Temiz bir tapu, kayıtlı bir ruhsat, geliştiricinin kimliği ve itibarı ve adınıza tescile imkân tanıyan bir yapı.
Nordis yasası uyarınca avanslar, geliştiricinin aşama başına harcamalarına sınır getiren özel bir proje hesabına gider. Yasa paranızı korur; banka kendi teminatını kontrol eder.
Ön sözleşme koşulları, yapı kalitesi ve yönetimi ve teslimden sonra olacaklar. Bunlar sizin ve kendi avukatınızın işidir.
Geri ödemeler ley cinsinden bir kredide net gelirin yaklaşık %40'ı ile, başka bir para biriminde kazanıyorsanız döviz cinsinden bir kredide yaklaşık %20'si ile sınırlıdır.
Ön onay ve banka değerlemesi, ucuz bir due diligence'dır. Balotești'deki projemizde %70'e kadar yerel banka finansmanı sunulmaktadır.
Romanya bankası konut kredisi: sorduğunuz soru ve sormaya değer olan soru
Yurt dışındaki yatırımcılarla yaptığım neredeyse her ilk görüşme er ya da geç aynı soruya varıyor: “Moti, bir Romanya bankasından konut kredisi alabilir miyiz ki?”
Haklı bir soru ve ona geleceğiz. Ama insanlardan önce onu tersi olan, daha akıllı bir soruyla değiştirmelerini rica ediyorum: bir Romanya bankası, düşündüğünüz projeye kendi parasını koymaya istekli mi?
Çünkü banka gözü kapalı kredi vermez. Yeni bir projede konut kredisi onaylamadan önce, aksi hâlde sizin yapmanız gereken kontrollerin büyük bölümünü kendi masrafıyla yürütür. Bu yazıda bankanın neyi kontrol ettiğini, neyi etmediğini ve hiç finansmana ihtiyacınız olmasa bile onayını bir due diligence aracı olarak nasıl kullanacağınızı ayrıntılandırıyoruz.
Koşulların kendisi, uygunluk, kredi/değer oranı ve faizler için Romanya bankası konut kredisi üzerine eksiksiz rehberimize, yurt dışında yaşayanlar açısından ise Romanya'da yurt dışında yaşayanlar için konut kredisi konulu yazımıza bakın.
Bir Romanya bankası bir projede konut kredisi onaylamadan önce neyi kontrol eder
Yeni bir projede konut kredisi onaylayan banka önce mülke ve geliştiriciye, ancak ondan sonra size bakar. Başlıca kontroller şunlardır:
- Temiz bir tapu; arazi ve birimler için tapu sicilinde (Cartea Funciară), açık takyidat veya haciz olmadan.
- Kayıtlı, geçerli bir yapı ruhsatı.
- Geliştiricinin kimliği ve mali durumu: şirketin arkasında kimin olduğu ve şirketin hangi durumda olduğu.
- Sağlam bir mülkiyet yapısı: birimin yasal olarak adınıza tescil edilebilmesi ve bankanın üzerine birinci derece ipotek tescil ettirebilmesi.
Bankanın inşaatı da finanse ettiği projelerde inceleme daha derindir. İnşaat fonları, değerleme uzmanlarının ve denetçilerin raporlarına dayanarak gerçek ilerlemeye göre serbest bırakılır ve satılan her birim üzerindeki teminatın kaldırılması için bankanın onay vermesi gerekir.
Bunun anlamı: bankaların konut kredisi onayladığı bir proje, Romanya Merkez Bankası tarafından denetlenen bir kredi verenin kurumsal süzgecinden geçmiştir. Bir hukuk departmanı ve bir risk departmanı projeyi inceledi ve kendi paralarını arkasına koymaya karar verdi. Bu, hiçbir reklam bütçesinin satın alamayacağı bir yeşil ışıktır.
