La propriété dépend uniquement de l'inscription à la Cartea Funciară, le registre foncier roumain. Aucun contrat ni reçu ne la remplace.
Un acheteur hors UE peut inscrire un appartement ou une villa à son nom, mais ne peut pas acquérir de terrain directement en son nom.
Pour toute la vie de la villa : usage exclusif du terrain, sans loyer, pour l'usage normal, avec le droit de le vendre, le léguer, l'hypothéquer.
Seule l'Intabulare complète vous protège face aux tiers et aux créanciers. Une simple mention provisoire n'a pas la même valeur.
Intabulare complète au contrat, Superficie dans les documents, un avocat roumain indépendant et un Extract CF original pour vous.
Avant le prix, avant l'emplacement, avant la « bonne affaire » – une seule question décide de tout. En Roumanie, si le bien n'est pas correctement inscrit au registre foncier, il ne vous appartient tout simplement pas. Voici comment vous assurer que votre investissement est un véritable actif, et non une erreur coûteuse. Le guide complet pour les investisseurs israéliens qui achètent un bien immobilier en Roumanie.
C'est toujours la première question que posent les investisseurs immobiliers. Avant le prix, avant l'emplacement, l'investisseur israélien assis en face de nous en rendez-vous veut savoir une chose simple : « Attendez – ce bien sera-t-il vraiment à moi ? »
Et c'est la bonne question. Surtout lorsqu'il s'agit d'un pays étranger, d'une langue étrangère et d'un système juridique que l'on n'a jamais pratiqué. Chez Compass Group Romania, nous rencontrons cette inquiétude tous les jours – et c'est précisément pour cela que nous tenons à l'expliquer en détail. Car une fois que l'on comprend comment fonctionne la propriété en Roumanie, l'inquiétude laisse place à une confiance fondée.
Règle numéro un : ce qui n'est pas inscrit n'existe tout simplement pas
La Roumanie applique un principe juridique que vous devez absolument intégrer, car tout le reste en découle : le titre de propriété d'un bien est déterminé uniquement par son inscription à la Cartea Funciară – le registre foncier roumain, l'équivalent du Tabu en Israël.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ? Si votre nom y est inscrit, vous êtes propriétaire. Point final. Aucun contrat, aucun reçu, aucune promesse verbale ni aucun acte notarié ne peut s'y substituer. Seule l'inscription formelle au registre fait foi. Il s'agit d'un système public et informatisé que chacun peut consulter (vous, votre avocat, et la banque qui vous accordera peut-être un jour un crédit immobilier).
La bonne nouvelle, c'est que cette règle joue en votre faveur en tant qu'acheteur : une fois l'inscription réalisée, personne ne peut se présenter en prétendant que le bien lui appartient. Vous détenez un enregistrement officiel qui dit le contraire. Que se passe-t-il lorsque personne ne vérifie le registre ? Lisez comment un appartement a été vendu deux fois.
La nuance essentielle : un Israélien n'est pas un citoyen de l'UE
Voici une distinction qu'il faut bien comprendre – et que nombre de nos concurrents passent tout simplement sous silence :
- Un citoyen roumain ou de l'UE peut acheter des terrains et des bâtiments en Roumanie directement, en son nom propre, sans aucune restriction.
- Un citoyen hors UE – ce qui vous inclut, en tant qu'investisseur israélien – peut acheter et inscrire un bâtiment (un appartement ou une villa) en son nom propre, mais ne peut pas acquérir de terrain directement en son nom propre.
Il ne s'agit pas d'une interdiction farfelue. C'est une disposition inscrite dans le droit roumain, qui répond à une logique historique et économique. L'essentiel, toutefois, est que ce n'est pas un problème : c'est simplement un point qui appelle le bon mécanisme juridique.
