Das Eigentum bestimmt sich allein nach der Eintragung in der Cartea Funciară, dem rumänischen Grundbuch. Kein Vertrag und keine Quittung ersetzt sie.
Ein Nicht-EU-Käufer darf eine Wohnung oder Villa auf eigenen Namen eintragen lassen, aber kein Grundstück direkt auf eigenen Namen erwerben.
Für die Lebensdauer der Villa: ausschließliche Nutzung des Grundstücks, keine Miete, Nutzung für den normalen Bedarf sowie Verkauf, Vererbung und Belastung.
Nur die vollständige Intabulare schützt Sie gegenüber Dritten und Gläubigern. Ein bloßer vorläufiger Vermerk ist nicht dasselbe.
Volle Intabulare im Vertrag, Superficie in den Unterlagen, ein unabhängiger rumänischer Anwalt und ein Original des Extract CF für Sie.
Vor dem Preis, vor der Lage, vor dem „guten Geschäft“ – es gibt nur eine Frage, die über alles entscheidet. Wenn die Immobilie in Rumänien nicht ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist, gehört sie Ihnen schlicht nicht. So stellen Sie sicher, dass Ihre Investition ein echter Vermögenswert ist und kein teurer Fehler. Der vollständige Leitfaden für israelische Investoren, die Immobilien in Rumänien kaufen.
Es ist immer die erste Frage, die Immobilieninvestoren stellen. Vor dem Preis, vor der Lage – der israelische Investor, der uns im Gespräch gegenübersitzt, will eine einfache Sache wissen: „Moment – wird diese Immobilie wirklich mir gehören?“
Und es ist die richtige Frage. Erst recht, wenn es um ein fremdes Land, eine fremde Sprache und ein Rechtssystem geht, mit dem wir noch nie zu tun hatten. Bei Compass Group Romania begegnen wir dieser Sorge jeden Tag – und genau deshalb ist es uns wichtig, sie umfassend zu erklären. Denn sobald Sie verstehen, wie Eigentum in Rumänien funktioniert, weicht die Sorge einem begründeten Vertrauen.
Regel Nummer eins: Was nicht eingetragen ist, existiert schlicht nicht
In Rumänien gibt es einen Rechtsgrundsatz, den Sie verinnerlichen müssen und auf dem alles Weitere beruht: Das Eigentum an einer Immobilie bestimmt sich ausschließlich nach ihrer Eintragung in der Cartea Funciară – dem rumänischen Grundbuch, dem Gegenstück zum israelischen Tabu.
Was bedeutet das in der Praxis? Wenn Ihr Name dort eingetragen ist, sind Sie der Eigentümer. Punkt. Kein Vertrag, keine Quittung, kein mündliches Versprechen und kein notariell beglaubigtes Dokument kann diese Eintragung ersetzen. Es zählt allein die förmliche Eintragung im Register. Es handelt sich um ein öffentliches, computergestütztes System, das jeder einsehen kann (Sie, Ihr Anwalt und die Bank, die Ihnen künftig vielleicht eine Hypothek gewährt).
Die gute Nachricht: Diese Regel wirkt als Käufer zu Ihren Gunsten. Ist die Eintragung abgeschlossen, kann niemand auftreten und behaupten, die Immobilie gehöre ihm. Sie halten eine staatliche Eintragung in der Hand, die das Gegenteil belegt. Was passiert, wenn niemand das Register prüft? Lesen Sie, wie eine Wohnung zweimal verkauft wurde.
Der feine Unterschied: Ein Israeli ist kein EU-Bürger
Diese Unterscheidung müssen Sie verstehen – und viele unserer Wettbewerber verwischen sie einfach:
- Ein rumänischer oder EU-Bürger darf in Rumänien Grundstücke und Gebäude direkt, auf eigenen Namen und ohne jede Einschränkung erwerben.
- Ein Nicht-EU-Bürger – und dazu gehören Sie als israelischer Investor – darf ein Gebäude (eine Wohnung oder eine Villa) auf eigenen Namen kaufen und eintragen lassen, darf aber kein Grundstück direkt auf eigenen Namen erwerben.
Das ist kein seltsames Verbot. Es ist eine im rumänischen Recht verankerte Bestimmung mit historischem und wirtschaftlichem Hintergrund. Entscheidend ist jedoch: Es ist kein Problem – es ist schlicht ein Punkt, der den richtigen rechtlichen Mechanismus erfordert.
Auf dem Markt gibt es mehrere anerkannte Wege, damit umzugehen: der Kauf über eine rumänische Gesellschaft in Ihrem Besitz (eine SRL), ein Trust oder ein besonderes dingliches Recht namens Superficie (das Recht der Superfizies). Jede Option hat Vor- und Nachteile, und die Wahl hängt von der Höhe der Investition, der Art der Immobilie und Ihren Zielen ab. Wem das Grundstück unter einer Villa gehört, erläutern wir in unserem Artikel über Grundeigentum in Rumänien.
Wie funktioniert das bei Compass on the Lake?
