Налог на жилое здание составляет от 0,08% до 0,2% налоговой стоимости, по решению местного совета.
Закон 239/2025 поднял налоговую стоимость м² жилого здания с коммуникациями с 1 000 до 2 677 леев.
Налог уплачивается двумя равными частями: до 31 марта и до 30 сентября.
При оплате всего годового налога до 31 марта можно получить скидку до 10% по решению местного совета.
Новый собственник декларирует здание в местной администрации в течение 30 дней. Налог платится с 1 января следующего года.
Ежегодный налог на недвижимость в Румынии: коротко
В Румынии собственник ежегодно платит местным властям налог на жилое здание (impozit pe clădiri) в размере от 0,08% до 0,2% его налоговой стоимости — по ставке, которую устанавливает местный совет. С 2026 года налоговая стоимость квадратного метра жилого здания с коммуникациями выросла с 1 000 до 2 677 леев, поэтому в большинстве мест налог заметно увеличился. Платить нужно двумя частями, до 31 марта и до 30 сентября, а при оплате всей годовой суммы до 31 марта можно получить скидку до 10%.
Инвесторы слышат, что «в Румынии нет налога на покупку», и делают вывод, что нет и ежегодного налога. Он есть. По сравнению с муниципальными налогами во многих странах он невелик, но он существует, в 2026 году он вырос, и те, кто о нём не знает, узнают о нём в день, когда пытаются продать объект.
Что такое ежегодный налог на недвижимость и кто его платит
Это местный налог. Он уплачивается не в национальное налоговое агентство (ANAF), а в налоговый отдел местной администрации по месту нахождения объекта: в Бухаресте — сектора, за пределами города — города или коммуны.
Платит каждый собственник, включая нерезидентов. Налог привязан к праву собственности, а не к месту жительства.
Помимо налога на здание существует земельный налог (impozit pe teren) на участок. Покупая виллу, Вы платите оба.
Что изменилось в 2026 году
Закон 239/2025, так называемый «второй налоговый пакет», с 1 января 2026 года изменил порядок расчёта местных налогов:
- Налоговая стоимость квадратного метра выросла. Для бетонного или кирпичного жилого здания с водопроводом, канализацией, электричеством и отоплением — с 1 000 до 2 677 леев за м². Без этих коммуникаций — с 600 до 1 606 леев, согласно сводке налогового управления 5-го сектора Бухареста.
- Ставка остаётся в диапазоне 0,08–0,2%. Местный совет выбирает её внутри диапазона, и по закону ставка 2026 года не может быть ниже ставки 2025 года.
- Земельный налог тоже вырос. Стоимость по категориям землепользования увеличена в два–три раза, по данным Avocatnet.
Эффект ощутимый: по данным Adevărul, в 1-м секторе Бухареста налог на квартиры в 2026 году вырос почти вдвое.
Как рассчитывается ежегодный налог на недвижимость в Румынии
Для жилого здания физического лица, если упростить:
- Площадь застройки в м². Если площадь застройки неизвестна, полезную площадь умножают на 1,4.
- Умножить на налоговую стоимость квадратного метра. 2 677 леев для здания со всеми коммуникациями.
- Умножить на зональный коэффициент. Он зависит от ранга населённого пункта и зоны внутри него. В Бухаресте коэффициенты составляют от 2,30 до 2,60.
- Вычесть скидку за возраст. 15% для здания возрастом от 50 до 100 лет, 25% — старше 100 лет. Новое здание скидки не получает.
- Умножить на местную ставку. От 0,08% до 0,2%. Например, 5-й сектор применяет 0,1%.
Пример для иллюстрации
Новый дом с площадью застройки 150 м² в зоне с коэффициентом 2,60 и ставкой 0,1%:
| Шаг | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Базовая стоимость | 150 м² × 2 677 леев | 401 550 леев |
| Зональный коэффициент | × 2,60 | 1 044 030 леев |
| Годовой налог | × 0,1% | около 1 044 леев |
| Оплата целиком до 31 марта | скидка до 10%, если она утверждена на местном уровне | около 940 леев |
Пример упрощён: в нём не учтён земельный налог, а коэффициенты и ставки в разных администрациях различаются. Точная сумма указывается в налоговом уведомлении Вашей местной администрации.
