Новая квартира 120 м² в Бухаресте сегодня стоит примерно на 95 000 € дороже, чем в 2021 году, по данным Imobiliare.ro.
Впервые за много лет Бухарест обогнал Клуж-Напоку и стал самым дорогим городом Румынии.
Где люди живут, где высокая ликвидность и где ещё строится инфраструктура. Сначала цель, потом район.
Законопроект об инвесторской визе за 400 000 € внесли в октябре 2025 года и отозвали через два месяца.
По «закону Nordis» авансовые платежи поступают на специальный счёт проекта с лимитами по этапам строительства.
«Я ещё подумаю»: фраза, которую я слышу с 2021 года
Почти каждый первый разговор с инвестором, который присматривался к Бухаресту несколько лет назад, содержит одну и ту же фразу.
«Мне понравилось. Я сказал себе, что ещё подумаю».
Это было вполне разумное решение. Но если посмотреть, что произошло с рынком недвижимости Бухареста с тех пор, выясняется, что сидеть на заборе – тоже решение, и у него есть цена. Эта статья не для того, чтобы Вас торопить. Она для того, чтобы показать, что время сделало с этим рынком, кому этот рынок принадлежит сегодня и почему это важно в тот день, когда Вы захотите продать.
Рынок недвижимости Бухареста 2026 в цифрах: от «дешёвого» к «ведущему»
Согласно рыночным данным Imobiliare.ro, ведущего портала недвижимости Румынии, средняя цена квадратного метра в Бухаресте за пять лет выросла с 1480 € до 2273 €. Это рост более чем на 50%.
В пересчёте на новую квартиру площадью 120 м²: тот, кто приценивался в 2021 году и проверяет снова сегодня, видит цену примерно на 95 000 € выше.
| Показатель | Что показывают данные | Источник |
|---|---|---|
| Средняя цена за м² пять лет назад | 1480 € | Imobiliare.ro |
| Средняя цена за м² сегодня | 2273 € | Imobiliare.ro |
| Новые квартиры в Бухаресте, за год | Рост примерно на 21%, в среднем до 2636 €/м² | Imobiliare.ro, июль 2026 |
| Вторичные квартиры, за год | Рост примерно на 10% | Imobiliare.ro, июль 2026 |
| Сдано жилья, первые 9 месяцев 2025 года | 40 322, снижение на 4,7% | INS |
И ещё одна, символическая цифра: впервые за много лет Бухарест обогнал Клуж-Напоку и стал самым дорогим городом Румынии. Это уже не история о «дешёвом растущем городе». Это рынок, который меняет свой статус. О разнице с ценами на жильё в Израиле рассказывалось в репортаже Хилы Цион на ynet (на иврите).
Мы разложили цифры по районам, от центра до северного коридора, в нашей статье о ценах в Бухаресте и о том, где искать. Здесь мы сосредоточимся на другом вопросе: что эти цифры говорят о Вашем решении.
Что стоит за цифрами
Здесь параллельно действуют три силы, и ни одну из них нельзя быстро выключить.
- Предложение, которое не успевает за спросом. Число разрешений на строительство резко упало ещё в 2022–2023 годах, а стройка занимает годы.
- Затраты, которые не снижаются. Материалы, энергия, рабочая сила, а в августе 2025 года – повышение НДС с 19% до 21%, которое сразу отразилось на ценах.
- Глубокий местный спрос. Бухарест – центр страны в сфере технологий, финансов и услуг, и он продолжает притягивать молодых образованных румын.
Скажем честно: это объясняет то, что произошло, но не обещает того, что произойдёт. Рынок может замедлиться даже при действии этих сил, и о замедлении 2026 года мы отдельно писали в нашей статье о переходном годе.
Не «какой район лучше», а какое решение Вы принимаете
Чаще всего я слышу вопрос: «Где в Бухаресте лучше всего?». Честный ответ – это неправильный вопрос. Есть три разных решения, и каждое из них правомерно.
- Где люди живут. Престижные северные районы: парки, озёра, посольства. Прекрасно для жизни – и цены соответствующие.
- Где высокая ликвидность. Районы с глубоким местным рынком и доступной ценой входа. На юге города удалённость от метро – не вопрос удобства, а ключевая часть решения.
- Где инфраструктура ещё строится. Северный коридор Пипера, Бэняса и Балотешти, вдоль трассы линии метро M6 в аэропорт и кольцевой автомагистрали A0.
Сначала определитесь с целью, потом выбирайте район. Обратный порядок – рецепт сделки, которая хорошо выглядит на визуализациях и хуже – на пятый год.
«Золотая виза» или недвижимость: почему Румыния решила не продавать паспорта
Вот вопрос, который звучит почти на каждой встрече: «В Греции или Португалии я получаю недвижимость и паспорт. Почему Румыния?»
Честный ответ: Румыния не предлагает «золотую визу», и если Ваша цель – гражданство, это не то направление. Программы «золотых виз», которые ещё действуют в Европе, сегодня требуют инвестиций от полумиллиона евро и выше – как правило, на рынках, где цены уже в полной мере учли этот фактор.
А вот интересная деталь. В октябре 2025 года в Сенат Румынии внесли законопроект об инвесторской визе в обмен на 400 000 €. Через два месяца, после того как силовые ведомства Румынии предупредили, что такая программа может поставить под угрозу положение страны в Шенгене и её отношения с Вашингтоном, законопроект отозвали.
Ожидание – правомерное решение, но оно не бесплатно.
