Cât impozit plătiți în România pe veniturile din chirii și cum le declarați?

Impozitul pe veniturile din chirii în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

În România, o persoană fizică ce închiriază pe termen lung un apartament sau o vilă plătește un impozit de 10% pe chirie după o deducere forfetară de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută. La închirierea în scop turistic a cel mult 7 camere, deducerea este de 30%, iar impozitul efectiv este de aproximativ 7%. Cotele sunt aceleași pentru rezidenți și nerezidenți, iar cine este rezident fiscal în altă țară, de exemplu în Israel, declară venitul și acolo.

O întrebare pe care o aud des: „Dacă închiriez, cât impozit plătesc acolo și cum declar din străinătate?”. Răspunsul este mai simplu decât pare, dar implică trei termene care merită cunoscute din timp.

Cotele: închiriere pe termen lung și pe termen scurt

Întrebați dezvoltatorii

Sistemul românesc nu vă cere să dovediți cheltuieli. În schimb, există o deducere forfetară și impozit pe rest. Așa rezumă regulile PwC Tax Summaries:

Tipul închirierii	Deducere forfetară	Impozit pe rest	Efectiv, din chiria brută
Închiriere obișnuită (termen lung)	20%	10%	aproximativ 8%
Închiriere turistică, cel mult 7 camere	30%	10%	aproximativ 7%
Peste 7 camere în scop turistic	Activitate independentă, alte reguli

Atenție la ghidurile vechi. Până la sfârșitul lui 2023, deducerea la închirierea obișnuită era de 40%, motiv pentru care cifre ca „6% efectiv” încă circulă online. Din 2024, deducerea este de 20%.

Un exemplu ilustrativ

O chirie de 1.000 de euro pe lună, 12.000 de euro pe an, pe termen lung:

1. Deducere forfetară de 20%: 2.400 de euro.
2. Venit impozabil: 9.600 de euro.
3. Impozit de 10%: 960 de euro pe an.

Cine plătește: dumneavoastră sau chiriașul

Întrebați dezvoltatorii

Există două variante, în funcție de chiriaș:

• Chiriașul este o firmă sau o entitate care ține contabilitate. Aceasta reține impozitul la sursă, 10% după deducerea de 20%, și îl virează până la data de 25 a lunii următoare. Impozitul este final.
• Chiriașul este o persoană fizică. Declarați și plătiți dumneavoastră, prin declarația anuală.

Trei termene de trecut în calendar

Întrebați dezvoltatorii

1. 30 de zile de la semnare: înregistrarea la ANAF. Proprietarul persoană fizică trebuie să înregistreze contractul de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) pe formularul C168, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), în 30 de zile de la semnare sau de la orice modificare. Și încetarea contractului se declară.
2. 25 mai al anului următor: declarația anuală. Venitul unui an se declară în Declarația unică (formularul 212) până la 25 mai a anului următor, iar impozitul se plătește până la aceeași dată.
3. Data de 25 a fiecărei luni, dacă chiriașul reține la sursă. Aici responsabilitatea este a chiriașului, dar cereți-i dovada reținerii.

Pentru toate acestea aveți nevoie de un cod de identificare fiscală (NIF) și de acces la SPV-ul ANAF.

Contribuția la sănătate (CASS): când se aplică

Întrebați dezvoltatorii

Peste un anumit prag se adaugă contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) de 10%. Potrivit PwC, în 2026 ea se datorează când venitul net din chirii, singur sau împreună cu alte venituri, depășește 6 salarii minime brute, adică 24.300 de lei pe an, cu un plafon de 24 de salarii minime, adică 97.200 de lei.

Se aplică unui nerezident asigurat în altă țară? Depinde de statutul de asigurat. Israelul și România au, de exemplu, și un acord de securitate socială, potrivit Institutului Național de Asigurări din Israel. Verificați asta cu un consultant fiscal înainte de prima declarație, nu după.

