Le loyer moyen demandé pour un deux-pièces à Bucarest en juin 2026, selon Anunțul Telefonic.
Pour un deux-pièces à 117 985 €, avec 30 % d'apport, à 6,5 % sur 25 ans. À titre d'illustration, hors assurances.
Pendant les premières années, l'essentiel de la mensualité est constitué d'intérêts. La bonne comparaison : loyer contre intérêts et coûts de propriété.
Une vente dans les trois ans est imposée à 3 % de la valeur de la transaction, puis à 1 %. La durée du séjour est la variable décisive.
Selon le règlement BNR 17/2012, le total des mensualités est plafonné à 40 % du revenu net pour un prêt en lei et à 20 % en devises.
Louer ou acheter à Bucarest : la réponse courte
Si vous vous installez à Bucarest pour au moins trois ans, et que vous disposez d'un apport et d'un revenu reconnu par la banque, vous constaterez que la mensualité pour un logement comparable est proche du loyer. En juin 2026, le loyer moyen demandé pour un deux-pièces était de 533 €, et la mensualité d'un crédit pour un tel logement, avec un financement de 70 % à 6,5 % sur 25 ans, d'environ 558 €. Si vous ne savez pas combien de temps vous resterez, ou si vous avez besoin de souplesse, louez. Le calcul bascule surtout en fonction de la durée du séjour.
Presque toutes les familles qui s'installent à Bucarest dans le cadre d'une relocalisation me posent cette question. Et la réponse honnête commence par une phrase : la location achète de la souplesse, l'achat achète de la stabilité. La question est de savoir lequel des deux vous est le plus nécessaire.
Combien coûte la location à Bucarest en 2026
Selon les données d'Anunțul Telefonic pour juin 2026, publiées sur le portail officiel de la ville de Bucarest, voici les loyers et prix de vente moyens demandés :
| Type de bien | Loyer mensuel moyen | Prix moyen demandé au m² |
|---|---|---|
| Studio | 350 € | 2 205 € |
| Deux-pièces | 533 € | 2 251 € |
| Trois-pièces | 751 € | 2 185 € |
| Quatre-pièces et plus | 1 399 € | 2 442 € |
| Maison ou villa | 2 420 € | 2 331 € |
Il s'agit de prix demandés dans les annonces, pas de prix de transaction, et ils incluent la TVA. Dans le nord de la ville, près des écoles internationales, les loyers sont supérieurs à la moyenne. Le prix moyen demandé pour un deux-pièces était de 117 985 €.
Le calcul mensuel : loyer contre mensualité de crédit
Les mensualités sont calculées selon la formule d'amortissement à mensualités constantes, à un taux de 6,5 % sur 25 ans, à titre d'illustration uniquement. Sur la formule, consultez notre article sur le calcul de la mensualité d'un crédit en Roumanie.
| Scénario | Loyer mensuel | Prêt | Mensualité | Dont intérêts le premier mois |
|---|---|---|---|---|
| Deux-pièces, 117 985 €, 30 % d'apport | 533 € | 82 590 € | environ 558 € | environ 447 € |
| Deux-pièces, 15 % d'apport | 533 € | 100 287 € | environ 677 € | environ 543 € |
| Villa à 300 000 €, financement de 70 % | 2 420 € (moyenne pour une maison) | 210 000 € | environ 1 418 € | environ 1 138 € |
Deux choses ressortent du tableau.
La première : pendant les premières années, l'essentiel de la mensualité est constitué d'intérêts. Pour le deux-pièces, les intérêts seuls du premier mois sont proches du loyer. La bonne comparaison n'est donc pas « loyer contre mensualité », mais « loyer contre intérêts et coûts de propriété ».
La seconde : pour les villas, l'écart est plus important. Le loyer moyen d'une maison à Bucarest est bien supérieur à la mensualité du scénario du tableau. En revanche, une villa exige un apport important, et 90 000 € immobilisés dans la maison ne sont pas disponibles ailleurs.
Ce que le tableau ne montre pas : les coûts de propriété
La mensualité n'est qu'une partie du coût d'un propriétaire. Il faut ajouter :
- Les frais d'entrée. Notaire et enregistrement, environ 1 % à 1,5 % de la valeur de la transaction. Pour un logement à 117 985 €, environ 1 200 à 1 800 €. Le détail figure dans notre article sur les frais d'achat en Roumanie.
- L'impôt foncier annuel, fixé par chaque collectivité locale.
- L'assurance obligatoire et l'assurance du bâtiment, exigées par la banque.
- L'entretien. En location, une grosse réparation est l'affaire du propriétaire. En tant que propriétaire, c'est la vôtre.
- Le coût d'opportunité de l'apport : l'argent investi dans la maison n'est pas disponible pour autre chose.
Et du côté de la location : les frais d'agence à l'entrée, le dépôt de garantie, et surtout l'incertitude. Le propriétaire peut augmenter le loyer ou ne pas renouveler le bail, précisément quand les enfants se sont habitués à leur école.
La durée du séjour : la variable décisive
La vente d'un bien en Roumanie est imposée en pourcentage de la valeur de la transaction, et non de la plus-value : selon l'article 111 de la loi 227/2015, 3 % si vous avez détenu le bien jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà.
