Selon l'indice Imobiliare.ro, septembre 2026. Un prix demandé, pas un prix de transaction.
Plus de 5 500 € le m² dans le nord huppé, environ 1 389 dans le quartier bon marché du sud. Une moyenne de ville ne dit presque rien.
Qui habitera la maison ? Un couple, une famille avec enfants ou un acheteur qui pense à la revente : chacun trouve un autre secteur.
Jusqu'à 70 % du prix pour les non-résidents, un apport d'au moins 30 %, sous réserve de l'accord de la banque.
Le métro vers l'aéroport est en construction, avec une date annoncée en avril 2029 déjà repoussée. Pas de « prime métro » aujourd'hui.
Immobilier à Bucarest : la réponse courte
Bucarest est le marché le plus grand et le plus actif de Roumanie, et la plupart des acheteurs étrangers, y compris les Israéliens, qui s'intéressent à l'immobilier en Roumanie commencent par là. Un appartement neuf à Bucarest coûtait en septembre 2026 environ 2 549 € le m² en moyenne, selon l'indice Imobiliare.ro, mais l'écart entre les quartiers est énorme : dans le nord huppé, le prix demandé dépasse 5 500 € le m², et dans les quartiers bon marché du sud, il est inférieur à 1 400. Ces acheteurs peuvent acheter un appartement à Bucarest et l'inscrire à leur nom, et aussi obtenir d'une banque roumaine un crédit immobilier jusqu'à 70 % du prix, sous réserve de l'accord de la banque.
Je suis Moti Azulay. Avec Me Ilan Leibovitch, avocat, nous sommes les promoteurs d'un projet de villas à Balotești, dans la banlieue nord de Bucarest. J'ai construit cette page comme une carte de la ville pour ceux qui arrivent de l'étranger : les prix, où chaque type d'acheteur trouve sa place, et ce qu'il faut vérifier avant de signer. Nous sommes les promoteurs, pas les commercialisateurs, et j'écrirai donc aussi où je n'achèterais pas.
Chaque chapitre est court et se termine par un lien vers un article qui traite le sujet à fond. Le guide général pour toute la Roumanie se trouve dans Immobilier en Roumanie : le guide complet.
Pourquoi les acheteurs étrangers regardent précisément Bucarest
Bucarest est la capitale et le moteur de l'emploi en Roumanie : le centre de la tech, de la finance et des services aux entreprises. Selon le recensement de 2021, elle compte 1 716 983 habitants, et le județ d'Ilfov qui l'entoure, 542 686 de plus. Ilfov a gagné plus de 150 000 habitants depuis 2011, car de nombreuses familles quittent la ville pour la banlieue.
Pour ceux qui arrivent d'Israël, Bucarest offre aussi des avantages pratiques : un vol direct d'environ deux heures et demie, un aéroport international et une communauté israélienne et juive déjà présente. Les vols d'Israël vers Bucarest · La communauté juive de Bucarest · Pourquoi Bucarest, et pourquoi maintenant.
Et encore une donnée, plus importante qu'il n'y paraît : la plupart des acheteurs sur le marché immobilier de Bucarest sont roumains, pas des investisseurs étrangers. Le jour où vous voudrez vendre, votre prochain acheteur sera probablement une famille locale. Un marché qui s'appuie sur la demande locale ne se tarit pas quand les étrangers s'en vont. Le marché immobilier de Bucarest en 2026.
