עוברים לבוקרשט: לשכור או לקנות ב-2026?

לשכור או לקנות בבוקרשט: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

מי שעובר לבוקרשט לפחות משלוש שנים, ויש לו הון עצמי והכנסה שהבנק מכיר בה, ימצא שההחזר החודשי על דירה דומה קרוב לשכר הדירה. ביוני 2026 שכר הדירה המבוקש הממוצע לדירת שני חדרים היה 533 אירו, וההחזר על משכנתא לדירה כזו, ב-70% מימון ובריבית של 6.5% ל-25 שנה, כ-558 אירו. מי שלא בטוח כמה זמן יישאר, או צריך גמישות, ישכור. החשבון מתהפך בעיקר לפי משך השהייה.

את השאלה הזו שואלות אותי כמעט כל המשפחות שעוברות לבוקרשט ברילוקיישן. והתשובה הכנה מתחילה במשפט אחד: שכירות קונה גמישות, קנייה קונה יציבות. השאלה היא מה מהשניים אתם צריכים יותר.

כמה עולה לשכור בבוקרשט ב-2026

שאלו את היזמים על זה

לפי נתוני Anunțul Telefonic ליוני 2026, שפורסמו בפורטל הרשמי של העיר בוקרשט, אלה מחירי השכירות והמכירה המבוקשים הממוצעים:

סוג נכס	שכירות חודשית ממוצעת	מחיר מבוקש ממוצע למ״ר
סטודיו	350 אירו	2,205 אירו
שני חדרים	533 אירו	2,251 אירו
שלושה חדרים	751 אירו	2,185 אירו
ארבעה חדרים ומעלה	1,399 אירו	2,442 אירו
בית או וילה	2,420 אירו	2,331 אירו

אלה מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקאות, והם כוללים מע״מ. בצפון העיר, ליד בתי הספר הבינלאומיים, השכירות גבוהה מהממוצע. המחיר הממוצע המבוקש לדירת שני חדרים היה 117,985 אירו.

החשבון החודשי: שכירות מול החזר משכנתא

שאלו את היזמים על זה

ההחזרים מחושבים בנוסחת שפיצר, בריבית של 6.5% ל-25 שנה, להמחשה בלבד. על הנוסחה, במאמר על חישוב החזר משכנתא ברומניה.

תרחיש	שכירות חודשית	הלוואה	החזר חודשי	מתוכו ריבית בחודש הראשון
שני חדרים, 117,985 אירו, 30% הון עצמי	533 אירו	82,590 אירו	כ-558 אירו	כ-447 אירו
שני חדרים, 15% הון עצמי	533 אירו	100,287 אירו	כ-677 אירו	כ-543 אירו
וילה ב-300,000 אירו, 70% מימון	2,420 אירו (ממוצע לבית)	210,000 אירו	כ-1,418 אירו	כ-1,138 אירו

שני דברים בולטים בטבלה.

הראשון: בשנים הראשונות רוב ההחזר הוא ריבית. בדירת שני החדרים, הריבית לבדה בחודש הראשון קרובה לשכר הדירה. כלומר, ההשוואה הנכונה היא לא ״שכירות מול החזר״, אלא ״שכירות מול ריבית ועלויות בעלות״.

השני: בווילות הפער גדול יותר. שכר הדירה הממוצע לבית בבוקרשט גבוה בהרבה מההחזר בתרחיש שבטבלה. מצד שני, וילה דורשת הון עצמי גדול, ו-90,000 אירו שיושבים בבית לא נמצאים במקום אחר.

מה הטבלה לא מראה: עלויות הבעלות

שאלו את היזמים על זה

ההחזר הוא רק חלק מהעלות של בעל בית. צריך להוסיף:

1. עלויות כניסה. נוטריון ורישום, כ-1%–1.5% משווי העסקה. על דירה של 117,985 אירו, כ-1,200 עד 1,800 אירו. הפירוט במאמר על עלויות הרכישה ברומניה.
2. מס נכס שנתי, שנקבע בכל רשות מקומית.
3. ביטוח חובה וביטוח מבנה, שהבנק דורש.
4. תחזוקה. בשכירות, תיקון גדול הוא בעיה של בעל הבית. בבעלות, שלכם.
5. עלות ההזדמנות של ההון העצמי: כסף שנכנס לבית לא זמין לדברים אחרים.

ובצד של השכירות: עמלת תיווך בכניסה, פיקדון, ובעיקר חוסר ודאות. בעל הבית יכול להעלות את השכירות או לא לחדש חוזה, בדיוק כשהילדים התרגלו לבית הספר.

משך השהייה: המשתנה שמכריע

שאלו את היזמים על זה

מכירה של נכס ברומניה ממוסה כאחוז משווי העסקה, לא מהרווח: לפי סעיף 111 לחוק 227/2015, 3% אם החזקתם עד שלוש שנים, ו-1% מעבר לכך.

על דירה של 117,985 אירו, מכירה אחרי שנתיים תעלה כ-3,540 אירו במס, ועוד עלויות הכניסה. מי שיושב בדירה שנתיים ומוכר, משלם על הכניסה ועל היציאה, ובמקביל משלם בעיקר ריבית.

מתחת לשלוש שנים, השכירות כמעט תמיד נקייה יותר. מעל חמש שנים, הקנייה מתחילה להיות שאלה רצינית. ובין לבין, זה תלוי בכם.

