Romanya'da mülk satın almak, fiyatın kendisinin ötesinde ne kadara mal olur?

Romanya'da mülk satın alma maliyetleri: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bireysel bir alıcı, fiyatın üzerine genellikle resmi kademeli tarifeye dayalı bir noter ücreti ile bu ücretin KDV'sini ve fiyatın %0,15'i tutarında bir tapu sicili harcı öder. Geliştiriciden alınan yeni bir konutta, Ekim 2026 itibarıyla KDV %21'dir; bu yüzden size verilen fiyatın bunu içerip içermediği önemlidir. %1 veya %3'lük devir vergisi sizin değil, satıcının üzerindedir.

“Peki sonunda toplam ne tutuyor?” sorusu, “ne kadar?” sorusundan hemen sonra duyduğum sorudur. İşte tüm kalemler, her birini kimin ödediği ve imzalamadan önce yazılı olarak nelerin isteneceği.

Tablo: tüm satın alma maliyetleri tek yerde

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kalem	Genellikle ödeyen	Tutar
Geliştiriciden yeni konutta KDV	Alıcı, fiyatın içinde veya üzerinde	%21 (Ekim 2026'dan itibaren)
Özel satıcıdan ikinci el konutta KDV	Geçerli değil	0
Noter ücreti	Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı	UNNPR kademeli tarifesine göre, artı %21 KDV
Tapu sicili harcı	Alıcı	Bireyler için fiyatın %0,15'i, şirketler için %0,5'i
Kontrol için sicil örneği	Alıcı	Çevrimiçi örnek için 20 ley
Devir üzerindeki vergi	Satıcı, noter tarafından tahsil edilir	3 yıla kadar elde tutulduysa %3, daha uzunsa %1
İmzada yeminli tercüman	Romence bilmeyen alıcı	Teklife göre
Bağımsız avukat	Alıcı	Yazılı teklife göre

Rakamlar 2026 itibarıyladır. Bir işlemden önce noterden belirli mülk için yazılı bir hesaplama isteyin.

KDV: en büyük kalem ve yalnızca yeni konutlarda

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir geliştiricinin yeni bir konutu satışı KDV'ye tabidir. Standart KDV oranı Ağustos 2025'ten beri %21'dir. Ağustos 2026'da yayımlanan bir kanun, 120 m²'ye kadar konutlar için düşük %9 oranını yalnızca eski işlemler için geçiş düzenlemesi olarak 30 Eylül 2026'ya kadar korudu. O tarihten bu yana bireye satılan yeni bir konutta %21 uygulanır.

Her geliştiriciye ilk soru: “Fiyata KDV dahil mi, değil mi?” İki cevap arasındaki fark, fiyatın beşte biridir.

Özel bir kişiden alınan ikinci el konutta hiç KDV yoktur. Yeni konutlarda KDV hakkında ayrı bir rehberimiz var.

Noter ücreti: resmi bir tarife, piyasa fiyatı değil

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Noter, işlemin değerine göre noterler birliğinin (UNNPR) yayımladığı resmi bir tabloya göre ücret alır. Tarife kademelidir: fiyat yükseldikçe yüzde azalır. Ücrete %21 KDV eklenir.

Hesaplamada kullanılan değer, noterlerin bölgelere göre değerleme tablosu olan “noter rehberi”ndeki asgari değerin altında olamaz.

Âdet olarak noter ücretini ve tapu sicili harcını alıcı öder. Ancak bu bir anlaşma meselesidir ve ön sözleşmeye yazılmasında fayda vardır. Noterin gerçekte adım adım ne yaptığı Romanya'da noter rehberimizde anlatılıyor.

Tapu sicili harcı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Adınıza tescil, kadastro ve tapu sicili kurumu ANCPI tarafından yapılır; harcı noter toplar ve başvuruyu yapar. ANCPI'nin harç tarifesine göre bireyler için harç, mülk başına asgari 60 ley olmak üzere sözleşme fiyatının %0,15'idir. Şirketler için %0,5'tir.

Tek bir villanın bireysel alıcısının genellikle bir şirket aracılığıyla değil kendi adına tescil yaptırmasının nedenlerinden biri budur.

Devir vergisi: satıcının, sizin değil

Romanya Vergi Kanunu uyarınca satıcı, mülkü üç yıla kadar elinde tuttuysa %3, daha uzun tuttuysa %1 vergi öder. Vergi kâr üzerinden değil değer üzerinden hesaplanır; noter bunu imza gününde tahsil eder ve ANAF vergi idaresine aktarır.

Bu neden sizi ilgilendiriyor? Çünkü sattığınız gün bu vergi size uygulanacak. Romanya'da vergi ve İsrail'de ödenecek kalan tutar rehberimizi de okumaya değer.

