Lastenfreier Eigentumstitel, eingetragene Genehmigung, Identität und Lage des Bauträgers und eine Struktur, die die Eintragung auf Sie erlaubt.
Nach dem Nordis-Gesetz fließen Anzahlungen auf ein Projektkonto mit Obergrenzen je Bauphase. Das Gesetz schützt Ihr Geld, die Bank prüft ihre Sicherheit.
Die Bedingungen des Vorvertrags, Bauqualität und Verwaltung und was nach der Übergabe passiert. Das ist Sache von Ihnen und Ihrem Anwalt.
Die Raten sind auf etwa 40 % des Nettoeinkommens bei einem Lei-Kredit begrenzt, auf etwa 20 % bei Fremdwährung, wenn Sie in anderer Währung verdienen.
Grundsatzzusage und Bankgutachten sind günstige Due Diligence. In unserem Projekt in Balotești gibt es Bankfinanzierung bis 70 %, nach Bankzusage.
Hypothek bei einer rumänischen Bank: die Frage, die Sie stellen, und die, die sich lohnt
Fast jedes erste Gespräch mit Investoren aus dem Ausland landet früher oder später bei derselben Frage: „Moti, bekommen wir überhaupt eine Hypothek von einer rumänischen Bank?“
Eine berechtigte Frage, und wir kommen darauf zurück. Aber ich bitte immer darum, sie zuerst gegen die umgekehrte, klügere Frage zu tauschen: Ist eine rumänische Bank bereit, ihr eigenes Geld in das Projekt zu stecken, das Sie in Betracht ziehen?
Denn eine Bank verleiht nicht blind. Bevor sie Hypotheken in einem Neubauprojekt genehmigt, führt sie auf eigene Kosten einen großen Teil der Prüfungen durch, die Sie sonst selbst erledigen müssten. In diesem Artikel zeigen wir im Detail, was die Bank prüft, was sie nicht prüft und wie Sie ihre Zusage als Instrument der Due Diligence nutzen, selbst wenn Sie gar keine Finanzierung brauchen.
Zu den Konditionen selbst, also Voraussetzungen, Beleihungsquote und Zinsen, lesen Sie unseren vollständigen Ratgeber zur Hypothek bei einer rumänischen Bank, und zur Perspektive von Nichtansässigen unseren Artikel über Hypotheken in Rumänien für Nichtansässige.
Was eine rumänische Bank prüft, bevor sie Hypotheken in einem Projekt genehmigt
Eine Bank, die Hypotheken in einem Neubauprojekt genehmigt, schaut zuerst auf die Immobilie und den Bauträger und erst danach auf Sie. Das sind die Kernprüfungen:
- Ein lastenfreier Eigentumstitel für das Grundstück und die Einheiten im Grundbuch (Cartea Funciară), ohne offene Belastungen oder Pfändungen.
- Eine eingetragene, gültige Baugenehmigung.
- Identität und finanzielle Lage des Bauträgers: Wer steht hinter der Gesellschaft, und wie steht sie da?
- Eine solide Eigentumsstruktur: dass die Einheit rechtmäßig auf Ihren Namen eingetragen werden kann und dass die Bank darauf eine erstrangige Hypothek eintragen kann.
Bei Projekten, in denen die Bank auch den Bau finanziert, geht die Prüfung tiefer. Baumittel werden nach dem tatsächlichen Baufortschritt freigegeben, auf Grundlage von Berichten der Gutachter und Bauaufsicht, und die Bank muss der Löschung ihrer Belastung für jede verkaufte Einheit zustimmen.
Was das bedeutet: Ein Projekt, in dem Banken Hypotheken genehmigen, hat die institutionelle Prüfung eines Kreditgebers bestanden, der von der Rumänischen Nationalbank beaufsichtigt wird. Eine Rechtsabteilung und eine Risikoabteilung haben es sich angesehen und beschlossen, ihr eigenes Geld dahinterzustellen. Das ist ein grünes Licht, das kein Werbebudget kaufen kann.
