Romanya'da mülk aldınız: İsrail'deki eviniz hâlâ “tek konut” mu?

Tek konut ve Romanya'daki mülk: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Evet, çoğu durumda. İsrail Gayrimenkul Vergilendirme Yasası “tek konutu”, alıcının “İsrail'de ve Bölge'de” sahip olduğu tek mesken olarak tanımlar. Romanya'daki bir villa veya daire sayılmaz. Dolayısıyla Romanya'da mülkü olan ve İsrail'de konutu olmayan bir İsrail mukimi, İsrail'de ev alırken tek konut alım vergisi dilimlerinden yararlanır. Aynı ilke, tek konutun satışında sermaye kazancı vergisi muafiyeti için de geçerlidir. Önemli istisna: artık İsrail mukimi olmayanlar.

Bu, ailelerin bana sorduğu ilk sorulardan biri ve haklı olarak. Çocuklu bir aile için alım vergisi farkı yüz binlerce şekele ulaşabilir ve kimse bunu İsrail'deki imza gününde öğrenmek istemez.

Yasa kelimesi kelimesine ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tanım Gayrimenkul Vergilendirme Yasası'nın (Sermaye Kazancı ve Alım) 9(c1c)(4). maddesinde (İbranice) yer alır: “tek konut”, “alıcının İsrail'de ve Bölge'de sahip olduğu tek mesken dairedir”.

Burada tüm işi beş sözcük yapar: “İsrail'de ve Bölge'de”. Vergi dairesi dünya genelinde kaç mülkünüz olduğunu sormaz. O bölge içinde kaç mesken dairenizin olduğunu sorar.

İsrail alım vergisi açısından yasa yalnızca “İsrail'deki ve Bölge'deki” daireleri sayar. Romanya'daki villa sayılmaz.

Ancak gözden kaçması kolay bir koşul daha var: avantaj, “İsrail mukimi olan bir gerçek kişiye” verilir. Yaşam merkezini zaten Romanya'ya taşımış olan biri farklı kurallara tabidir. Bununla ilgili ayrıntılar aşağıda.

Şekel cinsinden değeri: bir örnek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Alım vergisi dilimleri Düzenlemeler Yasası'nda dondurulmuştur ve bir Bizportal haberine (İbranice) göre 15 Ocak 2028'e kadar güncellenmeyecektir. Aşağıdakiler, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki dilimlerdir:

Dilim	Tek konut	Ek konut
1.978.745 NIS'e kadar	0%	8%
1.978.745 ile 2.347.040 NIS arası	3.5%	8%
2.347.040 ile 6.055.070 NIS arası	5%	8%
6.055.070 ile 20.183.565 NIS arası	8%	10%
20.183.565 NIS üzeri	10%	10%

İsrail'de 2.500.000 NIS'e bir daire aldığınızı, Romanya'da bir villanızın olduğunu ve İsrail'de başka konutunuz bulunmadığını varsayalım:

• Tek konut olarak: ilk kısımda %0, 368.295 NIS üzerinden %3,5 (yaklaşık 12.890 NIS) ve 152.960 NIS üzerinden %5 (yaklaşık 7.648 NIS). Toplam yaklaşık 20.538 NIS.
• Ek konut sayılsaydı: ilk şekelden itibaren %8, yani 200.000 NIS.

Yaklaşık 179.000 NIS'lik fark, bu sorunun neden önemli olduğunu tam olarak gösteriyor. Hesaplama yalnızca açıklama amaçlıdır; fiili tarhiyatı, beyanınıza dayanarak İsrail Vergi Dairesi belirler.

Diğer taraf: İsrail'deki evi satmak ve sermaye kazancı muafiyeti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aynı mantık satış tarafında da görülür. Yasanın 49B(2). maddesine (İbranice) göre sermaye kazancı vergisi muafiyeti, satılan daire “satıcının İsrail'de ve Bölge'de sahip olduğu tek daire” ise verilir; şu koşullarla: daireyi mesken haline geldiğinden beri en az 18 ay elde tutmuş olmanız ve satıştan önceki 18 ayda bu tür bir muafiyetle başka bir daire satmamış olmanız.

