Парламент Румынии единогласно принял Закон 207/2025 в ноябре 2025 года. Он вступил в силу 11 декабря 2025 года.
Плата за бронь ограничена 5% на срок до 60 дней. Если застройщик не выполнит обязательство, полный возврат в течение 30 дней.
Не более 25% дополнительно после завершения каркаса, до 20% после инженерных систем и остаток ближе к завершению.
За использование денег покупателей не на строительство грозят штрафы до 1% оборота застройщика.
Банки уже требуют от застройщика 30–40% собственного капитала для проектного финансирования. С новым законом слабые игроки уходят.
Израильские инвесторы больше не гонятся за «большим кушем» – они ищут определённость. Закон Nordis превращает Румынию из рискованного рынка в рынок, где Ваши деньги защищены, Ваши права зарегистрированы, а риск наконец-то управляем.
2026 год непростой для израильских инвесторов. Инфляция не отступает, стоимость жизни продолжает давить, цены на жильё вопреки всем обещаниям так и не снизились, а налог на покупку второго жилья в размере 8% (по временному положению, продлённому налоговым управлением Израиля до конца 2026 года) делает инвестиции в местную недвижимость особенно дорогим удовольствием. На этом фоне всё больше израильских инвесторов поднимают голову и смотрят за пределы страны, как описала в репортаже ynet Хила Цион (на иврите), и не без причины.
Но будем честны: для многих израильтян словосочетание «недвижимость за рубежом» звучит неприятно. Годы заголовков о мошенничестве, о проектах, брошенных на полпути, о деньгах, которые исчезли и не вернулись, оставили шрамы. Израильский инвестор 2026 года больше не гонится за обещаниями. Он гонится за безопасностью.
И именно здесь Румыния становится неожиданной историей.
Закон, который меняет правила игры
В ноябре 2025 года парламент Румынии единогласно принял Закон 207/2025, известный как «закон Nordis», названный в честь крупного скандала на рынке недвижимости, обнажившего его слабые места. Закон вступил в силу 11 декабря 2025 года и стал самой значимой реформой румынского законодательства о недвижимости за последние годы.
То, что делает закон, просто и вместе с тем радикально: он защищает Ваши деньги.
Вот его основные принципы, как они изложены в самом законе и подтверждены ведущими румынскими юридическими фирмами (Hațegan Attorneys, TPA Romania, Pavel Mărgărit & Associates).
Задаток ограничен всего 5%. Закон устанавливает, что плата за бронирование не может превышать 5% стоимости объекта. Договор бронирования ограничен 60 днями, по истечении которых должен быть подписан обязывающий предварительный договор. Если застройщик не выполняет обязательство, он должен вернуть всю сумму в течение 30 дней.
Деньги покупателей заблокированы на целевом банковском счёте. Помимо задатка, все авансовые платежи поступают на отдельный банковский счёт, используемый исключительно для проекта, а средства высвобождаются только для оплаты фактических строительных работ. Использовать деньги на любые другие цели строго запрещено, за это грозят штрафы до 1% оборота застройщика.
Платежи высвобождаются только по ходу строительства. Закон устанавливает чёткий график перечисления средств застройщику: до 25% дополнительно после завершения каркаса здания, до 20% дополнительно после завершения инженерных систем, а остаток лишь по мере приближения проекта к завершению. Застройщик не видит ни цента, пока на объекте нет подтверждённого прогресса.
Обязательная запись в земельной книге и отметка в пользу покупателя уже при предварительном договоре. Каждая жилая единица должна быть зарегистрирована как отдельный объект в земельной книге до подписания предварительного договора, и одновременно в пользу покупателя регистрируется отметка. Это пресекает некогда распространённую практику, когда застройщики продавали один и тот же объект нескольким покупателям, и гарантирует, что права покупателя защищены законом с момента подписания предварительного договора.
«Свидетельство о смерти» для застройщиков-спекулянтов
Главное последствие закона — не только защита покупателей, но и радикальный отсев самих застройщиков.
Раньше мелкие застройщики в Румынии могли собирать крупные задатки с покупателей на этапе строительства и использовать эти деньги для финансирования других проектов, покупки земли или погашения долгов. Сам того не осознавая, клиент становился главным источником финансирования застройщика и нёс на себе весь риск.
Закон Nordis перекрывает этот кран. Когда застройщик больше не может полагаться на деньги клиентов как на основной источник финансирования, ему приходится вкладывать собственный капитал. Согласно анализу North Bucharest Investments, опубликованному в Romania Insider, банковская система Румынии уже требует от застройщиков собственного капитала в размере 30–40% (земля + капитал + задатки) как условие проектного финансирования. В сочетании с ограничениями закона Nordis результат очевиден: небольшие компании и застройщики без серьёзной финансовой опоры просто больше не могут работать на рынке.
Возможно, Вы заплатите больше, чем несколько лет назад, но покупаете уверенность, что дом будет построен и зарегистрирован на Ваше имя.
Что это значит для инвесторов? На поле остаются только игроки с реальным капиталом, подтверждённой историей проектов и способностью довести проект до конца. Однодневки, израильские и местные, которые вели бизнес на пустых обещаниях и надежде, фактически получают профессиональное свидетельство о смерти.