Das Gütesiegel und das Gesetz: die Bank und das „Nordis-Gesetz“ zusammen
Seit dem Gesetz 207/2025, bekannt als „Nordis-Gesetz“, genießen Käufer von Off-Plan-Immobilien eine zusätzliche Schutzebene: Die Anzahlungen, die Sie im Rahmen des Vorvertrags leisten, fließen auf ein eigenes Projektkonto, mit Obergrenzen für jede Bauphase. Ausführlich erklären wir das in unserem Artikel darüber, wie Ihr Geld beim Off-Plan-Kauf geschützt ist.
Gesetz und Bank prüfen unterschiedliche Dinge. Das Gesetz schützt Ihr Geld auf dem Weg zum endgültigen Vertrag und zur Eintragung auf Ihren Namen. Die Bank prüft, ob ihre Sicherheit, also die Immobilie selbst, solide und eingetragen ist.
Ein Bauträger, der sowohl die Anforderungen des Gesetzes als auch die der Bank erfüllt, steht auf der höchsten Sicherheitsstufe, die der rumänische Markt bisher kennt.
Was die Bank nicht für Sie prüft
Hier kommt es auf Präzision an. Eine Bankzusage ist ein starker Risikofilter, keine Garantie.
Eine Hypothek ist nicht nur eine Finanzierung. Sie ist das Urteil einer beaufsichtigten Institution, die das Projekt auf eigene Kosten geprüft hat.
Die Bank prüft, was für die Bank zählt: Sicherheit, Eintragung und Rückzahlung. Einige wichtige Dinge bleiben Ihre Aufgabe:
| Was geprüft wird | Die Bank | Sie |
|---|---|---|
| Eigentumstitel, Genehmigung, Eigentumsstruktur | Ja | Ja, über Ihren eigenen Anwalt |
| Lage des Bauträgers | Ja | Ja |
| Preis im Marktvergleich | Teilweise, über das Gutachten | Ja, mit einem Gutachter und Vergleichsobjekten |
| Bedingungen des Vorvertrags | Nein | Ja |
| Bauqualität und Verwaltung | Nein | Ja |
| Was nach der Übergabe passiert | Nein | Ja |
Auf die letzte Zeile kommt es an. Die Bank ist abgesichert: Sie hält eine Belastung auf der Immobilie. Sie dagegen sind auf den Verkäufer angewiesen, auch am Tag nach der Schlüsselübergabe. Keine Bank stellt diese Frage für Sie.
Was es kostet: die Gebühren, die Sie schriftlich brauchen
Neben dem Zinssatz verursacht der Kredit selbst Kosten. Die Beträge unterscheiden sich von Bank zu Bank, daher gilt eine einfache Regel: Lassen Sie sich alles vor der Unterzeichnung schriftlich geben, und vergleichen Sie.
- Antrags- und Bearbeitungsgebühr.
- Das Bankgutachten, vom Kreditnehmer bezahlt.
- Gebäudeversicherung mit der Bank als Begünstigter, gegebenenfalls zusätzlich eine Lebensversicherung.
- Gebühren für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch.
- Die Notargebühr für den Kreditvertrag.
- Bei festem Zinssatz: die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung.
Das Bankgutachten ist zugleich ein Bonus: eine Preiseinschätzung eines Gutachters von der Liste der Bank, unabhängig vom Verkäufer.
Fünf Fragen, bevor Sie eine Hypothek bei einer rumänischen Bank unterschreiben
- Währung gegen Währung. Der Kredit läuft in Lei, Ihr Einkommen in Schekel, Dollar oder Euro. Eine Währungsinkongruenz ist ein echtes Risiko. Hinzu kommt, dass die Zentralbank die gesamten monatlichen Raten auf etwa 40 % des Nettoeinkommens bei einem Lei-Kredit begrenzt, bei einem Fremdwährungskredit sogar auf nur etwa 20 %, wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung anfällt. Fragen Sie, ob ein Euro-Kredit für Sie überhaupt infrage kommt.
- Fest oder variabel. Variabel ist meist etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt günstiger, aber an lokale Indizes gekoppelt. Fest erkauft Planungssicherheit.
- Gebühren und vorzeitige Rückzahlung. Eine vollständige schriftliche Aufstellung, einschließlich der Ausstiegsbedingungen.
- Vergleich. Mindestens zwei oder drei Angebote, direkt oder über einen Vermittler. Die Unterschiede zwischen den Banken sind erheblich.