Damga ve yasa: banka ve “Nordis yasası” birlikte
207/2025 sayılı Yasa (“Nordis yasası”) ile birlikte, kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Yasa) 422(6)-(11). maddesinde yer alan düzenleme sayesinde, projeden satın alanlar ek bir korumaya sahiptir: ön sözleşme kapsamında ödediğiniz avanslar özel bir proje hesabına yatırılır ve geliştiricinin her inşaat aşaması için harcamalarına sınır konur. Bunu projeden satın almada paranızın nasıl korunduğuna dair yazımızda ayrıntılı olarak anlatıyoruz.
Yasa ve banka farklı şeyleri kontrol eder. Yasa, nihai sözleşmeye ve adınıza tescile giden yolda paranızı korur. Banka, kendi teminatının, yani mülkün kendisinin sağlam ve tescilli olduğunu kontrol eder.
Hem yasanın hem de bankanın şartlarını karşılayan bir geliştirici, Romanya piyasasının bugüne kadar bildiği en yüksek güvenlik çıtasındadır.
Bankanın sizin için kontrol etmedikleri
Burada hassas olmak önemli. Banka onayı güçlü bir risk filtresidir, bir garanti değil.
Konut kredisi yalnızca finansman değildir. Projeyi kendi masrafıyla inceleyen denetlenen bir kurumun görüşüdür.
Banka, kendisi için önemli olanı kontrol eder: teminat, tescil ve geri ödeme. Birkaç önemli konu sizin işiniz olarak kalır:
| Neler kontrol edilir | Banka | Sizi |
|---|---|---|
| Tapu, ruhsat, mülkiyet yapısı | Evet | Evet, kendi avukatınız aracılığıyla |
| Geliştiricinin itibarı | Evet | Evet |
| Fiyatın piyasaya göre durumu | Kısmen, değerleme yoluyla | Evet, bir değerleme uzmanı ve emsallerle |
| Ön sözleşmenin koşulları | Hayır | Evet |
| Yapı kalitesi ve yönetimi | Hayır | Evet |
| Teslimden sonra olanlar | Hayır | Evet |
Önemli olan son satırdır. Banka güvende: mülk üzerinde teminatı var. Siz ise size satış yapana bağlısınız, anahtarları aldığınız günün ertesi günü dahil. Hiçbir banka bu soruyu sizin adınıza sormaz.
Maliyeti: yazılı alınması gereken ücretler
Faiz oranının ötesinde, kredinin kendisinin de maliyetleri vardır. Tutarlar bankadan bankaya değişir, bu yüzden kural basit: her şeyi imzadan önce yazılı alın ve karşılaştırın.
- Başvuru ve dosya inceleme ücreti.
- Borçlu tarafından ödenen banka değerlemesi.
- Lehtarı banka olan yapı sigortası, gerekiyorsa ayrıca hayat sigortası.
- İpoteğin tapu siciline tescili için ücretler.
- Kredi sözleşmesi için noter ücreti.
- Sabit faizde: erken ödeme koşulları.
Bankanın değerlemesi aynı zamanda bir bonustur: bankanın listesindeki bir değerleme uzmanından, satıcıdan bağımsız bir fiyat görüşü.
Romanya bankası konut kredisini imzalamadan önce sorulacak beş soru
- Para birimi, para birimine karşı. Kredi ley cinsinden; geliriniz şekel, dolar veya euro cinsinden. Para birimi uyumsuzluğu gerçek bir risktir. Buna ek olarak merkez bankası toplam aylık geri ödemeleri ley cinsinden bir kredi için net gelirin yaklaşık %40'ı ile, geliriniz başka bir para biriminde olduğunda döviz cinsinden bir kredi için ise yalnızca yaklaşık %20'si ile sınırlar. Euro cinsinden bir kredinin sizin için hiç geçerli olup olmadığını sorun.
- Sabit mi, değişken mi. Değişken faiz yerel endekslere bağlıdır. Sabit faiz kesinlik satın alır.
- Ücretler ve erken ödeme. Çıkış koşulları dahil, yazılı eksiksiz bir döküm.
- Karşılaştırma. En az iki ya da üç teklif, doğrudan veya bir aracı yoluyla. Bankalar arasındaki farklar önemlidir.
