Appartements et villas neufs supportent la même TVA de 21 %, le même barème notarial et les mêmes droits d'inscription de 0,15 %.
Le conseil local fixe un taux de 0,08 % à 0,2 % de la valeur imposable. Une villa est plus grande, et l'impôt foncier s'ajoute pour la parcelle.
Un appartement neuf à Bucarest valait en moyenne environ 2 636 € le m² à l'été 2026 (Imobiliare.ro). Une villa se compare aux villas voisines.
Un acheteur étranger inscrit le bâtiment à son nom, et le terrain le plus souvent via la Superficie : un usage exclusif pour la vie du bâtiment.
Qui y vivra, quel trajet, combien de m², jardin rêvé ou corvée, qui s'en occupe, coût d'entretien, inscription du terrain, ce qui est inclus.
Villa ou appartement à Bucarest : la réponse courte
Choisir entre une villa et un appartement à Bucarest, c'est avant tout choisir entre deux modes de vie. Un appartement vous offre la ville, les transports en commun et un ticket d'entrée plus bas, avec des charges de copropriété et moins d'entretien. Une villa, généralement dans la banlieue nord, vous offre de l'espace, un jardin et de l'intimité, mais elle suppose une voiture, un entretien à votre charge et une attention particulière à la manière dont le terrain est inscrit.
Presque toutes les familles qui viennent me voir avec cette question savent déjà ce qu'elles veulent. Elles ne l'ont simplement pas encore formulé.
Les parents parlent de mètres carrés et de prix. Puis l'un des enfants demande « on aura un chien ? », et soudain on comprend de quoi parle vraiment la conversation. Nous avons consacré un article distinct aux jeunes familles de Bucarest qui s'installent dans des villas en périphérie. Ici, nous faisons la comparaison pratique.
Le prix : pourquoi le « prix au m² » est difficile à comparer
Les appartements à Bucarest disposent d'une référence bien établie. Selon l'indice des prix Imobiliare.ro, un appartement neuf à Bucarest se négociait en moyenne autour de 2 636 € le m² à l'été 2026.
Les villas n'ont pas de chiffre unique de ce type, et pour cause. Le prix d'une villa se compose d'éléments qu'un appartement ne présente pas sous la même forme :
- La surface bâtie et la qualité de la construction.
- La parcelle : sa taille, son emplacement et ce qu'il est permis d'y construire.
- Ce qui est inclus : stationnement, jardin, systèmes de chauffage et de climatisation, finitions.
Une villa se compare donc à des villas similaires dans le même secteur, et non à la moyenne des appartements de la ville. La bonne question n'est pas « combien coûte le m² », mais « qu'est-ce que j'obtiens pour chaque euro, et combien cela me coûtera-t-il chaque année ».
Fiscalité et frais : à l'achat et chaque année
À l'achat : presque pareil
Les appartements et les villas neufs sont soumis à la même TVA de 21 %, depuis la hausse d'août 2025 intervenue en vertu de la loi 141/2025. Les honoraires du notaire suivent le même barème dégressif, et les droits d'inscription au registre foncier (ANCPI) s'élèvent à 0,15 % du prix pour un particulier, dans les deux cas.
Chaque année : c'est là que la différence commence
- Impôt sur les constructions : pour un particulier, le conseil local fixe un taux compris entre 0,08 % et 0,2 % de la valeur imposable d'un bâtiment résidentiel. Depuis 2026, les valeurs imposables au m² ont augmenté, si bien que l'impôt a progressé pour de nombreux logements. Une villa a une surface bâtie plus importante, et la parcelle est en outre soumise à l'impôt foncier.
- Appartement : vous versez des charges mensuelles à l'association des copropriétaires, qui couvrent l'entretien des parties communes.
- Villa : il n'y a pas d'association, mais tout l'entretien vous incombe : toiture, façade, jardin, équipements, clôture et portail.
Pour chaque poste d'entretien d'une villa, consultez notre guide des frais d'entretien annuels d'une villa.
Inscription et propriété : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir
En Roumanie, un droit n'existe que s'il est inscrit au registre foncier. Une personne qui n'est pas citoyenne roumaine ou de l'UE inscrit un appartement ou un bâtiment à son nom, mais le terrain n'est pas inscrit directement à son nom.
Il n'y a pas de bonne réponse unique. Il y a la réponse qui correspond à votre façon de vivre.
Pour une villa, c'est important, car une grande partie de la valeur réside dans la parcelle. La voie la plus courante est le droit de Superficie : la pleine propriété du bâtiment et un droit exclusif d'usage du terrain pendant toute la durée de vie du bâtiment. Nous expliquons ces voies dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Et dans les deux cas, si vous achetez sur plan : en vertu de la loi 207/2025 (la « loi Nordis »), les acomptes sont versés sur un compte de projet dédié, avec des plafonds liés aux étapes de construction. Le parcours est le même : un avant-contrat, puis le contrat définitif et l'inscription à votre nom. La signature devant notaire ne peut pas se faire à distance, mais une procuration est possible.
