L'article 9(c1c)(4) définit le logement unique comme le seul logement de l'acquéreur en Israël et dans la Région. Une villa en Roumanie n'entre pas dans le décompte.
Jusqu'à 1 978 745 shekels, pas de taxe d'acquisition sur un logement unique. Les tranches sont gelées jusqu'au 15 janvier 2028.
Pour un appartement de 2,5 millions de shekels : environ 20 538 shekels en logement unique, contre 200 000 shekels en logement supplémentaire.
L'article 49B(2) examine le logement unique en Israël et dans la Région, et une détention d'au moins 18 mois. Le bien roumain ne compte pas pour un résident israélien.
Celui qui s'est installé en Roumanie et y détient une villa est réputé posséder un logement dans son pays de résidence, et l'exonération de plus-value est menacée.
Logement unique et bien en Roumanie : la réponse courte
Oui, dans la plupart des cas. La loi israélienne sur l'imposition immobilière définit le « logement unique » comme le seul logement d'habitation de l'acquéreur « en Israël et dans la Région ». Une villa ou un appartement en Roumanie n'entre pas dans le décompte. Un résident israélien qui possède un bien en Roumanie et aucun logement en Israël bénéficiera donc du barème de la taxe d'acquisition applicable au logement unique lorsqu'il achètera un appartement en Israël. Le même principe s'applique à l'exonération de l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'un logement unique. L'exception importante : la personne qui a cessé d'être résidente israélienne.
C'est l'une des premières questions que les familles me posent, et à juste titre. Pour une famille avec enfants, l'écart de taxe d'acquisition peut atteindre des centaines de milliers de shekels, et personne ne veut le découvrir le jour de la signature en Israël.
Ce que dit la loi, mot pour mot
La définition figure à l'article 9(c1c)(4) de la loi israélienne sur l'imposition immobilière (plus-value et acquisition) (en hébreu) : le « logement unique » est « un logement d'habitation qui est le seul logement de l'acquéreur en Israël et dans la Région ».
Quelques mots font ici tout le travail : « en Israël et dans la Région ». L'administration ne demande pas combien de biens vous possédez dans le monde. Elle demande combien de logements d'habitation vous possédez dans ce périmètre.
Pour la taxe d'acquisition israélienne, la loi ne compte que les logements situés « en Israël et dans la Région ». Une villa en Roumanie n'entre pas dans le décompte.
Mais il existe une condition supplémentaire, facile à manquer : l'avantage est accordé à un « particulier résident israélien ». Celui qui a déjà transféré le centre de sa vie en Roumanie joue selon d'autres règles. Nous y reviendrons.
Ce que cela représente en shekels : un exemple
Les tranches de la taxe d'acquisition ont été gelées par la loi d'accompagnement budgétaire et, selon un article de Bizportal (en hébreu), elles ne seront pas actualisées avant le 15 janvier 2028. Voici les tranches en vigueur en octobre 2026 :
| Tranche | Logement unique | Logement supplémentaire |
|---|---|---|
| Jusqu'à 1 978 745 shekels | 0 % | 8 % |
| De 1 978 745 à 2 347 040 shekels | 3,5 % | 8 % |
| De 2 347 040 à 6 055 070 shekels | 5 % | 8 % |
| De 6 055 070 à 20 183 565 shekels | 8 % | 10 % |
| Au-delà de 20 183 565 shekels | 10 % | 10 % |
Supposons que vous achetiez un appartement en Israël pour 2 500 000 shekels, que vous possédiez une villa en Roumanie et aucun autre logement en Israël :
- En tant que logement unique : 0 % sur la première tranche, 3,5 % sur 368 295 shekels (environ 12 890 shekels) et 5 % sur 152 960 shekels (environ 7 648 shekels). Total : environ 20 538 shekels.
- S'il était considéré comme un logement supplémentaire : 8 % dès le premier shekel, soit 200 000 shekels.
L'écart, environ 179 000 shekels, est précisément la raison pour laquelle cette question compte. Le calcul est donné à titre d'illustration ; l'imposition effective est établie par l'Administration fiscale israélienne sur la base de votre déclaration.