- Ülkenizdeki vergi. Konut kredisi faizi, sınır ötesi vergi planlamasının bir parçasıdır. Yapıyı ve finansmanı bir vergi danışmanıyla birlikte, imzadan sonra değil imzadan önce netleştirin.
Finansman almasanız bile: ucuz bir due diligence olarak ön onay
Peşin alıcılara da verdiğim tavsiye bu: bir ön onay ve bir banka değerlemesi isteyin. Bir proje üzerinde yapabileceğiniz en ucuz due diligence kontrollerinden biridir.
Yerel bir banka mülk karşılığında kredi vermeye istekliyse, arazi, ruhsatlar ve geliştirici için kurumsal bir süzgeciniz var demektir. Banka tereddüt ediyorsa, bu ön sözleşmeden sonra değil, öncesinde öğrenmek istediğiniz bir bilgidir.
Örneğin Balotești'deki projemizde (Walla Nadlan'da yer aldı, İbranice), alıcılara banka onayına ve borçlunun profiline bağlı olarak %70'e kadar yerel banka finansmanı sunulmaktadır. Ancak tavsiye, bizimki ya da bir başkasınınki, baktığınız her proje için geçerlidir.
Sık sorulan sorular
Banka onayı, işlemin güvenli olduğunu garanti eder mi?
Hayır. Banka onayı güçlü bir risk filtresidir, ancak banka kendisi için önemli olanı kontrol eder: teminat, tescil ve geri ödeme. Fiyatın piyasaya göre durumu, sözleşme koşulları, yapı kalitesi ve teslimden sonra olacaklar, kendi avukatınız ve değerleme uzmanınızla sizin kontrol etmeniz gereken konulardır.
Bir bankanın belirli bir projede konut kredisi onaylayıp onaylamadığını nasıl öğrenirim?
Geliştiriciye projeyi hangi bankaların onayladığını sorun, ardından doğrudan bankaya gidip belirli bir birim için ön onay isteyin. Bu onay aynı zamanda bütçenizi etrafında kurduğunuz rakamdır, çünkü gerçekte ne kadar alacağınızı söyler.
Bankanın değerlemesini kim öder?
Borçlu. Değerleme uzmanı bankanın onaylı listesinden seçilir ve maliyet bankalar arasında değişir. Olumlu yanı, satıcıya bağlı olmayan bir fiyat görüşü elde etmenizdir; bu, fiyat pazarlığında da işe yarar.
Konut kredisini uzaktan imzalayabilir miyim?
Hayır. Romanya'da noterde imza uzaktan yapılamaz. İmzaya bizzat katılabilir ya da önceden bir vekâletname imzalayarak bir temsilcinin sizin adınıza Romanya'daki noterde imzalamasını sağlayabilirsiniz.
Bankanın kontrolü kendi incelememden (due diligence) nasıl farklıdır?
Banka, mülkün kredi için teminat olarak kullanılabileceğini kontrol eder. Sizin incelemeniz ise mülkün sizin için doğru olduğunu kontrol eder: fiyat, borçlar, takyidatlar ve sözleşme koşulları. Tüm süreci bir mülkün borç ve haciz açısından kontrolüne dair rehberimizde anlattık.
Sonuç
Tek cümleyle, konut kredisi yalnızca finansman değildir. Projeyi kendi masrafıyla inceleyen denetlenen bir kurumun görüşüdür.
Ancak kendi kontrollerinizin yerini tutmaz. Onlara eklenir.
Şu anda Romanya'da bir projeye bakıyorsanız, bizimki ya da bir başkasınınki, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Bankacıya soracağınız soruları ve bankanın sizin için kontrol etmeyeceği konuları birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Merkez Bankası (BNR) (DSTI sınırları) · Uluslararası Para Fonu (IMF), Romanya'daki DSTI sınırlarına dair Çalışma Raporu WP/19/182 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya mevzuat portalı (207/2025 sayılı Yasa) · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · Walla Nadlan · DLA Piper Real Estate · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · Exim Banca Românească.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, vergi veya mali tavsiye değildir. Konut kredisi koşulları her banka tarafından borçlunun profiline göre belirlenir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
