По данным ANCPI, в 2025 году в Румынии зарегистрировано 159 879 сделок с жильём – на 5,4% меньше.
В регионе Бухарест-Илфов число сделок в 2025 году снизилось на 8,5%. За те же объекты конкурирует меньше покупателей.
Imobiliare.ro прогнозирует ещё два-три квартала замедления сделок и активного торга.
Объявление, строительство и день открытия. Линия метро M6 до аэропорта сегодня на стадии строительства.
Цена за м², никакого давления сроками, структура платежей по закону, письменные ответы, свой адвокат, план подписания.
«Так что, сейчас время покупать?» Вопрос, на который я не отвечаю
Инвесторы задают мне его почти в каждом разговоре. И я отказываюсь отвечать «да» или «нет».
Не потому, что увиливаю, а потому что хорошую сделку делает не идеальный момент. Хорошую сделку делают качество объекта, правильная юридическая структура и запас прочности.
Но одно мы сделать можем: прочитать рынок. А 2026 год создаёт ситуацию, которую на рынке недвижимости увидишь нечасто, – экономисты Colliers называют её переходным годом для румынской недвижимости. В этой статье мы объясним, что это значит, что показывают данные и как действовать в такой год.
Что означает «переходный год» для недвижимости Румынии
Colliers Romania определила 2026 год как «переходный»: умеренный рост и давление в сторону консолидации на фоне замедления инфляции и возможного снижения ставок.
Если говорить простым языком, это период, когда продавцы уже готовы уступать, а покупатели ещё не вернулись.
Продавцы готовы уступать, потому что покупателей стало меньше. Покупатели не вернулись, потому что ставки всё ещё высоки, а ипотека дорогая. Экономический фон – дефицит бюджета и меры жёсткой экономии – мы разобрали в нашей статье об экономике Румынии в 2026 году.
И важно понимать, что такое «гибкость» на практике. Это не обязательно более низкая цена. Иногда это более удобный график платежей, улучшенная отделка, парковка или кладовая в составе сделки или более чёткие пункты о сроке передачи ключей. На рынке переговоров каждый пункт договора – часть цены.
Данные: меньше сделок, а не ниже цены
Вот что показывает официальная статистика:
| Показатель | 2025 | Источник |
|---|---|---|
| Сделки с жильём, вся Румыния | 159 879 | ANCPI |
| Изменение к предыдущему году | Снижение на 5,4% | ANCPI |
| Изменение в регионе Бухарест-Илфов | Снижение на 8,5% | ANCPI |
А Imobiliare.ro прогнозирует ещё два-три квартала замедления сделок и активного торга.
Обратите внимание на то, чего эта цифра не говорит. Она не говорит, что цены падают. Цены на жильё в Бухаресте как раз выросли – подробно об этом в нашей статье о том, что происходит с ценами в Бухаресте.
Что она говорит: за те же объекты конкурирует меньше покупателей. А это и есть разница между покупкой на аукционе и покупкой через переговоры.
Три стадии любой инфраструктурной линии
В любом городе у каждого инфраструктурного проекта есть три момента, на которые реагирует рынок: объявление, строительство и день открытия. Городская история показывает, что рынки начинают закладывать инфраструктуру в цены ещё до её открытия. Это закономерность, а не обещание.
На рынке переговоров каждый пункт договора – часть цены.
Где на этой шкале находится Бухарест сегодня?
- Линия метро M6 до аэропорта: работы идут полным ходом, заявленный срок сдачи – конец этого десятилетия. Иными словами, между объявлением и открытием.
- Кольцевая автомагистраль A0: сдаётся поэтапно. Некоторые участки уже открыты, другие ещё строятся.
- 2026 год – последний год Механизма восстановления и устойчивости ЕС (RRF), а государственные инвестиции находятся на рекордном уровне – около 8% ВВП.
Правильный вопрос не «есть ли инфраструктура?», а на какой стадии Вы входите и что будете делать, если сроки сдвинутся.
