كمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي، هل سيُسجَّل العقار باسمي فعلاً؟

قبل السعر، وقبل الموقع، وقبل «الصفقة الجيدة»، هناك سؤال واحد فقط يحسم كل شيء. في رومانيا، إذا لم يكن العقار مسجّلاً بشكل صحيح في السجل العقاري، فهو ببساطة ليس ملكك. هكذا تتأكد من أن استثمارك أصل حقيقي، لا خطأ مكلف. الدليل الشامل للمستثمر الإسرائيلي الذي يشتري عقاراً في رومانيا.

هذا هو دائماً السؤال الأول لدى المستثمرين العقاريين. قبل السعر، وقبل الموقع، يريد المستثمر الإسرائيلي الجالس أمامنا في الاجتماع أن يعرف أمراً واحداً بسيطاً: «لحظة، هل سيكون هذا العقار ملكي فعلاً؟»

وهو سؤال في محلّه. لا سيما حين يتعلق الأمر ببلد أجنبي، ولغة أجنبية، ونظام قانوني لم نعرفه من قبل. نحن في Compass Group RO نلتقي بهذا القلق كل يوم، ولهذا السبب تحديداً يهمّنا أن نشرحه حتى النهاية. فحين تفهم كيف تعمل الملكية في رومانيا، يتحول القلق إلى ثقة مبنية على أساس متين.

القاعدة الأولى: ما ليس مسجّلاً، ليس موجوداً ببساطة

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا مبدأ قانوني واحد يجب استيعابه، وهو الأساس لكل ما عداه: حق الملكية في العقار يُحدَّد حصراً وفق التسجيل في Cartea Funciară، أي السجل العقاري الروماني، المقابل لسجل «الطابو» في إسرائيل.

ماذا يعني ذلك عملياً؟ إذا كان اسمك مسجّلاً هناك، فأنت المالك. نقطة. لا العقد، ولا الإيصال، ولا الوعد الشفهي، ولا المستند المصدّق لدى كاتب العدل (notar) تشكّل بديلاً. وحده التسجيل الرسمي في السجل هو ما يحسم. وهو آلية علنية ومحوسبة يمكن لأي شخص التحقق منها (أنت، ومحاميك، والبنك الذي قد يمنحك رهناً عقارياً في المستقبل).

والجانب الجميل في ذلك أن هذه القاعدة تعمل لصالحك كمشترٍ: فبمجرد اكتمال التسجيل، لا يستطيع أحد أن يأتي ويدّعي أن العقار ملكه. فأمامك مستند حكومي يقول غير ذلك. وماذا يحدث حين لا يتحقق أحد من السجل؟ اقرأ كيف بيعت شقة واحدة مرتين.

النقطة الدقيقة: الإسرائيلي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يأتي تمييز يجب فهمه، وكثير من منافسينا يطمسونه ببساطة:

• المواطن الروماني أو مواطن الاتحاد الأوروبي يحق له شراء الأرض والمبنى في رومانيا مباشرة، باسمه الشخصي، دون أي قيد.
• المواطن غير الأوروبي، وهذا يشملك أنت، المستثمر الإسرائيلي، يحق له شراء مبنى (شقة، فيلا) وتسجيله باسمه، لكنه لا يحق له شراء الأرض مباشرة باسمه.

هذا ليس حظراً غريباً. إنه حكم راسخ في القانون الروماني، وله تفسير تاريخي واقتصادي. لكن المهم أن تفهم أن هذه ليست مشكلة، بل مجرد نقطة تستلزم آلية قانونية صحيحة.

وتوجد في السوق عدة طرق متعارف عليها للتعامل مع ذلك: الشراء عبر شركة رومانية تملكها (SRL)، أو الائتمان (Trust)، أو استخدام حق عيني خاص يُسمّى Superficie (حق السطح). ولكل طريقة مزاياها وعيوبها، ويتوقف الاختيار على حجم الاستثمار وطبيعة العقار وأهدافك. وفصّلنا مسألة من يملك الأرض تحت الفيلا في مقالنا عن ملكية الأراضي في رومانيا.

كيف يعمل ذلك في مشروع Compass on the Lake؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

في مشروعنا (الذي تناوله موقع Walla Nadlan بالعبرية) اخترنا الآلية التي نؤمن بأنها الأنسب للمستثمر الإسرائيلي الذي يشتري فيلا للسكن أو للاستثمار: يُسجَّل المبنى (الفيلا) مباشرة باسم المشتري في السجل العقاري الروماني، كما يُسجَّل لصالح المشتري حق من نوع Superficie على الأرض.