L'autre versant : vendre le logement en Israël et l'exonération de plus-value
La même logique s'applique côté vente. Selon l'article 49B(2) de la loi (en hébreu), l'exonération de l'impôt sur la plus-value est accordée lorsque le logement vendu est « le seul logement du vendeur en Israël et dans la Région », à condition de l'avoir détenu au moins 18 mois depuis qu'il est devenu un logement d'habitation, et de ne pas avoir vendu un autre logement avec une telle exonération au cours des 18 mois précédant la vente.
Là encore, le bien en Roumanie n'est pas compté. Celui qui détient un appartement à Tel-Aviv et une villa à Balotești, et qui vend l'appartement de Tel-Aviv en tant que résident israélien, peut demander l'exonération comme s'il ne possédait pas d'autre bien. Bizportal avait examiné ce même point (en hébreu) dès 2024.
Et côté roumain ? La vente du bien en Roumanie est imposée en Roumanie à 3 % ou 1 % de la valeur de la transaction, et déclarée en Israël selon l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu. C'est un tout autre univers, décrit dans notre article sur l'impôt à la revente d'un bien en Roumanie.
Pour la taxe d'acquisition israélienne, la loi ne compte que les logements situés « en Israël et dans la Région ». Une villa en Roumanie n'entre pas dans le décompte.
Le piège : quand vous vous installez en Roumanie
C'est ici que se trouve l'erreur coûteuse. Les deux avantages décrits reposent sur le fait que vous êtes résident israélien.
Pour la taxe d'acquisition. Les tranches réduites sont accordées à un « particulier résident israélien ». La loi étend la définition à la personne qui, dans les deux ans suivant l'acquisition, devient résidente israélienne pour la première fois ou résidente de retour de longue date ; mais celui qui vit en Roumanie et achète un appartement en Israël en tant que non-résident paiera généralement selon les tranches du logement supplémentaire.
Pour l'exonération de plus-value. L'article 49A(a) (en hébreu) accorde l'exonération au résident israélien, ou au « non-résident qui ne possède pas de logement d'habitation dans le pays dont il est résident ». La loi ajoute que le non-résident est réputé posséder un logement dans son pays de résidence tant qu'il n'a pas produit une attestation des autorités fiscales de ce pays établissant qu'il n'en possède pas.
En termes simples : dès que vous êtes résident roumain et que vous y détenez une villa, cette villa entre bel et bien dans le décompte. Si vous prévoyez une installation en Roumanie, ainsi que la vente de votre logement en Israël, déterminez le bon ordre des étapes avant de faire vos cartons. Le moment exact où l'on passe d'une résidence fiscale à l'autre est expliqué dans notre article sur la résidence fiscale en Israël et en Roumanie.
Conjoints et enfants : qui est un « acquéreur unique »
La loi considère l'acquéreur, son conjoint (sauf un conjoint vivant séparément de façon permanente) et ses enfants de moins de 18 ans non mariés comme un seul acquéreur.
Deux conséquences pratiques :
- Si votre conjoint est propriétaire d'un logement en Israël, vous n'êtes pas « logement unique », même si ce logement n'est pas à votre nom.
- Enregistrer la villa roumaine au nom du conjoint ou d'un enfant ne change rien à la taxe d'acquisition, tout simplement parce qu'elle n'est de toute façon pas comptée.
Au nom de qui enregistrer le bien en Roumanie est une question de succession, de crédit immobilier et de régime matrimonial, pas de taxe d'acquisition israélienne.
Ce qui change vraiment : déclarations et impôt sur les revenus roumains
Que le bien roumain ne compte pas pour la taxe d'acquisition ne signifie pas qu'il soit invisible pour l'Administration fiscale. Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. La location de la villa, sa vente, et même le transfert de fonds pour l'acheter, peuvent imposer le dépôt d'une déclaration annuelle en Israël. Ce sont des règles distinctes, que je détaille dans notre article sur les déclarations à l'Administration fiscale israélienne. La façon dont la convention évite la double imposition est présentée dans notre guide de la convention fiscale entre Israël et la Roumanie.
Liste de vérification avant de signer en Israël
- Ne comptez que les logements en Israël et dans la Région, y compris ceux du conjoint et des enfants mineurs.
