Rumäniens Parlament verabschiedete das Gesetz 207/2025 im November 2025 einstimmig. Es trat am 11. Dezember 2025 in Kraft.
Reservierungsgebühren sind auf 5 % für höchstens 60 Tage begrenzt. Hält der Bauträger sie nicht ein, ist binnen 30 Tagen alles zu erstatten.
Höchstens weitere 25 % nach Fertigstellung des Rohbaus, bis zu 20 % nach Einbau der Haustechnik, der Rest kurz vor Abschluss.
Wer Käufergelder für etwas anderes als den Bau verwendet, riskiert Geldbußen von bis zu 1 % des Umsatzes des Bauträgers.
Banken verlangen für Projektfinanzierungen bereits 30 bis 40 % Eigenkapital. Mit dem neuen Gesetz werden schwache Akteure verdrängt.
Israelische Anleger jagen nicht mehr dem „großen Coup“ hinterher – sie suchen Gewissheit. Das Nordis-Gesetz verwandelt Rumänien von einem riskanten Markt in einen, in dem Ihr Geld geschützt ist, Ihre Rechte eingetragen sind und das Risiko endlich beherrschbar wird.
2026 ist kein leichtes Jahr für israelische Anleger. Die Inflation will nicht nachlassen, die Lebenshaltungskosten drücken weiter, die Wohnungspreise sind trotz aller Versprechen noch immer nicht gesunken, und die Erwerbsteuer von 8 % auf eine Zweitwohnung (gemäß der von der israelischen Steuerbehörde bis Ende 2026 verlängerten Übergangsregelung) macht Investitionen in heimische Immobilien besonders teuer. Vor diesem Hintergrund blicken immer mehr israelische Anleger über die Grenze hinaus, wie ein ynet-Bericht von Hila Tzion (auf Hebräisch) beschrieb – und das aus gutem Grund.
Doch seien wir ehrlich: Für viele Israelis hat der Begriff „Immobilien im Ausland“ einen unangenehmen Beigeschmack. Jahrelange Schlagzeilen über Betrug, über halbfertig aufgegebene Projekte, über Geld, das verschwand und nie zurückkam – all das hat Narben hinterlassen. Der israelische Anleger von 2026 jagt keinen Versprechen mehr hinterher. Er sucht Sicherheit.
Und genau hier wird Rumänien zu einer überraschenden Geschichte.
Das Gesetz, das die Spielregeln ändert
Im November 2025 verabschiedete das rumänische Parlament einstimmig das Gesetz 207/2025, bekannt als „Nordis-Gesetz“ – benannt nach dem großen Immobilienskandal, der die Schwächen des Marktes offenlegte. Das Gesetz trat am 11. Dezember 2025 in Kraft und ist die bedeutendste Reform des rumänischen Immobilienrechts der letzten Jahre.
Was das Gesetz bewirkt, ist einfach und zugleich dramatisch: Es schützt Ihr Geld.
Hier seine Kernprinzipien, wie sie im Gesetz selbst festgelegt und von führenden rumänischen Kanzleien (Hațegan Attorneys, TPA Romania, Pavel Mărgărit & Associates) bestätigt werden.
Anzahlung auf nur 5 % begrenzt. Das Gesetz schreibt vor, dass die Reservierungsgebühr 5 % des Immobilienwerts nicht übersteigen darf. Die Reservierungsvereinbarung ist auf 60 Tage begrenzt; danach muss ein verbindlicher Vorvertrag unterzeichnet werden. Hält der Bauträger seine Zusage nicht ein, muss er den vollen Betrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.
Das Geld der Käufer liegt auf einem Sonderkonto. Über die Anzahlung hinaus fließen alle Vorauszahlungen auf ein separates Bankkonto, das ausschließlich für das Projekt genutzt wird, und die Mittel werden nur für tatsächliche Bauleistungen freigegeben. Eine Verwendung für andere Zwecke ist streng verboten und kann Geldbußen von bis zu 1 % des Umsatzes des Bauträgers nach sich ziehen.
Zahlungen werden nur nach Baufortschritt freigegeben. Das Gesetz legt einen klaren Zeitplan für die Freigabe der Mittel an den Bauträger fest: bis zu weitere 25 % nach Fertigstellung des Rohbaus, bis zu weitere 20 % nach Fertigstellung der Haustechnik und der Rest erst, wenn das Projekt kurz vor dem Abschluss steht. Der Bauträger sieht keinen einzigen Cent, bevor nachweislich Fortschritte auf der Baustelle erzielt wurden.
