Die Steuer auf Wohngebäude beträgt 0,08 % bis 0,2 % des Steuerwerts, je nach Beschluss des Gemeinderats.
Gesetz 239/2025 hob den Steuerwert pro m² eines Wohngebäudes mit Anschlüssen von 1.000 auf 2.677 Lei an.
Die Steuer wird in zwei gleichen Raten gezahlt, bis 31. März und bis 30. September.
Wer die gesamte Jahressteuer bis 31. März zahlt, kann je nach Gemeinderat bis zu 10 % Rabatt erhalten.
Ein neuer Eigentümer meldet das Gebäude binnen 30 Tagen bei der Kommune an. Steuer fällig ab 1. Januar des Folgejahres.
Jährliche Grundsteuer in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien zahlen Sie der Kommune eine jährliche Steuer auf ein Wohngebäude (impozit pe clădiri, Gebäudesteuer) von 0,08 % bis 0,2 % seines Steuerwerts, zu dem vom Gemeinderat festgelegten Satz. Seit 2026 ist der Steuerwert pro m² eines Wohngebäudes mit Versorgungsanschlüssen von 1.000 auf 2.677 Lei gestiegen, weshalb die Steuer vielerorts deutlich zugenommen hat. Sie zahlen in zwei Raten, bis 31. März und bis 30. September, und wer das ganze Jahr bis 31. März begleicht, kann einen Rabatt von bis zu 10 % erhalten.
Investoren hören „In Rumänien gibt es keine Grunderwerbsteuer“ und schließen daraus, dass es auch keine jährliche Steuer gibt. Die gibt es. Sie ist im Vergleich zu den kommunalen Abgaben vieler Länder niedrig, aber sie existiert, sie ist 2026 gestiegen, und wer nichts von ihr weiß, erfährt es am Tag, an dem er verkaufen will.
Was die jährliche Grundsteuer ist und wer sie zahlt
Es handelt sich um eine lokale Steuer. Sie wird nicht an die nationale Steuerbehörde (ANAF) gezahlt, sondern an die Steuerabteilung der Kommune, in der die Immobilie liegt: in Bukarest an den Sektor, außerhalb der Stadt an die Stadt oder Gemeinde.
Jeder Eigentümer zahlt, auch Nichtansässige. Die Steuer knüpft an das Eigentum an, nicht an den Wohnsitz.
Neben der Gebäudesteuer gibt es eine Grundstückssteuer (impozit pe teren) auf das Grundstück. Wer eine Villa kauft, zahlt beide.
Was sich 2026 geändert hat
Das Gesetz 239/2025, das „zweite Steuerpaket“, hat die Berechnung der lokalen Steuern ab 1. Januar 2026 geändert:
- Der Steuerwert pro m² ist gestiegen. Für ein Wohngebäude aus Beton oder Ziegel mit Wasser, Abwasser, Strom und Heizung: von 1.000 auf 2.677 Lei pro m². Ohne diese Anschlüsse: von 600 auf 1.606 Lei, laut der Übersicht der Abteilung für lokale Steuern des Bukarester Sektors 5.
- Der Satz bleibt im Rahmen von 0,08 % bis 0,2 %. Der Gemeinderat wählt innerhalb dieses Rahmens, und gesetzlich darf der Satz 2026 nicht niedriger sein als 2025.
- Auch die Grundstückssteuer ist gestiegen. Die Werte je Nutzungskategorie wurden laut Avocatnet mit dem Faktor zwei bis drei multipliziert.
Die Wirkung ist spürbar: Laut Adevărul hat sich die Steuer auf Wohnungen im Bukarester Sektor 1 im Jahr 2026 nahezu verdoppelt.
Wie die jährliche Grundsteuer in Rumänien berechnet wird
Für das Wohngebäude einer Privatperson, vereinfacht:
- Bebaute Fläche in m². Ist die bebaute Fläche nicht bekannt, wird die Nutzfläche mit 1,4 multipliziert.
- Mal Steuerwert pro m². 2.677 Lei für ein Gebäude mit allen Versorgungsanschlüssen.
- Mal Zonenkoeffizient. Er hängt vom Rang der Ortschaft und von der Zone innerhalb der Ortschaft ab. In Bukarest liegen die Koeffizienten zwischen 2,30 und 2,60.
- Abzüglich Altersabschlag. 15 % für ein Gebäude zwischen 50 und 100 Jahren, 25 % für ein Gebäude über 100 Jahre. Ein Neubau erhält keinen Abschlag.
- Mal lokaler Steuersatz. Zwischen 0,08 % und 0,2 %. Sektor 5 etwa wendet 0,1 % an.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung
Ein neues Haus mit 150 m² bebauter Fläche, in einer Zone mit Koeffizient 2,60 und einem Satz von 0,1 %:
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundwert | 150 m² × 2.677 Lei | 401.550 Lei |
| Zonenkoeffizient | × 2,60 | 1.044.030 Lei |
| Jahressteuer | × 0,1 % | rund 1.044 Lei |
| Vollständig bezahlt bis 31. März | Rabatt von bis zu 10 %, falls lokal beschlossen | rund 940 Lei |
Das Beispiel ist vereinfacht: Es enthält keine Grundstückssteuer, und Koeffizienten wie Steuersätze unterscheiden sich von Kommune zu Kommune. Den genauen Betrag finden Sie im Steuerbescheid Ihrer Kommune.
