Abschnitt 9(c1c)(4) definiert die einzige Wohnung als die einzige Wohnung des Käufers in Israel und im Gebiet. Eine Villa in Rumänien wird nicht mitgezählt.
Bis 1.978.745 Schekel fällt auf eine einzige Wohnung keine Erwerbsteuer an. Die Stufen sind bis zum 15. Januar 2028 eingefroren.
Bei einer Wohnung für 2,5 Mio. Schekel: etwa 20.538 Schekel als einzige Wohnung, gegenüber 200.000 Schekel als weitere Wohnung.
Abschnitt 49B(2) prüft die einzige Wohnung in Israel und im Gebiet und eine Haltedauer von mindestens 18 Monaten. Für in Israel Ansässige zählt die Immobilie in Rumänien nicht.
Wer nach Rumänien gezogen ist und dort eine Villa besitzt, gilt als Besitzer einer Wohnung im Ansässigkeitsstaat, und die Befreiung von der Wertzuwachssteuer ist in Gefahr.
Einzige Wohnung und Immobilie in Rumänien: die kurze Antwort
Ja, in den meisten Fällen. Das israelische Immobiliensteuergesetz definiert die „einzige Wohnung“ als die einzige Wohnung des Käufers „in Israel und im Gebiet“. Eine Villa oder Wohnung in Rumänien zählt nicht. Ein in Israel Ansässiger, der eine Immobilie in Rumänien besitzt und keine Wohnung in Israel, profitiert daher beim Kauf einer Wohnung in Israel von den Erwerbsteuerstufen für die einzige Wohnung. Dasselbe Prinzip gilt für die Befreiung von der Wertzuwachssteuer beim Verkauf einer einzigen Wohnung. Die wichtige Ausnahme: wer nicht mehr in Israel ansässig ist.
Das ist eine der ersten Fragen, die Familien mir stellen, und zu Recht. Bei einer Familie mit Kindern kann der Unterschied in der Erwerbsteuer Hunderttausende Schekel betragen, und niemand möchte das erst am Tag der Unterzeichnung in Israel erfahren.
Was das Gesetz sagt, Wort für Wort
Die Definition steht in Abschnitt 9(c1c)(4) des israelischen Immobiliensteuergesetzes (Wertzuwachs und Erwerb) (auf Hebräisch): Eine „einzige Wohnung“ ist „eine Wohnung, die die einzige Wohnung des Käufers in Israel und im Gebiet ist“.
Vier Wörter erledigen hier die ganze Arbeit: „in Israel und im Gebiet“. Die Steuerbehörde fragt nicht, wie viele Immobilien Sie weltweit besitzen. Sie fragt, wie viele Wohnungen Sie in diesem Bereich besitzen.
Bei der israelischen Erwerbsteuer zählt das Gesetz nur Wohnungen „in Israel und im Gebiet“. Eine Villa in Rumänien wird nicht mitgezählt.
Es gibt jedoch eine weitere Bedingung, die leicht übersehen wird: Die Vergünstigung gilt für eine „in Israel ansässige Einzelperson“. Wer seinen Lebensmittelpunkt bereits nach Rumänien verlegt hat, spielt nach anderen Regeln. Dazu später mehr.
Was das in Schekel wert ist: ein Beispiel
Die Erwerbsteuerstufen wurden durch das Haushaltsbegleitgesetz eingefroren und werden laut einem Bericht von Bizportal (auf Hebräisch) bis zum 15. Januar 2028 nicht angepasst. Dies sind die Stufen, die im Oktober 2026 gelten:
| Stufe | Einzige Wohnung | Weitere Wohnung |
|---|---|---|
| Bis 1.978.745 Schekel | 0 % | 8 % |
| 1.978.745 bis 2.347.040 Schekel | 3,5 % | 8 % |
| 2.347.040 bis 6.055.070 Schekel | 5 % | 8 % |
| 6.055.070 bis 20.183.565 Schekel | 8 % | 10 % |
| Über 20.183.565 Schekel | 10 % | 10 % |
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung in Israel für 2.500.000 Schekel, besitzen eine Villa in Rumänien und keine andere Wohnung in Israel:
- Als einzige Wohnung: 0 % auf den ersten Teil, 3,5 % auf 368.295 Schekel (etwa 12.890 Schekel) und 5 % auf 152.960 Schekel (etwa 7.648 Schekel). Insgesamt etwa 20.538 Schekel.
- Wenn sie als weitere Wohnung gälte: 8 % ab dem ersten Schekel, also 200.000 Schekel.
Der Unterschied von etwa 179.000 Schekel ist genau der Grund, warum diese Frage wichtig ist. Die Berechnung dient nur der Veranschaulichung; die tatsächliche Veranlagung nimmt die israelische Steuerbehörde auf Grundlage Ihrer Erklärung vor.