Nivelul fiscal din țara de rezidență: exemplul Israelului

Cele mai multe țări își impozitează rezidenții pe veniturile din întreaga lume, deci chiria din România se declară și acasă. Pentru rezidenții israelieni există două variante, potrivit Autorității Fiscale israeliene:

• Varianta de 15% (secțiunea 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit). 15% din chirie, deductibilă fiind doar amortizarea, fără credit pentru impozitul plătit în România.
• Varianta cotei marginale. Se deduc cheltuielile, impozitul se plătește după cotele personale, iar impozitul românesc se creditează în baza convenției fiscale dintre cele două țări.

Despre convenție am scris în articolul despre convenția fiscală Israel-România, iar despre ambele niveluri împreună, cu un exemplu numeric, în articolul despre costurile deținerii unei proprietăți în România. Rezidenții israelieni ar trebui să verifice și dacă se datorează contribuții la asigurările naționale pentru chiriile din străinătate, în funcție de statutul lor profesional.

Ce să nu faceți

• Nu săriți peste declarare pe motiv că „e o sumă mică”. Declararea în România este obligatorie de la primul leu, iar contractul este înregistrat la ANAF.
• Nu vă bazați pe cifre din ghiduri vechi. Deducerea s-a schimbat, la fel și contribuția la sănătate.
• Nu uitați de impozitul anual pe clădiri. Se plătește separat, la autoritatea locală, chiar și când proprietatea este închiriată. Mai multe în ghidul despre impozitul anual pe clădiri în România.

Cumpărătorii unei vile din proiectul nostru din Balotești care se gândesc să o închirieze primesc de la noi această listă de termene în ziua predării. Dar calculul fiscal personal se face întotdeauna cu un consultant fiscal.

Întrebări frecvente

Cât impozit se plătește pe chirie în România?

O persoană fizică ce închiriază pe termen lung plătește 10% după o deducere forfetară de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută. La închirierea turistică a cel mult 7 camere, deducerea este de 30%, iar impozitul efectiv este de aproximativ 7%.

Nerezidenții plătesc alt impozit pe chirie în România?

Nu. Potrivit PwC, nerezidenții plătesc aceleași cote ca rezidenții pentru veniturile din proprietăți din România. Diferențele țin de contribuția la sănătate, care depinde de statutul de asigurat, și de declararea în țara de rezidență.

Când declar și plătesc impozitul?

Venitul fiecărui an se declară în Declarația unică până la 25 mai a anului următor și se plătește până la aceeași dată. Dacă chiriașul este o firmă, aceasta reține impozitul la sursă și îl virează până la data de 25 a lunii următoare.

Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la fisc?

Da. Proprietarul persoană fizică înregistrează contractul la ANAF pe formularul C168, prin SPV, în 30 de zile de la semnare sau de la orice modificare a contractului.

Rezidenții israelieni plătesc impozit pe chirie și în Israel?

Da. Un rezident israelian declară chiria din România și alege între varianta de 15%, fără credit pentru impozitul românesc, și varianta cotei marginale, cu credit în baza convenției fiscale. Alegerea depinde de situația personală și se face, ideal, cu un consultant fiscal.

Concluzia

Impozitul pe chirii în România este simplu: 10% după o deducere forfetară, fără discuții despre cheltuieli. Ce cere atenție este rutina: înregistrarea contractului în 30 de zile, declarația până la 25 mai și declararea în paralel în țara de rezidență.

Dacă vă gândiți să închiriați o proprietate în România, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin termene, documente și întrebările de pus consultantului fiscal. Iar dacă vă întrebați cine se va ocupa zilnic de chiriași, citiți articolul despre administrarea proprietății de la distanță.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse și date: PwC Tax Summaries, Romania · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) (formularul C168, Declarația unică 212) · Portalul legislativ (Codul fiscal, Legea 227/2015) · Autoritatea Fiscală israeliană (secțiunea 122A) · Institutul Național de Asigurări din Israel.

Acest articol are scop exclusiv informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Legislația fiscală din România și din alte țări se schimbă, iar obligația efectivă depinde de situația dumneavoastră personală. Înainte de a închiria, consultați un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări.