Wer innerhalb von 12 Monaten 500.000 Schekel oder mehr ins Ausland überweist, muss eine jährliche Steuererklärung abgeben, für das Jahr der Überweisung und das Folgejahr.
Auslandsvermögen der Familie im Wert von 2.086.000 Schekel oder mehr an irgendeinem Tag des Jahres hebt die Befreiung von der Erklärungspflicht auf (2023-2026).
Miete aus Rumänien wird in Anhang D der jährlichen Steuererklärung, Formular 1324, aufgeführt. Dort wird auch die Anrechnung der rumänischen Steuer beantragt.
Der Verkauf einer Auslandsimmobilie wird innerhalb von 30 Tagen mit Formular 1399 gemeldet, mit Vorauszahlung. Steuer bis 25 % auf den realen Gewinn, abzüglich der rumänischen Steuer.
Die Einheitliche Erklärung (Declarația unică) zur Miete wird in Rumänien bis zum 25. Mai eingereicht und bezahlt. Die Bestätigung ist für die Anrechnung in Israel nötig.
Meldung einer Immobilie in Rumänien: die kurze Antwort
Ein in Israel Ansässiger, der eine Immobilie in Rumänien kauft, muss fast immer eine jährliche Steuererklärung abgeben (Formular 1301). Drei gesetzliche Mechanismen lösen diese Pflicht aus: eine Überweisung von 500.000 Schekel oder mehr ins Ausland innerhalb von 12 Monaten, Auslandsvermögen im Wert von 2.086.000 Schekel oder mehr an irgendeinem Tag des Jahres und ausländische Einkünfte wie Miete. Ausländische Einkünfte werden in Formular 1324 aufgeführt, und ein Verkauf wird innerhalb von 30 Tagen gemeldet. Es gibt kein besonderes Formular „für den Kauf einer Immobilie“, es gibt die jährliche Steuererklärung.
Die meisten Menschen, die ich treffe, sind überzeugt: Wenn sie mit der Immobilie keinen Schekel verdient haben, gibt es nichts zu melden. Das ist ein verbreiteter Irrtum, und deshalb habe ich diese Übersicht geschrieben: was die Pflicht auslöst, mit welchem Formular und wann.
Der Unterschied zwischen „Steuer zahlen“ und „Erklärung abgeben“
Das sind zwei getrennte Pflichten. Man kann zur Abgabe einer jährlichen Steuererklärung verpflichtet sein, ohne einen einzigen Schekel zusätzliche Steuer zu zahlen, etwa in dem Jahr, in dem Sie Geld für den Kauf der Villa überwiesen haben und noch keine Einkünfte daraus hatten.
Abschnitt 131 der israelischen Einkommensteuerverordnung (auf Hebräisch) legt fest, wer zur Erklärung verpflichtet ist. Die Verordnung über die Befreiung von der Erklärungspflicht (auf Hebräisch) legt fest, wer befreit ist und wann die Befreiung entfällt. Dort stehen die Schwellenwerte, die jeden betreffen, der eine Immobilie im Ausland kauft.
Die Meldepflicht hängt nicht vom Gewinn ab. Sie entsteht durch die Überweisung, den Wert des Vermögens und die Einkünfte.
Der erste Auslöser: eine Überweisung von 500.000 Schekel ins Ausland
Abschnitt 131(a)(5f) (auf Hebräisch) verpflichtet eine in Israel ansässige Einzelperson zur Erklärung, wenn sie innerhalb von 12 Monaten 500.000 Schekel oder mehr ins Ausland überwiesen hat. Die Erklärung wird für das Jahr abgegeben, in dem der Betrag erstmals überwiesen wurde, und auch für das Folgejahr.
Eine Immobilie für etwa 300.000 € überschreitet diese Schwelle deutlich, auch wenn sie in mehreren Überweisungen bezahlt wird. Beim Kauf vom Plan, wenn der Bauträger in Raten bezahlt wird, werden alle Überweisungen innerhalb von 12 Monaten zusammengerechnet. Wie das Geld selbst überwiesen wird und was die Banken verlangen, lesen Sie im Artikel zur Geldüberweisung nach Rumänien.
Der zweite Auslöser: Auslandsvermögen über 2.086.000 Schekel
Nach Regel 3(a)(6) der Befreiungsverordnung gilt die Befreiung von der Erklärungspflicht nicht für Personen, bei denen das Auslandsvermögen von ihnen selbst, ihrem Ehepartner oder ihren Kindern unter 18 Jahren an irgendeinem Tag des Steuerjahres 2.086.000 Schekel oder mehr betrug. Dieser Betrag gilt für die Jahre 2023 bis 2026. Regel 3(a)(7) legt dieselbe Schwelle für Guthaben auf ausländischen Bankkonten fest.