Die andere Seite: Verkauf der Wohnung in Israel und Befreiung von der Wertzuwachssteuer
Dieselbe Logik findet sich auf der Verkaufsseite. Nach Abschnitt 49B(2) des Gesetzes (auf Hebräisch) wird die Befreiung von der Wertzuwachssteuer gewährt, wenn die verkaufte Wohnung „die einzige Wohnung des Verkäufers in Israel und im Gebiet“ ist, vorausgesetzt, Sie haben sie mindestens 18 Monate gehalten, seit sie eine Wohnung wurde, und in den 18 Monaten vor dem Verkauf keine andere Wohnung mit einer solchen Befreiung verkauft.
Auch hier zählt die Immobilie in Rumänien nicht. Wer eine Wohnung in Tel Aviv und eine Villa in Balotești besitzt und die Wohnung in Tel Aviv als in Israel Ansässiger verkauft, kann die Befreiung beantragen, als besäße er keine weitere Immobilie. Bizportal hat denselben Punkt (auf Hebräisch) bereits 2024 behandelt.
Und auf der rumänischen Seite? Der Verkauf der Immobilie in Rumänien wird in Rumänien mit 3 % oder 1 % des Transaktionswerts besteuert und in Israel nach der Einkommensteuerverordnung erklärt. Das ist eine ganz andere Welt, die im Artikel zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien beschrieben wird.
Bei der israelischen Erwerbsteuer zählt das Gesetz nur Wohnungen „in Israel und im Gebiet“. Eine Villa in Rumänien wird nicht mitgezählt.
Die Falle: wenn Sie nach Rumänien ziehen
Hier liegt der teure Fehler. Beide beschriebenen Vergünstigungen setzen voraus, dass Sie in Israel ansässig sind.
Bei der Erwerbsteuer. Die ermäßigten Stufen gelten für eine „in Israel ansässige Einzelperson“. Das Gesetz erweitert die Definition auch auf Personen, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erstmals in Israel ansässig werden oder als langjährig im Ausland Lebende zurückkehren. Wer jedoch in Rumänien lebt und eine Wohnung in Israel als Gebietsfremder kauft, zahlt in der Regel nach den Stufen für eine weitere Wohnung.
Bei der Befreiung von der Wertzuwachssteuer. Abschnitt 49A(a) (auf Hebräisch) gewährt die Befreiung einem in Israel Ansässigen oder einem „Gebietsfremden, der in seinem Ansässigkeitsstaat keine Wohnung besitzt“. Und das Gesetz fügt hinzu, dass ein Gebietsfremder als Besitzer einer Wohnung im Ansässigkeitsstaat gilt, solange er keine Bestätigung der dortigen Steuerbehörde vorlegt, dass er keine solche Wohnung besitzt.
Einfach gesagt: Sobald Sie in Rumänien ansässig sind und dort eine Villa besitzen, zählt diese Villa sehr wohl. Wer einen Umzug und zugleich den Verkauf der Wohnung in Israel plant, sollte die richtige Reihenfolge der Schritte festlegen, bevor er packt. Wann genau die Ansässigkeit wechselt, habe ich im Artikel zur steuerlichen Ansässigkeit in Israel und Rumänien erklärt.
Ehepartner und Kinder: wer als „ein Käufer“ gilt
Das Gesetz betrachtet den Käufer, seinen Ehepartner (außer einem dauerhaft getrennt lebenden Ehepartner) und seine unverheirateten Kinder unter 18 Jahren als einen Käufer.
Zwei praktische Folgen:
- Ist Ihr Ehepartner als Eigentümer einer Wohnung in Israel eingetragen, sind Sie keine „einzige Wohnung“, auch wenn die Wohnung nicht auf Ihren Namen läuft.
- Die Eintragung der Villa in Rumänien auf den Namen des Ehepartners oder eines Kindes ändert für die Erwerbsteuer nichts, einfach weil sie ohnehin nicht mitgezählt wird.
Auf wessen Namen die Immobilie in Rumänien eingetragen wird, ist eine Frage von Erbschaft, Hypothek und Güterstand, nicht der israelischen Erwerbsteuer.
Was sich ändert: Meldepflichten und Steuer auf Einkünfte aus Rumänien
Dass die Immobilie in Rumänien für die Erwerbsteuer nicht zählt, heißt nicht, dass sie für die Steuerbehörde unsichtbar ist. Ein in Israel Ansässiger wird auf sein weltweites Einkommen besteuert. Die Vermietung der Villa, ihr Verkauf und sogar die Überweisung des Geldes für den Kauf können die Abgabe einer jährlichen Steuererklärung in Israel erfordern. Das sind gesonderte Regeln, die ich im Artikel zu den Meldepflichten gegenüber der Steuerbehörde erläutert habe. Wie das Abkommen eine Doppelbesteuerung verhindert, lesen Sie im Ratgeber zum Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien.
Checkliste vor der Unterzeichnung in Israel
- Zählen Sie nur Wohnungen in Israel und im Gebiet, einschließlich derer Ihres Ehepartners und Ihrer minderjährigen Kinder.
