Die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Zweizimmerwohnung in Bukarest im Juni 2026, laut Anunțul Telefonic.
Für eine Zweizimmerwohnung zu 117.985 €, mit 30 % Eigenkapital, bei 6,5 % über 25 Jahre. Zur Veranschaulichung, vor Versicherungen.
In den ersten Jahren besteht der Großteil der Rate aus Zinsen. Der richtige Vergleich: Miete gegen Zinsen und Eigentümerkosten.
Ein Verkauf innerhalb von drei Jahren wird mit 3 % des Transaktionswerts besteuert, danach mit 1 %. Die Aufenthaltsdauer ist die entscheidende Variable.
Nach der BNR-Verordnung 17/2012 ist die Summe der Raten bei einem Lei-Darlehen auf 40 % des Nettoeinkommens begrenzt, bei Fremdwährung auf 20 %.
Mieten oder kaufen in Bukarest: die kurze Antwort
Wer für mindestens drei Jahre nach Bukarest zieht und Eigenkapital sowie ein von der Bank anerkanntes Einkommen hat, wird feststellen, dass die monatliche Rate für eine vergleichbare Wohnung nahe an der Miete liegt. Im Juni 2026 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Zweizimmerwohnung bei 533 €, und die Hypothekenrate für eine solche Wohnung, bei 70 % Finanzierung und einem Zinssatz von 6,5 % über 25 Jahre, bei etwa 558 €. Wer nicht sicher ist, wie lange er bleibt, oder Flexibilität braucht, sollte mieten. Die Rechnung kippt vor allem mit der Aufenthaltsdauer.
Diese Frage stellen mir fast alle Familien, die im Rahmen einer Relocation nach Bukarest ziehen. Und die ehrliche Antwort beginnt mit einem Satz: Mieten kauft Flexibilität, Kaufen kauft Stabilität. Die Frage ist, was von beidem Sie mehr brauchen.
Was Mieten in Bukarest 2026 kostet
Laut den Daten von Anunțul Telefonic für Juni 2026, veröffentlicht auf dem offiziellen Portal der Stadt Bukarest, sind dies die durchschnittlichen Angebotsmieten und -verkaufspreise:
| Immobilientyp | Durchschnittliche Monatsmiete | Durchschnittlicher Angebotspreis pro m² |
|---|---|---|
| Studio | 350 € | 2.205 € |
| Zwei Zimmer | 533 € | 2.251 € |
| Drei Zimmer | 751 € | 2.185 € |
| Vier Zimmer und mehr | 1.399 € | 2.442 € |
| Haus oder Villa | 2.420 € | 2.331 € |
Das sind Angebotspreise aus Anzeigen, keine Transaktionspreise, und sie enthalten die Mehrwertsteuer. Im Norden der Stadt, nahe den internationalen Schulen, liegen die Mieten über dem Durchschnitt. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Zweizimmerwohnung lag bei 117.985 €.
Die monatliche Rechnung: Miete gegen Hypothekenrate
Die Raten sind nach der Annuitätenformel berechnet, mit einem Zinssatz von 6,5 % über 25 Jahre, nur zur Veranschaulichung. Zur Formel lesen Sie den Artikel über die Berechnung der Hypothekenrate in Rumänien.
| Szenario | Monatsmiete | Darlehen | Monatliche Rate | Davon Zinsen im ersten Monat |
|---|---|---|---|---|
| Zwei Zimmer, 117.985 €, 30 % Eigenkapital | 533 € | 82.590 € | etwa 558 € | etwa 447 € |
| Zwei Zimmer, 15 % Eigenkapital | 533 € | 100.287 € | etwa 677 € | etwa 543 € |
| Villa für 300.000 €, 70 % Finanzierung | 2.420 € (Durchschnitt für ein Haus) | 210.000 € | etwa 1.418 € | etwa 1.138 € |
Zwei Dinge fallen in der Tabelle auf.
Erstens: In den ersten Jahren besteht der Großteil der Rate aus Zinsen. Bei der Zweizimmerwohnung liegen allein die Zinsen im ersten Monat nahe an der Miete. Der richtige Vergleich lautet also nicht „Miete gegen Rate“, sondern „Miete gegen Zinsen und Eigentümerkosten“.
