كم تبلغ ضريبة العقار السنوية في رومانيا، وما الذي تغيّر في 2026؟

ضريبة العقار السنوية في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا يدفع مالك المبنى السكني للسلطة المحلية ضريبة سنوية على المباني (impozit pe clădiri) بنسبة تتراوح بين 0.08% و0.2% من قيمته الخاضعة للضريبة، وفق النسبة التي يقرّها المجلس المحلي. ومنذ 2026 ارتفعت القيمة الخاضعة للضريبة للمتر المربع في مبنى سكني مزوّد بالخدمات من 1,000 إلى 2,677 ليو، لذلك ارتفعت الضريبة بشكل ملحوظ في معظم المناطق. وتُدفع على قسطين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر، ومن يدفع المبلغ كاملاً حتى 31 مارس قد يحصل على خصم يصل إلى 10%.

يسمع المستثمرون أنه «لا توجد ضريبة شراء في رومانيا» فيستنتجون أنه لا توجد ضريبة سنوية أيضاً. بل توجد. وهي منخفضة مقارنة بالضرائب البلدية في كثير من الدول، لكنها موجودة، وارتفعت في 2026، ومن لا يعرف بها يكتشفها يوم يحاول البيع.

ما هي ضريبة العقار السنوية، ومن يدفعها

اسألوا المطوّرين عن هذا

إنها ضريبة محلية. لا تُدفع لمصلحة الضرائب الوطنية (ANAF)، بل لقسم الضرائب في السلطة المحلية التي يقع فيها العقار: في بوخارست، القطاع؛ وخارج المدينة، البلدية أو مجلس القرية.

كل مالك يدفع، بمن في ذلك غير المقيمين. فالضريبة مرتبطة بالملكية لا بالإقامة.

وإلى جانب ضريبة المبنى توجد ضريبة على الأرض (impozit pe teren) عن قطعة الأرض. وعند شراء فيلا تدفع الضريبتين معاً.

ما الذي تغيّر في 2026

اسألوا المطوّرين عن هذا

غيّر القانون 239/2025، المعروف بـ«الحزمة المالية الثانية»، طريقة احتساب الضرائب المحلية ابتداءً من 1 يناير 2026:

• ارتفعت القيمة الخاضعة للضريبة للمتر المربع. في مبنى سكني من الخرسانة أو الطوب، مزوّد بالمياه والصرف والكهرباء والتدفئة: من 1,000 إلى 2,677 ليو للمتر المربع. ومن دون هذه الخدمات: من 600 إلى 1,606 ليو، بحسب الملخص الذي نشرته مديرية الضرائب المحلية في القطاع 5 ببوخارست.
• بقيت النسبة في نطاق 0.08%-0.2%. يختار المجلس المحلي ضمن هذا النطاق، وبحسب القانون لا يجوز أن تكون نسبة 2026 أقل من نسبة 2025.
• ارتفعت ضريبة الأرض أيضاً. فقد تضاعفت القيم بحسب فئة استخدام الأرض مرتين إلى ثلاث مرات، وفق Avocatnet.

والأثر ملموس: بحسب صحيفة Adevărul، تضاعفت الضريبة على الشقق تقريباً في القطاع 1 من بوخارست في 2026.

كيف تُحسب ضريبة العقار السنوية في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

لمبنى سكني يملكه فرد، بصورة مبسطة:

1. المساحة المبنية بالمتر المربع. إذا لم تكن المساحة المبنية معروفة، تُضرب المساحة المفيدة في 1.4.
2. مضروبة في القيمة الخاضعة للضريبة للمتر المربع. 2,677 ليو لمبنى مزوّد بكل الخدمات.
3. مضروبة في معامل المنطقة. ويتوقف على رتبة البلدة والمنطقة داخلها. في بوخارست تتراوح المعاملات بين 2.30 و2.60.
4. ناقص خصم القِدَم. 15% لمبنى عمره بين 50 و100 سنة، و25% لمبنى يزيد عمره على 100 سنة. لا خصم للمبنى الجديد.
5. مضروبة في نسبة السلطة المحلية. بين 0.08% و0.2%. فالقطاع 5 مثلاً يطبّق 0.1%.

مثال توضيحي

منزل جديد بمساحة مبنية 150 متراً مربعاً، في منطقة معاملها 2.60 ونسبتها 0.1%:

المرحلة	الحساب	النتيجة
القيمة الأساسية	150 م² × 2,677 ليو	401,550 ليو
معامل المنطقة	× 2.60	1,044,030 ليو
الضريبة السنوية	× 0.1%	نحو 1,044 ليو
الدفع الكامل حتى 31 مارس	خصم حتى 10% إذا أقرّته السلطة المحلية	نحو 940 ليو

المثال مبسّط: لا يشمل ضريبة الأرض، كما تختلف المعاملات والنسب بين السلطات. ويظهر المبلغ الدقيق في إشعار الضريبة الصادر عن سلطتك المحلية.

