Право собственности определяется только регистрацией в Cartea Funciară, румынской земельной книге. Ни договор, ни расписка её не заменят.
Покупатель не из ЕС может зарегистрировать квартиру или виллу на своё имя, но не может приобрести землю напрямую на своё имя.
На весь срок жизни виллы: исключительное пользование землёй без аренды, для обычных нужд, с правом продать, завещать и заложить.
Только полная Intabulare защищает Вас от третьих лиц и кредиторов. Одна лишь временная отметка — это не то же самое.
Полная Intabulare в договоре, Superficie в документах, независимый румынский адвокат и оригинал Extract CF для Вас.
Прежде цены, прежде расположения, прежде «выгодной сделки» есть лишь один вопрос, который решает всё. В Румынии, если недвижимость не зарегистрирована надлежащим образом в земельной книге, она попросту не Ваша. Вот как убедиться, что Ваша инвестиция — настоящий актив, а не дорогостоящая ошибка. Полное руководство для израильских инвесторов, покупающих недвижимость в Румынии.
Это всегда первый вопрос, который задают инвесторы в недвижимость. Прежде цены, прежде расположения израильский инвестор, сидящий напротив нас на встрече, хочет знать одно простое: «Подождите — эта недвижимость действительно будет моей?»
И это правильный вопрос. Особенно когда речь идёт о чужой стране, чужом языке и правовой системе, с которой мы никогда раньше не сталкивались. В Compass Group Romania мы встречаемся с этим опасением каждый день — и именно поэтому для нас важно объяснить всё до конца. Ведь когда Вы понимаете, как устроено право собственности в Румынии, тревога уступает место обоснованной уверенности.
Правило номер один: то, что не зарегистрировано, попросту не существует
В Румынии есть один правовой принцип, который нужно усвоить, и на нём держится всё остальное: право собственности на недвижимость определяется исключительно её регистрацией в Cartea Funciară — румынской земельной (кадастровой) книге, аналоге израильского реестра Табу.
Что это означает на практике? Если Ваше имя там зарегистрировано, Вы — собственник. Точка. Никакой договор, никакая расписка, никакое устное обещание и никакой нотариальный документ не могут её заменить. Значение имеет только официальная запись в реестре. Это публичная компьютеризированная система, которую может проверить любой (Вы, Ваш адвокат и банк, который в будущем, возможно, выдаст Вам ипотеку).
Хорошая новость в том, что это правило работает в Вашу пользу как покупателя: после завершения регистрации никто не может прийти и заявить, что недвижимость принадлежит ему. У Вас есть государственная запись, которая говорит об обратном. Что бывает, когда реестр никто не проверяет? Прочитайте, как одну квартиру продали дважды.
Тонкий момент: израильтянин — не гражданин ЕС
Это различие нужно понимать — и многие наши конкуренты его попросту размывают:
- Гражданин Румынии или ЕС может покупать землю и здания в Румынии напрямую, на своё имя, без каких-либо ограничений.
- Гражданин страны, не входящей в ЕС, — в том числе Вы, израильский инвестор, — может купить и зарегистрировать на своё имя здание (квартиру или виллу), но не может приобрести землю напрямую на своё имя.
Это не какой-то странный запрет. Это положение, закреплённое в румынском законодательстве и имеющее историческое и экономическое обоснование. Важно другое: это не проблема, а лишь момент, требующий правильного правового механизма.
На рынке есть несколько принятых способов решения этого вопроса: покупка через принадлежащую Вам румынскую компанию (SRL), траст или использование особого вещного права — Superficie (право суперфиция). У каждого варианта свои преимущества и недостатки, а выбор зависит от объёма инвестиций, характера объекта и Ваших целей. Кому принадлежит земля под виллой, мы подробно разбираем в нашей статье о собственности на землю в Румынии.
Как это устроено в Compass on the Lake?
В нашем проекте (о котором на иврите писал Walla Nadlan) мы выбрали механизм, который, по нашему мнению, лучше всего подходит израильскому инвестору, покупающему виллу для жизни или как инвестицию: здание (вилла) регистрируется непосредственно на имя покупателя в румынской земельной книге, а в пользу покупателя также регистрируется право Superficie на землю.
Разберём подробнее:
Сама вилла регистрируется на Ваше имя в Cartea Funciară — точно так же, как для гражданина Румынии. Вы — полноправный собственник здания.
Земля под виллой — здесь вступает в действие право Superficie. По румынскому законодательству это право предоставляет Вам на весь срок существования виллы следующие права:
Надлежащая регистрация делает недвижимость за рубежом такой же надёжной, как недвижимость дома.
- Исключительное пользование землёй, относящейся к вилле, — то есть никто другой не может ею пользоваться.
- Без арендной платы и платы за пользование — это не аренда. Это вещное право.
- В объёме, необходимом для обычного пользования объектом — сад, парковка, прилегающая территория.
- Отчуждаемое право — Вы можете продать виллу (вместе с правом) кому пожелаете.
- Наследуемое право — Ваши дети получат его точно так же, как унаследовали бы недвижимость в Израиле.
- Право, которое можно обременить — под него можно взять кредит или ипотеку.
Иными словами: для Вас как инвестора экономический и правовой результат практически идентичен полной собственности. Вы пользуетесь объектом, сдаёте его в аренду, продаёте, завещаете, закладываете.
Настоящая защита: одно слово на вес золота — Intabulare
Всё, что мы описали выше, держится на одном решающем условии: регистрация должна быть завершена полностью. По-румынски полная регистрация называется Intabulare.
