Potrivit ANCPI, în 2025 s-au înregistrat în România 159.879 de tranzacții rezidențiale, cu 5,4% mai puține.
Tranzacțiile din București-Ilfov au scăzut cu 8,5% în 2025. Mai puțini cumpărători concurează pentru aceleași proprietăți.
Imobiliare.ro anticipează încă două-trei trimestre de încetinire a tranzacțiilor și negocieri intense.
Anunțul, lucrările și inaugurarea. Magistrala M6 spre aeroport este astăzi în etapa lucrărilor.
Preț pe mp, fără presiunea timpului, plăți conform legii, răspunsuri în scris, avocat propriu și plan de semnare.
„Deci acum e momentul să cumpăr?" Întrebarea la care nu răspund
Cumpărătorii mă întreabă asta în aproape fiecare discuție. Iar eu refuz să răspund cu da sau nu.
Nu pentru că aș evita răspunsul, ci pentru că momentul perfect nu este ceea ce face o tranzacție bună. O tranzacție bună o fac calitatea proprietății, structura juridică corectă și răbdarea.
Dar există un lucru pe care îl putem face: să citim piața. Iar 2026 aduce o situație pe care nu o vezi des în imobiliare, pe care economiștii Colliers o numesc an de tranziție pe piața imobiliară din România. În acest articol explicăm ce înseamnă, ce arată datele și cum vă purtați într-un asemenea an.
Ce înseamnă „an de tranziție" pe piața imobiliară din România
Colliers Romania a definit 2026 drept „an de tranziție": creștere moderată și presiuni de consolidare, alături de o inflație în temperare și potențiale scăderi de dobândă.
Pe înțelesul tuturor, este perioada în care vânzătorii sunt deja flexibili, iar cumpărătorii nu s-au întors încă.
Vânzătorii sunt flexibili pentru că sunt mai puțini cumpărători. Cumpărătorii nu s-au întors pentru că dobânzile sunt încă mari și creditele scumpe. Despre fundalul economic, deficit și austeritate, am scris în articolul despre economia României în 2026.
Și este important să înțelegeți ce înseamnă „flexibilitate" în practică. Nu e neapărat o reducere de preț. Uneori arată ca un grafic de plată mai convenabil, finisaje îmbunătățite, un loc de parcare sau o boxă incluse în tranzacție ori clauze mai clare privind data predării. Pe o piață a negocierii, fiecare clauză din contract face parte din preț.
Datele: mai puține tranzacții, nu prețuri mai mici
Iată ce arată datele oficiale:
| Indicator | 2025 | Sursă |
|---|---|---|
| Tranzacții rezidențiale, toată România | 159.879 | ANCPI |
| Variație față de anul anterior | Scădere de 5,4% | ANCPI |
| Variație în București-Ilfov | Scădere de 8,5% | ANCPI |
Iar Imobiliare.ro anticipează încă două-trei trimestre de încetinire a tranzacțiilor și de negocieri intense.
Atenție la ce nu spune această cifră. Nu spune că prețurile scad. Prețurile locuințelor din București au crescut, așa cum am arătat în articolul despre ce se întâmplă cu prețurile din București.
Ce spune: mai puțini cumpărători concurează pentru aceleași proprietăți. Iar aceasta este diferența dintre a cumpăra la licitație și a cumpăra prin negociere.
Cele trei etape ale oricărui proiect de infrastructură
În orice oraș, fiecare proiect de infrastructură are trei momente la care piața reacționează: anunțul, lucrările și ziua inaugurării. Istoria urbană arată că piețele încep să includă infrastructura în prețuri înainte ca aceasta să fie deschisă. Este un tipar, nu o promisiune.
Pe o piață a negocierii, fiecare clauză din contract face parte din preț.
Unde se află Bucureștiul astăzi pe această axă?
- Magistrala de metrou M6 spre aeroport: lucrările sunt în plină desfășurare, iar termenul declarat de finalizare este în a doua parte a deceniului. Adică între anunț și inaugurare.
- Autostrada de centură A0: finalizată pe etape. Unele tronsoane sunt deja deschise, altele încă în lucru.
- 2026 este ultimul an al PNRR (Mecanismul de Redresare și Reziliență), cu investiții publice record, de aproximativ 8% din PIB.
Întrebarea corectă nu este „există infrastructură?", ci în ce etapă a ei intrați și ce veți face dacă termenele se prelungesc.
