Тот, кто перевёл за рубеж 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев, обязан подать годовую декларацию за год перевода и за следующий год.
Семейные зарубежные активы стоимостью 2 086 000 шекелей и более в любой день года отменяют освобождение от подачи декларации (2023–2026).
Арендная плата из Румынии указывается в приложении Г к годовой декларации, форма 1324, и там же запрашивается зачёт румынского налога.
О продаже зарубежной недвижимости сообщают в течение 30 дней в форме 1399, с авансом. Налог до 25% с реальной прибыли за вычетом румынского налога.
Единую декларацию (Declarația unică) по аренде подают и оплачивают в Румынии до 25 мая. Подтверждение нужно для зачёта в Израиле.
Отчётность о недвижимости в Румынии: краткий ответ
Резидент Израиля, покупающий недвижимость в Румынии, почти всегда будет обязан подать годовую декларацию (форма 1301). Обязанность запускают три механизма закона: перевод за рубеж 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев, зарубежные активы стоимостью 2 086 000 шекелей и более в любой день года и доход из-за рубежа, например арендная плата. Иностранные доходы указываются в форме 1324, а о продаже сообщают в течение 30 дней. Специальной формы «о покупке недвижимости» нет, есть годовая декларация.
Большинство людей, с которыми я встречаюсь, уверены: если они не заработали на объекте ни шекеля, отчитываться не о чем. Это распространённая ошибка, поэтому я составил эту карту: что запускает обязанность, в какой форме и когда.
Разница между «платить налог» и «подавать декларацию»
Это две отдельные обязанности. Можно быть обязанным подать годовую декларацию, не заплатив ни шекеля дополнительного налога, например в год, когда Вы перевели деньги на покупку виллы и ещё не получали от неё дохода.
Статья 131 Налогового ордонанса Израиля (на иврите) определяет, кто обязан подавать декларацию. Положения об освобождении от подачи декларации (на иврите) определяют, кто освобождён и когда освобождение теряется. Именно там находятся пороги, важные для каждого, кто покупает недвижимость за рубежом.
Обязанность отчитываться не зависит от прибыли. Она возникает из перевода денег, стоимости активов и дохода.
Первый триггер: перевод 500 000 шекелей за рубеж
Статья 131(а)(5е) (на иврите) обязывает подать декларацию физическое лицо, резидента Израиля, которое в течение 12 месяцев перевело за пределы Израиля 500 000 шекелей или более. Декларация подаётся за год, в котором сумма была впервые переведена, а также за следующий год.
Объект стоимостью около 300 000 € значительно превышает этот порог, даже если оплачивается несколькими переводами. При покупке на этапе строительства, когда застройщику платят поэтапно, все переводы в течение 12 месяцев суммируются. Как переводить сами деньги и что запрашивают банки, Вы найдёте в статье о переводе денег в Румынию.
Второй триггер: зарубежные активы свыше 2 086 000 шекелей
Согласно положению 3(а)(6) Положений об освобождении, освобождение от подачи декларации не распространяется на тех, у кого, у супруга или супруги или у детей до 18 лет были зарубежные активы стоимостью 2 086 000 шекелей или более в любой день налогового года. Это сумма на 2023–2026 годы. Положение 3(а)(7) устанавливает такой же порог для остатков на зарубежных банковских счетах.
Обратите внимание на две детали. Подсчёт ведётся по семье, а не по каждому из супругов отдельно. И критерий – «в любой день», а не на конец года. Вилла, румынский банковский счёт и инвестиционный портфель за рубежом складываются.
Третий триггер: доход от объекта
Освобождение от подачи декларации для «иностранного дохода» действует только тогда, когда он не превышает 375 000 шекелей в год (на 2023–2026 годы) и при этом с него уплачен авансовый налог в Израиле. Тот, кто сдаёт виллу в Румынии и платит налог только в Румынии, не выполняет второе условие и поэтому на практике подаёт декларацию.
Обязанность отчитываться не зависит от прибыли. Она возникает из перевода денег, стоимости активов и дохода.
Для арендной платы в Израиле есть два режима. Статья 122а (на иврите) позволяет платить 15% с арендной платы за вычетом только амортизации и без зачёта румынского налога. Альтернатива – налог по прогрессивной шкале с вычетом расходов и зачётом по соглашению. Полное сравнение – в гиде по соглашению об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией, а румынская сторона – в статье о налоге на доход от аренды в Румынии.