О чём это говорит? О двух вещах:
- Страна, которая отказывается от лёгких денег ради защиты своего институционального положения, – это страна, в которой имеет смысл держать недвижимость в долгосрочной перспективе.
- «Золотые визы» в Европе сокращаются: Испания закрыла этот путь, Португалия отвязала его от недвижимости, а ЕС давит на оставшиеся программы. Инвестиция, построенная на визе, построена на зыбкой почве.
Реальная ликвидность: Ваш следующий покупатель, скорее всего, румын
Большинство покупателей на рынке недвижимости Бухареста – румыны, а не иностранные инвесторы. Звучит как техническая деталь, но, возможно, это самый важный момент в этой статье.
Реальная ликвидность – это возможность продать местному покупателю в тот день, который выберете Вы, а не ждать, пока вернётся мода у иностранных инвесторов. Рынок, который держится только на иностранцах, пересыхает, когда они уходят. Рынок, который держится на местных семьях, продолжает работать и без них.
Добавьте к этому сочетание, которое привлекает инвесторов из-за рубежа: членство в ЕС и НАТО, полное присоединение к Шенгену в 2025 году и перелёт из Израиля около трёх часов. Об этих причинах и об иностранном капитале, который уже пришёл в страну, мы рассказывали в статье «Почему Бухарест, почему сейчас».
Из практики: три объявления, которые доказали обратное
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Этого клиента я знал несколько лет: человек, который всё изучает и сравнивает. Он купил квартиру в Бухаресте после полугода раздумий, в нормальном районе, на растущем рынке. Сделал минимальный ремонт – ровно столько, чтобы мог въехать арендатор: покраска, прилично выглядящий паркет и простая кухня. Когда он захотел продать, он пришёл ко мне с ценой и попросил найти покупателя.
Я проверил, что рынок предлагает за эту цену: квартиры с полным ремонтом, сравнительно новые проекты с парковкой, объекты с чистыми документами. Я сказал ему, что не могу продвигать его квартиру. Он прислал мне ссылку на imobiliare.ro с тремя похожими квартирами по той же цене. Я проверил даты: они висели на сайте четыре, пять и три месяца. Я объяснил, что они не доказывают цену. Они доказывают, что по такой цене квартира стоит без движения.
Он пошёл к брокеру, который согласился выставить её по любой цене. Объявление висит до сих пор.
В тот день, когда Вы захотите выйти из инвестиции, следующий покупатель будет сравнивать Вас с закрытыми сделками, а не с объявлениями. Поэтому о продаже стоит думать в день покупки: что будет выделять Ваш объект среди того, что стоит рядом с ним на полке.
Три страха – и как их разобрать
Инвестировать за рубежом страшно, когда речь идёт об объекте, который Вы не видите, на языке, которого Вы не понимаете, в системе, которой Вы не знаете. Этот страх обоснован. Вот как его разобрать:
- «Действительно ли объект будет зарегистрирован на меня?» В Румынии право существует, только если оно внесено в земельную книгу. О разнице между зданием и землёй читайте в нашей статье о праве собственности на землю в Румынии.
- «Что будет с моими деньгами до передачи ключей?» Согласно Закону 207/2025 («закон Nordis»), авансовые платежи поступают на специальный счёт проекта с лимитами, привязанными к этапам строительства.
- «Кто будет меня сопровождать?» Ваш собственный адвокат и сопровождение на понятном Вам языке – от предварительного договора до основного договора и регистрации права собственности на Ваше имя. Полезно знать: подписание у румынского нотариуса нельзя провести дистанционно, но можно оформить доверенность.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Бухаресте в 2026 году?
По данным Imobiliare.ro, в среднем около 2273 € за м², а в новых квартирах – около 2636 € за м² (июль 2026 года). Фактические цены сильно различаются в зависимости от района.
Продолжат ли расти цены на недвижимость в Бухаресте?
Этого никто не может обещать, включая нас. Данные объясняют то, что произошло до сих пор: ограниченное предложение, высокие затраты и местный спрос. Они не гарантируют того, что будет дальше.
Предлагает ли Румыния инвесторам «золотую визу»?
Нет. Законопроект об инвесторской визе в обмен на 400 000 € внесли в Сенат в октябре 2025 года и отозвали через два месяца после предупреждений силовых ведомств Румынии.
Кто покупает недвижимость в Бухаресте?
Большинство покупателей – румыны. Это важно, потому что в день продажи спрос на Ваш объект определяет именно местный рынок.
Можно ли подписать договор купли-продажи дистанционно?
Подписание у нотариуса в Румынии дистанционно не проводится. Если Вы не можете присутствовать, можно оформить доверенность на человека, который подпишет договор от Вашего имени.
Итог
Рынок недвижимости Бухареста 2026 года – это не рынок 2021 года. Он дороже, зрелее и опирается на местных покупателей.
Ожидание – правомерное решение, но оно не бесплатно. А правильное решение начинается с Вашей цели, а не с того, какой район сейчас «на пике».
Если Вы присматриваетесь к Бухаресту сейчас – к нашему проекту в Балотешти или к любому другому месту, – запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём цифры, юридические вопросы и то, что действительно подходит именно Вам.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: индекс цен Imobiliare.ro (июль 2026) · Национальный институт статистики Румынии (INS) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Закон 207/2025, румынский правовой портал · ynet, Хила Цион (на иврите) · Налоговая администрация Румынии (ANAF) · Европейский союз
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Прошлые данные не гарантируют будущих цен. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