מי יכול בכלל לקבל משכנתא

החשבון שלמעלה מניח שהבנק יאשר את ההלוואה. לפי תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה, סך ההחזרים מוגבל ל-40% מההכנסה נטו בהלוואת ליי, ול-20% בהלוואת מט״ח. ההון העצמי המינימלי בהלוואת ליי הוא 15%.

מי שעובר עם חוזה עבודה רומני ומרוויח בליי, נבחן כמו לווה מקומי. מי שממשיך להרוויח בשקלים, נבחן כתושב חוץ, ובפועל מקבל לרוב מימון של 50%–70%. על כך, במאמר על ההון העצמי ברומניה.

ושימו לב לשער: הכנסה בשקלים והחזר בליי או באירו יוצרים חשיפה חודשית לשער החליפין.

הדרך השלישית: לשכור קודם, לקנות אחר כך

הרבה משפחות שאני מלווה בוחרות בזה, ובצדק. שנה ראשונה בשכירות, כדי להכיר את העיר, את המסלול לבית הספר ואת הפקקים. ואז קונים, כשיודעים איפה רוצים לגור.

המחיר של הדרך הזו: שנה של שכר דירה, ומעבר דירה נוסף. היתרון: ההחלטה הגדולה מתקבלת עם מידע אמיתי, לא מתוך מודעה.

למי מתאים לשכור, ולמי לקנות

לשכור מתאים למי שמגיע לחוזה של שנתיים, למי שעוד לא יודע באיזה צד של העיר יעבוד ובאיזה בית ספר ילמדו הילדים, ולמי שאין לו הון עצמי פנוי בלי לפגוע בכרית הביטחון.

לקנות מתאים למי שמתכנן חמש שנים ומעלה, יודע איפה הוא רוצה לגור, יש לו הכנסה יציבה שהבנק מכיר בה, ומעדיף לשלם ריבית על בית משלו מאשר שכירות על בית של מישהו אחר. מי שמחפש בית עם חצר, ימצא שבשכירות ההיצע של וילות מצומצם ויקר. על ההבדלים, ראו המאמר וילה או דירה בבוקרשט.

שאלות נפוצות

כמה עולה לשכור דירה בבוקרשט ב-2026?

לפי Anunțul Telefonic, ביוני 2026 שכר הדירה המבוקש הממוצע היה 350 אירו לסטודיו, 533 אירו לשני חדרים, 751 אירו לשלושה חדרים ו-2,420 אירו לבית או וילה. בצפון העיר המחירים גבוהים מהממוצע.

מה ההחזר החודשי על דירת שני חדרים בבוקרשט?

על דירה במחיר הממוצע המבוקש, 117,985 אירו, עם 30% הון עצמי ובריבית של 6.5% ל-25 שנה, ההחזר הוא כ-558 אירו בחודש, לפני ביטוחים ועמלות. עם 15% הון עצמי, כ-677 אירו.

אחרי כמה שנים קנייה הגיונית יותר משכירות?

אין מספר אחד. מכירה בתוך שלוש שנים ממוסה ב-3% משווי העסקה, ומעבר לכך ב-1%, ובשנים הראשונות רוב ההחזר הוא ריבית. לכן מתחת לשלוש שנים השכירות בדרך כלל עדיפה, ומעל חמש שנים כדאי לבדוק קנייה ברצינות.

אפשר לקבל משכנתא ברומניה עם הכנסה מישראל?

כן, בתנאים. תושבי חוץ עם הכנסה מחו״ל מקבלים לרוב מימון של 50%–70%, וסך ההחזרים מוגבל לפי כללי ה-BNR לשיעור מההכנסה נטו. מי שעובד ברומניה ומרוויח בליי נבחן כלווה מקומי.

כדאי לשכור קודם ולקנות אחר כך?

לרוב המשפחות, כן. שנה ראשונה בשכירות מאפשרת להכיר את השכונה, את בית הספר ואת הנסיעות, ולקנות כשההחלטה מבוססת. המחיר הוא שנה של שכר דירה ומעבר דירה נוסף.

השורה התחתונה

בבוקרשט של 2026, החזר משכנתא על דירה ממוצעת קרוב לשכר הדירה, אבל בשנים הראשונות הוא בעיקר ריבית. מה שמכריע הוא משך השהייה, ההון העצמי והוודאות לגבי המקום שבו תרצו לגור.

אם אתם בשלב התכנון, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה יחד את החשבון שלכם, שכירות מול קנייה, עם המספרים האמיתיים. אני מזכיר את זה פעם אחת: בפרויקט שלנו בבלוטשט אפשר לקבל עד 70% מימון מבנק רומני, בכפוף לאישור הבנק. ולתמונה הרחבה של המעבר, המדריך לרילוקיישן לרומניה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: פורטל העיר בוקרשט, שוק הנדל״ן ביוני 2026 · Anunțul Telefonic · תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני · חוק 227/2015 (הקוד הפיסקלי), סעיף 111 · הבנק הלאומי של רומניה (BNR) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · ANCPI · ANAF

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. החישובים הם חישובי נוסחה להמחשה, לפני ביטוחים ועמלות, והמחירים הם מחירים מבוקשים ממוצעים. הריבית ותנאי המימון נקבעים בידי כל בנק לפי פרופיל הלווה.