10 % nach einem Pauschalabzug von 20 %, rund 8 % der Bruttomiete. Der Satz gilt für Ansässige und Nichtansässige gleich.
Bei touristischer Vermietung von bis zu 7 Zimmern beträgt der Abzug 30 %, die effektive Steuer rund 7 % der Miete.
Ein privater Vermieter registriert den Mietvertrag mit Formular C168 über den Online-Bereich der ANAF, binnen 30 Tagen.
Die Einkünfte eines Jahres werden in der Einheitserklärung (Formular 212) bis 25. Mai des Folgejahres erklärt und bezahlt.
In Israel Ansässige wählen zwischen 15 % ohne Anrechnung der rumänischen Steuer und dem Grenzsteuersatz mit Anrechnung.
Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien zahlt eine Privatperson, die eine Wohnung oder Villa langfristig vermietet, 10 % Steuer auf die Miete nach einem pauschalen Abzug von 20 %, also rund 8 % der Bruttomiete. Bei touristischer Vermietung von bis zu 7 Zimmern beträgt der Abzug 30 %, die effektive Steuer liegt damit bei rund 7 %. Die Sätze sind für Ansässige und Nichtansässige gleich, und wenn Sie anderswo steuerlich ansässig sind, etwa in Israel, erklären Sie die Einkünfte auch dort.
Eine Frage, die ich oft höre: „Wenn ich vermiete, wie viel Steuer zahle ich dort, und wie erkläre ich das überhaupt aus dem Ausland?“ Die Antwort ist einfacher, als sie scheint, umfasst aber drei Termine, die man vorab kennen sollte.
Die Steuersätze: Langzeit- und Kurzzeitvermietung
Das rumänische System verlangt keinen Nachweis von Ausgaben. Stattdessen gibt es einen Pauschalabzug und eine Steuer auf den Rest. So fasst PwC Tax Summaries die Regeln zusammen:
| Art der Vermietung | Pauschalabzug | Steuer auf den Rest | Effektiv, bezogen auf die Bruttomiete |
|---|---|---|---|
| Reguläre (langfristige) Vermietung | 20 % | 10 % | rund 8 % |
| Touristische Vermietung, bis 7 Zimmer | 30 % | 10 % | rund 7 % |
| Mehr als 7 Zimmer für Touristen | Gilt als Gewerbe, andere Regeln |
Vorsicht bei älteren Ratgebern. Bis Ende 2023 betrug der Abzug bei regulärer Vermietung 40 %, weshalb Angaben wie „6 % effektiv“ noch im Internet kursieren. Seit 2024 beträgt der Abzug 20 %.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung
Miete von 1.000 € im Monat, 12.000 € im Jahr, bei langfristiger Vermietung:
- Pauschalabzug von 20 %: 2.400 €.
- Zu versteuerndes Einkommen: 9.600 €.
- Steuer von 10 %: 960 € im Jahr.
Wer zahlt: Sie oder der Mieter
Es gibt zwei Wege, und sie hängen vom Mieter ab:
- Der Mieter ist ein Unternehmen oder eine buchführungspflichtige Einrichtung. Er behält die Steuer an der Quelle ein, 10 % nach 20 % Abzug, und führt sie bis zum 25. des Folgemonats an die Steuerbehörde ab. Diese Steuer ist abgeltend.
- Der Mieter ist eine Privatperson. Sie erklären und zahlen selbst, in der Jahreserklärung.
Drei Termine für Ihren Kalender
- 30 Tage nach Unterzeichnung: Registrierung bei der ANAF. Ein privater Vermieter muss den Mietvertrag bei der rumänischen Steuerbehörde (ANAF) mit dem Formular C168 über den persönlichen Online-Bereich (SPV) registrieren, innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung oder nach jeder Änderung. Auch die Beendigung des Mietvertrags wird gemeldet.
- 25. Mai des Folgejahres: die Jahreserklärung. Die Einkünfte eines Jahres werden in der „Einheitserklärung“ (Declarația unică, Formular 212) bis 25. Mai des Folgejahres erklärt, und die Steuer wird bis zum selben Datum gezahlt.
- Der 25. jedes Monats, wenn der Mieter einbehält. Hier liegt die Verantwortung beim Mieter, lassen Sie sich die Einbehaltung aber nachweisen.
Für all das benötigen Sie eine rumänische Steuernummer (NIF) und Zugang zum persönlichen Online-Bereich der ANAF.
Krankenversicherungsbeitrag (CASS): wann er anfällt
Oberhalb einer bestimmten Schwelle kommt ein Krankenversicherungsbeitrag (CASS) von 10 % hinzu. Laut PwC gilt er 2026, wenn die Nettomieteinnahmen allein oder zusammen mit anderen Einkünften 6 Bruttomindestlöhne übersteigen, also 24.300 Lei im Jahr, gedeckelt bei 24 Mindestlöhnen, also 97.200 Lei.
Die Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien ist einfach. Aufmerksamkeit verlangt die Routine.
Gilt er auch für einen Nichtansässigen, der in einem anderen Land versichert ist? Das hängt von Ihrem Versicherungsstatus ab. Israel und Rumänien etwa haben laut dem israelischen Nationalen Versicherungsinstitut auch ein Sozialversicherungsabkommen. Klären Sie das mit einem Steuerberater vor Ihrer ersten Erklärung, nicht danach.