لنفصّل ذلك:

الفيلا نفسها – تُسجَّل باسمك في Cartea Funciară، تماماً كما كانت ستُسجَّل باسم مواطن روماني. أنت المالك الكامل للمبنى.

الأرض تحت الفيلا – هنا يأتي دور حق Superficie. فوفق القانون الروماني، يمنحك هذا الحق، طوال عمر الفيلا، الحقوق التالية:

1. الاستخدام الحصري للأرض المرتبطة بالفيلا، أي لا يستطيع أي شخص آخر استخدامها.
2. دون دفع إيجار أو رسوم استخدام – هذا ليس عقد إيجار، بل حق عيني.
3. بالقدر اللازم للاستخدام المعتاد للعقار – الفناء، والموقف، والمساحة الملاصقة.
4. حق قابل للنقل – يمكنك بيع الفيلا (بما فيها الحق) لمن تشاء.
5. حق قابل للتوريث – سيحصل عليه أبناؤك تماماً كما كانوا سيحصلون على عقار في إسرائيل.
6. حق قابل للرهن – يمكن الحصول بضمانه على قرض أو رهن عقاري.

بعبارة أخرى: من منظورك كمستثمر، تكون النتيجة الاقتصادية والقانونية مطابقة تقريباً للملكية الكاملة. أنت تستخدم، وتؤجّر، وتبيع، وتورّث، وترهن.

الحماية الحقيقية: كلمة واحدة تساوي ذهباً، Intabulare

اسألوا المطوّرين عن هذا

كل ما كتبناه حتى الآن يقوم على شرط واحد حاسم: أن يكون التسجيل قد أُنجز بالكامل. وبالرومانية، يُسمّى التسجيل الكامل Intabulare (القيد النهائي في السجل العقاري).

هذا ليس إجراءً شكلياً. إنه الفرق بين مستثمر يملك أصلاً ومستثمر لديه مشكلة.

نلتقي أحياناً بمستثمرين اشتروا عقاراً عبر جهة أخرى، ووقّعوا عقداً، ودفعوا المال، لكن التسجيل لم يكتمل قط أو اكتمل جزئياً فقط (مثلاً مجرد إشارة تحذيرية مؤقتة). قد يبدو الأمر متشابهاً على الورق، لكنه في الواقع ليس كذلك. فوحده الـIntabulare يمنح الحماية العينية الكاملة تجاه الأطراف الثالثة، وتجاه الدائنين، وتجاه أي ادعاء مستقبلي. وكيف تتأكد من خلوّ العقار من الديون والرهون، شرحناه في دليلنا عن الديون والرهون.

في Compass Group RO نلتزم بذلك مسبقاً في العقد: تُسلَّم كل فيلا إلى العميل مع تسجيل Intabulare كامل، وهذا شرط نحرص على الوفاء به تجاهك، فلا نتركك تلاحقه وحدك.

من الميدان: قطعة الأرض التي بيعت دون علم مالكها

اسألوا المطوّرين عن هذا

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

سألني عميل مستغرباً كيف يمكن ألا تكون قطعة الأرض التابعة لشركته مسجلة باسمها. فقد ظهرت في مستخرج السجل العقاري الحالي شركة أخرى بصفتها المالكة. طلبت مستخرجاً تاريخياً، فتبيّن أن الأرض بيعت في إطار إجراءات تنفيذ قضائي.

صوّر مكتبنا المحلي الملفات في المحكمة ولدى المأمور المكلّف بالتنفيذ. كانت شركة قد رفعت دعوى على شركة العميل مدّعية أنها قدّمت لها خدمات إدارة ولم تتقاضَ أجرها. وقد بُلّغت الدعوى وفق الأصول إلى المقر المسجل للشركة، ولم يتقدم أحد بدفاع، فصدر حكم وبيعت الأرض في مزاد. ولم يتبقَّ لشركة العميل شيء.

قبل سنوات كانت الشركة قد منحت وكالة لمحاسب إسرائيلي ليدير شؤونها. توفي المحاسب قبل بضع سنوات، وتابع صهره إدارة الأمور. وتبيّن لنا أن الشركة المدّعية مملوكة بالكامل لذلك الصهر. لم يزر العميل رومانيا منذ 15 عاماً ولم يوقّع أي عقد إدارة. وكانت مهل الاستئناف قد انقضت منذ زمن، ولم يبقَ سوى دراسة تقديم شكوى إلى الشرطة ورفع دعوى شخصية.

