Ab Oktober 2026 trägt ein vom Bauträger an Privatpersonen verkaufter Neubau 21 % MwSt. Eine Bestandsimmobilie von privat trägt keine.
Die Eintragung kostet Privatpersonen 0,15 % des Vertragspreises, mindestens 60 Lei. Für Gesellschaften 0,5 %.
Der Notar rechnet nach der amtlichen degressiven Staffel der Notare ab, und auf die Gebühr kommen 21 % MwSt.
Der Verkäufer zahlt 3 % bei Haltedauer bis drei Jahre, danach 1 %. Der Notar zieht sie am Tag der Unterzeichnung ein.
MwSt. enthalten? Wer zahlt Notar und Eintragung? Zusatzzahlungen an den Bauträger? Welche Währung, welcher Kurs?
Kaufnebenkosten für Immobilien in Rumänien: die kurze Antwort
Zusätzlich zum Preis zahlt ein privater Käufer in Rumänien in der Regel eine Notargebühr nach einer amtlichen degressiven Staffel, dazu die Mehrwertsteuer auf diese Gebühr, sowie eine Grundbuchgebühr von 0,15 % des Preises. Bei einer Neubauwohnung vom Bauträger beträgt die Mehrwertsteuer seit Oktober 2026 21 %, daher ist es wichtig, ob der genannte Preis sie enthält. Die Übertragungssteuer von 1 % oder 3 % trägt der Verkäufer, nicht Sie.
„Und wie viel kommt am Ende heraus?“ ist die Frage, die ich gleich nach „Wie viel kostet das?“ höre. Hier sind alle Posten, wer jeden davon zahlt und was Sie vor der Unterschrift schriftlich verlangen sollten.
Die Tabelle: alle Kaufnebenkosten an einem Ort
| Posten | Wird meist gezahlt von | Wie viel |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer auf einen Neubau vom Bauträger | Dem Käufer, im Preis enthalten oder zusätzlich | 21 % (ab Oktober 2026) |
| Mehrwertsteuer auf eine Bestandsimmobilie von privat | Entfällt | 0 |
| Notargebühr | Dem Käufer, sofern nicht anders vereinbart | Nach der Staffel der UNNPR, zuzüglich 21 % MwSt. |
| Grundbuchgebühr | Dem Käufer | 0,15 % des Preises für Privatpersonen, 0,5 % für Gesellschaften |
| Auszug zur Prüfung | Dem Käufer | 20 Lei für einen Online-Auszug |
| Steuer auf die Übertragung | Dem Verkäufer, vom Notar eingezogen | 3 % bei Haltedauer bis 3 Jahre, 1 % bei längerer Haltedauer |
| Vereidigter Übersetzer bei der Unterzeichnung | Einem Käufer, der kein Rumänisch spricht | Nach Angebot |
| Unabhängiger Anwalt | Dem Käufer | Nach schriftlichem Angebot |
Die Zahlen entsprechen dem Stand 2026. Bitten Sie vor einem Geschäft den Notar um eine schriftliche Berechnung für die konkrete Immobilie.
Mehrwertsteuer: der größte Posten, und nur bei Neubauten
In Rumänien unterliegt der Verkauf eines Neubaus durch einen Bauträger der Mehrwertsteuer. Der reguläre Mehrwertsteuersatz liegt seit August 2025 bei 21 %. Ein im August 2026 veröffentlichtes Gesetz behielt den ermäßigten Satz von 9 % für Wohnungen bis 120 m² nur als Übergangsregelung für ältere Geschäfte bei, bis zum 30. September 2026. Seitdem gilt für einen an eine Privatperson verkauften Neubau ein Satz von 21 %.
Die erste Frage an jeden Bauträger: „Ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten oder nicht?“ Der Unterschied zwischen beiden Antworten beträgt ein Fünftel des Preises.
Bei einer Bestandsimmobilie, die von einer Privatperson gekauft wird, fällt überhaupt keine Mehrwertsteuer an. Wir haben einen eigenen Leitfaden zur Mehrwertsteuer auf Neubauten.
