Le Parlement roumain a adopté à l'unanimité la loi 207/2025 en novembre 2025. Elle est entrée en vigueur le 11 décembre 2025.
Les frais de réservation sont plafonnés à 5 %, pour 60 jours au plus. Si le promoteur fait défaut, remboursement intégral sous 30 jours.
Au plus 25 % supplémentaires une fois le gros œuvre achevé, jusqu'à 20 % une fois les réseaux posés, et le solde à l'approche de la livraison.
Utiliser l'argent des acquéreurs à autre chose que la construction peut coûter jusqu'à 1 % du chiffre d'affaires du promoteur en amendes.
Les banques exigent déjà 30 % à 40 % de fonds propres pour financer un projet. Avec la nouvelle loi, les acteurs fragiles sont évincés.
Les investisseurs israéliens ne cherchent plus le « gros coup » : ils cherchent la certitude. La loi Nordis transforme la Roumanie d'un marché risqué en un marché où votre argent est protégé, vos droits sont inscrits et le risque est enfin maîtrisé.
2026 n'est pas une année facile pour les investisseurs israéliens. L'inflation refuse de refluer, le coût de la vie continue de peser, les prix des logements n'ont toujours pas baissé malgré toutes les promesses, et la taxe d'acquisition de 8 % sur une résidence secondaire (au titre de la disposition temporaire prolongée par l'Autorité fiscale israélienne jusqu'à fin 2026) rend l'investissement immobilier local particulièrement coûteux. Dans ce contexte, de plus en plus d'investisseurs israéliens lèvent la tête et regardent au-delà des frontières, comme l'a décrit un reportage de Hila Tzion sur ynet (en hébreu), et ce n'est pas un hasard.
Mais soyons honnêtes : pour beaucoup d'Israéliens, l'expression « immobilier à l'étranger » sonne mal. Des années de gros titres sur des escroqueries, des projets abandonnés à mi-chemin, de l'argent disparu sans retour : tout cela a laissé des cicatrices. L'investisseur israélien de 2026 ne court plus après les promesses. Il recherche la sécurité.
Et c'est précisément là que la Roumanie s'impose comme une histoire surprenante.
La loi qui change les règles du jeu
En novembre 2025, le Parlement roumain a adopté à l'unanimité la loi 207/2025, dite « loi Nordis », du nom du grand scandale immobilier qui a mis au jour les failles du marché. Entrée en vigueur le 11 décembre 2025, elle constitue la réforme la plus importante du droit immobilier roumain de ces dernières années.
Ce que fait cette loi est simple, et pourtant radical : elle protège votre argent.
Voici ses principes fondamentaux, tels qu'ils figurent dans le texte même de la loi et tels que les confirment de grands cabinets d'avocats roumains (Hațegan Attorneys, TPA Romania, Pavel Mărgărit & Associates).
Un acompte plafonné à 5 %. La loi dispose que les frais de réservation ne peuvent excéder 5 % de la valeur du bien. Le contrat de réservation est limité à 60 jours, au terme desquels un avant-contrat ferme doit être signé. Si le promoteur ne respecte pas son engagement, il doit rembourser l'intégralité de la somme sous 30 jours.
L'argent des acquéreurs est bloqué sur un compte bancaire dédié. Au-delà de l'acompte, tous les versements anticipés sont effectués sur un compte bancaire distinct, réservé exclusivement au projet, et les fonds ne sont débloqués que pour payer des travaux de construction effectifs. Toute autre utilisation de cet argent est strictement interdite et peut entraîner des amendes allant jusqu'à 1 % du chiffre d'affaires du promoteur.
Les paiements ne sont débloqués qu'au fil de l'avancement des travaux. La loi fixe un calendrier précis de déblocage des fonds au promoteur : jusqu'à 25 % supplémentaires une fois le gros œuvre achevé, jusqu'à 20 % supplémentaires une fois les réseaux et équipements techniques du bâtiment terminés, et le solde uniquement à l'approche de l'achèvement du projet. Le promoteur ne voit pas un centime avant que l'avancement du chantier soit prouvé.