- Prüfen Sie, ob Sie am Tag des Kaufs noch in Israel ansässig sind, nach dem Test des Lebensmittelpunkts.
- Bewahren Sie die Kaufunterlagen aus Rumänien auf, denn Sie werden sie für andere Meldungen brauchen.
- Planen Sie einen Umzug? Legen Sie die Reihenfolge (Verkauf, Kauf, Umzug) fest, bevor Sie beginnen.
- Erklären Sie korrekt. Die Erklärung gegenüber der Steuerbehörde gibt der Anwalt der Transaktion in Israel ab. Informieren Sie ihn über die Immobilie in Rumänien, auch wenn sie nicht mitgezählt wird.
Häufig gestellte Fragen
Gilt eine Wohnung in Rumänien für die israelische Erwerbsteuer als weitere Wohnung?
Nein, solange Sie in Israel ansässig sind. Das israelische Immobiliensteuergesetz definiert die einzige Wohnung als die einzige Wohnung des Käufers in Israel und im Gebiet, daher zählt eine Immobilie in Rumänien nicht. Wer keine Wohnung in Israel besitzt, zahlt die Erwerbsteuer nach den Stufen für die einzige Wohnung.
Ich besitze eine Wohnung in Israel und kaufe eine Villa in Rumänien. Zahle ich israelische Erwerbsteuer?
Nein. Die israelische Erwerbsteuer gilt für den Erwerb von Immobilien in Israel. Ein Kauf in Rumänien verursacht rumänische Kosten wie Notar, Eintragung und bei einem Neubau auch Mehrwertsteuer, aber keine israelische Erwerbsteuer. Die Einzelheiten finden Sie im Artikel zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Kann ich meine Wohnung in Israel steuerfrei verkaufen, wenn ich eine Immobilie in Rumänien besitze?
Als in Israel Ansässiger zählt die Immobilie in Rumänien nicht, denn die Befreiung für die einzige Wohnung prüft Wohnungen in Israel und im Gebiet. Auch die übrigen Bedingungen müssen erfüllt sein, etwa eine Haltedauer von mindestens 18 Monaten. Als Gebietsfremder sieht das Bild anders aus, und eine Bestätigung der Steuerbehörde Ihres Ansässigkeitsstaates ist erforderlich.
Was passiert, wenn ich nach Rumänien gezogen bin und eine Wohnung in Israel kaufe?
Ein Gebietsfremder hat in der Regel keinen Anspruch auf die Stufen für die einzige Wohnung und zahlt nach den Stufen für eine weitere Wohnung: 8 % bis 6.055.070 Schekel und 10 % darüber. Das Gesetz enthält eine Ausnahme für Personen, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erstmals in Israel ansässig werden oder als langjährig im Ausland Lebende zurückkehren.
Kann mein Ehepartner die Wohnung in Israel halten, während ich als einzige Wohnung kaufe?
Nein. Das Gesetz betrachtet Ehepartner, außer einem dauerhaft getrennt lebenden Ehepartner, und minderjährige Kinder als einen Käufer. Eine Wohnung Ihres Ehepartners in Israel zählt auch für Sie.
Fazit
Für die israelische Erwerbsteuer und die Befreiung von der Wertzuwachssteuer ändert die Immobilie in Rumänien in der Regel nichts, denn das Gesetz zählt nur Wohnungen in Israel und im Gebiet. Entscheidend ist Ihre Ansässigkeit. Solange Sie in Israel ansässig sind, stehen Sie auf der sicheren Seite. An dem Tag, an dem Sie umziehen, sollte die Planung bereits fertig sein.
Ich erwähne es nur einmal: Wir bauen Compass on the Lake, 29 Villen an einer Privatstraße an einem See in Balotești, und wer auch ein Zuhause in Israel besitzt, sollte diese Frage vor jedem Kauf prüfen, bei uns oder anderswo. Wenn Sie Ihr Szenario durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam erstellen wir die Fragenliste für Ihren Anwalt und Ihren Steuerberater in Israel.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Israelisches Immobiliensteuergesetz (Wertzuwachs und Erwerb), Abschnitte 9(c1c), 49A und 49B, aktuelle Fassung (auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde · Bizportal: Erwerbsteuerstufen 2026 und ihr Einfrieren (auf Hebräisch) · Bizportal: Immobilien im Ausland, Besteuerung und Befreiungen, 2024 (auf Hebräisch) · Israelische Einkommensteuerverordnung, aktuelle Fassung (auf Hebräisch) · Midrag: Gilt eine Wohnung im Ausland als erste Wohnung? (auf Hebräisch).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Stufen gelten für Oktober 2026 und können sich ändern. Die Feststellung der Ansässigkeit und der Anspruch auf eine Befreiung hängen von Ihren persönlichen Umständen ab. Ziehen Sie daher vor einer Transaktion in Israel einen auf Immobilienbesteuerung spezialisierten Anwalt oder Steuerberater hinzu.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