Pflichteintragung im Grundbuch und Vormerkung für den Käufer schon beim Vorvertrag. Jede Wohneinheit muss als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen sein, bevor ein Vorvertrag unterzeichnet werden kann; gleichzeitig wird eine Vormerkung zugunsten des Käufers eingetragen. Das verhindert die früher verbreitete Praxis, dass Bauträger dieselbe Immobilie an mehrere Käufer verkauften, und stellt sicher, dass die Rechte des Käufers ab der Unterzeichnung des Vorvertrags rechtlich geschützt sind.
Ein „Totenschein“ für spekulative Bauträger
Die wichtigste Folge des Gesetzes ist nicht nur der Käuferschutz, sondern eine drastische Auslese unter den Bauträgern selbst.
Früher konnten kleine Bauträger in Rumänien hohe Anzahlungen von Käufern einsammeln, die vor Fertigstellung kauften, und das Geld zur Finanzierung anderer Projekte, für Grundstückskäufe oder zur Tilgung von Schulden verwenden. Ohne es zu ahnen, wurde der Kunde zur Hauptfinanzierungsquelle des Bauträgers – und trug das gesamte Risiko.
Das Nordis-Gesetz dreht diesen Hahn zu. Wenn ein Bauträger sich nicht mehr auf das Geld der Kunden als Hauptfinanzierungsquelle stützen kann, muss er eigenes Kapital mitbringen. Laut einer in Romania Insider veröffentlichten Analyse von North Bucharest Investments verlangt das rumänische Bankensystem von Bauträgern bereits einen Eigenkapitalnachweis von 30–40 % (Grundstück + Kapital + Anzahlungen) als Bedingung für eine Projektfinanzierung. Zusammen mit den Beschränkungen des Nordis-Gesetzes ist das Ergebnis eindeutig: Kleine Firmen und Bauträger ohne solide finanzielle Basis können am Markt schlicht nicht mehr bestehen.
Sie zahlen vielleicht mehr als vor einigen Jahren, aber Sie kaufen die Gewissheit, dass das Zuhause gebaut und auf Ihren Namen eingetragen wird.
Was bedeutet das für Anleger? Auf dem Spielfeld bleiben nur Akteure mit echtem Kapital, nachweisbarer Erfolgsbilanz und der Fähigkeit, ein Projekt fertigzustellen. Die Glücksritter – israelische wie einheimische –, die ihr Geschäft auf heißer Luft und Hoffnung aufgebaut haben, erhalten faktisch einen beruflichen Totenschein.
Die Risikoprämie sinkt drastisch – und zieht neue Anleger an
In der Wirtschaft hat Sicherheit ihren Preis. Die neuen Anforderungen erhöhen die Baukosten und verzögern manche Projekte, was das Angebot verringert und sich auf die Preise auswirkt. Laut Daten von Imobiliare.ro und Global Property Guide sind die Wohnungspreise in Bukarest im Laufe des Jahres 2025 weiter gestiegen – vor dem Hintergrund starker Nachfrage und begrenzten Angebots.
Doch dahinter verbirgt sich ein wichtiger Punkt: Der Preisanstieg spiegelt einen deutlichen Rückgang der Risikoprämie wider. Wenn Ihr Geld bei der Bank geschützt ist, wenn die Immobilie schon vor Unterzeichnung des Vorvertrags im Grundbuch eingetragen ist und wenn der Bauträger nachweisbare Bauabschnitte erfüllen muss, sinkt das Risiko, Ihre Investition zu verlieren, erheblich.
Dieser Rückgang des Risikos wirkt wie ein starker Magnet. Er zieht Anleger an, die früher nie in Osteuropa investiert hätten: konservative Anleger, institutionelle Investoren und Menschen, die vor allem eines suchen – Seelenruhe.
Die Gleichung ist klar: Sie zahlen vielleicht mehr als noch vor einigen Jahren, aber Sie kaufen Sicherheit – die absolute Gewissheit, dass die Wohnung gebaut und auf Ihren Namen eingetragen wird.
Ein Vergleich, der für sich spricht
Legen wir die Fakten auf den Tisch:
Mietnachfrage: Bukarest verzeichnet eine stetige Mietnachfrage von Fachkräften, jungen Familien und Beschäftigten internationaler Technologiekonzerne – bei anhaltendem Mangel an neuen Wohnungen.
Erwerbsteuern: Beim Kauf einer Zweitwohnung in Israel fällt ab dem ersten Schekel eine Erwerbsteuer von 8 % an (eine bis Ende 2026 verlängerte Übergangsregelung). In Rumänien sind die Erwerbsteuern deutlich niedriger, und der Kauf einer Immobilie in Rumänien wirkt sich nicht auf Ihren Status „einzige Wohnung“ in Israel aus.
Finanzierung: Banken in Rumänien vergeben Euro-Hypotheken auch an ausländische Käufer, sodass Sie den Kauf mit einer festen, im Voraus bekannten Monatsrate planen können.