التسجيل باسمك هو أقوى حماية، لكن بشرط أن يتابعه أحد. فاستخراج مستخرج محدّث بين حين وآخر، وتلقي تقارير منتظمة ممن يحمل وكالة باسمك، هما ما يحوّل التسجيل الصحيح إلى ملكية آمنة على مر السنين.

ميخائيل، محاسب قانوني من تل أبيب، اشترى فيلا في مشروعنا عام 2025. أجرى محاميه العناية الواجبة (due diligence)، ووُقّع العقد أمام كاتب عدل روماني، واكتمل التسجيل خلال بضعة أسابيع. ويظهر اسم ميخائيل في Cartea Funciară بصفته مالك الفيلا وصاحب حق Superficie على الأرض.

بعد ثلاث سنوات، لنفترض أن ميخائيل قرّر البيع. سيكون المشتري الجديد عائلة رومانية من بوخارست تتوجّه إلى السجل العقاري، وتستخرج الـExtract CF (مستخرج السجل)، فترى اسم ميخائيل بوضوح، وتعرف تماماً مع من توقّع العقد. وتُغلق الصفقة خلال أيام قليلة. وفي الوقت نفسه، كان بإمكان ميخائيل أيضاً أن يورّث العقار لابنه، أو أن يحصل بضمانه على قرض من بنك روماني سينظر إلى التسجيل نفسه تماماً.

وهذه هي الفكرة: التسجيل الصحيح يجعل العقار في الخارج يتصرّف كعقار في بلدك. والقائمة الكاملة لما يجب فحصه ومتى ومن يفحصه تجدها في دليل الفحص القانوني قبل التوقيع.

إذن، ما الذي يجب التحقق منه قبل التوقيع؟

1. أن ينصّ العقد صراحةً على أن التسجيل سيُنفَّذ كـIntabulare كامل، لا كإشارة تحذيرية فقط.
2. أن يكون حق Superficie على الأرض مثبتاً في العقد وفي مستندات التسجيل.
3. أن يُجري محامٍ روماني مستقل يمثّلك الفحص (ونحن نشجّع على ذلك دائماً، ولا نخشاه).
4. أن تتسلّم أنت (المشتري) نسخة أصلية من الـExtract CF بعد اكتمال التسجيل.

أسئلة شائعة

هل يمكن للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي تسجيل عقار في رومانيا باسمه؟

نعم، بالنسبة إلى المبنى. يحق للمواطن من خارج الاتحاد الأوروبي شراء شقة أو فيلا وتسجيلها باسمه في Cartea Funciară، لكن لا يحق له شراء الأرض مباشرة باسمه. لذلك تُستخدم آلية قانونية، مثل شركة رومانية (SRL) أو الائتمان أو حق Superficie.

ما هو حق Superficie؟

حق عيني على الأرض الواقعة تحت الفيلا، طوال عمر الفيلا. يمنحك الاستخدام الحصري للأرض دون إيجار، ويمكن نقله وتوريثه ورهنه.

ما الفرق بين الإشارة التحذيرية وIntabulare؟

الإشارة التحذيرية تسجيل مؤقت وجزئي فقط. أما Intabulare، أي التسجيل الكامل في Cartea Funciară، فهو وحده ما يمنح الحماية الكاملة للملكية في مواجهة الغير والدائنين وأي ادعاء مستقبلي.

ما الذي يجب التحقق منه في العقد قبل التوقيع؟

أن ينص العقد صراحة على تسجيل Intabulare كامل لا مجرد إشارة تحذيرية، وأن يكون حق Superficie على الأرض مثبتاً في العقد ومستندات التسجيل، وأن يراجع الصفقة محامٍ روماني مستقل يمثّلك. وبعد التسجيل تحصل على نسخة أصلية من مستخرج السجل Extract CF.

هل يمكن توقيع الصفقة عن بُعد؟

يُوقَّع العقد أمام كاتب عدل روماني، والتوقيع لدى كاتب العدل لا يتم عن بُعد. ومن لا يستطيع الحضور يمكنه التوقيع عبر توكيل.

ملكيتك للعقار هي أهم ما في الصفقة، أهم حتى من السعر. وحين تُبنى بشكل صحيح، تكون الأساس لكل ما عداها: للتأجير، ولراحة البال، ولقيمة العقار على المدى الطويل. لدينا في Compass Group RO، ليست هذه مجرد بند في العقد، بل هي جوهر كل ما نقوم به.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط، ولا يشكّل استشارة ضريبية أو قانونية أو مالية.

قبل إبرام أي صفقة، يُنصح باستشارة خبراء محليين.

Compass Group Romania – نرافق المستثمرين الإسرائيليين في العقارات الرومانية، من الفكرة حتى تسليم المفتاح.