- Steuer im Heimatland. Hypothekenzinsen sind Teil der grenzüberschreitenden Steuerplanung. Klären Sie Struktur und Finanzierung gemeinsam mit einem Steuerberater, vor der Unterzeichnung, nicht danach.
Auch ohne Finanzierung: die Grundsatzzusage als günstige Due Diligence
Diesen Rat gebe ich auch Barkäufern: Fordern Sie eine Grundsatzzusage und ein Bankgutachten an. Es ist eine der günstigsten Due-Diligence-Prüfungen, die Sie je für ein Projekt durchführen werden.
Ist eine lokale Bank bereit, gegen die Immobilie Kredit zu geben, haben Sie eine institutionelle Prüfung von Grundstück, Genehmigungen und Bauträger. Zögert die Bank, ist das eine Information, die Sie vor dem Vorvertrag haben wollen, nicht danach.
In unserem Projekt in Balotești (über das Walla Nadlan berichtete, auf Hebräisch) wird Käufern zum Beispiel eine Finanzierung durch lokale Banken von bis zu 70 % angeboten, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank und des Profils des Kreditnehmers. Der Rat gilt aber für jedes Projekt, das Sie prüfen, unseres oder ein anderes.
Häufig gestellte Fragen
Garantiert eine Bankzusage, dass das Geschäft sicher ist?
Nein. Eine Bankzusage ist ein starker Risikofilter, aber die Bank prüft, was für sie zählt: Sicherheit, Eintragung und Rückzahlung. Den Preis im Marktvergleich, die Vertragsbedingungen, die Bauqualität und was nach der Übergabe passiert, müssen Sie selbst prüfen, mit Ihrem eigenen Anwalt und Gutachter.
Wie finde ich heraus, ob eine Bank Hypotheken in einem bestimmten Projekt genehmigt?
Fragen Sie den Bauträger, welche Banken das Projekt genehmigt haben, gehen Sie dann direkt zur Bank und beantragen Sie eine Grundsatzzusage für eine konkrete Einheit. Diese Zusage ist auch die Zahl, auf der Sie Ihr Budget aufbauen, denn sie zeigt, wie viel Sie tatsächlich bekommen.
Wer bezahlt das Bankgutachten?
Der Kreditnehmer. Der Gutachter wird aus der Liste der von der Bank zugelassenen Gutachter gewählt, und die Kosten unterscheiden sich von Bank zu Bank. Der Vorteil ist eine Preiseinschätzung, die nicht vom Verkäufer abhängt und auch bei Preisverhandlungen nützlich ist.
Kann ich die Hypothek aus der Ferne unterschreiben?
Nein. Eine notarielle Unterzeichnung in Rumänien ist aus der Ferne nicht möglich. Sie können persönlich zur Unterzeichnung kommen oder vorab eine Vollmacht unterschreiben, damit ein Vertreter in Ihrem Namen vor dem Notar in Rumänien unterzeichnet.
Wie unterscheidet sich die Prüfung der Bank von meiner eigenen Due Diligence?
Die Bank prüft, ob die Immobilie als Sicherheit für den Kredit taugt. Ihre Due Diligence prüft, ob die Immobilie für Sie die richtige ist: Preis, Schulden, Belastungen und Vertragsbedingungen. Den vollständigen Ablauf beschreiben wir in unserem Ratgeber zur Prüfung einer Immobilie auf Schulden und Lasten.
Fazit
In einem Satz: Eine Hypothek ist nicht nur eine Finanzierung. Sie ist das Urteil einer beaufsichtigten Institution, die das Projekt auf eigene Kosten geprüft hat.
Sie ersetzt aber nicht Ihre eigenen Prüfungen. Sie ergänzt sie.
Wenn Sie gerade ein Projekt in Rumänien prüfen, unseres oder ein anderes, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Fragen für den Bankberater durch, und auch das, was die Bank nicht für Sie prüfen wird.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänische Nationalbank (BNR) (DSTI-Grenzen) · Internationaler Währungsfonds (IWF), Working Paper WP/19/182 zu DSTI-Grenzen in Rumänien · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 207/2025) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Walla Nadlan · DLA Piper Real Estate · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · Exim Banca Românească.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Hypothekenkonditionen legt jede Bank nach dem Profil des Kreditnehmers fest. Ziehen Sie vor jeder Transaktion lokale Fachleute hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
