Bükreş, Imobiliare.ro endeksine göre, Eylül 2026. İstenen fiyat, işlem fiyatı değil.
Alıcı noter ücreti ve %0,15 tescil harcı öder; bir geliştiriciden alınan sıfır dairede ayrıca %21 KDV de öder.
Kullanım alanı mı, inşa edilmiş alan mı? m² fiyatı, ancak hangi m²'ye atıfta bulunduğunu biliyorsanız bir anlam taşır.
Yerleşik olmayanlar için fiyatın %70'ine kadar, en az %30 öz sermaye, banka onayına tabi.
Bükreş'te çoğu 1940 öncesine ait. Eski bir binada ikinci el daire alırken, imzadan önce sınıfı kontrol edin.
Romanya'da daire: kısa cevap
Yabancılar, İsrailliler dahil, Romanya'da daire satın alıp tapu sicilinde kendi adlarına kaydettirebilir; ikamet ya da yerel şirket gerekmez. Dairede, villadan farklı olarak, yabancılara yönelik arazi kısıtlaması neredeyse hiç fark yaratmaz. Imobiliare.ro endeksine göre Eylül 2026'da Bükreş'te sıfır bir daire ortalama yaklaşık m² başına 2.549 € tuttu. Romanya'da alıcıya alım vergisi yoktur: noter ücreti ve %0,15 tapu sicili harcı ödersiniz, bir geliştiriciden alınan sıfır dairede ayrıca %21 KDV de. Bir Romanya bankası, banka onayına tabi olarak, fiyatın %70'ine kadarını finanse edebilir.
Ben Moti Azulay. Avukat Ilan Leibovitch ile birlikte Bükreş'in kuzeyindeki Balotești'te daire değil, villa inşa ediyoruz. Tam da bu yüzden bu rehberi, size belirli bir daire satmakta çıkarım olmadan yazabiliyorum: nelerin kontrol edilmeye değer olduğu, nerede aranacağı ve nelere dikkat edileceği.
Tüm mülk türlerine ilişkin geniş rehber Romanya'da gayrimenkul: eksiksiz rehber yazısında.
Romanya'da daire için hangi şehir
Yurt dışındaki alıcıların çoğu, aralarında İsrailliler de olmak üzere, Bükreş'ten başlar ve bu tesadüf değil. Başkenttir, en büyük ve en hareketli piyasadır ve Tel Aviv'den yaklaşık iki buçuk saatlik günlük direkt uçuşlar vardır. Ayrıca yıllarca Romanya'nın en pahalı şehri olan Cluj-Napoca'yı yakın zamanda geçti. Bükreş gayrimenkul rehberimiz · İsrail'den uçuşlar.
Cluj-Napoca, Brașov ve Timișoara üniversiteleri ve sanayisiyle hareketli piyasalardır. İsrail'den gelen alıcılar için Bükreş'in pratik bir avantajı var: uluslararası bir havalimanı, mevcut bir İsrailli topluluk ve yabancılarla çalışan avukatların, noterlerin ve bankaların çoğu.
Romanya'da bir daire ne kadar tutar
Bunlar, yabancı alıcıların çoğunun baktığı piyasa olan Bükreş için rakamlardır; her biri kaynak ve tarihle:
| Rakam | Değer | Kaynak ve tarih |
|---|---|---|
| Bükreş'te sıfır daire, istenen fiyat | yaklaşık m² başına 2.549 € | Imobiliare.ro endeksi, 10.09.2026 |
| Bükreş'te ikinci el daire, istenen fiyat | yaklaşık m² başına 2.259 € | Imobiliare.ro endeksi, Temmuz 2026 |
| En pahalı semtler: Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | m² başına 5.638 € · 5.632 € · 5.541 € | Imobiliare.ro, 2026 2. çeyrek |
| Analizdeki en ucuz semt: Ferentari | yaklaşık m² başına 1.389 € | Imobiliare.ro, 2026 2. çeyrek |
Bunlar ilanlardaki istenen fiyatlardır, işlem fiyatları değil ve semtler arasındaki fark kabaca dört kat. Yani bir şehir ortalaması belirli bir daire hakkında neredeyse hiçbir şey söylemez: benzer daireleri aynı sokakta karşılaştırırsınız. Bükreş daire fiyatları 2026 · Bükreş'in en iyi semtleri.
Geçmiş veriler geleceği garanti etmez. Bunları, piyasanın nerede durduğunu anlamanız için sunuyorum, nereye gideceğini tahmin etmek için değil.
