Konut binası vergisi, yerel meclisin kararına göre, vergilendirilebilir değerin %0,08'i ile %0,2'si arasındadır.
239/2025 sayılı Kanun, altyapılı bir konut binasının m² başına vergilendirilebilir değerini yaklaşık 2.677 leye çıkardı (2025'te yaklaşık 1.470) ve yaş indirimini kaldırdı.
Vergi iki eşit taksitle, 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar ödenir.
Yerel meclisin kararına göre, yıllık verginin tamamını 31 Mart'a kadar ödemek %10'a kadar indirim sağlayabilir.
Yeni mal sahibi, binayı 30 gün içinde yerel yönetime beyan eder. Vergi, sonraki yılın 1 Ocak'ından itibaren ödenir.
Romanya'da yıllık emlak vergisi: kısa cevap
Romanya'da yerel yönetime, yerel meclisin belirlediği orana göre, bir konut binası için vergilendirilebilir değerinin %0,08'i ile %0,2'si arasında yıllık vergi (impozit pe clădiri) ödersiniz. 2026'dan itibaren altyapılı bir konut binasının m² başına vergilendirilebilir değeri yaklaşık 2.677 leye yükseldi (endekslemeden sonra 2025'te yaklaşık 1.470 ley) ve eski binalar için yaş indirimi kaldırıldı; bu yüzden vergi çoğu yerde belirgin şekilde arttı. İki taksitle, 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar ödersiniz ve tüm yılı 31 Mart'a kadar ödemek %10'a kadar indirim sağlayabilir.
Yatırımcılar “Romanya'da alım vergisi yok” cümlesini duyar ve yıllık vergi de olmadığı sonucuna varır. Var. Birçok ülkedeki belediye vergilerine kıyasla düşüktür, ama vardır, 2026'da arttı ve bundan haberi olmayanlar bunu satmaya çalıştıkları gün öğrenir.
Yıllık emlak vergisi nedir ve kim öder
Yerel bir vergidir. Ulusal vergi dairesine (ANAF) değil, mülkün bulunduğu yerel yönetimin vergi birimine ödenir: Bükreş'te sektöre, şehrin dışında kasabaya veya komüne.
Mukim olmayanlar dahil her mal sahibi öder. Vergi ikamete değil, mülkiyete bağlıdır.
Bina vergisinin yanında arsa üzerinde bir arazi vergisi (impozit pe teren) de vardır. Bir villa satın aldığınızda ikisini de ödersiniz.
2026'da ne değişti
“İkinci mali paket” olan 239/2025 sayılı Kanun, yerel vergilerin hesaplanma biçimini 1 Ocak 2026'dan itibaren değiştirdi:
- m² başına vergilendirilebilir değer arttı. Su, kanalizasyon, elektrik ve ısıtması olan betonarme veya tuğla bir konut binası için: 2025'te m² başına yaklaşık 1.472 leyden m² başına 2.677 leye. Bu altyapı olmadan: yaklaşık 883'ten 1.606 leye, Buzău belediyesinin 2026 hesaplama tablosuna göre. 2025 değerleri enflasyona endekslenmişti ve yönetimler arasında küçük farklılıklar gösterir.
- Yaş indirimi kaldırıldı. 2025'e kadar eski bir bina, yaşına göre bir indirim alıyordu. 2026'dan itibaren bu indirim yok.
- Oran %0,08-%0,2 aralığında kalıyor. Yerel meclis aralık içinde seçim yapar ve kanunen 2026 oranı 2025 oranının altında olamaz.
- Arazi vergisi de arttı. Avocatnet'e göre arazi kullanım kategorisine göre değerler iki ila üç katına çıkarıldı.
Etki gerçek: Adevărul'a göre Bükreş'in 1. Sektöründe dairelerdeki vergi 2026'da neredeyse ikiye katlandı.
Romanya'da yıllık emlak vergisi nasıl hesaplanır
Bir bireyin konut binası için, basitçe:
- m² cinsinden inşa edilmiş alan. İnşa edilmiş alan bilinmiyorsa, kullanım alanı 1,4 ile çarpılır.
- Çarpı m² başına vergilendirilebilir değer. Tüm altyapıya sahip bir bina için 2.677 ley.
- Çarpı bölge katsayısı. Yerleşimin kademesine ve içindeki bölgeye bağlıdır. Bükreş'te katsayılar 2,30 ile 2,60 arasında değişir.
- Yaş indirimi yok. 2025'e kadar 50 ila 100 yaşındaki bir bina %15, 100 yaşın üzerindeki bir bina %25 indirim alıyordu. 239/2025 sayılı Kanun bunu 2026'dan itibaren, eski binalar dahil, kaldırdı.
- Çarpı yerel oran. %0,08 ile %0,2 arasında. Örneğin 5. Sektör %0,1 uyguluyor.
Açıklayıcı bir örnek
2,60 katsayılı bir bölgede, %0,1 oranla, 150 m² inşa edilmiş alana sahip yeni bir ev:
| Adım | Hesaplama | Sonuç |
|---|---|---|
| Temel değer | 150 m² × 2.677 ley | 401.550 ley |
| Bölge katsayısı | × 2,60 | 1.044.030 ley |
| Yıllık vergi | × %0,1 | yaklaşık 1.044 ley |
| 31 Mart'a kadar tamamı ödenirse | yerel olarak onaylanırsa %10'a kadar indirim | yaklaşık 940 ley |
Örnek basitleştirilmiştir: arazi vergisini içermez; katsayılar ve oranlar yönetimler arasında değişir. Kesin tutar, yerel yönetiminizin vergi bildiriminde görünür.