Это не формальность. Это разница между инвестором, у которого есть актив, и инвестором, у которого есть проблема.
Иногда мы встречаем инвесторов, которые купили объект через другую сторону, подписали договор, заплатили деньги, но регистрация так и не была завершена или была завершена лишь частично (например, только временная отметка). На бумаге это может выглядеть похоже, на практике — совсем не одно и то же. Только Intabulare обеспечивает полную вещно-правовую защиту от третьих лиц, от кредиторов и от любых будущих притязаний. Как убедиться, что объект свободен от долгов и обременений, объясняется в нашем руководстве о долгах и обременениях.
В Compass Group Romania мы заранее закрепляем это обязательство в договоре: каждая вилла передаётся клиенту с полной регистрацией Intabulare, и это условие, выполнение которого мы обеспечиваем за Вас, — мы не оставляем Вас добиваться этого самостоятельно.
Из практики: участок, проданный без ведома владельца
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Клиент в недоумении спросил меня, как получилось, что участок его компании больше не зарегистрирован на неё. Актуальная выписка из земельной книги показывала собственником другую компанию. Я заказал историческую выписку, и выяснилось, что участок был продан в рамках исполнительного производства.
Наш местный офис снял копии материалов в суде и у судебного исполнителя. Компания, утверждавшая, что оказывала управленческие услуги и не получила оплату, подала иск против компании клиента. Иск был надлежащим образом вручён по юридическому адресу компании, никто не стал защищаться, было вынесено решение, и участок продали на торгах. Компании клиента не осталось ничего.
За много лет до этого компания выдала доверенность израильскому бухгалтеру на ведение её дел. Бухгалтер умер несколько лет назад, и делами продолжил заниматься его зять. Мы выяснили, что компания, подавшая иск, полностью принадлежала этому зятю. Клиент не был в Румынии 15 лет и никогда не подписывал никакого договора об управлении. Сроки обжалования давно истекли, и оставалось лишь рассмотреть возможность заявления в полицию и личного иска.
Регистрация на Ваше имя — самая сильная защита, но только если кто-то за ней следит. Свежая выписка время от времени и регулярные отчёты от того, кто действует от Вашего имени по доверенности, — вот что превращает правильную регистрацию в надёжную собственность на долгие годы.
Михаэль, бухгалтер из Тель-Авива, купил виллу в нашем проекте в 2025 году. Его адвокат провёл юридическую проверку, договор был подписан у румынского нотариуса, а регистрация завершилась за несколько недель. Имя Михаэля значится в Cartea Funciară как имя собственника виллы и обладателя права Superficie на землю.
Три года спустя Михаэль решает продать виллу. Новый покупатель — румынская семья из Бухареста — обращается в кадастровое ведомство, получает Extract CF (выписку из земельной книги), ясно видит имя Михаэля и точно знает, с кем подписывает договор. Сделка закрывается за несколько дней. Михаэль мог бы с той же лёгкостью оставить недвижимость сыну или взять под неё кредит в румынском банке, который смотрел бы на ту же самую регистрацию.
В этом и суть: надлежащая регистрация делает недвижимость за рубежом такой же надёжной, как недвижимость дома. Полный перечень того, что проверять, когда и кто это делает, — в нашем руководстве по юридической проверке перед подписанием.
Так что же нужно проверить перед подписанием?
- Что в договоре прямо указано: регистрация будет проведена как полная Intabulare, а не просто как отметка.
- Что право Superficie на землю прописано в договоре и в регистрационных документах.
- Что проверку проводит независимый румынский адвокат, действующий в Ваших интересах (мы всегда это поощряем — и не уклоняемся от этого).
- Что Вы (покупатель) получите оригинал Extract CF после завершения регистрации.
Часто задаваемые вопросы
Может ли покупатель не из ЕС зарегистрировать недвижимость в Румынии на своё имя?
Да, в отношении здания. Гражданин страны, не входящей в ЕС, может купить и зарегистрировать квартиру или виллу на своё имя в Cartea Funciară, но не может покупать землю напрямую на своё имя. Поэтому используется правовой механизм — например, румынская компания (SRL), траст или право Superficie.
Что такое право Superficie?
Это вещное право на землю под виллой на весь срок существования виллы. Оно даёт исключительное право пользования землёй без арендной платы, его можно передавать, наследовать и закладывать.
Чем отличается предварительная отметка (caution notice) от Intabulare?
Предварительная отметка — это лишь временная, частичная регистрация. Только Intabulare, полная регистрация в Cartea Funciară, даёт полную вещно-правовую защиту от третьих лиц, кредиторов и любых будущих притязаний.
Что нужно проверить в договоре перед подписанием?
Что договор прямо предусматривает полную Intabulare, а не просто предварительную отметку; что право Superficie на землю прописано в договоре и регистрационных документах; и что сделку проверяет независимый румынский адвокат, действующий в Ваших интересах. После регистрации Вы получаете оригинал Extract CF.
Можно ли подписать сделку дистанционно?
Договор подписывается у румынского нотариуса, и нотариальное подписание не может проходить дистанционно. Если Вы не можете присутствовать лично, Вы можете подписать договор через доверенность.
Ваше право собственности на объект — самое важное в сделке, важнее даже цены. Когда оно оформлено правильно, это фундамент для всего остального: для сдачи в аренду, Вашего спокойствия и стоимости объекта с течением времени. Для Compass Group Romania это не просто пункт договора — это суть всего, что мы делаем.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.
Перед заключением любой сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.
Compass Group Romania — сопровождаем израильских инвесторов в сфере румынской недвижимости от первой идеи до ключей.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