Combien coûte un appartement à Bucarest en 2026
Voici les données que je présente lors d'un premier rendez-vous, chacune avec sa source et sa date :
| Donnée | Valeur | Source et date |
|---|---|---|
| Prix demandé d'un appartement neuf à Bucarest | environ 2 549 € le m² | Indice Imobiliare.ro, 10.09.2026 |
| Variation annuelle, appartement neuf | +9,3 % | Indice Imobiliare.ro, 10.09.2026 |
| Moyenne de la ville, tous appartements | environ 2 302 € le m² utile | Imobiliare.ro, 2e trimestre 2026 |
| Les quartiers les plus chers : Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5 638 · 5 632 · 5 541 € le m² | Imobiliare.ro, 2e trimestre 2026 |
| Le quartier le moins cher de l'analyse : Ferentari | environ 1 389 € le m² | Imobiliare.ro, 2e trimestre 2026 |
| Appartement neuf dans le secteur 1 contre le secteur 5 | environ 4 190 contre environ 2 000 € le m² | Imobiliare.ro, février 2026 |
Trois choses importantes sur ce tableau. Premièrement, ce sont des prix demandés dans les annonces, pas des prix de transaction. Deuxièmement, l'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher est d'environ un à quatre, et une moyenne à l'échelle de la ville ne dit donc presque rien d'un bien précis. Troisièmement, dans une annonce roumaine, il faut vérifier à quel m² le prix se rapporte : la surface utile (utilă) ou la surface construite (construită). Comment lire une annonce immobilière roumaine.
Le détail complet par secteur et par quartier se trouve dans le guide Prix des appartements à Bucarest en 2026 : combien coûte le m² et où chercher. L'évolution dans le temps figure dans notre article sur les prix à Bucarest sur la dernière décennie, et la comparaison régionale dans notre article Bucarest face à Budapest et Prague.
Les données passées ne garantissent pas l'avenir. Je les présente pour que vous compreniez où se situe le marché aujourd'hui, pas pour prédire où il ira.
Où acheter à Bucarest : la carte des secteurs
La question « Quel est le meilleur quartier ? » n'est pas la bonne. La bonne question, c'est qui habitera la maison : un couple qui travaille dans le centre, une famille avec des enfants dans une école internationale, ou un acheteur qui cherche un bien facile à revendre plus tard. Chacun a une réponse différente.
| Secteur | Caractère | Transports | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Le nord historique : Primăverii, Dorobanți, Aviatorilor | Huppé, ambassades, villas historiques | Métro M2 à proximité | Une vie citadine haut de gamme |
| Floreasca | Lac, bureaux, appartements neufs | Métro M1/M2 à proximité | Couples et professionnels |
| Pipera | Centres de bureaux, ensembles résidentiels, écoles internationales | Métro M2, terminus | Familles et salariés de la tech |
| Băneasa | Forêt, lac, villas et nouveaux ensembles | Ligne M6 en construction | Familles qui veulent du calme en ville |
| Cotroceni | Ancien quartier de villas, jardin botanique | Métro M1/M3 à proximité | Ceux qui aiment le caractère historique |
| Titan, Drumul Taberei | Grands quartiers résidentiels avec parc | M1 à Titan, M5 à Drumul Taberei | Équilibre entre prix et transports |
| Le sud : Berceni, Tineretului | Construction plus dense, prix sous la moyenne | M2 jusqu'à Berceni | Budget plus abordable |
| Nord d'Ilfov : Otopeni, Corbeanca, Balotești | Maisons et villas, lacs et forêts | Route DN1, proche de l'aéroport | Familles qui veulent maison et jardin |
Le nord : cher et recherché
Dans le nord se trouvent l'aéroport, les grands centres de bureaux, les parcs autour des lacs et la plupart des écoles internationales. C'est pourquoi la plupart des acheteurs venus de l'étranger commencent par là. L'inconvénient, c'est le prix, et la saturation de l'axe DN1 aux heures de pointe. Pipera · Băneasa · Otopeni · Les écoles internationales.
Le sud : le budget va plus loin
Dans le sud, le prix au m² est nettement inférieur à la moyenne de la ville, et une partie des infrastructures est déjà prête : la ligne M2 va jusqu'à Berceni, et le demi-anneau sud de l'autoroute A0 est ouvert depuis juin 2025. En revanche, la construction est plus dense et il y a moins de centres d'emploi internationaux à proximité. Nord ou sud de Bucarest.