Ежегодный налог на недвижимость в Румынии — не крупный расход, но в 2026 году им уже нельзя пренебрегать.
Когда платить и как получить скидку
- Две равные части: до 31 марта и до 30 сентября.
- Скидка за досрочную оплату: при оплате всего годового налога до 31 марта предоставляется скидка до 10%. Точный процент устанавливает местный совет.
- Как платить: в местном налоговом отделе, банковским переводом, а во многих администрациях — через национальную платформу Ghișeul.ro.
Местный банковский счёт облегчает дело. Об этом мы пишем в статье о переводе денег в Румынию.
После покупки: 30 дней, о которых нужно помнить
Согласно статье 461 Налогового кодекса (Закон 227/2015), новый собственник обязан подать декларацию в местный налоговый отдел в течение 30 дней с момента приобретения. Налог начисляется с 1 января года, следующего за покупкой.
Подача с опозданием — административное правонарушение, за которое грозит штраф. А на практике незарегистрированный собственник не получает налоговых уведомлений, сам того не зная накапливает долг и обнаруживает его, когда перед продажей ему нужна справка об отсутствии задолженности по местным налогам.
Мой совет: уходите от нотариуса со списком документов для декларации и подавайте её на той же неделе. В нашем проекте в Балотешти мы сопровождаем покупателей и на этом этапе, потому что, живя за границей, о нём легко забыть.
Место налога на недвижимость в общей картине
Ежегодный налог на недвижимость — лишь одна из нескольких статей расходов. Наряду с налогом на здание и землю есть страховка, обслуживание и, если объект сдаётся, налог на арендный доход. Все статьи мы собрали вместе в статье о расходах на содержание недвижимости в Румынии, а налог на аренду подробно разобрали в руководстве по налогу на доход от аренды в Румынии.
Часто задаваемые вопросы
Какой налог на недвижимость платят в Румынии за квартиру или виллу?
От 0,08% до 0,2% налоговой стоимости здания, по решению местной администрации. Налоговая стоимость рассчитывается исходя из площади, стоимости 2 677 леев за м² для здания с коммуникациями, зонального коэффициента и скидки за возраст. Земельный налог на участок добавляется сверху.
Платят ли нерезиденты налог на недвижимость в Румынии?
Да. Налог распространяется на каждого собственника, где бы он ни жил. Обязанность подать декларацию в течение 30 дней после покупки касается и их.
Когда уплачивается налог на недвижимость?
Двумя равными частями, до 31 марта и до 30 сентября. При оплате всей суммы до 31 марта можно получить скидку до 10% по решению местного совета.
Почему мой налог на недвижимость вырос в 2026 году?
Потому что Закон 239/2025 повысил налоговую стоимость квадратного метра жилого здания с коммуникациями с 1 000 до 2 677 леев, а также увеличил стоимость земли. Сама ставка не могла опуститься ниже ставки 2025 года.
Что будет, если не задекларировать объект после покупки?
Это административное правонарушение, за которое грозит штраф, а налоговый долг продолжает расти. Перед продажей Вам нужно будет подтвердить отсутствие задолженности по местным налогам, и именно тогда долг всплывёт.
Итог
Ежегодный налог на недвижимость в Румынии — не крупная статья расходов, но в 2026 году им уже нельзя пренебрегать, и он требует немного порядка: декларация в течение 30 дней, оплата до 31 марта и хранение квитанций.
Если Вы хотите узнать, каким будет налог на конкретный объект, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе проверим администрацию, коэффициент и ставку и внесём эту цифру в Ваш годовой бюджет. Полную картину налогов для покупателей из Израиля Вы найдёте в нашем налоговом руководстве для израильских покупателей.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства (Налоговый кодекс, Закон 227/2015, статьи 457 и 461; Закон 239/2025) · Управление местных налогов 5-го сектора Бухареста · Avocatnet · Adevărul · Ghișeul.ro.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки, коэффициенты и скидку устанавливает каждая местная администрация, и они могут меняться из года в год. Прежде чем принимать решение, уточните информацию в местной администрации или у местного налогового консультанта.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