In unserem Projekt (vorgestellt auf Hebräisch von Walla Nadlan) haben wir den Mechanismus gewählt, den wir für einen israelischen Investor, der eine Villa zum Wohnen oder als Investition kauft, für den geeignetsten halten: Das Gebäude (die Villa) wird direkt auf den Namen des Käufers im rumänischen Grundbuch eingetragen, und zusätzlich wird ein Superficie-Recht am Grundstück zugunsten des Käufers eingetragen.
Schauen wir uns das im Einzelnen an:
Die Villa selbst – wird auf Ihren Namen in der Cartea Funciară eingetragen, genau wie bei einem rumänischen Staatsbürger. Sie sind voller Eigentümer des Gebäudes.
Das Grundstück unter der Villa – hier kommt das Superficie-Recht ins Spiel. Nach rumänischem Recht gewährt Ihnen dieses Recht für die gesamte Lebensdauer der Villa folgende Rechte:
Eine ordnungsgemäße Eintragung sorgt dafür, dass sich eine Immobilie im Ausland wie eine Immobilie im Inland verhält.
- Ausschließliche Nutzung des Grundstücks, das zur Villa gehört – niemand sonst darf es nutzen.
- Keine Miete oder Nutzungsgebühren – es handelt sich nicht um eine Pacht, sondern um ein dingliches Recht.
- In dem Umfang, der für die normale Nutzung der Immobilie erforderlich ist – Garten, Parkplatz, angrenzende Fläche.
- Ein übertragbares Recht – Sie können die Villa (samt Recht) an wen Sie wollen verkaufen.
- Ein vererbliches Recht – Ihre Kinder erhalten es genau so, wie sie eine Immobilie in Israel erben würden.
- Ein belastbares Recht – Sie können darauf einen Kredit oder eine Hypothek aufnehmen.
Mit anderen Worten: Für Sie als Investor ist das wirtschaftliche und rechtliche Ergebnis nahezu identisch mit vollem Eigentum. Sie nutzen sie, vermieten sie, verkaufen sie, vererben sie, belasten sie mit einer Hypothek.
Der eigentliche Schutz: ein Wort, das Gold wert ist – Intabulare
Alles, was wir bisher beschrieben haben, beruht auf einer entscheidenden Bedingung: dass die Eintragung vollständig abgeschlossen wurde. Auf Rumänisch heißt die vollständige Eintragung Intabulare.
Das ist keine Formalität. Es ist der Unterschied zwischen einem Investor, der einen Vermögenswert hat, und einem Investor, der ein Problem hat.
Mitunter begegnen wir Investoren, die eine Immobilie über einen anderen Anbieter gekauft, einen Vertrag unterschrieben und das Geld bezahlt haben – doch die Eintragung wurde nie abgeschlossen oder nur teilweise (zum Beispiel lediglich als vorläufiger Vermerk). Auf dem Papier mag das ähnlich aussehen; in der Praxis ist es nicht dasselbe. Nur die Intabulare bietet vollen sachenrechtlichen Schutz gegenüber Dritten, gegenüber Gläubigern und gegen jeden künftigen Anspruch. Wie Sie sich vergewissern, dass eine Immobilie frei von Schulden und Belastungen ist, erklärt unser Leitfaden zu Schulden und Belastungen.
Bei Compass Group Romania verpflichten wir uns dazu von vornherein im Vertrag: Jede Villa wird dem Kunden mit vollständiger Intabulare-Eintragung übergeben, und das ist eine Bedingung, deren Erfüllung wir für Sie sicherstellen – wir überlassen es nicht Ihnen, ihr hinterherzulaufen.
Aus der Praxis: das Grundstück, das ohne Wissen des Eigentümers verkauft wurde
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Mandant fragte mich ratlos, wie das Grundstück seiner Gesellschaft nicht mehr auf deren Namen eingetragen sein könne. Der aktuelle Grundbuchauszug wies eine andere Gesellschaft als Eigentümerin aus. Ich bestellte einen historischen Auszug, und es stellte sich heraus, dass das Grundstück in einem Zwangsvollstreckungsverfahren verkauft worden war.
Unser Büro vor Ort ließ die Akten beim Gericht und beim Gerichtsvollzieher kopieren. Eine Gesellschaft, die behauptete, Verwaltungsleistungen erbracht und keine Bezahlung erhalten zu haben, hatte die Gesellschaft des Mandanten verklagt. Die Klage wurde ordnungsgemäß am Sitz der Gesellschaft zugestellt, niemand verteidigte sich, es erging ein Urteil, und das Grundstück wurde versteigert. Für die Gesellschaft des Mandanten blieb nichts übrig.
Jahre zuvor hatte die Gesellschaft einem israelischen Steuerberater eine Vollmacht zur Führung ihrer Geschäfte erteilt. Der Steuerberater war vor einigen Jahren verstorben, und sein Schwiegersohn führte die Geschäfte weiter. Wir fanden heraus, dass die klagende Gesellschaft vollständig diesem Schwiegersohn gehörte. Der Mandant war seit 15 Jahren nicht in Rumänien gewesen und hatte nie einen Verwaltungsvertrag unterschrieben. Die Rechtsmittelfristen waren längst abgelaufen, und es blieb nur, eine Strafanzeige und eine persönliche Klage zu prüfen.