Le « secteur 1 » est une adresse, pas un certificat de qualité
Bucarest est divisée en six secteurs (Sectoare), et les commercialisateurs aiment écrire « appartement dans le secteur 1 ». Mais chaque secteur est comme une part de gâteau : il part du centre-ville et s'élargit jusqu'à la périphérie. Même le secteur 1 a des quartiers périphériques aux infrastructures faibles. C'est l'emplacement exact, rue par rue, qui compte. Les meilleurs quartiers de Bucarest.
Appartement ou villa à Bucarest ?
Un appartement offre la ville, les transports en commun et un prix d'entrée plus bas, avec des charges de copropriété et moins d'entretien. La plupart des appartements de Bucarest se trouvent en ville, et beaucoup d'entre eux près des lignes de métro.
Une villa offre de l'espace, un jardin et de l'intimité. Les villas neuves se trouvent surtout dans la banlieue nord : Pipera, Băneasa, Otopeni, Corbeanca et Balotești. Elle exige une voiture, un entretien à votre charge et de l'attention à l'inscription du terrain.
La bonne décision commence par la question de savoir qui habitera le bien et qui vous le rachètera le jour où vous voudrez vendre, et seulement ensuite par la question du quartier.
Deux différences faciles à manquer :
- Le prix au m². Les appartements ont un indice reconnu. Les villas n'ont pas de chiffre unique de ce type, car le prix dépend aussi de la parcelle et de ce qui est inclus. Une villa se compare à des villas similaires dans le même secteur.
- L'inscription. Une personne qui n'est pas citoyenne de l'UE inscrit à son nom un appartement ou un bâtiment, mais le terrain n'est pas inscrit directement à son nom. Pour un appartement, cela ne change presque rien. Pour une villa, c'est essentiel, et la voie courante est le droit de Superficie. La propriété foncière en Roumanie.
La comparaison complète, impôts et coûts annuels compris : Villa ou appartement à Bucarest. Et pourquoi les jeunes familles partent en banlieue : Des villas au nord de Bucarest.
Investir à Bucarest : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Celui qui cherche un appartement pour investir à Bucarest demande en général « Où est-ce le plus intéressant ? ». Je propose de commencer par six vérifications. Elles ne garantissent aucun gain, mais elles évitent les erreurs coûteuses que je vois encore et encore.
- Qui vous rachètera le bien le jour de la vente ? Le prochain acheteur sera probablement roumain. Un bien adapté à la demande locale, dans un secteur où le marché local est profond, se vend plus facilement.
- Le prix face aux transactions, pas face aux annonces. Une annonce en ligne depuis cinq mois n'est pas la preuve d'un prix. C'est la preuve qu'à ce prix, l'appartement ne part pas.
- La prime des étrangers. Un acheteur étranger venu pour une courte visite paie souvent 10 % à 25 % au-dessus du marché. Comment vérifier le prix vous-même.
- L'immeuble. Bucarest présente un risque sismique, concentré dans les immeubles anciens : la liste officielle compte plus de 400 immeubles en classe de risque I, le « point rouge », la plupart d'avant 1940. Un immeuble neuf est conçu selon la norme sismique P100. Le risque sismique à Bucarest.
- Les infrastructures qui n'existent pas encore. La ligne de métro M6 vers l'aéroport est en construction, mais la date annoncée de sa mise en service est le 30 avril 2029, et elle a déjà été repoussée par le passé. Ne payez pas aujourd'hui une « prime métro ». La ligne M6 · Le périphérique A0.
- Qui gère le bien quand vous êtes à l'étranger. Gérer un bien en Roumanie à distance.
La décision se construit autour de la mensualité du crédit et des coûts courants, pas autour d'une prévision. Combien coûte la détention d'un bien en Roumanie · Investir à Bucarest en 2026 : le guide complet.
Comment acheter un appartement à Bucarest depuis l'étranger
Le processus est le même dans toute la Roumanie, et à Bucarest il est relativement rapide, car c'est là que se trouvent la plupart des notaires, avocats et banques qui travaillent avec des étrangers.