متى تدفع، وكيف تحصل على الخصم

اسألوا المطوّرين عن هذا

• قسطان متساويان: حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر.
• خصم الدفع المبكر: من يدفع الضريبة السنوية كاملة حتى 31 مارس يحصل على خصم يصل إلى 10%. وتحدد نسبته الدقيقة بقرار من المجلس المحلي.
• طرق الدفع: في مكاتب السلطة المحلية، أو بتحويل مصرفي، ولدى كثير من السلطات عبر المنصة الوطنية Ghișeul.ro.

ويسهّل الحساب المصرفي المحلي ذلك. وقد كتبنا عنه في مقالنا عن تحويل الأموال إلى رومانيا.

بعد الشراء: الأيام الثلاثون التي يجب تذكّرها

وفق المادة 461 من القانون الضريبي (القانون 227/2015)، يجب على من اشترى مبنى أن يقدّم تصريحاً لقسم الضرائب المحلي خلال 30 يوماً من تاريخ الشراء. وتُستحق الضريبة ابتداءً من 1 يناير من السنة التالية للشراء.

التأخر في التصريح مخالفة إدارية تستوجب غرامة. وعملياً، المالك غير المسجّل لا يتلقى إشعار الضريبة، فيتراكم عليه دين من دون أن يعلم، ويكتشفه حين يحتاج إلى إثبات عدم وجود ديون ضرائب محلية قبل البيع.

نصيحتي: اخرج من مكتب كاتب العدل ومعك قائمة مستندات التصريح، وقدّمه في الأسبوع نفسه. في مشروعنا في بالوتيشتي نرافق المشترين في هذه الخطوة أيضاً، لأنها سهلة النسيان لمن يعيش في الخارج.

أين تقع ضريبة العقار في الصورة الكاملة

ضريبة العقار السنوية بند واحد من عدة بنود. فإلى جانب ضريبة المبنى وضريبة الأرض هناك التأمين والصيانة، وإذا كان العقار مؤجراً، ضريبة الإيجار أيضاً. جمعنا البنود كلها في مقالنا عن تكاليف امتلاك عقار في رومانيا، وضريبة الإيجار بالتفصيل في دليلنا لضريبة دخل الإيجار في رومانيا.

أسئلة شائعة

كم ضريبة عقار تُدفع في رومانيا على شقة أو فيلا؟

بين 0.08% و0.2% من القيمة الخاضعة للضريبة للمبنى، بحسب قرار السلطة المحلية. وتُحسب القيمة على أساس المساحة، وقيمة 2,677 ليو للمتر المربع في مبنى مزوّد بالخدمات، ومعامل المنطقة، وخصم القِدَم. وتُضاف إليها ضريبة الأرض.

هل يدفع غير المقيمين ضريبة العقار في رومانيا؟

نعم. تنطبق الضريبة على كل مالك أينما كان يعيش. وواجب التصريح خلال 30 يوماً من الشراء ينطبق عليه أيضاً.

متى تُدفع ضريبة العقار؟

على قسطين متساويين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر. ومن يدفع المبلغ كاملاً حتى 31 مارس قد يحصل على خصم يصل إلى 10%، بحسب قرار المجلس المحلي.

لماذا ارتفعت ضريبة العقار عليّ في 2026؟

لأن القانون 239/2025 رفع القيمة الخاضعة للضريبة للمتر المربع في مبنى سكني مزوّد بالخدمات من 1,000 إلى 2,677 ليو، ورفع كذلك قيم الأراضي. ولم يكن ممكناً أن تنخفض النسبة نفسها عن نسبة 2025.

ماذا يحدث إن لم أصرّح عن العقار بعد الشراء؟

إنها مخالفة إدارية تستوجب غرامة، ويستمر دين الضريبة في التراكم. وقبل البيع ستحتاج إلى إثبات عدم وجود ديون ضرائب محلية، وهناك سيظهر الدين.

الخلاصة

ضريبة العقار السنوية في رومانيا ليست نفقة كبيرة، لكنها في 2026 لم تعد هامشية، وتتطلب قليلاً من التنظيم: تصريح خلال 30 يوماً، ودفع حتى 31 مارس، والاحتفاظ بالإيصالات.

إذا أردت معرفة قيمة الضريبة على عقار بعينه، في مشروعنا أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة بالإنجليزية أو الرومانية. سنتحقق معاً من السلطة المحلية والمعامل والنسبة، ونُدرج الرقم في ميزانيتك السنوية. وإذا كنت مقيماً في إسرائيل، فالصورة الكاملة للضرائب في البلدين موجودة في دليلنا الضريبي للمشترين من إسرائيل.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (القانون الضريبي، القانون 227/2015، المادتان 457 و461؛ القانون 239/2025) · مديرية الضرائب والرسوم المحلية، القطاع 5 بوخارست · Avocatnet · Adevărul · Ghișeul.ro.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. النسب والمعاملات ونسبة الخصم تحددها كل سلطة محلية وقد تتغير من سنة إلى أخرى. قبل اتخاذ أي قرار، تحقق لدى السلطة المحلية أو مستشار ضريبي محلي.