Pour un logement à 117 985 €, une vente au bout de deux ans coûtera environ 3 540 € d'impôt, plus les frais d'entrée. Si vous occupez le logement deux ans puis le vendez, vous payez l'entrée et la sortie, tout en ayant surtout payé des intérêts entre-temps.
La location achète de la souplesse, l'achat achète de la stabilité. La question est de savoir lequel des deux vous est le plus nécessaire.
En dessous de trois ans, la location est presque toujours plus simple. Au-delà de cinq ans, l'achat commence à devenir une question sérieuse. Entre les deux, cela dépend de vous.
Qui peut obtenir un crédit immobilier
Le calcul ci-dessus suppose que la banque accorde le prêt. Selon le règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie, le total des mensualités est plafonné à 40 % du revenu net pour un prêt en lei, et à 20 % pour un prêt en devises. L'apport minimum pour un prêt en lei est de 15 %.
Si vous vous installez avec un contrat de travail roumain et êtes payé en lei, vous êtes évalué comme un emprunteur local. Si vous continuez à être payé en shekels, vous êtes évalué comme non-résident et obtenez en pratique un financement de 50 % à 70 % le plus souvent. Sur ce point, consultez notre article sur l'apport en Roumanie.
Et attention au taux de change : un revenu en shekels et une mensualité en lei ou en euros créent une exposition mensuelle au change.
La troisième voie : louer d'abord, acheter ensuite
De nombreuses familles que j'accompagne font ce choix, à juste titre. Une première année en location, pour connaître la ville, le trajet vers l'école et les embouteillages. Puis l'achat, quand on sait où l'on veut vivre.
Le prix de cette voie : une année de loyer, et un déménagement supplémentaire. L'avantage : la grande décision se prend avec des informations réelles, et non à partir d'une annonce.
À qui convient la location, et à qui l'achat
La location convient aux personnes qui arrivent pour un contrat de deux ans, à celles qui ne savent pas encore dans quelle partie de la ville elles travailleront ni dans quelle école iront les enfants, et à celles qui n'ont pas d'apport disponible sans entamer leur épargne de précaution.
L'achat convient aux personnes qui prévoient de rester cinq ans ou plus, qui savent où elles veulent vivre, qui ont un revenu stable reconnu par la banque, et qui préfèrent payer des intérêts sur leur propre maison plutôt qu'un loyer sur la maison de quelqu'un d'autre. Si vous cherchez une maison avec jardin, vous constaterez qu'en location, l'offre de villas est limitée et chère. Sur les différences, consultez notre article villa ou appartement à Bucarest.
Questions fréquentes
Combien coûte la location d'un logement à Bucarest en 2026 ?
Selon Anunțul Telefonic, en juin 2026, le loyer moyen demandé était de 350 € pour un studio, 533 € pour un deux-pièces, 751 € pour un trois-pièces et 2 420 € pour une maison ou une villa. Dans le nord de la ville, les prix sont supérieurs à la moyenne.
Quelle est la mensualité pour un deux-pièces à Bucarest ?
Pour un logement au prix moyen demandé, 117 985 €, avec 30 % d'apport et à 6,5 % sur 25 ans, la mensualité est d'environ 558 € par mois, hors assurances et frais. Avec 15 % d'apport, environ 677 €.
Au bout de combien d'années l'achat devient-il plus logique que la location ?
Il n'y a pas de chiffre unique. Une vente dans les trois ans est imposée à 3 % de la valeur de la transaction, et à 1 % au-delà, et pendant les premières années, l'essentiel de la mensualité est constitué d'intérêts. En dessous de trois ans, la location est donc généralement préférable, et au-delà de cinq ans, l'achat mérite d'être étudié sérieusement.
Peut-on obtenir un crédit immobilier en Roumanie avec un revenu israélien ?
Oui, sous conditions. Les non-résidents ayant un revenu étranger obtiennent le plus souvent un financement de 50 % à 70 %, et le total des mensualités est plafonné, selon les règles de la BNR, à une part du revenu net. Une personne qui travaille en Roumanie et est payée en lei est évaluée comme un emprunteur local.
Vaut-il mieux louer d'abord et acheter ensuite ?
Pour la plupart des familles, oui. Une première année en location permet de connaître le quartier, l'école et les trajets, et d'acheter une fois la décision mûrie. Le prix est une année de loyer et un déménagement supplémentaire.
En résumé
Dans le Bucarest de 2026, la mensualité d'un crédit pour un logement moyen est proche du loyer, mais pendant les premières années, elle se compose surtout d'intérêts. Ce qui tranche, c'est la durée du séjour, l'apport et la certitude quant à l'endroit où vous voudrez vivre.
Si vous êtes en phase de planification, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous établirons ensemble votre calcul, location contre achat, avec les vrais chiffres. Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești, il est possible d'obtenir jusqu'à 70 % de financement auprès d'une banque roumaine, sous réserve de l'accord de la banque. Et pour la vue d'ensemble de l'installation, notre guide de la relocalisation en Roumanie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la ville de Bucarest, le marché immobilier en juin 2026 · Anunțul Telefonic · Règlement BNR 17/2012, portail de la législation roumaine · Loi 227/2015 (code fiscal), article 111 · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · ANCPI · ANAF
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les calculs sont des calculs de formule à titre d'illustration, hors assurances et frais, et les prix sont des prix moyens demandés. Le taux d'intérêt et les conditions de financement sont fixés par chaque banque selon le profil de l'emprunteur.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