Kombiniert man diese Vorteile mit dem Sicherheitsnetz des Nordis-Gesetzes, ergibt sich eine Formel, die es so bisher nicht gab: ein aufstrebender Markt mit echter Nachfrage und dem Verbraucherschutz eines westeuropäischen Marktes.
Pipera Tech Park, Rumänien
Was bedeutet das alles in der Praxis?
- Die Zeit des „Glücksspiels“ mit rumänischen Immobilien ist vorbei. Das neue Gesetz schützt nicht nur Käufer – es verändert die Struktur des gesamten Marktes.
Die Projekte, die jetzt auf den Markt kommen, sind kapitalgedeckt, mit bewährten Bauträgern und realistischen Zeitplänen. Es mag weniger neue Projekte geben, doch diejenigen, die starten, entstehen in einem regulierteren und sichereren Umfeld als je zuvor.
Der israelische Anleger, der heute einsteigt, betritt einen Markt, der sich grundlegend von dem vor fünf Jahren unterscheidet. Er muss nicht mehr darauf hoffen, dass der Bauträger den Bau abschließt – ein Aufsichts- und Zahlungsmechanismus stellt das sicher. Er muss nicht mehr fürchten, dass sein Geld für andere Zwecke verwendet wird – das Gesetz verbietet es. Und er muss sich keine Sorgen mehr machen, dass die Immobilie nicht auf seinen Namen eingetragen wird – Grundbucheintragung und Vormerkung erfolgen bereits im Stadium des Vorvertrags.
Häufig gestellte Fragen
Wann ist das Nordis-Gesetz in Kraft getreten?
Das rumänische Parlament verabschiedete das Gesetz 207/2025 im November 2025 einstimmig; es trat am 11. Dezember 2025 in Kraft. Es ist nach dem großen Immobilienskandal benannt, der die Schwächen des Marktes offenlegte, und ist die bedeutendste Reform des rumänischen Immobilienrechts der letzten Jahre.
Was geschieht mit meiner Reservierungsgebühr, wenn der Bauträger nicht liefert?
Die Reservierungsgebühr ist auf 5 % des Immobilienwerts begrenzt, und die Reservierungsvereinbarung gilt höchstens 60 Tage; danach muss ein verbindlicher Vorvertrag unterzeichnet werden. Hält der Bauträger seine Zusage nicht ein, muss er den vollen Betrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.
Wann erhält der Bauträger das Geld der Käufer?
Die Zahlungen fließen auf ein Bankkonto, das ausschließlich dem Projekt dient, und werden nach Baufortschritt freigegeben: bis zu weitere 25 % nach Fertigstellung des Rohbaus, bis zu weitere 20 % nach Fertigstellung der Haustechnik und der Rest kurz vor Abschluss des Projekts. Wird das Geld anderweitig verwendet, drohen Geldbußen von bis zu 1 % des Umsatzes des Bauträgers.
Wie verhindert das Gesetz, dass eine Wohnung doppelt verkauft wird?
Jede Wohneinheit muss als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen sein, bevor ein Vorvertrag unterzeichnet werden kann, und gleichzeitig wird eine Vormerkung zugunsten des Käufers eingetragen. Ihre Rechte sind ab der Unterzeichnung des Vorvertrags rechtlich geschützt.
Welche Bauträger bleiben nach dem Gesetz am Markt?
Rumänische Banken verlangen von Bauträgern bereits 30–40 % Eigenkapital als Bedingung für eine Projektfinanzierung. Zusammen mit den neuen Beschränkungen bleiben daher vor allem Bauträger mit echtem Kapital, nachweisbarer Erfolgsbilanz und der Fähigkeit, ein Projekt fertigzustellen. Fragen Sie den Bauträger vor der Unterzeichnung nach seinem Eigenkapital und seinen abgeschlossenen Projekten.
Fazit
Das Nordis-Gesetz ist nicht einfach eine weitere technische Reform. Es markiert einen Mentalitätswandel auf dem rumänischen Immobilienmarkt – den Übergang vom Wilden Westen zu einem regulierten, transparenten und beaufsichtigten Markt. Für den konservativen israelischen Anleger, der sich in der Vergangenheit an leeren Versprechen die Finger verbrannt hat, ist das genau das, wonach er gesucht hat: ein Ort, an dem das Geld geschützt und die Rechte garantiert sind.
Zugegeben: Der Preis der Sicherheit zeigt sich in etwas höheren Einstiegskosten als früher. Doch aus Sicht des Risikomanagements ist es die klügste Entscheidung, die ein Anleger 2026 treffen kann, für Seelenruhe und eine garantierte Grundbucheintragung zu bezahlen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.
Vor jedem Geschäftsabschluss empfehlen wir, lokale Fachleute zu konsultieren.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
