الانتقال إلى بوخارست: الإيجار أم الشراء في 2026؟

الإيجار أم الشراء في بوخارست: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

من ينتقل إلى بوخارست لثلاث سنوات على الأقل، ولديه دفعة أولى ودخل يعترف به البنك، سيجد أن القسط الشهري لشقة مماثلة قريب من الإيجار. ففي يونيو 2026 كان متوسط الإيجار المطلوب لشقة من غرفتين 533 يورو، والقسط على رهن لشقة كهذه، بتمويل 70% وفائدة 6.5% لمدة 25 سنة، نحو 558 يورو. ومن لا يعرف كم سيبقى، أو يحتاج إلى مرونة، فليستأجر. والحساب ينقلب أساساً بحسب مدة الإقامة.

تطرح عليّ هذا السؤال كل العائلات تقريباً التي تنتقل إلى بوخارست. والإجابة الصادقة تبدأ بجملة واحدة: الإيجار يشتري المرونة، والشراء يشتري الاستقرار. والسؤال هو أيهما تحتاجون أكثر.

كم يكلّف الإيجار في بوخارست في 2026

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق بيانات Anunțul Telefonic لشهر يونيو 2026، المنشورة على البوابة الرسمية لمدينة بوخارست، هذه متوسطات أسعار الإيجار والبيع المطلوبة:

نوع العقار	متوسط الإيجار الشهري	متوسط السعر المطلوب للمتر المربع
استوديو	350 يورو	2,205 يورو
غرفتان	533 يورو	2,251 يورو
ثلاث غرف	751 يورو	2,185 يورو
أربع غرف فأكثر	1,399 يورو	2,442 يورو
منزل أو فيلا	2,420 يورو	2,331 يورو

هذه أسعار مطلوبة في الإعلانات، لا أسعار صفقات، وتشمل ضريبة القيمة المضافة. وفي شمال المدينة، قرب المدارس الدولية، الإيجار أعلى من المتوسط. وكان متوسط السعر المطلوب لشقة من غرفتين 117,985 يورو.

الحساب الشهري: الإيجار مقابل قسط الرهن

اسألوا المطوّرين عن هذا

الأقساط محسوبة بطريقة الأقساط المتساوية، بفائدة 6.5% لمدة 25 سنة، للتوضيح فقط. وعن الطريقة، راجعوا مقالنا عن حساب قسط الرهن في رومانيا.

السيناريو	الإيجار الشهري	القرض	القسط الشهري	منه فائدة في الشهر الأول
غرفتان، 117,985 يورو، دفعة أولى 30%	533 يورو	82,590 يورو	نحو 558 يورو	نحو 447 يورو
غرفتان، دفعة أولى 15%	533 يورو	100,287 يورو	نحو 677 يورو	نحو 543 يورو
فيلا بـ300,000 يورو، تمويل 70%	2,420 يورو (متوسط المنزل)	210,000 يورو	نحو 1,418 يورو	نحو 1,138 يورو

يبرز في الجدول أمران.

الأول: في السنوات الأولى يكون معظم القسط فائدة. ففي شقة الغرفتين، تقترب الفائدة وحدها في الشهر الأول من الإيجار. أي أن المقارنة الصحيحة ليست «الإيجار مقابل القسط»، بل «الإيجار مقابل الفائدة وتكاليف الملكية».

الثاني: في الفلل تكون الفجوة أكبر. فمتوسط إيجار المنزل في بوخارست أعلى بكثير من القسط في السيناريو الوارد في الجدول. ومن ناحية أخرى، تتطلب الفيلا دفعة أولى كبيرة، و90,000 يورو موضوعة في المنزل ليست في مكان آخر.

ما لا يظهره الجدول: تكاليف الملكية

اسألوا المطوّرين عن هذا

القسط جزء فقط من تكلفة صاحب المنزل. ويجب أن يُضاف:

1. تكاليف الدخول. كاتب العدل والتسجيل، نحو 1%–1.5% من قيمة الصفقة. فعلى شقة بـ117,985 يورو، نحو 1,200 إلى 1,800 يورو. التفاصيل في مقالنا عن تكاليف الشراء في رومانيا.
2. ضريبة العقار السنوية، التي تحددها كل سلطة محلية.
3. التأمين الإلزامي وتأمين المبنى، الذي يطلبه البنك.
4. الصيانة. في الإيجار، الإصلاح الكبير مشكلة المالك. وفي الملكية، مشكلتكم.
5. تكلفة الفرصة البديلة للدفعة الأولى: المال الذي دخل المنزل غير متاح لأمور أخرى.

وفي جانب الإيجار: عمولة وساطة عند الدخول، وتأمين، وقبل كل شيء عدم اليقين. فالمالك قد يرفع الإيجار أو لا يجدّد العقد، تماماً حين يكون الأطفال قد اعتادوا المدرسة.

مدة الإقامة: المتغيّر الحاسم

اسألوا المطوّرين عن هذا

يُفرض على بيع العقار في رومانيا ضريبة بنسبة من قيمة الصفقة، لا من الربح: وفق المادة 111 من القانون 227/2015، 3% إذا امتلكتم العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك.

فعلى شقة بـ117,985 يورو، يكلّف البيع بعد سنتين نحو 3,540 يورو ضريبةً، إضافةً إلى تكاليف الدخول. ومن يسكن الشقة سنتين ويبيع، يدفع على الدخول والخروج، وفي الأثناء يدفع فائدة في الأساس.