Inscription obligatoire au livre foncier et mention au profit de l'acquéreur dès l'avant-contrat. Chaque logement doit être immatriculé comme lot distinct au livre foncier avant la signature d'un avant-contrat, et une mention est inscrite simultanément au profit de l'acquéreur. Cela empêche la pratique, autrefois courante, des promoteurs qui vendaient le même bien à plusieurs acquéreurs, et garantit que les droits de l'acquéreur sont juridiquement protégés dès la signature de l'avant-contrat.
Un « certificat de décès » pour les promoteurs spéculatifs
La conséquence la plus importante de la loi n'est pas seulement la protection des acquéreurs, mais un écrémage spectaculaire des promoteurs eux-mêmes.
Par le passé, de petits promoteurs roumains pouvaient encaisser d'importants acomptes auprès d'acquéreurs achetant sur plan, et utiliser cet argent pour financer d'autres projets, acheter des terrains ou couvrir des dettes. Sans le savoir, le client devenait la principale source de financement du promoteur, et portait tout le risque.
La loi Nordis ferme ce robinet. Lorsqu'un promoteur ne peut plus compter sur l'argent de ses clients comme principale source de financement, il doit apporter ses propres capitaux. Selon une analyse de North Bucharest Investments publiée par Romania Insider, le système bancaire roumain exige déjà des promoteurs des fonds propres de l'ordre de 30 % à 40 % (terrain + capital + acomptes) comme condition au financement d'un projet. Conjugué aux restrictions de la loi Nordis, le résultat est clair : les petites sociétés et les promoteurs sans assise financière solide ne peuvent tout simplement plus opérer sur le marché.
Vous paierez peut-être plus qu'il y a quelques années, mais vous achetez la certitude que le logement sera construit et inscrit à votre nom.
Qu'est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? Les seuls acteurs restés en lice sont ceux qui disposent de capitaux réels, d'un historique de réalisations avéré et de la capacité à mener un projet à son terme. Les opérateurs peu scrupuleux, israéliens comme locaux, qui faisaient tourner leur activité sur du vent et de l'espoir, reçoivent de fait un certificat de décès professionnel.
La prime de risque s'effondre, et attire de nouveaux investisseurs
En économie, la sécurité a un prix. Les nouvelles exigences augmentent les coûts de construction et retardent certains projets, ce qui réduit l'offre et pèse sur les prix. Selon les données d'Imobiliare.ro et de Global Property Guide, les prix des appartements à Bucarest ont continué de progresser en 2025, sur fond de forte demande et d'offre limitée.
Mais un point important se cache ici : la hausse des prix traduit une chute marquée de la prime de risque. Lorsque votre argent est protégé à la banque, que le bien est inscrit au livre foncier avant même la signature de l'avant-contrat et que le promoteur est tenu d'atteindre des étapes vérifiables, le risque de perdre votre investissement diminue considérablement.
Cette réduction du risque exerce une puissante attraction. Elle fait entrer sur le marché des investisseurs qui ne se seraient jamais aventurés en Europe de l'Est auparavant : investisseurs prudents, investisseurs institutionnels et personnes qui recherchent avant tout la tranquillité d'esprit.
L'équation est claire : vous paierez peut-être plus cher qu'il y a quelques années, mais vous achetez de la sécurité, la certitude absolue que l'appartement sera construit et inscrit à votre nom.
Une comparaison qui parle d'elle-même
Mettons les faits sur la table :
Demande locative : Bucarest bénéficie d'une demande locative soutenue de la part de cadres, de jeunes familles et de salariés de grandes entreprises technologiques internationales, sur fond de pénurie persistante de logements neufs.
Fiscalité à l'entrée : l'achat d'une résidence secondaire en Israël entraîne une taxe d'acquisition de 8 % dès le premier shekel (disposition temporaire prolongée jusqu'à fin 2026). En Roumanie, les droits liés à l'acquisition sont nettement plus faibles, et l'achat d'un bien en Roumanie n'affecte pas votre statut de « résidence unique » en Israël.
Financement : les banques roumaines accordent aussi des prêts immobiliers en euros aux acquéreurs étrangers ; vous pouvez donc planifier votre achat autour d'une mensualité fixe, connue à l'avance.