Romanya'da satılık daireler: nerede aranır ve bir ilan nasıl okunur
Satılık dairelerin çoğu imobiliare.ro ve Storia portallarında ilan edilir. Bir daireye gönlünüzü kaptırmadan önce ilanda üç şeyi kontrol edin:
- Hangi m². Suprafață utilă duvarlar hariç zemin alanıdır, suprafață construită ise duvarları içerir. m² fiyatı, ancak hangi m²'ye atıfta bulunduğunu biliyorsanız bir anlam taşır.
- Tamamlama seviyesi. La roșu kaba yapıdır, la gri ve la alb ara aşamalardır, la cheie ise “anahtar teslim”dir. “m² başına” ucuz olan bir daire bazen sadece bitmemiş bir dairedir.
- Intabulat (tapu sicilinde kayıtlı). Daire tapu sicilinde kayıtlıdır. Bu olmadan işlem olmaz.
Tüm terimleri Romanya mülk ilanları rehberimizde ayrıntılı olarak açıkladım. Önceden bilmeye değer iki şey daha var:
- Emlakçı komisyonu. Genellikle işlem değerinin %1'i ile %4'ü arasında değişir ve kimin ödeyeceğini belirleyen bir kanun yoktur. İlk gösterimden önce yazılı olarak anlaşın. Romanya'da emlakçı komisyonu.
- Yabancı primi. Kısa bir ziyaretteki alıcı genellikle piyasanın %10 ile %25 üzerinde öder. Bir fiyatı kendiniz nasıl kontrol edersiniz.
Geliştiriciden yeni daire mi, ikinci el mi
Geliştiriciden yeni daire %21 KDV ile ve garantili satılır, güncel P100 deprem yönetmeliğine göre inşa edilir. Projeden satın alırken, 25 Ağustos 2026'dan beri 169/2026 sayılı Kanun'un 422(6)–(11). maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”), peşin ödemelerin özel bir proje hesabına yatırılmasını ve inşaat aşamalarına göre üst sınırlar uygulanmasını şart koşar. Nordis yasası kontrol listesi.
İkinci el daire bireysel satıcıdan KDV'siz satılır ve hemen taşınabilirsiniz. Bükreş'te eski bir binada deprem risk sınıfını kontrol edin: resmi listede I. deprem risk sınıfında, yani “kırmızı nokta” grubunda 400'den fazla bina vardır ve çoğu 1940 öncesinde inşa edilmiştir. Bükreş'te deprem riski.
m² fiyatı, yalnızca hangi m²'ye ait olduğunu bildiğinizde bir anlam taşır.
Her satıcıya sorulacak ilk soru: “Fiyata KDV dahil mi?” Yeni bir dairede iki cevap arasındaki fark fiyatın yaklaşık beşte biridir. Projeden mi, hazır mı · Yeni dairede KDV.
Yurt dışından Romanya'da daire nasıl alınır
Süreç düzenlidir ve büyük kısmı uzaktan da yapılabilir:
- Bir vergi kimlik numarası (NIF) ve bir Romanya banka hesabı. NIF · Yerleşik olmayanlar için banka hesabı.
- Dairenin kontrolü: tapu sicili (Carte Funciară) özeti, takyidatlar ve yeni daire için yapı ruhsatı. İmzadan önce hukuki kontrol.
- Bir ön sözleşme, ardından noter huzurunda imza ve tapu siciline tescil. Daire ancak tescilden sonra gerçekten sizindir. Ön sözleşme · Noter.
- Gelemezseniz: noterdeki imza uzaktan yapılamaz, ancak apostilli bir noter vekaletnamesi verebilirsiniz. Vekaletname.
Tüm aşamalar ayrıntılı olarak: Yabancı olarak Romanya'da mülk satın almak. Satıcının avukatı olmayan, size ait bağımsız bir avukat lüks değildir. Avukat nasıl seçilir.
Fiyatın ötesinde maliyeti ve nasıl finanse edileceği
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alım vergisi | Romanya'da yok |
| Geliştiriciden yeni dairede KDV | 21% |
| Bireysel satıcıdan ikinci el dairede KDV | Uygulanmaz |
| Tapu sicili harcı | Fiyatın %0,15'i |
| Noter ücreti | Resmi kademeli tarifeye göre, artı KDV |
Romanya'da mülk alım maliyetleri · Romanya'da mülk bulundurmanın maliyeti ne kadardır.
Finansman. Romanya bankaları, yerleşik olmayanlara fiyatın %70'ine kadar, yani en az %30 öz sermaye ile kredi verir; banka onayına tabidir. Ley cinsinden bir konut kredisi genellikle IRCC endeksine bağlıdır ve bu endeks Ekim 2026'dan itibaren %5,57'dir. Yabancı alıcılar için Romanya'da konut kredisi · Aylık ödeme hesaplayıcısı.