Achten Sie auf zwei Details. Gezählt wird pro Familie, nicht für jeden Ehepartner getrennt. Und der Test lautet „an irgendeinem Tag“, nicht am Jahresende. Eine Villa, ein rumänisches Bankkonto und ein Anlagedepot im Ausland werden zusammengerechnet.
Der dritte Auslöser: Einkünfte aus der Immobilie
Die Befreiung von der Erklärungspflicht für „ausländische Einkünfte“ gilt nur, wenn diese bis zu 375.000 Schekel im Jahr betragen (für die Jahre 2023 bis 2026) und darauf eine Steuervorauszahlung in Israel geleistet wurde. Wer eine Villa in Rumänien vermietet und nur in Rumänien Steuern zahlt, erfüllt die zweite Bedingung nicht und gibt daher in der Praxis eine Erklärung ab.
Die Meldepflicht hängt nicht vom Gewinn ab. Sie entsteht durch die Überweisung, den Wert des Vermögens und die Einkünfte.
Für die Miete gibt es in Israel zwei Modelle. Abschnitt 122A (auf Hebräisch) ermöglicht eine Steuer von 15 % auf die Miete, abzüglich nur der Abschreibung und ohne Anrechnung der rumänischen Steuer. Die Alternative ist der Grenzsteuersatz mit Abzug der Ausgaben und Anrechnung nach dem Abkommen. Den vollständigen Vergleich finden Sie im Ratgeber zum Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien, die rumänische Seite im Artikel zur Mietsteuer in Rumänien.
Die Meldeübersicht: Ereignis, Formular und Frist
| Ereignis | Was in Israel eingereicht wird | Wann |
|---|---|---|
| Überweisung von 500.000 Schekel oder mehr ins Ausland in 12 Monaten | Jährliche Steuererklärung, Formular 1301 | Für das Jahr der Überweisung und das Folgejahr |
| Auslandsvermögen (Familie) über 2.086.000 Schekel an irgendeinem Tag | Jährliche Steuererklärung, Formular 1301 | In jedem Jahr, in dem Sie die Schwelle überschritten haben |
| Miete aus der Immobilie in Rumänien | Formular 1301 + Anhang D, Formular 1324 | In der jährlichen Steuererklärung |
| Geltendmachung der Abschreibung auf die Immobilie | Formulare 1342 und 1343 | Zusammen mit der jährlichen Steuererklärung |
| Verkauf der Immobilie | Verkaufsmeldung und Steuerberechnung, Formular 1399 | Innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf |
| Wer geltend macht, nicht in Israel ansässig zu sein | Ansässigkeitserklärung, Formular 1348 | Zusammen mit der jährlichen Steuererklärung |
Alle diese Formulare veröffentlicht die israelische Steuerbehörde auf der Seite zur jährlichen Steuererklärung (auf Hebräisch). Formular 1324 heißt dort „Einkünfte aus dem Ausland und darauf gezahlte Steuer“, und darin wird die Anrechnung der rumänischen Steuer beantragt.
Verkauf: 30 Tage, nicht das Jahresende
Der Verkauf einer Auslandsimmobilie durch einen in Israel Ansässigen ist ein Veräußerungsgewinn nach der Einkommensteuerverordnung, nicht nach dem Immobiliensteuergesetz. Abschnitt 91(d)(1) (auf Hebräisch) verlangt eine Meldung innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf und eine Vorauszahlung in Höhe der Steuer.
Der Steuersatz auf den realen Veräußerungsgewinn einer Einzelperson beträgt bis zu 25 %. Wessen steuerpflichtiges Einkommen 721.560 Schekel übersteigt (für die Jahre 2024 bis 2027), kann zusätzlich eine Zuschlagsteuer zahlen: 3 %, plus weitere 2 % auf Kapitaleinkünfte. Von der israelischen Steuer wird die in Rumänien gezahlte Steuer abgezogen, 3 % oder 1 % des Transaktionswerts, bis zur Höhe der israelischen Steuer. Die rumänische Seite wird im Artikel zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien erläutert.
Und was ist mit Rumänien?