Zweitens: Bei Villen ist der Abstand größer. Die durchschnittliche Miete für ein Haus in Bukarest liegt deutlich über der Rate im Szenario der Tabelle. Andererseits erfordert eine Villa viel Eigenkapital, und 90.000 €, die im Haus stecken, stehen nicht anderweitig zur Verfügung.
Was die Tabelle nicht zeigt: die Eigentümerkosten
Die Rate ist nur ein Teil der Kosten eines Eigentümers. Hinzu kommen:
- Einstiegskosten. Notar und Grundbucheintragung, etwa 1 %–1,5 % des Transaktionswerts. Bei einer Wohnung für 117.985 € etwa 1.200 bis 1.800 €. Die Einzelheiten im Artikel über die Kaufnebenkosten in Rumänien.
- Jährliche Grundsteuer, die von jeder Gemeinde festgelegt wird.
- Pflichtversicherung und Gebäudeversicherung, die die Bank verlangt.
- Instandhaltung. Als Mieter ist eine große Reparatur das Problem des Vermieters. Als Eigentümer Ihres.
- Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Geld, das ins Haus fließt, steht für anderes nicht zur Verfügung.
Und auf der Seite der Miete: Maklerprovision beim Einzug, Kaution und vor allem Unsicherheit. Der Vermieter kann die Miete erhöhen oder den Vertrag nicht verlängern, genau dann, wenn sich die Kinder an die Schule gewöhnt haben.
Die Aufenthaltsdauer: die entscheidende Variable
Der Verkauf einer Immobilie in Rumänien wird als Prozentsatz des Transaktionswerts besteuert, nicht des Gewinns: Nach Artikel 111 des Gesetzes 227/2015 3 %, wenn Sie bis zu drei Jahre gehalten haben, und 1 % danach.
Bei einer Wohnung für 117.985 € kostet ein Verkauf nach zwei Jahren etwa 3.540 € Steuer, zuzüglich der Einstiegskosten. Wer zwei Jahre in der Wohnung wohnt und verkauft, zahlt für Ein- und Ausstieg und zahlt in der Zwischenzeit vor allem Zinsen.
Mieten kauft Flexibilität, Kaufen kauft Stabilität. Die Frage ist, was von beidem Sie mehr brauchen.
Unter drei Jahren ist Mieten fast immer die sauberere Lösung. Ab fünf Jahren wird der Kauf zu einer ernsthaften Frage. Und dazwischen hängt es von Ihnen ab.
Wer überhaupt eine Hypothek bekommt
Die obige Rechnung setzt voraus, dass die Bank das Darlehen genehmigt. Nach der Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank ist die Summe der Raten bei einem Lei-Darlehen auf 40 % des Nettoeinkommens begrenzt und bei einem Fremdwährungsdarlehen auf 20 %. Das Mindesteigenkapital bei einem Lei-Darlehen beträgt 15 %.
Wer mit einem rumänischen Arbeitsvertrag umzieht und in Lei verdient, wird wie ein lokaler Kreditnehmer geprüft. Wer weiterhin in Schekel verdient, wird als Gebietsfremder geprüft und erhält in der Praxis meist eine Finanzierung von 50 %–70 %. Dazu im Artikel über das Eigenkapital in Rumänien.
Und achten Sie auf den Wechselkurs: Ein Einkommen in Schekel und eine Rate in Lei oder Euro erzeugen ein monatliches Wechselkursrisiko.
Der dritte Weg: erst mieten, später kaufen
Viele Familien, die ich begleite, entscheiden sich dafür, und das zu Recht. Ein erstes Jahr zur Miete, um die Stadt, den Schulweg und die Staus kennenzulernen. Und dann kaufen, wenn man weiß, wo man wohnen möchte.
Der Preis dieses Wegs: ein Jahr Miete und ein weiterer Umzug. Der Vorteil: Die große Entscheidung fällt mit echten Informationen, nicht auf Basis einer Anzeige.
Für wen sich Mieten eignet und für wen Kaufen
Mieten eignet sich für alle, die mit einem Zweijahresvertrag kommen, für alle, die noch nicht wissen, in welchem Teil der Stadt sie arbeiten und welche Schule die Kinder besuchen werden, und für alle, die kein freies Eigenkapital haben, ohne ihre Sicherheitsreserve anzugreifen.