İsrail'de vergiler. İsrail mukimleri yurt dışındaki mülkü bildirir; bazen Romanya'daki bir daire, İsrail'de “tek konut” statüsünü etkiler. Romanya ve İsrail'de mülk vergilendirmesi · İsrail'de tek konut ve alım vergisi.
Daire mi, villa mı?
Daire size şehri, toplu taşımayı ve daha düşük bir giriş fiyatını sunar; karşılığında bina aidatları vardır ve bakım daha azdır. Villa, özellikle Bükreş'in kuzey banliyölerinde, size alan, bahçe ve mahremiyet sunar; ancak araç, kendi bakımınız ve arazinin nasıl tescil edildiğine dikkat gerektirir.
Biz villa inşa etmeyi seçtik: Compass on the Lake, Balotești'de bir gölün kıyısında özel bahçeli 29 villa, Bükreş merkezine yaklaşık 25 dakika mesafede. Ancak şehir hayatını ve yürüme mesafesinde metro isteyenlerin bir daireye ihtiyacı vardır ve bu gayet normaldir. Bükreş'te villa mı daire mi.
Sık sorulan sorular
Romanya'da bir daire ne kadar tutar?
Şehre ve semte çok bağlı. En büyük piyasa olan Bükreş'te, Imobiliare.ro endeksine göre Eylül 2026'da sıfır bir daire ortalama yaklaşık m² başına 2.549 € tuttu. Şehrin kuzeyindeki pahalı semtlerde istenen fiyat m² başına 5.500 €'yu aşıyor, güneydeki ucuz semtlerde ise 1.400 €'nun altında.
Bir yabancı Romanya'da daire satın alabilir mi?
Evet. İsraillilerin ve diğer yabancıların Romanya'da daire satın alıp tapu sicilinde kendi adlarına kaydettirmesi mümkündür; ikamet ya da yerel şirket gerekmez. Yabancılara yönelik kısıtlama araziyle ilgilidir, bu yüzden esas olarak villalar ve müstakil evlerde önem taşır.
Romanya'da satılık daireler nerede bulunur?
Çoğu daire imobiliare.ro ve Storia portallarında ilan edilir, bir kısmı da emlakçılar aracılığıyla. Fiyatları karşılaştırmadan önce fiyatın hangi m²'ye atıfta bulunduğunu, tamamlama seviyesinin ne olduğunu ve dairenin tapu sicilinde kayıtlı olup olmadığını kontrol edin.
Romanya'da daire almak vatandaşlık sağlar mı?
Hayır. Romanya'da daire satın almak vatandaşlık kazandırmaz. İsraillilerin Romanya vatandaşlığı esas olarak soy bağıyla, eski Romanya vatandaşlarının torunları için mümkündür. İsraillilere Romanya vatandaşlığı.
Romanya'da daire için konut kredisi alınabilir mi?
Evet. Romanya bankaları, banka onayına ve gelir kontrolüne tabi olarak, yerleşik olmayanlara fiyatın %70'ine kadar kredi verir. Banka, daireyi kontrol etmesi için kendi eksperini gönderir.
Daire satın almak için Romanya'ya uçmam gerekir mi?
Mutlaka değil. Apostilli noter vekâletnamesiyle imzalayabilirsiniz. Yine de çoğu alıcı, daireyi ve semti kendi gözleriyle görmek için en az bir kez gelir.
Sonuç
Romanya'da, özellikle Bükreş'te bir daire, baştan sona kontrol edebileceğiniz bir işlemdir: aynı sokaktaki benzer dairelere göre fiyat, tapu sicilindeki kayıt, KDV ve binanın kendisi. Bu dört şeyi, kısa bir ziyaretin baskısı olmadan kontrol edenler daha iyi alım yapar.
Şu anda Romanya'da bir daireye bakıyorsanız ve ikinci bir göz istiyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İlanı, rakamları ve hukuki soruları birlikte inceleriz; sonunda bizimle ilgisi olmayan bir daire alsanız bile.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Imobiliare.ro fiyat endeksi · Ziarul Financiar: Bükreş'in en pahalı semtleri, 2026 2. çeyrek · Romanya Ulusal Bankası (BNR): IRCC endeksi · Romanya mevzuat portalı: 207/2025 sayılı Kanun, 114/1996 sayılı Konut Kanunu ve Vergi Kanunu · AMCCRS, deprem riski taşıyan binaların listesi · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · İsrail Vergi İdaresi.
Bu rehber yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. Fiyatlar yönlendirme amaçlı ortalama istek fiyatlarıdır ve veriler Ekim 2026 itibarıyla günceldir, değişebilir. Geçmiş veriler gelecekteki fiyat değişimlerini garanti etmez. Bir işlemden önce avukata ve muhasebeciye danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