En conjuguant ces atouts avec le filet de sécurité de la loi Nordis, on obtient une formule qui n'existait pas auparavant : un marché émergent doté d'une demande réelle et de la protection des consommateurs d'un marché d'Europe occidentale.
Pipera Tech Park, Roumanie
Concrètement, qu'est-ce que tout cela signifie ?
- L'ère du « pari » sur l'immobilier roumain est révolue. La nouvelle loi ne se contente pas de protéger les acquéreurs : elle transforme la structure de tout le marché.
Les projets qui arrivent aujourd'hui sur le marché reposent sur des capitaux solides, avec des promoteurs éprouvés et des calendriers réalistes. Il y aura peut-être moins de nouveaux projets, mais ceux qui voient le jour sont construits dans un cadre plus réglementé et plus sûr que jamais.
L'investisseur israélien qui arrive aujourd'hui entre sur un marché fondamentalement différent de celui d'il y a cinq ans. Il n'a plus à prier pour que le promoteur termine la construction : un mécanisme de contrôle et de paiement y veille. Il n'a plus à craindre que son argent serve à autre chose : la loi l'interdit. Et il n'a plus à s'inquiéter que le bien ne soit pas inscrit à son nom : l'inscription au livre foncier et la mention à son profit interviennent dès le stade de l'avant-contrat.
Questions fréquentes
Quand la loi Nordis est-elle entrée en vigueur ?
Le Parlement roumain a adopté à l'unanimité la loi 207/2025 en novembre 2025, et elle est entrée en vigueur le 11 décembre 2025. Elle porte le nom du grand scandale immobilier qui a mis au jour les failles du marché et constitue la réforme la plus importante du droit immobilier roumain de ces dernières années.
Qu'advient-il de mes frais de réservation si le promoteur ne tient pas ses engagements ?
Les frais de réservation sont plafonnés à 5 % de la valeur du bien, et le contrat de réservation est limité à 60 jours, après quoi un avant-contrat ferme doit être signé. Si le promoteur ne respecte pas son engagement, il doit rembourser l'intégralité de la somme sous 30 jours.
Quand le promoteur reçoit-il l'argent des acquéreurs ?
Les paiements sont versés sur un compte bancaire dédié au projet et débloqués au fil de l'avancement des travaux : jusqu'à 25 % supplémentaires à l'achèvement du gros œuvre, jusqu'à 20 % supplémentaires à l'achèvement des réseaux et équipements techniques, et le solde à l'approche de la fin du projet. Utiliser cet argent à d'autres fins peut entraîner des amendes allant jusqu'à 1 % du chiffre d'affaires du promoteur.
Comment la loi empêche-t-elle qu'un appartement soit vendu deux fois ?
Chaque logement doit être immatriculé comme lot distinct au livre foncier avant la signature d'un avant-contrat, et une mention est inscrite simultanément au profit de l'acquéreur. Vos droits sont juridiquement protégés dès la signature de l'avant-contrat.
Quels promoteurs restent sur le marché après la loi ?
Les banques roumaines exigent déjà des promoteurs 30 % à 40 % de fonds propres pour financer un projet ; avec les nouvelles restrictions, restent donc essentiellement les promoteurs dotés de capitaux réels, d'un historique avéré et de la capacité à achever un projet. Avant de signer, interrogez le promoteur sur ses fonds propres et sur les projets qu'il a livrés.
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En résumé
La loi Nordis n'est pas une simple réforme technique de plus. Elle marque un changement de mentalité pour le marché immobilier roumain : le passage du Far West à un marché réglementé, transparent et contrôlé. Pour l'investisseur israélien prudent, échaudé par le passé par des promesses creuses, c'est exactement ce qu'il recherchait : un endroit où l'argent est protégé et les droits garantis.
Certes, le prix de la sécurité se traduit par des coûts d'entrée un peu plus élevés qu'auparavant. Mais du point de vue de la gestion des risques, payer pour la tranquillité d'esprit et une inscription garantie au livre foncier est la décision la plus sage qu'un investisseur puisse prendre en 2026.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.
Avant de vous engager dans une opération, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.
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