Două scenarii, față în față
Nu există un singur răspuns corect. Există două opțiuni și fiecare are un preț.
| Intrați în 2026 | Așteptați până în 2027 | |
|---|---|---|
| Cu cine concurați | Mai puțini cumpărători, negociere reală | Dacă dobânzile scad, cumpărătorii cu credit revin în competiție |
| Oferta | Limitată | Tot limitată, iar acum concurați pentru ea |
| Infrastructura | În etapa lucrărilor | Mai aproape de inaugurare |
| Certitudinea | Mai mică privind direcția economiei | Mai mare |
Tabelul nu este simetric și nu pretindem că ar fi. Așteptarea are un avantaj real: mai multă certitudine. Este un avantaj legitim și are un preț. Fiecare decide cât valorează pentru el.
Cum negociați într-un an de tranziție: listă de verificare
Dacă analizați acum o proprietate, piața vă oferă timp pentru întrebări. Folosiți-l:
- Cereți prețul pe mp, nu doar prețul total. Și verificați-l față de tranzacții reale, nu față de anunțuri. Cum se face asta, în articolul despre „prima de străin".
- Refuzați presiunea artificială a timpului. Pe o piață a negocierii, „mai e un cumpărător până vineri" este de obicei o tactică.
- Verificați structura plăților. Conform Legii 207/2025 („legea Nordis"), avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului, cu plafoane pe etape de construcție.
- Cereți toate răspunsurile în scris. Ce include prețul, când are loc predarea, ce se întâmplă în caz de întârziere.
- Angajați-vă propriul avocat înainte de a semna antecontractul, nu după.
- Planificați semnarea. Semnarea la notar în România nu se poate face la distanță, dar se poate acorda o procură.
Ce ar putea închide fereastra din partea cealaltă
Corectitudinea ne obligă să spunem și asta: o fereastră se poate închide și în jos.
O abatere de la traiectoria fiscală, instabilitate politică, întârzieri ale fondurilor europene sau ale proiectelor de infrastructură: oricare dintre acestea poate prelungi încetinirea. Iar cine a cumpărat presupunând că piața își revine în 2027 poate descoperi că revenirea durează mai mult. De aceea, construiți-vă planul astfel încât să reziste și unui scenariu în care încetinirea mai durează un an sau doi.
Așa că regula rămâne aceeași: cumpărați o proprietate care are sens astăzi, nu una a cărei singură logică este „prețul va crește". O locație care păstrează cererea, o structură juridică curată și o utilizare de care chiar aveți nevoie. Pentru comparația mai largă dintre România și alte destinații, vedeți articolul „Mai merită să investiți în străinătate în 2026?".
Întrebări frecvente
Ce înseamnă „an de tranziție" pe piața imobiliară din România?
Este termenul folosit de Colliers Romania pentru 2026: creștere moderată și presiuni de consolidare, alături de o inflație în temperare și potențiale scăderi de dobândă. În practică, mai puțini cumpărători și mai multă negociere.
Scad prețurile apartamentelor în România în 2026?
Datele nu arată prețuri în scădere. A scăzut numărul tranzacțiilor: 159.879 de tranzacții rezidențiale în 2025 potrivit ANCPI, cu 5,4% mai puține, iar în București-Ilfov cu 8,5% mai puține.
Cât se estimează că va dura încetinirea?
Imobiliare.ro anticipează încă două-trei trimestre de încetinire a tranzacțiilor și de negocieri intense. Este o prognoză și se poate schimba.
Care este stadiul magistralei de metrou M6 spre aeroport?
Lucrările sunt în plină desfășurare, iar termenul declarat este în a doua parte a deceniului. Calendarele de infrastructură se pot schimba, așa că e înțelept să evaluați o proprietate fără să presupuneți o anumită dată de inaugurare.
Merită să aștept până în 2027?
Este o decizie personală. Așteptarea aduce mai multă certitudine privind direcția economiei, cu prețul unei posibile concurențe din partea cumpărătorilor care revin când dobânzile scad.
Concluzia
Un an de tranziție nu este nici „oportunitatea vieții", nici un motiv de panică. Este o perioadă în care un cumpărător pregătit are mai mult timp, mai multe întrebări și mai multă putere de negociere.
Ce îl face bun sau rău nu este momentul, ci proprietatea, contractul și verificările făcute înainte de semnare.
Dacă analizați acum o proprietate în România, în proiectul nostru din Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Vom trece împreună prin lista de verificare și prin tranzacția dumneavoastră concretă.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Colliers Romania · Imobiliare.ro · Institutul Național de Statistică (INS) · Legea 207/2025, portalul legislativ · Metrorex
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Prognozele de piață se pot schimba și nu garantează prețurile viitoare. Consultați specialiști locali înaintea oricărei tranzacții.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