- Un numéro d'identification fiscale (NIF) et un compte bancaire roumain. Le NIF · Un compte bancaire pour non-résident.
- La vérification du bien : extrait du registre foncier, permis de construire et charges inscrites. La vérification juridique avant de signer.
- L'avant-contrat, puis la signature devant notaire et l'inscription au registre foncier. Ce n'est qu'après l'inscription que le bien est vraiment à vous. L'avant-contrat · Le notaire.
- Si vous ne venez pas : la signature devant notaire ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez donner une procuration notariée avec apostille. La procuration.
Les étapes complètes : Acheter un bien en Roumanie en tant qu'étranger.
Ce que cela coûte au-delà du prix
Il n'existe pas en Roumanie de taxe d'acquisition à la charge de l'acheteur. En plus du prix, vous payez les honoraires du notaire et une taxe d'inscription de 0,15 %, et pour un bien neuf acheté à un promoteur, la TVA de 21 %. La première question à poser à tout vendeur est « Le prix inclut-il la TVA ? », car pour un bien neuf l'écart entre les deux réponses représente environ un cinquième du prix. Les frais d'acquisition immobilière en Roumanie · La TVA sur le logement neuf · La fiscalité immobilière en Roumanie et en Israël.
Le crédit immobilier pour un appartement à Bucarest
Les banques roumaines prêtent aux non-résidents : un financement jusqu'à 70 % du prix, soit un apport personnel d'au moins 30 %, sous réserve de l'accord de la banque. Un crédit en lei est en général indexé sur l'indice IRCC, qui s'établit à 5,57 % depuis octobre 2026. Avant de prêter, la banque vérifie aussi le projet et envoie son propre expert, et c'est une vérification externe qui joue en votre faveur. Le crédit immobilier en Roumanie pour les étrangers : 7 étapes · De quel apport avez-vous besoin · Le calculateur de mensualités.
Neuf ou ancien ?
Un bien neuf acheté à un promoteur est vendu avec la TVA et une garantie, et le plus souvent avec un parking et une construction conforme à la norme sismique en vigueur. Quand vous achetez sur plan, la loi 207/2025 (« loi Nordis ») impose que les acomptes soient versés sur un compte dédié au projet, avec des plafonds selon l'avancement des travaux. La check-list de la loi Nordis.
Un bien ancien est vendu sans TVA et vous pouvez emménager tout de suite, mais dans un immeuble ancien, il est important de vérifier la classe de risque sismique et l'état de l'immeuble. Sur plan ou achevé.
Et dans les deux cas, vérifiez qui est en face de vous : Comment vérifier un promoteur roumain en 15 minutes · Comment choisir un avocat pour la transaction.
Vivre à Bucarest : ce qu'il faut savoir
Même celui qui achète sans s'installer voudra comprendre comment on vit dans la ville. Le coût de la vie à Bucarest · Les avantages et inconvénients de la vie à Bucarest · Bucarest est-elle sûre ? · Louer ou acheter quand on s'installe à Bucarest.
Du terrain : pourquoi nous avons choisi le nord de Bucarest
Je le mentionne une seule fois, car c'est la base de tout ce qui est écrit ici. Nous construisons Compass on the Lake : 29 villas avec jardin privé près d'un lac à Balotești, à environ 25 minutes du centre de Bucarest et à une dizaine de minutes de l'aéroport. Le prix commence à 299 900 € et inclut la TVA de 21 %, la taxe d'inscription, le notaire et l'avocat. Libra Internet Bank a vérifié le projet et y accorde des crédits immobiliers aux acquéreurs venant d'Israël, jusqu'à 70 % de financement sous réserve de l'accord de la banque. La livraison est prévue à partir de décembre 2027.
