Какой налог платят с дохода от аренды в Румынии и как подать декларацию?

Налог на доход от аренды в Румынии: коротко

Спросите застройщиков об этом

В Румынии физическое лицо, сдающее квартиру или виллу в долгосрочную аренду, платит 10% налога с арендной платы после фиксированного вычета 20%, то есть около 8% валовой арендной платы. Для туристической аренды до 7 комнат вычет составляет 30%, поэтому эффективный налог — около 7%. Ставки одинаковы для резидентов и нерезидентов, а если Вы являетесь налоговым резидентом другой страны, например Израиля, этот доход нужно задекларировать и там.

Я часто слышу вопрос: «Если я сдам объект, сколько налога заплачу там и как вообще подавать декларацию из-за рубежа?» Ответ проще, чем кажется, но в нём есть три даты, о которых стоит знать заранее.

Ставки: долгосрочная и краткосрочная аренда

Спросите застройщиков об этом

Румынская система не требует подтверждать расходы. Вместо этого предусмотрен фиксированный вычет, а налог платится с остатка. Вот как правила резюмирует PwC Tax Summaries:

Вид аренды	Фиксированный вычет	Налог с остатка	Эффективно, от валовой арендной платы
Обычная (долгосрочная) аренда	20%	10%	около 8%
Туристическая аренда, до 7 комнат	30%	10%	около 7%
Более 7 комнат для туристов	Считается предпринимательской деятельностью, другие правила

Осторожно со старыми руководствами. До конца 2023 года вычет для обычной аренды составлял 40%, поэтому в интернете до сих пор встречаются цифры вроде «эффективно 6%». С 2024 года вычет составляет 20%.

Пример для иллюстрации

Арендная плата 1 000 € в месяц, 12 000 € в год, при долгосрочной аренде:

1. Фиксированный вычет 20%: 2 400 €.
2. Налогооблагаемый доход: 9 600 €.
3. Налог 10%: 960 € в год.

Кто платит: Вы или арендатор

Спросите застройщиков об этом

Есть два варианта, и они зависят от арендатора:

• Арендатор — компания или организация, ведущая бухгалтерский учёт. Она удерживает налог у источника, 10% после вычета 20%, и перечисляет его в налоговую до 25-го числа следующего месяца. Этот налог является окончательным.
• Арендатор — частное лицо. Вы подаёте декларацию и платите налог самостоятельно в рамках годовой декларации.

Три даты, которые стоит внести в календарь

Спросите застройщиков об этом

1. 30 дней с момента подписания: регистрация в ANAF. Частный арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в налоговом агентстве Румынии (ANAF) по форме C168 через онлайн-кабинет (SPV) в течение 30 дней с момента подписания или любого изменения. О прекращении договора также нужно сообщить.
2. 25 мая следующего года: годовая декларация. Доход за год отражается в «единой декларации» (Declarația unică, форма 212) до 25 мая следующего года, и налог уплачивается в тот же срок.
3. 25-е число каждого месяца, если налог удерживает арендатор. В этом случае ответственность лежит на арендаторе, но попросите у него подтверждение удержания.

Для всего этого Вам нужен румынский налоговый номер (NIF) и доступ к онлайн-кабинету ANAF.

Взнос на медицинское страхование (CASS): когда он применяется

Спросите застройщиков об этом

Сверх определённого порога добавляется взнос на медицинское страхование (CASS) в размере 10%. По данным PwC, в 2026 году он применяется, когда чистый доход от аренды, отдельно или вместе с другими доходами, превышает 6 минимальных валовых зарплат, то есть 24 300 леев в год, с потолком в 24 минимальные зарплаты, 97 200 леев.

Применяется ли он к нерезиденту, застрахованному в другой стране? Это зависит от Вашего страхового статуса. У Израиля и Румынии, например, есть ещё и соглашение о социальном обеспечении, по данным Института национального страхования Израиля. Уточните это у налогового консультанта до первой декларации, а не после неё.

Налоги в стране проживания: пример Израиля

Большинство стран облагают своих резидентов налогом на доходы по всему миру, поэтому румынская арендная плата декларируется и дома. Для резидентов Израиля существуют два режима, по данным Налогового управления Израиля:

• Режим 15% (статья 122A Указа о подоходном налоге). 15% от арендной платы, вычитается только амортизация, а зачёта налога, уплаченного в Румынии, нет.
• Режим по предельной ставке. Расходы вычитаются, налог платится по личным ставкам, а румынский налог засчитывается по налоговому соглашению между двумя странами.

Само соглашение мы разбираем в статье о налоговом соглашении между Израилем и Румынией, а оба уровня вместе, с расчётом на примере, — в статье о расходах на содержание недвижимости в Румынии. Резидентам Израиля также стоит проверить, начисляются ли взносы в Институт национального страхования на иностранный доход от аренды; это зависит от их статуса занятости.

Чего не делать

• Не пропускайте декларацию, потому что «сумма небольшая». Декларирование в Румынии обязательно с первого лея, а договор аренды регистрируется в ANAF.
• Не полагайтесь на цифры из старых руководств. Изменился вычет, изменился и взнос на медицинское страхование.
• Не забывайте о ежегодном налоге на недвижимость. Он уплачивается отдельно местной администрации, даже если объект сдаётся. Подробнее об этом в руководстве по ежегодному налогу на недвижимость в Румынии.

Покупатели виллы в нашем проекте в Балотешти, которые рассматривают сдачу в аренду, получают от нас этот список дат в день передачи ключей. Но личный налоговый расчёт всегда делается вместе с налоговым консультантом.

Часто задаваемые вопросы

Какой налог платят с аренды в Румынии?

Физическое лицо при долгосрочной аренде платит 10% после фиксированного вычета 20%, то есть около 8% валовой арендной платы. Для туристической аренды до 7 комнат вычет составляет 30%, а эффективный налог — около 7%.

Платят ли нерезиденты в Румынии другой налог на аренду?

Нет. По данным PwC, нерезиденты платят те же ставки, что и резиденты, с дохода от румынской недвижимости. Различия касаются взноса на медицинское страхование, который зависит от страхового статуса, и декларирования в стране проживания.

Когда подавать декларацию и платить налог?

Доход за каждый год отражается в единой декларации до 25 мая следующего года и оплачивается в тот же срок. Если арендатор — компания, она удерживает налог у источника и перечисляет его до 25-го числа следующего месяца.

Нужно ли регистрировать договор аренды в налоговой?

Да. Частный арендодатель регистрирует договор в ANAF по форме C168 через онлайн-кабинет в течение 30 дней с момента подписания или любого изменения договора.

Платят ли резиденты Израиля налог с аренды ещё и в Израиле?

Да. Резидент Израиля декларирует румынскую арендную плату и выбирает между режимом 15% без зачёта румынского налога и режимом по предельной ставке с зачётом по налоговому соглашению. Выбор зависит от личных обстоятельств, и делать его лучше вместе с налоговым консультантом.

Итог

Налог на доход от аренды в Румынии прост: 10% после фиксированного вычета, без споров о расходах. Внимания требует рутина: регистрация договора в течение 30 дней, декларация до 25 мая и параллельное декларирование дома.

Если Вы думаете о сдаче недвижимости в Румынии в аренду, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём даты, документы и вопросы, которые стоит задать Вашему налоговому консультанту. А если Вы задумываетесь, кто будет ежедневно работать с арендаторами, прочитайте нашу статью об управлении недвижимостью из-за рубежа.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: PwC Tax Summaries, Румыния · Налоговое агентство Румынии (ANAF) (форма C168, единая декларация 212) · Портал румынского законодательства (Налоговый кодекс, Закон 227/2015) · Налоговое управление Израиля (статья 122A Указа о подоходном налоге) · Институт национального страхования Израиля.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоговое законодательство в Румынии и других странах меняется, а Ваши фактические обязательства зависят от личных обстоятельств. Прежде чем сдавать объект, проконсультируйтесь с налоговым консультантом, который знает законодательство обеих стран.