Die jährliche Grundsteuer in Rumänien ist kein großer Kostenfaktor, aber 2026 ist sie nicht mehr vernachlässigbar.
Wann Sie zahlen und wie Sie den Rabatt erhalten
- Zwei gleiche Raten: bis 31. März und bis 30. September.
- Rabatt bei Vorauszahlung: Wer die gesamte Jahressteuer bis 31. März zahlt, erhält einen Rabatt von bis zu 10 %. Den genauen Prozentsatz legt der Gemeinderat fest.
- Zahlungswege: am lokalen Steuerschalter, per Banküberweisung und bei vielen Kommunen über die nationale Plattform Ghișeul.ro.
Ein lokales Bankkonto erleichtert das. Mehr dazu in unserem Artikel über Geldtransfers nach Rumänien.
Nach dem Kauf: die 30 Tage, die Sie sich merken sollten
Nach Artikel 461 des Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) muss ein neuer Eigentümer innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb eine Erklärung bei der lokalen Steuerabteilung einreichen. Die Steuer ist ab dem 1. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres fällig.
Eine verspätete Erklärung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet wird. Und in der Praxis erhält ein nicht registrierter Eigentümer keinen Steuerbescheid, häuft unwissentlich Schulden an und entdeckt sie erst, wenn er vor einem Verkauf nachweisen muss, dass keine lokalen Steuerschulden bestehen.
Mein Rat: Lassen Sie sich beim Notar die Liste der Unterlagen für die Erklärung geben und reichen Sie diese noch in derselben Woche ein. In unserem Projekt in Balotești begleiten wir die Käufer auch bei diesem Schritt, denn wer im Ausland lebt, vergisst ihn leicht.
Wo die Grundsteuer im Gesamtbild steht
Die jährliche Grundsteuer ist ein Posten unter mehreren. Neben Gebäude- und Grundstückssteuer gibt es Versicherung, Instandhaltung und, falls die Immobilie vermietet ist, die Steuer auf die Miete. Alle Posten haben wir in unserem Artikel über die laufenden Kosten einer Immobilie in Rumänien zusammengestellt, die Steuer auf Mieteinnahmen im Detail in unserem Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen in Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Grundsteuer zahlt man in Rumänien für eine Wohnung oder Villa?
0,08 % bis 0,2 % des Steuerwerts des Gebäudes, je nach Beschluss der Kommune. Der Steuerwert ergibt sich aus der Fläche, einem Wert von 2.677 Lei pro m² für ein Gebäude mit Versorgungsanschlüssen, einem Zonenkoeffizienten und einem Altersabschlag. Hinzu kommt die Grundstückssteuer.
Zahlen Nichtansässige in Rumänien Grundsteuer?
Ja. Die Steuer gilt für jeden Eigentümer, unabhängig vom Wohnort. Auch die Pflicht, innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf eine Erklärung einzureichen, gilt für sie.
Wann wird die Grundsteuer gezahlt?
In zwei gleichen Raten, bis 31. März und bis 30. September. Wer den gesamten Betrag bis 31. März zahlt, kann je nach Beschluss des Gemeinderats einen Rabatt von bis zu 10 % erhalten.
Warum ist meine Grundsteuer 2026 gestiegen?
Weil das Gesetz 239/2025 den Steuerwert pro m² eines Wohngebäudes mit Versorgungsanschlüssen von 1.000 auf 2.677 Lei angehoben und auch die Grundstückswerte erhöht hat. Der Steuersatz selbst durfte nicht unter den von 2025 sinken.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach dem Kauf nicht anmelde?
Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet wird, und die Steuerschuld wächst weiter. Vor einem Verkauf müssen Sie nachweisen, dass keine lokalen Steuerschulden bestehen, und spätestens dann kommt die Schuld ans Licht.
Fazit
Die jährliche Grundsteuer in Rumänien ist kein großer Kostenfaktor, aber 2026 ist sie nicht mehr vernachlässigbar, und sie verlangt ein wenig Ordnung: Erklärung innerhalb von 30 Tagen, Zahlung bis 31. März und die Belege aufbewahren.
Wenn Sie wissen möchten, wie hoch die Steuer für eine bestimmte Immobilie sein wird, ob bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir prüfen gemeinsam Kommune, Koeffizient und Steuersatz und nehmen die Zahl in Ihr Jahresbudget auf. Das vollständige Bild der Steuern für Käufer aus Israel finden Sie in unserem Steuerleitfaden für israelische Käufer.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, Artikel 457 und 461; Gesetz 239/2025) · Abteilung für lokale Steuern, Bukarest Sektor 5 · Avocatnet · Adevărul · Ghișeul.ro.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuersätze, Koeffizienten und Rabatt legt jede Kommune selbst fest; sie können sich von Jahr zu Jahr ändern. Prüfen Sie vor einer Entscheidung bei der Kommune oder einem lokalen Steuerberater nach.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