Nous avons choisi le nord pour sa combinaison de calme, de verdure et de proximité de l'aéroport et des centres de la tech. À Balotești se construit aussi un nouveau campus de la Mark Twain International School, dont l'ouverture est prévue à l'automne 2028. Mais notre choix n'a pas à être le vôtre. Celui qui veut une vie citadine et le métro à pied ne les trouvera pas en banlieue, et c'est très bien ainsi. Le guide de Balotești · Corbeanca et Snagov.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement à Bucarest ?
Selon l'indice Imobiliare.ro, un appartement neuf à Bucarest coûtait en septembre 2026 environ 2 549 € le m² en moyenne. Le prix varie fortement selon le quartier : dans les quartiers chers du nord, le prix demandé dépasse 5 500 € le m², et dans les quartiers bon marché du sud, il est inférieur à 1 400 €.
Où vaut-il mieux acheter un appartement à Bucarest ?
Cela dépend de qui y habitera. Pour une vie citadine près des parcs, le nord historique et Floreasca. Pour les familles qui visent les écoles internationales, Pipera et Băneasa. Pour un budget abordable avec le métro, Titan, Drumul Taberei et le sud le long de la ligne M2. Et pour une maison avec jardin, la banlieue nord d'Ilfov.
Un Israélien ou un autre étranger peut-il acheter un appartement à Bucarest ?
Oui. Les étrangers, y compris les Israéliens, achètent des appartements à Bucarest et les inscrivent à leur nom au registre foncier, sans résidence et sans société locale. La restriction significative concerne le terrain, et elle compte donc surtout pour les villas.
Investir à Bucarest convient-il à tout le monde ?
Non. Bucarest convient à celui qui cherche un bien dans l'Union européenne, proche d'Israël, sur un marché porté par la demande locale. Celui qui n'est pas prêt à affronter une autre devise, une gestion à distance ou le risque sismique des immeubles anciens doit bien réfléchir.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour un appartement à Bucarest ?
Oui. Les banques roumaines prêtent aux non-résidents jusqu'à 70 % du prix, sous réserve de l'accord de la banque et de l'examen des revenus. La banque vérifie aussi le bien et le projet.
Quelle est la différence entre le nord et le sud de Bucarest ?
Le nord est plus cher, proche de l'aéroport, des centres de bureaux et des écoles internationales. Le sud est plus abordable, plus dense, et une partie de ses infrastructures est déjà ouverte. Il n'y a pas de « bon » côté, il y a une adéquation avec le budget et le quotidien.
La ligne de métro M6 doit-elle peser dans la décision ?
Pas comme seule raison. La date annoncée de sa mise en service est avril 2029, et elle a déjà été repoussée. Le bien doit avoir du sens avec les transports d'aujourd'hui.
En résumé
L'immobilier à Bucarest, ce sont plusieurs marchés différents dans une même ville : un nord cher et vert, un sud abordable, et une banlieue de villas. La bonne décision commence par la question de savoir qui habitera le bien et qui vous le rachètera le jour où vous voudrez vendre, et seulement ensuite par la question du quartier.
Si vous examinez en ce moment un appartement ou une villa à Bucarest, chez nous ou ailleurs, réservez avec moi un appel d'une demi-heure. Nous passerons ensemble en revue la carte, les chiffres et les questions juridiques, directement avec le promoteur.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro · Ziarul Financiar : les quartiers les plus chers de Bucarest, 2e trimestre 2026 · Institut national de la statistique de Roumanie (INS), recensement de 2021 · Metrorex, la société du métro de Bucarest · AMCCRS, liste des immeubles à risque sismique · Banque nationale de Roumanie (BNR) : indice IRCC · Portail législatif roumain : loi 207/2025 et Code fiscal · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI).
Ce guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en investissement. Les prix sont des prix demandés moyens, donnés à titre indicatif, et les données sont celles d'octobre 2026 et peuvent évoluer. Les données passées ne garantissent pas les variations de prix futures. Avant toute transaction, consultez un avocat et un expert-comptable.
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