Emplacement et trajets : la ville face à l'axe nord
Les appartements se trouvent partout en ville, dont beaucoup à proximité des lignes de métro. Les villas neuves se situent surtout en périphérie, en particulier le long de l'axe nord : Pipera, Băneasa, Otopeni, Corbeanca et Balotești.
Avec une villa, le temps fait partie du prix. Avant d'acheter, testez le trajet à l'heure de pointe, pas un samedi matin. C'est aussi au nord que passe la ligne de métro M6 vers l'aéroport, actuellement en construction par Metrorex. Pour le calendrier, consultez notre article sur la ligne de métro M6.
Dans notre projet à Balotești, par exemple, le trajet jusqu'au centre de Bucarest prend environ 25 minutes et jusqu'à l'aéroport environ 10 minutes, et chacune des 29 villas dispose de deux places de stationnement. Walla Nadlan a présenté le projet (en hébreu), mais la comparaison proposée ici vaut pour toute villa et tout appartement.
Tableau comparatif : villa et appartement à Bucarest
| Critère | Appartement | Villa |
|---|---|---|
| Emplacement type | Partout en ville, souvent près du métro | Surtout en périphérie, sur l'axe nord |
| Prix | Une référence claire au m² | Dépend du bâtiment, de la parcelle et de ce qui est inclus |
| TVA sur un bien neuf | 21 % | 21 % |
| Impôt annuel | Sur le bâtiment | Sur le bâtiment et la parcelle |
| Frais courants | Charges de l'association des copropriétaires | Entretien intégralement à votre charge |
| Inscription pour un acheteur étranger | L'appartement à votre nom ; votre avocat vérifie le statut du terrain | Le bâtiment à votre nom, le terrain généralement via la Superficie |
| Voiture | Pas toujours nécessaire | Presque toujours nécessaire |
| Espace extérieur privatif | Balcon | Jardin |
8 questions pour vous aider à trancher
- Qui vivra dans le bien, et combien de mois par an ?
- Quel temps de trajet acceptez-vous jusqu'au travail, à l'école et à l'aéroport ?
- De combien de mètres carrés bâtis avez-vous réellement besoin ?
- Le jardin, pour vous, est-ce un rêve ou une corvée ?
- Qui s'occupera du bien pendant que vous êtes à l'étranger ?
- Combien coûtera l'entretien annuel, par écrit ?
- Comment, précisément, le terrain sera-t-il inscrit à votre nom ?
- Qu'est-ce qui est inclus dans le prix, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui est le moins cher à Bucarest, une villa ou un appartement ?
Tout dépend de ce que l'on compare. Les appartements ont une référence claire : un appartement neuf se négociait en moyenne autour de 2 636 € le m² à l'été 2026, selon Imobiliare.ro. Le prix d'une villa dépend aussi de la parcelle et de ce qui est inclus : il se compare donc à celui de villas similaires dans le même secteur.
L'impôt sur une villa est-il plus élevé que sur un appartement ?
À l'achat, la fiscalité est identique : TVA de 21 % sur un bien neuf, notaire et droits d'inscription de 0,15 %. L'impôt annuel sur une villa est généralement plus élevé, car la surface bâtie est plus importante et l'impôt foncier s'ajoute pour la parcelle.
Un acheteur étranger peut-il inscrire une villa à son nom ?
Oui. Une personne qui n'est pas citoyenne roumaine ou de l'UE inscrit le bâtiment à son nom, et le terrain est inscrit selon l'une des voies admises, le plus souvent un droit de Superficie : la pleine propriété du bâtiment et un droit exclusif d'usage du terrain.
Ai-je besoin d'une voiture si j'habite une villa en banlieue de Bucarest ?
Presque toujours. La plupart des secteurs de villas au nord sont reliés à la ville par la route, et la ligne de métro M6 vers l'aéroport est encore en construction. Testez le trajet à l'heure de pointe avant de décider.
Puis-je obtenir un crédit immobilier pour une villa comme pour un appartement ?
Oui. Les banques roumaines financent aussi les villas, et un droit de Superficie est accepté en garantie. Les plafonds de la banque centrale sont les mêmes, et la banque mandate son propre expert pour vérifier la valeur.
En définitive
Un appartement à Bucarest, c'est le choix de la ville : moins d'espace, moins d'entretien, plus de transports. Une villa, c'est le choix d'une maison : plus d'espace, un jardin et de l'intimité, avec davantage de responsabilités et une voiture devant la porte.
Il n'y a pas de bonne réponse unique. Il y a la réponse qui correspond à votre façon de vivre. Et si vous hésitez entre les deux, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les huit questions, ainsi que les chiffres de chaque option.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro (été 2026) · Loi 141/2025, loi 207/2025 et Code fiscal, portail législatif roumain · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Metrorex, exploitant du métro de Bucarest · Walla Nadlan sur Compass on the Lake (en hébreu)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux des impôts locaux varient d'une collectivité à l'autre. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
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