Burada da Romanya'daki mülk sayılmaz. Tel Aviv'de bir dairesi ve Balotești'te bir villası olan, Tel Aviv'deki daireyi İsrail mukimi olarak satan biri, başka mülkü yokmuş gibi muafiyeti talep edebilir. Bizportal aynı konuyu 2024'te ele almıştı (İbranice).

Peki Romanya tarafında? Romanya'daki mülkün satışı Romanya'da işlem değerinin %3'ü veya %1'i oranında vergilendirilir ve İsrail'de Gelir Vergisi Kararnamesi uyarınca bildirilir. Bu tamamen farklı bir dünyadır ve Romanya'da mülk satışında vergi yazımızda anlatılmıştır.

Tuzak: Romanya'da yaşamaya taşındığınızda

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Pahalıya mal olan hata burada yatıyor. Anlattığım her iki avantaj da İsrail mukimi olmanıza dayanır.

Alım vergisi. İndirimli dilimler “İsrail mukimi olan bir gerçek kişiye” verilir. Yasa tanımı, alımdan sonraki iki yıl içinde ilk kez İsrail mukimi olan veya İsrail'e dönen kıdemli bir mukimi de kapsayacak şekilde genişletir; ancak Romanya'da yaşayıp İsrail'de mukim olmayan biri olarak daire alan kişi genellikle ek konut dilimlerine göre öder.

Sermaye kazancı muafiyeti. 49A(a). madde (İbranice) muafiyeti İsrail mukimine ya da “ikamet ettiği ülkede mesken dairesi olmayan bir mukim olmayana” verir. Yasa ayrıca, mukim olmayan kişinin, orada hiç dairesi olmadığına dair oradaki vergi makamlarından bir teyit sunmadıkça ikamet ettiği ülkede daire sahibi sayılacağını ekler.

Açık söylemek gerekirse: Romanya mukimi olup orada bir villaya sahip olduğunuz anda, o villa sayılır. Hem taşınmayı hem de İsrail'deki evini satmayı planlayan herkesin, valizleri toplamadan önce doğru adım sırasını belirlemesi gerekir. Bir mukimlikten diğerine tam olarak ne zaman geçtiğinizi İsrail ve Romanya'da vergi mukimliği yazımızda açıkladım.

Eşler ve çocuklar: kimler “tek alıcı” sayılır

Yasa, alıcıyı, eşini (kalıcı olarak ayrı yaşayan eş hariç) ve 18 yaşından küçük evlenmemiş çocukları tek bir alıcı sayar.

İki pratik sonuç:

1. Eşiniz İsrail'de bir dairenin sahibi olarak kayıtlıysa, daire sizin adınıza olmasa bile “tek konut” alıcısı değilsiniz.
2. Romanya'daki villayı eşin veya çocuğun adına kaydettirmek, alım vergisi açısından hiçbir şeyi değiştirmez, çünkü zaten sayılmaz.

Romanya'daki mülkün kimin adına kaydedileceği, İsrail alım vergisinin değil; miras, konut kredisi ve evlilik malları rejiminin konusudur.

Neyi değiştirir: Romanya gelirinin bildirimi ve vergilendirilmesi

Romanya'daki mülkün alım vergisi açısından sayılmaması, onu vergi dairesine görünmez yapmaz. İsrail mukimi, dünya genelindeki gelir üzerinden vergilendirilir. Villayı kiraya vermek, satmak ve hatta satın almak için parayı aktarmak bile İsrail'de yıllık beyanname verilmesini gerektirebilir. Bunlar ayrı kurallardır ve onları İsrail Vergi Dairesi'ne bildirim yazımızda ele aldım. Anlaşmanın çifte vergilendirmeyi nasıl önlediği İsrail-Romanya vergi anlaşması rehberimizde anlatılıyor.

İsrail'de imzadan önce kontrol listesi

1. Yalnızca İsrail'deki ve Bölge'deki daireleri sayın, eşinizin ve reşit olmayan çocuklarınızın daireleri dahil.
2. Hâlâ İsrail mukimi olduğunuzdan emin olun, alım tarihinde, yaşam merkezi testine göre.
3. Romanya alım belgelerini saklayın, çünkü başka bildirimler için gerekecek.
4. Taşınma mı planlıyorsunuz? Başlamadan önce işlemlerin sırasını (satış, alım, taşınma) belirleyin.
5. Doğru beyan edin. Vergi dairesine beyan, İsrail'deki işlemi yürüten avukat tarafından yapılır. Sayılmasa bile Romanya'daki mülkü ona söyleyin.