Rumänien hat ein eigenes Meldesystem. Wer als Privatperson vermietet, reicht die „Einheitliche Erklärung“ (Declarația unică) ein, und laut PwC ist die allgemeine Frist für Abgabe und Zahlung der 25. Mai. Die Bestätigung der Steuerzahlung in Rumänien ist das Dokument, ohne das Sie in Israel keine Anrechnung erhalten. Bewahren Sie sie zusammen mit der jährlichen Steuererklärung auf.
Fehler, die ich immer wieder sehe
- „Ich habe nichts verdient, also keine Erklärung.“ Allein die Überweisung von über 500.000 Schekel verpflichtet zu Erklärungen für zwei Jahre.
- „Die Immobilie läuft auf den Namen meiner Frau.“ Die Schwelle von 2.086.000 Schekel wird auf Familienebene geprüft.
- „Ich habe in Rumänien gezahlt, das reicht.“ In Israel wird in jedem Fall gemeldet. Das Abkommen verhindert die Doppelbesteuerung, nicht die doppelte Meldung.
- „Den Verkauf melde ich am Jahresende.“ Das Gesetz verlangt 30 Tage.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich den Kauf einer Immobilie in Rumänien der israelischen Steuerbehörde melden?
Es gibt kein eigenes Formular für den Kauf, aber in den meisten Fällen löst der Kauf eine jährliche Erklärungspflicht aus: Eine Überweisung von 500.000 Schekel oder mehr ins Ausland innerhalb von 12 Monaten verpflichtet zur Erklärung für das Jahr der Überweisung und das Folgejahr, und Auslandsvermögen der Familie über 2.086.000 Schekel hebt die Befreiung von der Erklärungspflicht auf.
Mit welchem Formular melde ich Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Rumänien?
In der jährlichen Steuererklärung, Formular 1301, und in Anhang D, Formular 1324, „Einkünfte aus dem Ausland und darauf gezahlte Steuer“. In Formular 1324 geben Sie auch die in Rumänien gezahlte Steuer an, um im Modell zum Grenzsteuersatz eine Anrechnung zu erhalten.
Wann melde ich den Verkauf einer Immobilie in Rumänien?
Innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf, mit der Verkaufsmeldung und Steuerberechnung (Formular 1399), und Sie leisten eine Vorauszahlung. Am Jahresende wird der Verkauf zusätzlich in die jährliche Steuererklärung aufgenommen.
Zählt das Vermögen meines Ehepartners für die Schwelle von 2.086.000 Schekel?
Ja. Die Verordnung prüft das Auslandsvermögen von Ihnen, Ihrem Ehepartner und Ihren Kindern unter 18 Jahren an irgendeinem Tag des Steuerjahres.
Was passiert, wenn ich keine Erklärung abgegeben habe?
Eine nicht fristgerecht abgegebene Erklärung kann Bußgelder und eine Schätzung nach bestem Ermessen nach sich ziehen. Wenn Sie ein Jahr verpasst haben, wenden Sie sich an einen Steuerberater und korrigieren Sie es aus eigener Initiative, bevor die Behörde sich bei Ihnen meldet.
Fazit
Wer eine Immobilie in Rumänien kauft, sollte davon ausgehen, dass er in das System der jährlichen Steuererklärungen in Israel eintritt, mindestens für zwei Jahre. Das ist nicht kompliziert, erfordert aber Ordnung: Überweisungsbelege, Verträge und Bestätigungen der Steuerzahlung in Rumänien aufbewahren und den Zahlungsplan mit dem Steuerberater abstimmen.
Wenn Sie in der Planungsphase sind, in Balotești oder anderswo in Rumänien, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam erstellen wir die Zeitleiste der Zahlungen und markieren, wann welche Meldung fällig wird, damit Sie mit einer geordneten Akte zu Ihrem Steuerberater gehen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Israelische Einkommensteuerverordnung, Abschnitte 91, 121B, 122A und 131, aktuelle Fassung (auf Hebräisch) · Einkommensteuerverordnung (Befreiung von der Erklärungspflicht), 1988, Regel 3 (auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde: jährliche Steuererklärung für Einzelpersonen und zugehörige Formulare (auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde · PwC Tax Summaries, Romania: Tax administration · Rumänische Steuerbehörde (ANAF).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Schwellenwerte gelten für die genannten Steuerjahre nach der aktuellen Fassung der Gesetzgebung und können angepasst werden. Die Abgabefristen werden jedes Jahr festgelegt und manchmal verschoben. Ziehen Sie vor der Abgabe einen Steuerberater hinzu.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