Romanya'da yıllık emlak vergisi büyük bir gider değil, ama 2026'da artık ihmal edilebilir de değil.
Ne zaman ödenir ve indirim nasıl alınır
- İki eşit taksit: 31 Mart'a ve 30 Eylül'e kadar.
- Erken ödeme indirimi: yıllık verginin tamamını 31 Mart'a kadar ödemek %10'a kadar indirim sağlar. Kesin yüzdeyi yerel meclis belirler.
- Nasıl ödenir: yerel vergi dairesinde, banka havalesiyle ve birçok yönetimde ulusal platform Ghișeul.ro üzerinden.
Yerel bir banka hesabı bunu kolaylaştırır. Bunu Romanya'ya para transferi makalemizde ele alıyoruz.
Satın aldıktan sonra: hatırlanması gereken 30 gün
Vergi Kanunu'nun 461. maddesi uyarınca (227/2015 sayılı Kanun) yeni bir mal sahibi, yerel vergi birimine edinimden sonraki 30 gün içinde beyanname vermelidir. Vergi, satın almayı izleyen yılın 1 Ocak'ından itibaren ödenir.
Geç beyan, para cezası gerektiren bir idari suçtur. Uygulamada ise kayıtlı olmayan bir mal sahibi vergi bildirimi almaz, farkında olmadan borç biriktirir ve bir satıştan önce yerel vergi borcu olmadığına dair belgeye ihtiyaç duyduğunda bunu fark eder.
Tavsiyem: noterden beyanname için gereken belgelerin listesiyle çıkın ve beyannameyi aynı hafta verin. Balotești'teki projemizde alıcılara bu adımda da rehberlik ediyoruz, çünkü yurt dışında yaşarken unutmak kolaydır.
Emlak vergisinin büyük resimdeki yeri
Yıllık emlak vergisi, birkaç kalemden yalnızca biridir. Bina ve arazi vergisinin yanında sigorta, bakım ve mülk kiraya veriliyorsa kira vergisi vardır. Tüm kalemleri Romanya'da mülk sahibi olmanın maliyetleri makalemizde, kira vergisini ise ayrıntılı olarak Romanya'da kira geliri vergisi rehberimizde bir araya getirdik.
Sık sorulan sorular
Romanya'da bir daire veya villa için ne kadar emlak vergisi ödersiniz?
Yerel yönetimin belirlediği şekilde, binanın vergilendirilebilir değerinin %0,08'i ile %0,2'si arası. Vergilendirilebilir değer; alana, altyapılı bir bina için m² başına 2.677 leylik bir değere ve bir bölge katsayısına dayanır. 2026'dan itibaren yaş indirimi yoktur (239/2025 sayılı Kanunla kaldırıldı). Arsa üzerindeki arazi vergisi de bunun üstüne gelir.
Mukim olmayanlar Romanya'da emlak vergisi öder mi?
Evet. Vergi, nerede yaşarsa yaşasın her mal sahibi için geçerlidir. Satın almadan sonraki 30 gün içinde beyanname verme yükümlülüğü de onlar için geçerlidir.
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
İki eşit taksitle, 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar. Yerel meclisin kararına göre, tutarın tamamını 31 Mart'a kadar ödemek %10'a kadar indirim sağlayabilir.
Emlak vergim 2026'da neden arttı?
Çünkü 239/2025 sayılı Kanun, altyapılı bir konut binasının m² başına vergilendirilebilir değerini yaklaşık 2.677 leye çıkardı (2025'te yaklaşık 1.470), yaş indirimini kaldırdı ve arazi değerlerini de yükseltti. Oranın kendisi 2025 oranının altına düşemezdi.
Satın aldıktan sonra mülkü beyan etmezsem ne olur?
Para cezası gerektiren bir idari suçtur ve vergi borcu büyümeye devam eder. Satıştan önce yerel vergi borcunuzun olmadığını göstermeniz gerekecek ve borç tam orada ortaya çıkacaktır.
Sonuç
Romanya'da yıllık emlak vergisi büyük bir gider değil, ama 2026'da artık ihmal edilebilir de değil ve biraz düzen gerektiriyor: 30 gün içinde beyanname, 31 Mart'a kadar ödeme ve makbuzların saklanması.
Bizde ya da başka bir yerde belirli bir mülk için verginin ne olacağını bilmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Yönetimi, katsayıyı ve oranı birlikte kontrol eder, rakamı yıllık bütçenize koyarız. İsrailli alıcılar için vergilerin tam resmi için İsrailli alıcılar için vergi rehberimize bakın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, 457 ve 461. maddeler; 239/2025 sayılı Kanun) · Yerel Vergiler Birimi, Bükreş 5. Sektör · Buzău belediyesi, 2026 hesaplama tablosu · Avocatnet · Adevărul · Ghișeul.ro.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Oranlar, katsayılar ve indirim her yerel yönetim tarafından belirlenir ve yıldan yıla değişebilir. Karar vermeden önce yerel yönetime veya yerel bir vergi danışmanına danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