Два сценария рядом
Единственно верного ответа здесь нет. Есть два варианта, и у каждого своя цена.
| Вход в 2026 году | Ожидание 2027 года | |
|---|---|---|
| С кем Вы конкурируете | Меньше покупателей, реальные переговоры | Если ставки снизятся, вернутся покупатели с кредитным плечом |
| Предложение | Ограниченное | По-прежнему ограниченное, и теперь за него идёт конкуренция |
| Инфраструктура | На стадии строительства | Ближе ко дню открытия |
| Определённость | Ниже в отношении направления экономики | Выше |
Таблица не симметрична, и мы не делаем вид, что это не так. У ожидания есть реальное преимущество: больше определённости. Это законное преимущество, и у него есть цена. Каждый сам решает, сколько оно для него стоит.
Как вести переговоры в переходный год: чек-лист
Если Вы присматриваете объект сейчас, рынок даёт Вам время задавать вопросы. Воспользуйтесь им:
- Спрашивайте цену за м², а не только общую стоимость. И сверяйте её с реальными сделками, а не с объявлениями. Как это сделать – в нашей статье о «наценке для иностранного покупателя».
- Не поддавайтесь искусственному давлению сроками. На рынке переговоров фраза «до пятницы есть другой покупатель» – обычно тактический приём.
- Проверьте структуру платежей. По Закону 207/2025 («закон Nordis») авансовые платежи поступают на специальный счёт проекта с лимитами, привязанными к этапам строительства.
- Получайте каждый ответ в письменном виде. Что входит в цену, когда передача ключей, что будет при задержке.
- Наймите собственного адвоката до подписания предварительного договора, а не после.
- Спланируйте подписание. Подписание у румынского нотариуса нельзя провести дистанционно, но можно оформить доверенность.
Что может закрыть окно с другой стороны
Честность требует сказать и это: окно может закрыться и вниз.
Отклонение от бюджетного курса, политическая нестабильность, задержки с фондами ЕС или инфраструктурными проектами – любое из этого способно продлить замедление. И тот, кто купил в расчёте на восстановление рынка в 2027 году, может обнаружить, что восстановление занимает больше времени. Поэтому стройте план так, чтобы он выдержал и сценарий, при котором замедление продлится ещё год-два.
Так что правило остаётся прежним: покупайте объект, который имеет смысл уже сегодня, а не тот, единственная логика которого – «цена вырастет». Локация, которая удерживает спрос, чистая юридическая структура и назначение, которое Вам действительно нужно. Более широкое сравнение Румынии с другими зарубежными направлениями – в статье «Стоит ли ещё инвестировать за рубежом в 2026 году?».
Часто задаваемые вопросы
Что такое «переходный год» на рынке недвижимости Румынии?
Это термин, которым Colliers Romania описала 2026 год: умеренный рост и давление в сторону консолидации на фоне замедления инфляции и возможного снижения ставок. На практике – меньше покупателей и больше торга.
Падают ли цены на квартиры в Румынии в 2026 году?
Данные не показывают падения цен. Снизилось число сделок: по данным ANCPI, в 2025 году было заключено 159 879 сделок с жильём, на 5,4% меньше, а в регионе Бухарест-Илфов – на 8,5% меньше.
Сколько, по прогнозам, продлится замедление?
Imobiliare.ro прогнозирует ещё два-три квартала замедления сделок и активного торга. Это прогноз, и он может измениться.
На какой стадии линия метро M6 до аэропорта?
Работы идут полным ходом, заявленный срок сдачи – конец этого десятилетия. Сроки инфраструктурных проектов могут меняться, поэтому разумно оценивать объект, не закладываясь на конкретную дату открытия.
Стоит ли ждать 2027 года?
Это личное решение. Ожидание даёт больше определённости в отношении направления экономики – ценой возможной конкуренции с покупателями, которые вернутся, когда ставки снизятся.
Итог
Переходный год – это не «шанс, который выпадает раз в жизни», и не повод для паники. Это период, когда у подготовленного покупателя больше времени, больше вопросов и больше переговорной силы.
Хорошим или плохим его делает не момент, а объект, договор и проверки, которые Вы провели до подписания.
Если Вы сейчас присматриваете объект в Румынии – в нашем проекте в Балотешти или где-либо ещё, – запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по чек-листу и по Вашей конкретной сделке.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Colliers Romania · Imobiliare.ro · Национальный институт статистики Румынии (INS) · Закон 207/2025, портал румынского законодательства · Metrorex
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Рыночные прогнозы могут меняться и не гарантируют будущих цен. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