دون ثلاث سنوات، يكون الإيجار دائماً تقريباً الخيار الأنظف. وفوق خمس سنوات، يبدأ الشراء في أن يكون سؤالاً جدياً. وبين هذا وذاك، الأمر يعتمد عليكم.

من يمكنه الحصول على رهن أصلاً

يفترض الحساب أعلاه أن البنك سيوافق على القرض. ووفق اللائحة 17/2012 للبنك الوطني الروماني، يُقيَّد مجموع الأقساط بـ40% من صافي الدخل في القرض بالليو، و20% في القرض بالعملة الأجنبية. والحد الأدنى للدفعة الأولى في القرض بالليو 15%.

ومن ينتقل بعقد عمل روماني ويتقاضى دخله بالليو، يُقيَّم كمقترض محلي. أما من يواصل الكسب بالشيكل، فيُقيَّم كغير مقيم، ويحصل عملياً في الغالب على تمويل بنسبة 50%–70%. وعن ذلك، راجعوا مقالنا عن الدفعة الأولى في رومانيا.

وانتبهوا لسعر الصرف: الدخل بالشيكل والقسط بالليو أو باليورو يخلقان تعرّضاً شهرياً لسعر الصرف.

الطريق الثالث: الإيجار أولاً، ثم الشراء

كثير من العائلات التي أرافقها تختار هذا، وعن حق. سنة أولى في الإيجار، للتعرف على المدينة ومسار المدرسة والازدحام. ثم الشراء، حين تعرفون أين تريدون السكن.

ثمن هذا الطريق: سنة من الإيجار، وانتقال إضافي. والميزة: أن القرار الكبير يُتخذ بمعلومات حقيقية، لا انطلاقاً من إعلان.

لمن يناسب الإيجار، ولمن يناسب الشراء

الإيجار يناسب من يأتي بعقد لسنتين، ومن لا يعرف بعد في أي جانب من المدينة سيعمل وفي أي مدرسة سيدرس الأطفال، ومن ليست لديه دفعة أولى متاحة دون المساس بوسادة الأمان.

الشراء يناسب من يخطط لخمس سنوات فأكثر، ويعرف أين يريد السكن، ولديه دخل مستقر يعترف به البنك، ويفضّل دفع الفائدة على منزله على دفع الإيجار على منزل شخص آخر. ومن يبحث عن منزل بفناء سيجد أن المعروض من الفلل للإيجار محدود ومكلف. وعن الفروق، راجعوا مقالنا: فيلا أم شقة في بوخارست.

أسئلة شائعة

كم يكلّف استئجار شقة في بوخارست في 2026؟

وفق Anunțul Telefonic، كان متوسط الإيجار المطلوب في يونيو 2026 350 يورو للاستوديو، و533 يورو للغرفتين، و751 يورو للثلاث غرف، و2,420 يورو للمنزل أو الفيلا. وفي شمال المدينة الأسعار أعلى من المتوسط.

ما القسط الشهري على شقة من غرفتين في بوخارست؟

على شقة بمتوسط السعر المطلوب، 117,985 يورو، مع دفعة أولى 30% وفائدة 6.5% لمدة 25 سنة، يبلغ القسط نحو 558 يورو شهرياً، قبل التأمينات والرسوم. ومع دفعة أولى 15%، نحو 677 يورو.

بعد كم سنة يصبح الشراء أكثر منطقية من الإيجار؟

لا يوجد رقم واحد. يُفرض على البيع خلال ثلاث سنوات 3% من قيمة الصفقة، وبعدها 1%، وفي السنوات الأولى يكون معظم القسط فائدة. لذلك يكون الإيجار عادةً أفضل دون ثلاث سنوات، ويجدر فحص الشراء بجدية فوق خمس سنوات.

هل يمكن الحصول على رهن في رومانيا بدخل من إسرائيل؟

نعم، بشروط. يحصل غير المقيمين ذوو الدخل من الخارج في الغالب على تمويل بنسبة 50%–70%، ويُقيَّد مجموع الأقساط وفق قواعد الـBNR بنسبة من صافي الدخل. ومن يعمل في رومانيا ويكسب بالليو يُقيَّم كمقترض محلي.

هل يجدر الإيجار أولاً ثم الشراء؟

لمعظم العائلات، نعم. فالسنة الأولى في الإيجار تتيح التعرف على الحي والمدرسة والتنقلات، والشراء حين يكون القرار مدروساً. والثمن سنة من الإيجار وانتقال إضافي.

الخلاصة

في بوخارست 2026، قسط الرهن على شقة متوسطة قريب من الإيجار، لكنه في السنوات الأولى فائدة في الأساس. وما يحسم الأمر هو مدة الإقامة، والدفعة الأولى، واليقين بشأن المكان الذي تريدون السكن فيه.

إذا كنتم في مرحلة التخطيط، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نبني معاً حسابكم، الإيجار مقابل الشراء، بالأرقام الحقيقية. أذكر ذلك مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من بنك روماني، رهناً بموافقة البنك. وللصورة الأوسع عن الانتقال، دليل الانتقال إلى رومانيا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة مدينة بوخارست، سوق العقارات في يونيو 2026 · Anunțul Telefonic · لائحة BNR 17/2012، بوابة التشريعات الرومانية · القانون 227/2015 (القانون الضريبي)، المادة 111 · البنك الوطني الروماني (BNR) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · ANCPI · ANAF

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الحسابات حسابات معادلة للتوضيح، قبل التأمينات والرسوم، والأسعار متوسطات أسعار مطلوبة. ويحدد كل بنك الفائدة وشروط التمويل وفق ملف المقترض.