Kolayca unutulan maliyetler

1. Yeminli tercüman. Romence bilmiyorsanız, yeminli bir tercümanın huzurunda imzalarsınız. Önceden teklif isteyin.
2. Yurt dışından vekaletname. Katılmayacaksanız, yurt dışındaki noter, apostil ve tercüme için bir maliyet vardır.
3. Bağımsız bir avukat. Başlamadan önce yazılı bir teklif isteyin.
4. Bir konut kredisi. Değerleme, banka ücretleri ve ayrı bir noter ipotek sözleşmesi. “Kimsenin size söylemediği pul”u Romanya konut kredilerinin noterdeki işlemlerine dair makalemizde yazdık.
5. Emlakçı komisyonu. Bir emlakçı varsa komisyon, onunla yaptığınız anlaşmada belirlenir. Yazılı olarak isteyin.

Sahadan: 45.000 €'luk daire

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

Otuzlu yaşların sonundaki, mütevazı birikimi olan akademisyen bir çift tavsiye için bana geldi. Ailesi 1970'lerde Romanya'dan göç etmiş olan koca, Romanya'da 45.000 €'ya bir daire bulmuştu. Ellerinde 35.000 € vardı ve gerisini kredi ile karşılamayı planlıyordu. Eşi borçlanmak istemiyordu.

Neden özellikle bu daire diye sordum. Romanya ile bir bağı olduğunu ve yalnızca orada bir mülk istediğini söyledi. Fiyatın her şey olmadığını açıkladım: önce satın almanın hangi ihtiyaca hizmet ettiğini anlamak, ancak sonra bu dairenin, bu yerde, uygun olup olmadığını kontrol etmek gerekir. Satın almayla gelen maliyetleri, avukat ücretini, noteri ve vergileri, eşyaları da hesaba katıp katmadıklarını sordum. Hedeflerini ve ihtiyaçlarını belirlemeleri için onlara bir anket verdim. Bir görüşme için bir daha gelmediler ve satın alıp almadıklarını bilmiyorum.

Mülk fiyatı tablonun yalnızca ilk satırıdır. Bütçesini yalnızca fiyata göre yapan, diğer satırları artık yer kalmadığında keşfeder.

Teklifleri sürprizsiz nasıl karşılaştırırsınız

İki mülkü karşılaştırırken ilan fiyatını değil, “tescil günündeki toplam maliyeti” karşılaştırın. Her satıcıya dört soru sorun:

1. Fiyata KDV dahil mi?
2. Noteri ve tapu sicili harcını kim öder?
3. Geliştiriciye otopark, depo veya şebeke bağlantıları gibi ek ödemeler var mı?
4. Fiyat hangi para biriminde ve vergiler hangi kurdan hesaplanacak?

Balotești'deki projemizde 299.900 €'dan başlayan, her şey dahil tek bir fiyat seçtik; bu sorular baştan yanıtlanmış olur. Ama hangi satıcıyla olursa olsun talep aynıdır: yazılı, kalem kalem bir döküm.

Sık sorulan sorular

Romanya'da bir mülkün fiyatına yüzde kaç eklenir?

Mülkün yeni mi ikinci el mi olduğuna bağlıdır. Geliştiriciden alınan yeni bir konutta büyük kalem, fiyata dahil değilse KDV'dir (Ekim 2026'dan itibaren %21). Bunun dışında %0,15 tapu sicili harcı ve kademeli tarifeye göre noter ücreti artı KDV vardır. Belirli mülk için yazılı bir hesaplama isteyin.

Romanya'da noteri kim öder?

Âdet olarak noter ücretini ve tapu sicili harcını alıcı, devir vergisini satıcı öder. Taraflar başka türlü anlaşabilir, bu yüzden bunu ön sözleşmeye yazmakta fayda var.

Romanya'da bir alım vergisi var mı?

Başlı başına bir alım vergisi yoktur. Alıcı, yeni konutta KDV'yi, tapu sicili harcını ve noter ücretini öder. %1 veya %3'lük devir vergisi satıcıya aittir.

Romanya'da yeni konutta KDV hâlâ %9 mu?

Yeni işlemler için hayır. Düşük %9 oranı, koşulları sağlayan işlemler için geçiş düzenlemesi olarak 30 Eylül 2026'ya kadar korundu. O tarihten bu yana bireye satılan yeni bir konutta %21 KDV uygulanır.

Tapu sicili tescili ne kadara mal olur?

ANCPI'nin 2026 harçlarına göre bireyler için sözleşme fiyatının %0,15'i (asgari 60 ley), şirketler için %0,5. Harcı noter toplar ve başvuruyu yapar.

Sonuç

Romanya'da mülk satın alma maliyetleri gizemli değildir. Yalnızca dağınıktır: geliştiricide KDV, noterde bir ücret, tapu sicilinde bir harç.

Hepsini ön sözleşmeden önce yazılı olarak isterseniz, imza gününde sürprizle karşılaşmazsınız.

Şu anda Romanya'da mülkleri karşılaştırıyorsanız, bizimle de olsa başka biriyle de olsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Her kalemi birlikte inceler ve toplam maliyeti hesaplarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: Vergi Kanunu ve KDV kanunları · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Ulusal Mali İdare Ajansı (ANAF) · PwC: Romanya vergi özetleri.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Oranlar 2026 itibarıyladır ve değişebilir. Bir işlemden önce noterden ve bir vergi danışmanından yazılı bir hesaplama isteyin.