Премия за риск стремительно падает и привлекает новых инвесторов
В экономике за безопасность приходится платить. Новые требования увеличивают стоимость строительства и задерживают часть проектов, что сокращает предложение и влияет на цены. По данным Imobiliare.ro и Global Property Guide, цены на квартиры в Бухаресте продолжали расти в течение 2025 года на фоне высокого спроса и ограниченного предложения.
Но здесь скрыт важный момент: рост цен отражает резкое снижение премии за риск. Когда Ваши деньги защищены в банке, когда объект внесён в земельную книгу ещё до подписания предварительного договора, а застройщик обязан выполнять подтверждённые этапы, риск потерять инвестицию значительно снижается.
Снижение риска действует как мощный магнит. Оно приводит на рынок инвесторов, которые раньше никогда не пошли бы в Восточную Европу: консервативных инвесторов, институциональных инвесторов и тех, кто ищет прежде всего спокойствие.
Уравнение очевидно: возможно, Вы заплатите больше, чем несколько лет назад, но Вы покупаете безопасность — абсолютную уверенность в том, что квартира будет построена и зарегистрирована на Ваше имя.
Сравнение, которое говорит само за себя
Выложим факты на стол:
Спрос на аренду: в Бухаресте стабильный спрос на аренду со стороны специалистов, молодых семей и сотрудников международных технологических компаний на фоне сохраняющегося дефицита нового жилья.
Налоги при входе: при покупке второго жилья в Израиле налог на покупку 8% взимается с первого же шекеля (временное положение, продлённое до конца 2026 года). В Румынии налоги при покупке значительно ниже, а покупка недвижимости в Румынии не влияет на Ваш статус «единственного жилья» в Израиле.
Финансирование: банки в Румынии выдают ипотеку в евро и иностранным покупателям, так что покупку можно спланировать под фиксированный ежемесячный платёж, известный заранее.
Если соединить эти преимущества с подстраховкой закона Nordis, получается формула, которой раньше не существовало: развивающийся рынок с реальным спросом и защитой потребителей уровня Западной Европы.
Технопарк Пипера, Румыния
Что всё это значит на практике?
- Эпоха «азартных игр» на румынском рынке недвижимости закончилась. Новый закон не просто защищает покупателей – он меняет структуру всего рынка.
Проекты, выходящие сейчас на рынок, обеспечены капиталом, у них проверенные застройщики и реалистичные сроки. Новых проектов, возможно, станет меньше, но те, что стартуют, строятся в более регулируемой и безопасной среде, чем когда-либо прежде.
Израильский инвестор, приходящий сегодня, выходит на рынок, принципиально отличающийся от того, что был пять лет назад. Ему больше не нужно молиться, чтобы застройщик закончил стройку: есть механизм контроля и платежей, который это гарантирует. Ему больше не нужно бояться, что его деньги пойдут на другие цели: закон это запрещает. И ему больше не нужно беспокоиться, что объект не будет зарегистрирован на его имя: запись в земельной книге и отметка делаются уже на этапе предварительного договора.
Часто задаваемые вопросы
Когда вступил в силу закон Nordis?
Парламент Румынии единогласно принял Закон 207/2025 в ноябре 2025 года, и он вступил в силу 11 декабря 2025 года. Закон назван в честь крупного скандала на рынке недвижимости, обнажившего его слабые места, и стал самой значимой реформой румынского законодательства о недвижимости за последние годы.
Что будет с моей платой за бронирование, если застройщик не выполнит обязательства?
Плата за бронирование ограничена 5% стоимости объекта, а договор бронирования — 60 днями, после чего должен быть подписан обязывающий предварительный договор. Если застройщик не выполняет обязательство, он должен вернуть всю сумму в течение 30 дней.
Когда застройщик получает деньги покупателей?
Платежи поступают на банковский счёт, предназначенный для проекта, и высвобождаются по ходу строительства: до 25% дополнительно после завершения каркаса, до 20% дополнительно после завершения инженерных систем и остаток по мере приближения к завершению проекта. За использование денег на другие цели грозят штрафы до 1% оборота застройщика.
Как закон не позволяет продать квартиру дважды?
Каждая жилая единица должна быть зарегистрирована как отдельный объект в земельной книге до подписания предварительного договора, и одновременно в пользу покупателя регистрируется отметка. Ваши права защищены законом с момента подписания предварительного договора.
Какие застройщики остаются на рынке после принятия закона?
Румынские банки уже требуют от застройщиков 30–40% собственного капитала как условие проектного финансирования, поэтому с учётом новых ограничений на рынке остаются в основном застройщики с реальным капиталом, подтверждённой историей проектов и способностью довести проект до конца. Перед подписанием спросите застройщика о его собственном капитале и завершённых проектах.
Итог
Закон Nordis — не просто очередная техническая реформа. Он знаменует смену мышления на румынском рынке недвижимости: переход от «Дикого Запада» к регулируемому, прозрачному и контролируемому рынку. Для консервативного израильского инвестора, который в прошлом обжёгся на пустых обещаниях, это именно то, что он искал: место, где деньги защищены, а права гарантированы.
Да, цена безопасности проявляется в несколько более высоких затратах на вход, чем раньше. Но с точки зрения управления рисками плата за спокойствие и гарантированную запись в земельной книге — самое мудрое решение, которое инвестор может принять в 2026 году.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.
Перед заключением любой сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