- Vérifiez que vous êtes toujours résident israélien le jour de l'acquisition, selon le critère du centre des intérêts vitaux.
- Conservez les documents d'achat roumains, car ils vous serviront pour d'autres déclarations.
- Vous prévoyez de vous installer en Roumanie ? Fixez l'ordre des opérations (vente, achat, installation) avant de commencer.
- Déclarez correctement. La déclaration à l'Administration fiscale est déposée par l'avocat chargé de la transaction en Israël. Parlez-lui du bien en Roumanie, même s'il n'est pas compté.
Questions fréquentes
Un appartement en Roumanie est-il considéré comme un logement supplémentaire pour la taxe d'acquisition israélienne ?
Non, tant que vous êtes résident israélien. La loi israélienne sur l'imposition immobilière définit le logement unique comme le seul logement de l'acquéreur en Israël et dans la Région ; un bien en Roumanie n'est donc pas compté. Celui qui n'a pas de logement en Israël paiera la taxe d'acquisition selon les tranches du logement unique.
Si j'ai un appartement en Israël et que j'achète une villa en Roumanie, paierai-je la taxe d'acquisition israélienne ?
Non. La taxe d'acquisition israélienne s'applique à l'achat de biens immobiliers situés en Israël. Un achat en Roumanie entraîne des frais roumains, comme le notaire, l'enregistrement et, pour un logement neuf, la TVA, mais pas de taxe d'acquisition israélienne. Le détail figure dans notre article sur les frais d'achat en Roumanie.
Pourrai-je vendre mon appartement en Israël avec l'exonération de plus-value si je possède un bien en Roumanie ?
En tant que résident israélien, le bien en Roumanie n'est pas compté, car l'exonération du logement unique examine les logements situés en Israël et dans la Région. Il faut aussi remplir les autres conditions, comme une détention d'au moins 18 mois. En tant que non-résident, la situation est différente et une attestation des autorités fiscales du pays de résidence est exigée.
Que se passe-t-il si je me suis installé en Roumanie et que j'achète un appartement en Israël ?
Un non-résident n'a généralement pas droit aux tranches du logement unique et paiera selon les tranches du logement supplémentaire : 8 % jusqu'à 6 055 070 shekels et 10 % au-delà. La loi prévoit une exception pour la personne qui devient résidente israélienne pour la première fois ou résidente de retour de longue date dans les deux ans suivant l'acquisition.
Mon conjoint peut-il détenir l'appartement en Israël pendant que j'achète en tant que logement unique ?
Non. La loi considère les conjoints, sauf un conjoint vivant séparément de façon permanente, et les enfants mineurs comme un seul acquéreur. Le logement de votre conjoint en Israël compte aussi pour vous.
En résumé
Pour la taxe d'acquisition et l'exonération de plus-value en Israël, le bien en Roumanie ne change généralement rien, car la loi ne compte que les logements situés en Israël et dans la Région. Ce qui compte, c'est votre résidence. Tant que vous êtes résident israélien, vous êtes du bon côté. Le jour où vous partez, mieux vaut que la planification soit déjà prête.
Je le mentionne une seule fois : nous construisons Compass on the Lake, 29 villas sur une rue privée près d'un lac à Balotești, et quiconque détient aussi un logement en Israël devrait examiner cette question avant tout achat, chez nous ou ailleurs. Si vous souhaitez passer en revue votre scénario, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous préparerons ensemble la liste des questions pour votre avocat et votre expert-comptable en Israël.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi israélienne sur l'imposition immobilière (plus-value et acquisition), articles 9(c1c), 49A et 49B, version consolidée (en hébreu) · Administration fiscale israélienne · Bizportal : tranches de la taxe d'acquisition 2026 et leur gel (en hébreu) · Bizportal : immobilier à l'étranger, imposition et exonérations, 2024 (en hébreu) · Ordonnance israélienne de l'impôt sur le revenu, version consolidée (en hébreu) · Midrag : un appartement à l'étranger compte-t-il comme premier logement ? (en hébreu).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les tranches sont celles d'octobre 2026 et peuvent évoluer. La détermination de la résidence et le droit à l'exonération dépendent de votre situation personnelle ; avant toute transaction en Israël, consultez un avocat ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
