Romanya'da tapu sicili ekstresi nasıl alınır ve ödeme yapmadan önce neleri kontrol edersiniz?

Romanya'da tapu sicili ekstresi: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da tapu sicili ekstresi (Extras de Carte Funciară), bir mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde neyin kayıtlı olduğunu gösteren belgedir. Herkes, mülk numarasını ve yerleşim yerini kullanarak ANCPI'nin ödeme sitesinden, 2026 itibarıyla 20 leye bilgi amaçlı ekstre sipariş edebilir. Ekstrenin üç bölümü vardır: mülkün tanımı, malikler ve takyidatlar; mülkün temiz olup olmadığını belirleyen de üçüncü bölümdür.

Her yatırımcıdan tek bir euro göndermeden önce görmesini istediğim tek bir belge varsa, o ekstredir. Ucuzdur, hızlıdır ve herhangi bir sunumdan daha çok şey söyler.

Cartea Funciară nedir ve neden önce ekstre gelir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Cartea Funciară, Romanya'nın tapu sicilidir; ANCPI tarafından il müdürlükleri (OCPI) aracılığıyla, Kadastro ve Taşınmaz Ilanı Hakkındaki 7/1996 sayılı Kanun uyarınca yürütülür. Romanya'da tescil edilmemiş bir mülkiyet hakkı, üçüncü kişilere karşı çok az değer taşır.

Dolayısıyla kural basit: güncel bir ekstreniz olana ve kendi avukatınız onu okuyana kadar avans ödemesi yok. Anlaşmanın sonunda mülkün adınıza tescili hakkında mülkün tescili makalemizde yazdık.

İki tür ekstre

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tür	Kim sipariş eder	Ne işe yarar
Bilgi amaçlı ekstre (pentru informare)	Herkes	Anlaşmadan önce kontrol, bir mülkü izleme
Tasdik amaçlı ekstre (pentru autentificare)	Yalnızca noter	İmzanın kendisi. Yalnızca birkaç gün geçerli

Birincisini siz sipariş edersiniz. İkincisini noter, Romanya'da noter rehberimizde açıkladığımız gibi, imzadan önce sipariş eder.

Çevrimiçi ekstre nasıl sipariş edilir: 4 adım

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. ANCPI'nin ödeme sitesine (ePay) gidin ve bir hesap açın.
2. Ürünü seçin: “Extras de carte funciară pentru informare”.
3. Mülk bilgilerini girin: il, yerleşim yeri ve tapu sicili numarası veya kadastro numarası. Numarayı satıcıdan veya geliştiriciden alırsınız.
4. Kartla 20 ley ödeyin ve ekstreyi genellikle kısa sürede PDF olarak alın.

Malikler kendi mülklerinin ekstresini ANCPI'nin malikler için ayrılmış platformu üzerinden ücretsiz alabilir. Peki satıcı size mülk numarasını vermeyi reddederse? Bu başlı başına bir bilgidir.

Ekstre nasıl okunur: üç bölüm

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ekstre yalnızca Romanca düzenlenir. Bu yüzden avukatınızdan üç bölümün her birinin okuduğunuz bir dilde kısa bir özetini isteyin ve ekstreyle birlikte işlem dosyasında saklayın.

Bölüm I: mülkün kendisi

Adres, alan, kadastro numarası, kullanım ve bir daire için ortak alanlar ile arazi payı. Neyi kontrol etmeli: alanın ve tanımın size satılanla ve sahadaki durumla uyuştuğunu.

Bölüm II: malikler

Maliğin kim olduğu, hangi payla ve hangi belgeye dayanarak: sözleşme, miras veya mahkeme kararı. Bu bölüm ayrıca tescilin kesin mi geçici mi olduğunu gösterir. Neyi kontrol etmeli: kayıtlı maliğin tam olarak size satış yapan kişi olduğunu ve birden fazla malik varsa hepsinin imzaladığını.

Bölüm III: takyidatlar

İpotekler, hacizler, davalar, satış yasakları, kullanım hakları ve kira sözleşmeleri. Neyi kontrol etmeli: bu bölümün boş olduğunu veya her kaydın imzadan önce ya da imza anında düzenli şekilde kaldırılacağını.

Tehlike işareti olan 6 kayıt

1. Kaldırılmasına dair net bir plan olmayan banka ipoteği (ipotecă).
2. Haciz veya icra takibi.
3. Mülkle ilgili dava şerhi.
4. Satış ve takyit yasağı (interdicție de înstrăinare și grevare).
5. Bir başkası lehine satış vaadi. Kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve Yapı Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)-(11). maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca, çifte satışı ortaya çıkaran tam olarak budur. Böyle bir olayı iki kez satılan daire makalemizde yazdık.
6. Satıcı olmayan kayıtlı bir malik, belgelerle net bir açıklaması olmadan.

Bunların hiçbiri mutlaka anlaşmayı bitirmez. Her biri durup avukatınıza sormak için bir nedendir.

