Apartamentele și vilele noi au același TVA de 21%, aceeași grilă notarială și aceeași taxă de intabulare de 0,15%.
Consiliul local stabilește o cotă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă. Vila are suprafață construită mai mare, plus impozit pe teren.
Un apartament nou în București costa în medie circa 2.636 de euro pe m² în vara lui 2026 (Imobiliare.ro). Vila se compară cu vile similare din zonă.
Un cumpărător din străinătate înscrie clădirea pe numele său, iar terenul de regulă prin superficie: folosință exclusivă pe durata clădirii.
Cine locuiește, cât drum, câți m², grădina ca vis sau corvoadă, cine are grijă, cât costă întreținerea, cum se înscrie terenul, ce e inclus.
Vilă sau apartament în București: răspunsul scurt
Alegerea între o vilă și un apartament în București este în primul rând o alegere între două stiluri de viață. Apartamentul vă oferă orașul, transportul public și un preț de intrare mai mic, cu întreținere la asociația de proprietari și mai puține griji. Vila, de obicei în suburbiile din nord, vă oferă spațiu, grădină și intimitate, dar cere mașină, întreținere proprie și atenție la modul în care se înscrie terenul.
Aproape fiecare familie care vine la mine cu această întrebare știe deja ce vrea. Doar că încă nu a spus-o cu voce tare.
Părinții vorbesc despre metri pătrați și preț. Apoi unul dintre copii întreabă „o să avem și un câine?", și dintr-odată e clar despre ce este de fapt discuția. Despre familiile tinere din București care se mută în vile la periferie am scris într-un articol separat. Aici facem comparația practică.
Prețul: de ce e greu de comparat „pe m²"
Apartamentele din București au un reper cunoscut. Potrivit indicelui de prețuri Imobiliare.ro, un apartament nou în București costa în medie circa 2.636 de euro pe m² în vara lui 2026.
Vilele nu au o singură cifră de acest fel, și există un motiv. Prețul unei vile este format din componente pe care apartamentul nu le are în aceeași formă:
- Suprafața construită și calitatea construcției.
- Terenul: mărime, poziție și ce se poate construi pe el.
- Ce este inclus: locuri de parcare, grădină, sisteme de încălzire și răcire, finisaje.
De aceea o vilă se compară cu vile asemănătoare din aceeași zonă, nu cu media apartamentelor din oraș. Întrebarea corectă nu este „cât costă un m²", ci „ce primesc pentru fiecare euro și cât mă va costa în fiecare an".
Taxe și costuri: la cumpărare și în fiecare an
La cumpărare: aproape la fel
Apartamentele și vilele noi au același TVA de 21%, după majorarea din august 2025 prin Legea 141/2025. Onorariul notarial urmează aceeași grilă, iar taxa de intabulare la ANCPI este de 0,15% din preț pentru o persoană fizică, în ambele cazuri.
În fiecare an: aici începe diferența
- Impozitul pe clădire: pentru o persoană fizică, consiliul local stabilește o cotă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă a unei clădiri rezidențiale. Din 2026 au crescut valorile impozabile pe m², așa că impozitul a urcat pentru multe locuințe. La o vilă suprafața construită este mai mare, iar terenul datorează și impozit pe teren.
- Apartament: plătiți lunar întreținerea la asociația de proprietari, care acoperă părțile comune.
- Vilă: nu există asociație, dar toată întreținerea este a voastră: acoperiș, fațadă, grădină, instalații, gard și poartă.
Pentru fiecare cost de întreținere a unei vile, citiți ghidul nostru despre costurile anuale de întreținere ale unei vile.
Intabulare și proprietate: ce trebuie să știe cumpărătorii din străinătate
În România un drept există doar dacă este înscris în cartea funciară. Cine nu este cetățean român sau al UE își înscrie pe nume un apartament sau o clădire, dar terenul nu se înscrie direct pe numele său.
Nu există un singur răspuns corect. Există răspunsul care se potrivește cu felul în care trăiți.
La o vilă contează mult, pentru că o mare parte din valoare este terenul. Calea obișnuită este dreptul de superficie: proprietate deplină asupra clădirii și dreptul exclusiv de folosință a terenului pe toată durata existenței clădirii. Am explicat variantele în articolul despre proprietatea asupra terenului în România.
Iar în ambele cazuri, dacă cumpărați în construcție: potrivit Legii 207/2025 („legea Nordis"), avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului, cu plafoane pe etape de construcție. Drumul este același: antecontract, apoi contract final și intabulare pe numele vostru. Semnarea la notar nu se poate face de la distanță, dar este posibilă o procură.