Die Eintragung auf Ihren Namen ist der stärkste Schutz – aber nur, wenn jemand ein Auge darauf hat. Ein aktueller Auszug von Zeit zu Zeit und regelmäßige Berichte von demjenigen, der eine Vollmacht für Sie hält, machen aus einer korrekten Eintragung über die Jahre gesichertes Eigentum.
Michael, Steuerberater aus Tel Aviv, kaufte 2025 eine Villa in unserem Projekt. Sein Anwalt führte die Due Diligence durch, der Vertrag wurde vor einem rumänischen Notar unterzeichnet, und die Eintragung war innerhalb weniger Wochen abgeschlossen. Michaels Name steht in der Cartea Funciară als Eigentümer der Villa und als Inhaber eines Superficie-Rechts am Grundstück.
Drei Jahre später entschließt sich Michael zum Verkauf. Der neue Käufer – eine rumänische Familie aus Bukarest – geht zum Grundbuchamt, zieht den Extract CF (den Grundbuchauszug), sieht klar Michaels Namen und weiß genau, mit wem er unterschreibt. Der Verkauf ist innerhalb weniger Tage abgeschlossen. Michael hätte die Immobilie ebenso gut seinem Sohn vererben oder bei einer rumänischen Bank einen Kredit darauf aufnehmen können – die Bank hätte sich genau dieselbe Eintragung angesehen.
Genau darum geht es: Eine ordnungsgemäße Eintragung sorgt dafür, dass sich eine Immobilie im Ausland wie eine Immobilie im Inland verhält. Die vollständige Liste, was wann und von wem zu prüfen ist, finden Sie in unserem Leitfaden zur rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung.
Was müssen Sie also vor der Unterzeichnung prüfen?
- Dass im Vertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass die Eintragung als vollständige Intabulare erfolgt und nicht bloß als Vermerk.
- Dass das Superficie-Recht am Grundstück im Vertrag und in den Eintragungsunterlagen festgelegt ist.
- Dass ein unabhängiger rumänischer Anwalt, der Sie vertritt, die Prüfungen vornimmt (wir ermutigen stets dazu – wir scheuen das nicht).
- Dass Sie (der Käufer) nach Abschluss der Eintragung ein Original des Extract CF erhalten.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat in Rumänien eine Immobilie auf eigenen Namen eintragen lassen?
Ja, das Gebäude. Ein Nicht-EU-Bürger darf eine Wohnung oder Villa auf eigenen Namen kaufen und in der Cartea Funciară eintragen lassen, darf aber kein Grundstück direkt auf eigenen Namen erwerben. Deshalb wird ein rechtlicher Mechanismus genutzt, etwa eine rumänische Gesellschaft (SRL), ein Trust oder ein Superficie-Recht.
Was ist ein Superficie-Recht?
Ein dingliches Recht am Grundstück unter der Villa für die gesamte Lebensdauer der Villa. Es gewährt die ausschließliche Nutzung des Grundstücks ohne Miete und kann übertragen, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden.
Was ist der Unterschied zwischen einem Sicherungsvermerk und der Intabulare?
Ein Sicherungsvermerk ist nur eine vorläufige, teilweise Eintragung. Nur die Intabulare, die vollständige Eintragung in der Cartea Funciară, bietet umfassenden sachenrechtlichen Schutz gegenüber Dritten, Gläubigern und jedem künftigen Anspruch.
Was sollte ich vor der Unterzeichnung im Vertrag prüfen?
Dass der Vertrag ausdrücklich die vollständige Intabulare vorsieht und nicht nur einen Sicherungsvermerk, dass das Superficie-Recht am Grundstück im Vertrag und in den Eintragungsunterlagen festgelegt ist und dass ein unabhängiger rumänischer Anwalt, der Sie vertritt, das Geschäft prüft. Nach der Eintragung erhalten Sie ein Original des Extract CF.
Kann ich den Vertrag aus der Ferne unterzeichnen?
Der Vertrag wird vor einem rumänischen Notar unterzeichnet, und eine notarielle Unterzeichnung ist aus der Ferne nicht möglich. Wenn Sie nicht anwesend sein können, können Sie per Vollmacht unterzeichnen.
Ihr Eigentum an der Immobilie ist das Wichtigste an der gesamten Transaktion – wichtiger sogar als der Preis. Ist es richtig strukturiert, bildet es das Fundament für alles Weitere: die Vermietung, Ihre Ruhe und den Wert der Immobilie über die Zeit. Bei Compass Group Romania ist das nicht nur eine Vertragsklausel – es ist der Kern all dessen, was wir tun.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.
Vor dem Abschluss einer Transaktion empfehlen wir, lokale Fachleute zu Rate zu ziehen.
Compass Group Romania – wir begleiten israelische Investoren bei rumänischen Immobilien, von der ersten Idee bis zum Schlüssel.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