Sahadan: ekstrede ortaya çıkan Toronto'daki kardeş

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

Üst düzey bir teknoloji yöneticisi olan bir müşteri Pazar sabahı aradı: Bükreş'in gelişen bir semtinde üç odalı bir daire bulmuştu. Satıcı, yetmişli yaşlarında bir kadındı, daireyi ana babasından miras almıştı, hızlıca kapatmak istiyordu ve fiyat piyasanın yüzde yirmi altındaydı.

Tapu sicili ekstresini istedim. Mülk eşit paylarla iki kişi adına kayıtlıydı: kadın ve görünüşe göre erkek kardeşi. Kardeş yirmi iki yıl önce Kanada'ya gitmişti ve aile son yıllarda onunla konuşmamıştı. Müşteriye, iki maliki olan bir mülkün her ikisinin imzası olmadan satılamayacağını, eski bir genel vekaletnameyle de değil, bu belirli işlemi gerçekten imzalayarak satılabileceğini açıkladım.

Kız kardeş onu üç gün içinde buldu. Bükreş'te kendi avukatını tuttu ve bağımsız bir değerleme istedi; değerleme, müşteriye önerilen fiyatın yüzde sekiz üzerinde çıktı. Müzakerelerin ardından anlaşma sekiz hafta sonra kapandı. İlk fiyattan değil, ama müşterinin katlanabileceği bir fiyattan.

Ekstreyi kontrol etmek bir iş gününden az sürdü. Onsuz anlaşma, yarısı kimsenin konuşmadığı birine ait bir daire üzerinden ilerleyecekti. Bu yüzden ekstrenin malikler bölümü ilk okunur ve satıcının kimliğiyle karşılaştırılır.

Ekstrenin göstermedikleri

Ekstre, kayıtlı olanı gösterir, sahada olanı değil. “Temiz” bir ekstre her zaman temiz bir mülk anlamına gelmez. İmar sorunlarını, yapı usulsüzlüklerini veya yerel vergi borçlarını göstermez. Bu yüzden kontrol, inceleme rehberimizde ortaya koyduğumuz gibi, iki yönlüdür: hukuki ve imar açısından.

Bir şey daha: ekstre, düzenlendiği günkü duruma göre doğrudur. Kontrolünüzle ödemeniz arasında sicile yeni bir şey kaydedilebilir; bu yüzden her önemli ödemeden önce yeni bir ekstre sipariş edersiniz.

Henüz inşa edilmemiş bir mülk için ekstre

207/2025 sayılı Kanun uyarınca inşaat halindeki bir dairenin bile sicilde kendi sayfası vardır ve ön sözleşme orada kaydedilir. Örneğin Balotești'deki projemizde her alıcı kendi birimindeki kaydı görebilir. Hangi projede olursa olsun geliştiriciye sorun: “Birimimin sicil sayfa numarası nedir?”

Sık sorulan sorular

Romanya'da tapu sicili ekstresi ne kadar tutar?

ANCPI'nin ePay sitesinden çevrimiçi sipariş edilen bilgi amaçlı ekstre, 2026 itibarıyla 20 leydir (RON). Malikler kendi mülklerinin ekstresini ANCPI'nin malikler platformu üzerinden ücretsiz alabilir.

Romanya'da bir mülkün ekstresini kimler alabilir?

Malik olmayan biri dahil herkes bilgi amaçlı ekstre sipariş edebilir. İmza için kullanılan tasdik amaçlı ekstreyi yalnızca noter sipariş edebilir.

Ekstre sipariş etmek için neye ihtiyacım var?

İl (județ), yerleşim yeri ve mülkün tapu sicili numarası veya kadastro numarası. Numarayı satıcıdan, geliştiriciden veya mülk belgelerinden alırsınız.

Boş bir Bölüm III ne anlama gelir?

Ekstrenin düzenlendiği gün mülk üzerinde hiçbir ipotek, haciz, dava veya üçüncü kişi hakkı kaydedilmediği anlamına gelir. İyi bir işarettir, ancak imar kontrolünün ve yerel borç kontrolünün yerini tutmaz.

Bir ekstre ne kadar süre geçerlidir?

Ekstre, düzenlendiği günkü durumu yansıtır. Kontrol amacıyla yasal bir “geçerlilik süresi” yoktur, ancak mülkün durumu değişebilir; bu yüzden her önemli ödemeden ve imzadan önce yeni bir ekstre sipariş edersiniz.

Sonuç

Ekstre 20 ley tutarında bir kesinliktir. Size her şeyi söylemez, ama onsuz hiçbir şey bilmezsiniz.

Kendiniz sipariş edin, avukatınız okusun ve her ödemeden önce yeniden sipariş edin.

Romanya'da bir mülkün ekstresi elinizdeyse ve neye baktığınızdan emin değilseniz, bizimle veya başka biriyle, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Onu birlikte, bölüm bölüm okuruz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Ulusal Kadastro ve Tapu Dairesi (ANCPI) · ePay ANCPI, çevrimiçi ekstre siparişi · Romanya mevzuat portalı: 7/1996 ve 207/2025 sayılı Kanunlar · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR).

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Bir işlem için ekstrenin okunması bağımsız bir avukat tarafından yapılmalıdır.