Die Ebene im Heimatland: das israelische Beispiel
Die meisten Länder besteuern ihre Ansässigen auf ihr Welteinkommen, sodass die rumänische Miete auch im Heimatland erklärt wird. Für in Israel Ansässige gibt es laut der israelischen Steuerbehörde zwei Wege:
- Der 15-%-Weg (Abschnitt 122A der Einkommensteuerverordnung). 15 % der Miete, wobei nur Abschreibungen abziehbar sind und die in Rumänien gezahlte Steuer nicht angerechnet wird.
- Der Weg zum Grenzsteuersatz. Ausgaben werden abgezogen, die Steuer wird zum persönlichen Satz gezahlt, und die rumänische Steuer wird nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern angerechnet.
Das Abkommen selbst behandeln wir in unserem Artikel über das Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien, beide Ebenen zusammen mit einem Rechenbeispiel in unserem Artikel über die laufenden Kosten einer Immobilie in Rumänien. In Israel Ansässige sollten außerdem prüfen, ob auf ausländische Mieteinnahmen Beiträge zur Nationalen Versicherung anfallen; das hängt von ihrem Erwerbsstatus ab.
Was Sie nicht tun sollten
- Verzichten Sie nicht auf die Erklärung, weil „es nur ein kleiner Betrag ist“. Die Erklärung ist in Rumänien ab dem ersten Leu Pflicht, und der Mietvertrag wird bei der ANAF registriert.
- Verlassen Sie sich nicht auf Zahlen aus älteren Ratgebern. Der Abzug hat sich geändert, ebenso der Krankenversicherungsbeitrag.
- Vergessen Sie die jährliche Grundsteuer nicht. Sie wird gesondert an die Kommune gezahlt, auch wenn die Immobilie vermietet ist. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur jährlichen Grundsteuer in Rumänien.
Käufer einer Villa in unserem Projekt in Balotești, die eine Vermietung erwägen, erhalten diese Terminliste am Tag der Übergabe von uns. Die persönliche Steuerberechnung erfolgt jedoch immer mit einem Steuerberater.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuer zahlt man in Rumänien auf Mieteinnahmen?
Eine Privatperson, die langfristig vermietet, zahlt 10 % nach einem Pauschalabzug von 20 %, also rund 8 % der Bruttomiete. Bei touristischer Vermietung von bis zu 7 Zimmern beträgt der Abzug 30 %, und die effektive Steuer liegt bei rund 7 %.
Zahlen Nichtansässige in Rumänien eine andere Steuer auf Mieteinnahmen?
Nein. Laut PwC zahlen Nichtansässige auf Einkünfte aus rumänischen Immobilien dieselben Sätze wie Ansässige. Unterschiede bestehen beim Krankenversicherungsbeitrag, der vom Versicherungsstatus abhängt, und bei der Erklärung im Wohnsitzland.
Wann erkläre und zahle ich die Steuer?
Die Einkünfte eines Jahres werden in der Einheitserklärung bis 25. Mai des Folgejahres erklärt und bis zum selben Datum bezahlt. Ist der Mieter ein Unternehmen, behält er die Steuer an der Quelle ein und führt sie bis zum 25. des Folgemonats ab.
Muss ich den Mietvertrag bei der Steuerbehörde registrieren?
Ja. Ein privater Vermieter registriert den Mietvertrag bei der ANAF mit dem Formular C168 über den persönlichen Online-Bereich, innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung oder nach jeder Änderung des Vertrags.
Zahlen in Israel Ansässige die Steuer auf die Miete auch in Israel?
Ja. Wer in Israel ansässig ist, erklärt die rumänische Miete und wählt zwischen dem 15-%-Weg ohne Anrechnung der rumänischen Steuer und dem Weg zum Grenzsteuersatz mit Anrechnung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Die Wahl hängt von den persönlichen Umständen ab und sollte mit einem Steuerberater getroffen werden.
Fazit
Die Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien ist einfach: 10 % nach einem Pauschalabzug, ohne Streit über Ausgaben. Aufmerksamkeit verlangt die Routine: Registrierung des Mietvertrags innerhalb von 30 Tagen, Erklärung bis 25. Mai und parallel die Erklärung im Heimatland.
Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in Rumänien zu vermieten, ob bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Termine, die Unterlagen und die Fragen für Ihren Steuerberater durch. Und wenn Sie sich fragen, wer sich im Alltag um die Mieter kümmert, lesen Sie unseren Artikel über die Verwaltung der Immobilie aus dem Ausland.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: PwC Tax Summaries, Rumänien · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) (Formular C168, Einheitserklärung 212) · Rumänisches Gesetzesportal (Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015) · Israelische Steuerbehörde (Abschnitt 122A der Einkommensteuerverordnung) · Nationales Versicherungsinstitut Israels.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das Steuerrecht in Rumänien und anderswo ändert sich, und Ihre tatsächliche Steuerpflicht hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Ziehen Sie vor einer Vermietung einen Steuerberater hinzu, der das Recht beider Länder kennt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