Kaufen eignet sich für alle, die fünf Jahre oder länger planen, wissen, wo sie wohnen möchten, ein stabiles, von der Bank anerkanntes Einkommen haben und lieber Zinsen für ein eigenes Haus zahlen als Miete für das Haus eines anderen. Wer ein Haus mit Garten sucht, wird feststellen, dass das Mietangebot an Villen knapp und teuer ist. Zu den Unterschieden lesen Sie den Artikel Villa oder Wohnung in Bukarest.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet es, 2026 in Bukarest eine Wohnung zu mieten?
Laut Anunțul Telefonic lag die durchschnittliche Angebotsmiete im Juni 2026 bei 350 € für ein Studio, 533 € für zwei Zimmer, 751 € für drei Zimmer und 2.420 € für ein Haus oder eine Villa. Im Norden der Stadt liegen die Preise über dem Durchschnitt.
Wie hoch ist die monatliche Rate für eine Zweizimmerwohnung in Bukarest?
Bei einer Wohnung zum durchschnittlichen Angebotspreis von 117.985 €, mit 30 % Eigenkapital und einem Zinssatz von 6,5 % über 25 Jahre, beträgt die Rate etwa 558 € im Monat, vor Versicherungen und Gebühren. Mit 15 % Eigenkapital etwa 677 €.
Nach wie vielen Jahren ist Kaufen sinnvoller als Mieten?
Es gibt keine einzelne Zahl. Ein Verkauf innerhalb von drei Jahren wird mit 3 % des Transaktionswerts besteuert, danach mit 1 %, und in den ersten Jahren besteht der Großteil der Rate aus Zinsen. Deshalb ist unter drei Jahren Mieten meist besser, und ab fünf Jahren lohnt sich eine ernsthafte Prüfung des Kaufs.
Kann man in Rumänien mit einem Einkommen aus Israel eine Hypothek bekommen?
Ja, unter Bedingungen. Gebietsfremde mit Einkommen aus dem Ausland erhalten meist eine Finanzierung von 50 %–70 %, und die Summe der Raten ist nach den Regeln der BNR auf einen Anteil des Nettoeinkommens begrenzt. Wer in Rumänien arbeitet und in Lei verdient, wird wie ein lokaler Kreditnehmer geprüft.
Sollte man erst mieten und später kaufen?
Für die meisten Familien ja. Ein erstes Jahr zur Miete erlaubt es, die Wohngegend, die Schule und die Wege kennenzulernen und zu kaufen, wenn die Entscheidung fundiert ist. Der Preis ist ein Jahr Miete und ein weiterer Umzug.
Fazit
Im Bukarest des Jahres 2026 liegt die Hypothekenrate für eine durchschnittliche Wohnung nahe an der Miete, besteht in den ersten Jahren aber vor allem aus Zinsen. Entscheidend sind die Aufenthaltsdauer, das Eigenkapital und die Gewissheit darüber, wo Sie wohnen möchten.
Wenn Sie in der Planungsphase sind, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir erstellen gemeinsam Ihre Rechnung, Miete gegen Kauf, mit den echten Zahlen. Ich erwähne es nur einmal: In unserem Projekt in Balotești ist eine Finanzierung von bis zu 70 % durch eine rumänische Bank möglich, vorbehaltlich der Genehmigung durch die Bank. Und für das Gesamtbild des Umzugs der Ratgeber zum Umzug nach Rumänien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Portal der Stadt Bukarest, Immobilienmarkt im Juni 2026 · Anunțul Telefonic · BNR-Verordnung 17/2012, rumänisches Gesetzesportal · Gesetz 227/2015 (Steuergesetzbuch), Artikel 111 · Rumänische Nationalbank (BNR) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · ANCPI · ANAF
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Berechnungen sind Formelrechnungen zur Veranschaulichung, vor Versicherungen und Gebühren, und die Preise sind durchschnittliche Angebotspreise. Zinssatz und Finanzierungsbedingungen legt jede Bank nach dem Profil des Kreditnehmers fest.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