Locație și navetă: orașul față de axa de nord
Apartamentele sunt peste tot în oraș, multe lângă metrou. Vilele noi sunt mai ales în suburbii, în special pe axa de nord: Pipera, Băneasa, Otopeni, Corbeanca și Balotești.
La o vilă, timpul face parte din preț. Înainte de cumpărare, verificați drumul la ora de vârf, nu sâmbătă dimineața. Prin nord trece și traseul magistralei M6 spre aeroport, aflată în construcție la Metrorex. Despre calendar, citiți articolul despre magistrala M6.
În proiectul nostru din Balotești, de exemplu, drumul până în centrul Bucureștiului durează circa 25 de minute, iar până la aeroport circa 10 minute, și fiecare dintre cele 29 de vile are două locuri de parcare. Walla Nadlan a scris despre proiect (în ebraică), dar comparația de aici este valabilă pentru orice vilă și orice apartament.
Tabel comparativ: vilă față de apartament în București
| Criteriu | Apartament | Vilă |
|---|---|---|
| Locație tipică | În tot orașul, multe lângă metrou | Mai ales în suburbii, axa de nord |
| Preț | Un reper clar pe m² | Depinde de clădire, teren și ce e inclus |
| TVA la proprietate nouă | 21% | 21% |
| Impozit anual | Pe clădire | Pe clădire și pe teren |
| Costuri curente | Întreținere la asociație | Întreținere proprie completă |
| Intabulare pentru cumpărătorul străin | Apartamentul pe numele vostru; avocatul verifică regimul terenului | Clădirea pe numele vostru, terenul de regulă prin superficie |
| Mașină | Nu întotdeauna necesară | Aproape întotdeauna necesară |
| Spațiu privat exterior | Balcon | Grădină |
8 întrebări care vă ajută să decideți
- Cine va locui în proprietate și câte luni pe an?
- Cât timp de drum acceptați până la serviciu, școală și aeroport?
- Câți metri pătrați construiți vă trebuie cu adevărat?
- Grădina este pentru voi un vis sau o corvoadă?
- Cine are grijă de proprietate cât timp sunteți în străinătate?
- Cât va costa întreținerea anuală, în scris?
- Cum anume va fi înscris terenul pe numele vostru?
- Ce este inclus în preț și ce rămâne pe dinafară?
Întrebări frecvente
Ce este mai ieftin în București, o vilă sau un apartament?
Depinde ce comparați. Apartamentele au un reper clar: un apartament nou costa în medie circa 2.636 de euro pe m² în vara lui 2026, potrivit Imobiliare.ro. Prețul unei vile depinde și de teren și de ce este inclus, așa că se compară cu vile asemănătoare din aceeași zonă.
Impozitul pe o vilă este mai mare decât pe un apartament?
La cumpărare taxele sunt aceleași: TVA de 21% la o proprietate nouă, notarul și o taxă de intabulare de 0,15%. Impozitul anual pe o vilă este de regulă mai mare, pentru că suprafața construită este mai mare și se adaugă impozitul pe teren.
Poate un cumpărător din străinătate să înscrie o vilă pe numele său?
Da. Cine nu este cetățean român sau al UE înscrie clădirea pe numele său, iar terenul se înscrie printr-una dintre căile acceptate, de regulă dreptul de superficie: proprietate deplină asupra clădirii și drept exclusiv de folosință a terenului.
Am nevoie de mașină dacă locuiesc într-o vilă în suburbiile Bucureștiului?
Aproape întotdeauna. Majoritatea zonelor de vile din nord sunt legate de oraș prin șosele, iar magistrala M6 spre aeroport este încă în construcție. Verificați drumul la ora de vârf înainte să decideți.
Pot obține un credit ipotecar pentru o vilă la fel ca pentru un apartament?
Da. Băncile din România finanțează și vile, iar dreptul de superficie este acceptat ca garanție. Plafoanele băncii centrale sunt aceleași, iar banca trimite propriul evaluator să verifice valoarea.
Concluzia
Un apartament în București este o alegere pentru oraș: mai puțin spațiu, mai puțină întreținere, mai mult transport. O vilă este o alegere pentru o casă: mai mult spațiu, grădină și intimitate, cu mai multă responsabilitate și o mașină în curte.
Nu există un singur răspuns corect. Există răspunsul care se potrivește cu felul în care trăiți. Iar dacă ezitați între cele două, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Vom trece împreună prin cele opt întrebări și prin cifrele fiecărei variante.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Indicele de prețuri Imobiliare.ro (vara 2026) · Legea 141/2025, Legea 207/2025 și Codul fiscal, portalul legislativ · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Metrorex · Walla Nadlan despre Compass on the Lake (în ebraică)
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cotele impozitelor locale diferă de la o autoritate la alta. Înaintea oricărei tranzacții, consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