Sık sorulan sorular

Romanya'daki bir daire, İsrail alım vergisi açısından ek konut sayılır mı?

İsrail mukimi olduğunuz sürece hayır. Gayrimenkul Vergilendirme Yasası, tek konutu alıcının İsrail'de ve Bölge'de sahip olduğu tek daire olarak tanımlar; dolayısıyla Romanya'daki mülk sayılmaz. İsrail'de konutu olmayan biri, alım vergisini tek konut dilimlerine göre öder.

İsrail'de evim varken Romanya'da villa alırsam İsrail'de alım vergisi öder miyim?

Hayır. İsrail alım vergisi, İsrail'deki gayrimenkul alımına uygulanır. Romanya'da satın alma; noter, tescil ve yeni konutta KDV gibi Romanya masraflarını içerir, ancak İsrail alım vergisini içermez. Ayrıntılar Romanya'da satın alma maliyetleri yazımızdadır.

Romanya'da mülküm varsa, İsrail'deki evimi sermaye kazancı muafiyetiyle satabilir miyim?

İsrail mukimi olarak Romanya'daki mülk sayılmaz, çünkü tek konut muafiyeti İsrail'deki ve Bölge'deki dairelere bakar. Konutu en az 18 ay elde tutmak gibi diğer şartları da karşılamanız gerekir. Mukim olmayan biri için tablo farklıdır ve ikamet ettiğiniz ülkenin vergi dairesinden teyit almanız gerekir.

Romanya'ya taşınıp İsrail'de daire alırsam ne olur?

Mukim olmayan kişi genellikle tek konut dilimlerinden yararlanamaz ve ek konut dilimlerine göre öder: 6.055.070 NIS'e kadar %8, üzerindeki kısım için %10. Yasada, alımdan sonraki iki yıl içinde ilk kez İsrail mukimi olan veya İsrail'e dönen kıdemli bir mukim için bir istisna bulunur.

Ben tek konut alıcısı olarak alım yaparken eşim İsrail'deki evi elinde tutabilir mi?

Hayır. Yasa, kalıcı olarak ayrı yaşayan eş hariç, eşleri ve reşit olmayan çocukları tek bir alıcı sayar. Eşinizin İsrail'deki dairesi sizin için de sayılır.

Sonuç

İsrail alım vergisi ve sermaye kazancı muafiyeti açısından Romanya'daki mülk genellikle bir şeyi değiştirmez, çünkü yasa yalnızca İsrail'deki ve Bölge'deki daireleri sayar. Önemli olan mukimliğinizdir. İsrail mukimi olduğunuz sürece güvenli taraftasınız. Taşındığınız gün, planlamanız zaten hazır olmalı.

Bir kez söyleyeceğim: Balotești'te bir gölün kıyısında, özel bir sokakta 29 villadan oluşan Compass on the Lake'i inşa ediyoruz ve İsrail'de de evi olan herkes, bizden olsun başka yerden olsun, herhangi bir alımdan önce bu soruyu kontrol etmelidir. Kendi senaryonuzu birlikte gözden geçirmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İsrail'deki avukatınız ve muhasebeciniz için soru listesini birlikte hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Gayrimenkul Vergilendirme Yasası (Sermaye Kazancı ve Alım), 9(c1c), 49A ve 49B maddeleri, güncel metin (İbranice) · İsrail Vergi Dairesi · Bizportal: 2026 alım vergisi dilimleri ve dondurulması (İbranice) · Bizportal: yurt dışındaki mülk, vergilendirme ve muafiyetler, 2024 (İbranice) · Gelir Vergisi Kararnamesi, güncel metin (İbranice) · Midrag: yurt dışındaki daire ilk konut sayılır mı (İbranice).

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Dilimler Ekim 2026 itibarıyla doğrudur ve değişebilir. Mukimlik ve muafiyete uygunluk kişisel koşullarınıza bağlıdır; bu nedenle İsrail'de herhangi bir işlemden önce gayrimenkul vergilendirmesinde uzman bir avukata veya muhasebeciye danışın.