Die Notargebühr: eine amtliche Staffel, kein Marktpreis
Der Notar berechnet seine Gebühr nach einer amtlichen Tabelle, die der Notarverband (UNNPR) veröffentlicht, auf Grundlage des Geschäftswerts. Die Staffel ist degressiv: Je höher der Preis, desto kleiner der Prozentsatz. Auf die Gebühr kommen 21 % Mehrwertsteuer hinzu.
Der für die Berechnung verwendete Wert darf nicht unter dem Mindestwert im „Notarleitfaden“ liegen, der Bewertungstabelle der Notare nach Gebieten.
Üblicherweise zahlt der Käufer die Notargebühr und die Grundbuchgebühr. Das ist jedoch Vereinbarungssache, und es lohnt sich, es im Vorvertrag festzuhalten. Was der Notar tatsächlich tut, Schritt für Schritt, steht in unserem Leitfaden zum Notar in Rumänien.
Die Grundbuchgebühr
Die Eintragung auf Ihren Namen nimmt die ANCPI vor, die Agentur für Kataster und Grundbuch; der Notar zieht die Gebühr ein und reicht den Antrag ein. Nach dem Gebührenverzeichnis der ANCPI beträgt die Gebühr für eine Privatperson 0,15 % des Vertragspreises, mindestens 60 Lei pro Immobilie. Für eine Gesellschaft sind es 0,5 %.
Das ist einer der Gründe, warum ein privater Käufer einer einzelnen Villa in der Regel auf den eigenen Namen eintragen lässt und nicht über eine Gesellschaft.
Die Übertragungssteuer: Sache des Verkäufers, nicht Ihre
Nach dem rumänischen Steuergesetzbuch zahlt ein Verkäufer 3 % Steuer, wenn er die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten hat, und 1 %, wenn er sie länger gehalten hat. Die Steuer wird auf den Wert berechnet, nicht auf den Gewinn, und der Notar zieht sie am Tag der Unterzeichnung ein und leitet sie an die Steuerbehörde ANAF weiter.
Wenn Sie sich alle Kosten schriftlich geben lassen, vor dem Vorvertrag, erleben Sie am Tag der Unterzeichnung keine Überraschung.
Warum betrifft Sie das? Weil diese Steuer an dem Tag, an dem Sie verkaufen, für Sie gilt. Lesenswert ist auch unser Leitfaden zu den Steuern in Rumänien und dazu, was in Israel noch zu zahlen bleibt.
Kosten, die leicht vergessen werden
- Ein vereidigter Übersetzer. Wenn Sie kein Rumänisch verstehen, unterschreiben Sie in Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers. Holen Sie vorab ein Angebot ein.
- Eine Vollmacht aus dem Ausland. Wenn Sie nicht anwesend sein werden, fallen Kosten für den Notar im Ausland, die Apostille und die Übersetzung an.
- Ein unabhängiger Anwalt. Lassen Sie sich vor Beginn ein schriftliches Angebot geben.
- Eine Hypothek. Gutachten, Bankgebühren und ein separater notarieller Hypothekenvertrag. Über „den Stempel, von dem Ihnen niemand erzählt“ haben wir in unserem Artikel über rumänische Hypotheken beim Notar geschrieben.
- Maklerprovision. Wenn ein Makler beteiligt ist, wird die Provision in Ihrer Vereinbarung mit ihm festgelegt. Lassen Sie sie sich schriftlich geben.
Aus der Praxis: die Wohnung für 45.000 €
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Ehepaar Ende dreißig, Akademiker mit bescheidenen Ersparnissen, kam zu mir zur Beratung. Der Mann, dessen Eltern in den 1970er-Jahren aus Rumänien ausgewandert waren, hatte in Rumänien eine Wohnung für 45.000 € gefunden. Sie hatten 35.000 €, und den Rest wollte er mit einem Kredit decken. Seine Frau zog es vor, keinen Kredit aufzunehmen.
Ich fragte, warum gerade diese Wohnung. Er sagte, er habe eine Verbindung zu Rumänien und wolle nur dort eine Immobilie. Ich erklärte, dass der Preis nicht alles ist: Zuerst muss man verstehen, welchem Bedarf der Kauf dient, und erst dann prüfen, ob diese Wohnung an diesem Ort passt. Ich fragte, ob sie die Kosten berücksichtigt hätten, die mit dem Kauf einhergehen, das Anwaltshonorar, den Notar und die Steuern, und auch die Möbel. Ich gab ihnen einen Fragebogen, um ihre Ziele und Bedürfnisse festzulegen. Zu einem weiteren Treffen kamen sie nicht, und ich weiß nicht, ob sie gekauft haben.