Карта отчётности: событие, форма и срок
| Событие | Что подаётся в Израиле | Когда |
|---|---|---|
| Перевод за рубеж 500 000 шекелей и более за 12 месяцев | Годовая декларация, форма 1301 | За год перевода и за следующий год |
| Зарубежные активы (семейные) свыше 2 086 000 шекелей в любой день | Годовая декларация, форма 1301 | За каждый год, в котором порог был превышен |
| Арендная плата от объекта в Румынии | Форма 1301 + приложение Г, форма 1324 | В годовой декларации |
| Заявление амортизации по объекту | Формы 1342 и 1343 | Вместе с годовой декларацией |
| Продажа объекта | Уведомление о продаже и расчёт налога, форма 1399 | В течение 30 дней с даты продажи |
| Тот, кто заявляет, что не является резидентом Израиля | Декларация о резидентстве, форма 1348 | Вместе с годовой декларацией |
Все эти формы публикует Налоговое управление на странице годовой декларации (на иврите). Форма 1324 называется там «Доходы из-за рубежа и уплаченный с них налог», и в ней запрашивается зачёт румынского налога.
Продажа: 30 дней, а не конец года
Продажа зарубежной недвижимости резидентом Израиля – это событие прироста капитала по Налоговому ордонансу, а не по Закону о налогообложении недвижимости. Статья 91(г)(1) (на иврите) обязывает подать декларацию в течение 30 дней со дня продажи и уплатить аванс в размере налога.
Ставка налога на реальный прирост капитала для физического лица составляет до 25%. Тот, чей налогооблагаемый доход превышает 721 560 шекелей (на 2024–2027 годы), может заплатить и дополнительный налог: 3%, а также ещё 2% с дохода из капитальных источников. Из израильского налога вычитается налог, уплаченный в Румынии, 3% или 1% от суммы сделки, в пределах израильского налога. Румынская сторона подробно описана в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
А как же Румыния?
В Румынии своя система отчётности. Физическое лицо, сдающее недвижимость, подаёт «Единую декларацию» (Declarația unică), и, по данным PwC, общий срок подачи и уплаты – 25 мая. Подтверждение уплаты налога в Румынии – это документ, без которого Вы не получите зачёт в Израиле. Храните его вместе с годовой декларацией.
Ошибки, которые я вижу снова и снова
- «Я ничего не заработал, значит, декларации нет». Один только перевод свыше 500 000 шекелей обязывает подавать декларацию два года.
- «Объект оформлен на жену». Порог в 2 086 000 шекелей проверяется на уровне семьи.
- «Я заплатил в Румынии, этого достаточно». В Израиле отчитываться нужно в любом случае. Соглашение предотвращает двойное налогообложение, а не двойную отчётность.
- «Сообщу о продаже в конце года». Закон требует 30 дней.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли сообщать Налоговому управлению Израиля о покупке недвижимости в Румынии?
Специальной формы для покупки нет, но в большинстве случаев покупка запускает обязанность подать годовую декларацию: перевод за рубеж 500 000 шекелей и более в течение 12 месяцев обязывает подать декларацию за год перевода и за следующий год, а семейные зарубежные активы свыше 2 086 000 шекелей отменяют освобождение от подачи.
В какой форме декларируется арендная плата от недвижимости в Румынии?
В годовой декларации, форма 1301, и в приложении Г, форма 1324 «Доходы из-за рубежа и уплаченный с них налог». В форме 1324 также указывается налог, уплаченный в Румынии, чтобы получить зачёт при налогообложении по прогрессивной шкале.
Когда сообщать о продаже недвижимости в Румынии?
В течение 30 дней со дня продажи, в уведомлении о продаже и расчёте налога (форма 1399), с уплатой аванса. В конце года продажа также включается в годовую декларацию.
Учитываются ли активы супруга для порога в 2 086 000 шекелей?
Да. Положения проверяют зарубежные активы Ваши, Вашего супруга или супруги и детей до 18 лет в любой день налогового года.
Что будет, если я не подал декларацию?
Неподача декларации в срок может повлечь штрафы и оценку налога по наилучшему суждению налогового органа. Если Вы пропустили год, стоит обратиться к бухгалтеру и исправить ситуацию по собственной инициативе, до того как Налоговое управление обратится к Вам.
Итог
Тому, кто покупает недвижимость в Румынии, следует исходить из того, что он входит в систему годовых деклараций в Израиле, как минимум на два года. Это несложно, но требует порядка: хранить подтверждения переводов, договоры и подтверждения уплаты налога в Румынии и согласовывать график платежей с бухгалтером.
Если Вы на этапе планирования, в Балотешти (Balotești) или в любом другом месте Румынии, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе выстроим график платежей и отметим, на какой момент приходится каждая отчётность, чтобы Вы пришли к бухгалтеру с упорядоченным досье.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Налоговый ордонанс Израиля, статьи 91, 121б, 122а и 131, актуальная редакция (на иврите) · Положения о подоходном налоге (освобождение от подачи декларации), 1988, положение 3 (на иврите) · Налоговое управление Израиля: годовая декларация физических лиц и сопутствующие формы (на иврите) · Налоговое управление Израиля (на иврите) · PwC Tax Summaries, Romania: Tax administration · Налоговая служба Румынии (ANAF).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Пороги актуальны для указанных налоговых лет согласно действующей редакции законодательства и могут обновляться. Сроки подачи устанавливаются ежегодно и иногда переносятся. Перед подачей рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