Der Immobilienpreis ist nur die erste Zeile der Tabelle. Wer nur mit dem Preis kalkuliert, entdeckt die anderen Zeilen erst, wenn kein Spielraum mehr bleibt.
So vergleichen Sie Angebote ohne Überraschungen
Wenn Sie zwei Immobilien vergleichen, vergleichen Sie die „Gesamtkosten am Tag der Eintragung“, nicht den Angebotspreis. Stellen Sie jedem Verkäufer vier Fragen:
- Ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten?
- Wer zahlt den Notar und die Grundbuchgebühr?
- Gibt es zusätzliche Zahlungen an den Bauträger, etwa für Stellplatz, Abstellraum oder Versorgungsanschlüsse?
- In welcher Währung ist der Preis angegeben, und zu welchem Kurs werden die Steuern berechnet?
In unserem Projekt in Balotești haben wir uns für einen einzigen Preis inklusive aller Nebenkosten entschieden, ab 299.900 €, sodass diese Fragen von vornherein beantwortet sind. Doch bei jedem Verkäufer gilt dieselbe Forderung: eine schriftliche, nach Posten aufgeschlüsselte Aufstellung.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Prozent kommen in Rumänien zum Immobilienpreis hinzu?
Das hängt davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist. Bei einem Neubau vom Bauträger ist der große Posten die Mehrwertsteuer, 21 % ab Oktober 2026, falls sie nicht im Preis enthalten ist. Darüber hinaus eine Grundbuchgebühr von 0,15 % und eine Notargebühr nach degressiver Staffel zuzüglich Mehrwertsteuer. Lassen Sie sich eine schriftliche Berechnung für die konkrete Immobilie geben.
Wer zahlt in Rumänien den Notar?
Üblicherweise zahlt der Käufer die Notargebühr und die Grundbuchgebühr, und der Verkäufer zahlt die Übertragungssteuer. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, daher lohnt es sich, es im Vorvertrag festzuhalten.
Gibt es in Rumänien eine Grunderwerbsteuer?
Eine Grunderwerbsteuer als solche gibt es nicht. Der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer auf einen Neubau, die Grundbuchgebühr und die Notargebühr. Die Übertragungssteuer von 1 % oder 3 % trägt der Verkäufer.
Beträgt die Mehrwertsteuer auf Neubauten in Rumänien noch 9 %?
Nicht für neue Geschäfte. Der ermäßigte Satz von 9 % wurde als Übergangsregelung für Geschäfte, die die Bedingungen erfüllten, bis zum 30. September 2026 beibehalten. Seitdem gilt für einen an eine Privatperson verkauften Neubau eine Mehrwertsteuer von 21 %.
Was kostet die Grundbucheintragung?
0,15 % des Vertragspreises für eine Privatperson, mindestens 60 Lei, und 0,5 % für eine Gesellschaft, nach den ANCPI-Gebühren 2026. Der Notar zieht die Gebühr ein und reicht den Antrag ein.
Fazit
Die Kaufnebenkosten für Immobilien in Rumänien sind kein Geheimnis. Sie sind nur verteilt: die Mehrwertsteuer beim Bauträger, eine Gebühr beim Notar, eine Gebühr beim Grundbuchamt.
Wenn Sie sich alle schriftlich geben lassen, vor dem Vorvertrag, erleben Sie am Tag der Unterzeichnung keine Überraschung.
Wenn Sie gerade Immobilien in Rumänien vergleichen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen jeden Posten gemeinsam durch und ermitteln die Gesamtkosten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Steuergesetzbuch und Mehrwertsteuergesetze · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Agentur für Steuerverwaltung (ANAF) · PwC: Romania tax summaries.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Sätze entsprechen dem Stand 2026 und können sich ändern. Bitten Sie vor einem Geschäft den Notar und einen Steuerberater um eine schriftliche Berechnung.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