Le marché connaît plusieurs solutions éprouvées : acheter via une société roumaine dont vous êtes propriétaire (une SRL), passer par une fiducie, ou recourir à un droit réel particulier appelé Superficie (le droit de superficie). Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, et le choix dépend du montant de l'investissement, de la nature du bien et de vos objectifs. Nous expliquons à qui appartient le terrain sous une villa dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Comment cela fonctionne-t-il à Compass on the Lake ?
Pour notre projet (présenté, en hébreu, par Walla Nadlan), nous avons retenu le mécanisme qui nous paraît le plus adapté à un investisseur israélien achetant une villa pour y vivre ou pour investir : le bâtiment (la villa) est inscrit directement au nom de l'acheteur au registre foncier roumain, et un droit de Superficie sur le terrain est également inscrit en sa faveur.
Voyons cela en détail :
La villa elle-même – est inscrite à votre nom à la Cartea Funciară, exactement comme elle le serait pour un citoyen roumain. Vous êtes plein propriétaire du bâtiment.
Le terrain sous la villa – c'est ici qu'intervient le droit de Superficie. En droit roumain, ce droit vous confère, pendant toute la durée de vie de la villa, les prérogatives suivantes :
Une inscription en bonne et due forme permet à un bien à l'étranger de se comporter comme un bien chez soi.
- L'usage exclusif du terrain rattaché à la villa – personne d'autre ne peut l'utiliser.
- Aucun loyer ni redevance d'usage – il ne s'agit pas d'un bail, mais d'un droit réel.
- Dans la mesure nécessaire à l'usage normal du bien – le jardin, le stationnement, les abords.
- Un droit cessible – vous pouvez vendre la villa (droit compris) à qui vous voulez.
- Un droit transmissible par succession – vos enfants en hériteront exactement comme ils hériteraient d'un bien en Israël.
- Un droit pouvant être grevé – vous pouvez contracter un prêt ou une hypothèque en le donnant en garantie.
Autrement dit : pour vous, investisseur, le résultat économique et juridique est quasiment identique à une pleine propriété. Vous l'occupez, vous le louez, vous le vendez, vous le transmettez, vous l'hypothéquez.
La vraie protection : un mot qui vaut de l'or – Intabulare
Tout ce que nous venons de décrire repose sur une condition décisive : que l'inscription ait été menée à son terme. En roumain, l'inscription complète s'appelle l'Intabulare.
Ce n'est pas une formalité. C'est ce qui sépare l'investisseur qui détient un actif de celui qui hérite d'un problème.
Nous rencontrons parfois des investisseurs qui ont acheté un bien par l'intermédiaire d'un tiers, signé un contrat, versé les fonds – mais dont l'inscription n'a jamais été finalisée, ou ne l'a été que partiellement (par exemple, une simple mention provisoire). Sur le papier, la situation peut sembler comparable ; en pratique, ce n'est pas du tout la même chose. Seule l'Intabulare offre une protection complète du droit de propriété à l'égard des tiers, des créanciers et de toute revendication future. Pour vérifier qu'un bien est libre de dettes et de sûretés, consultez notre guide sur les dettes et les sûretés.
Chez Compass Group Romania, nous nous y engageons dès le contrat : chaque villa est remise au client avec une Intabulare complète, et c'est une condition que nous veillons à remplir pour vous – nous ne vous laissons pas courir après seul.
Du terrain : la parcelle vendue à l'insu de son propriétaire
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un client m'a demandé, perplexe, comment la parcelle de sa société pouvait ne plus être inscrite à son nom. L'extrait actuel du registre foncier désignait une autre société comme propriétaire. J'ai commandé un extrait historique, et il s'est avéré que la parcelle avait été vendue dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée.
Notre bureau local a fait copier les dossiers au tribunal et chez l'huissier. Une société affirmant avoir fourni des services de gestion sans être payée avait assigné la société du client. L'assignation avait été régulièrement signifiée au siège social, personne ne s'était défendu, un jugement avait été rendu et la parcelle avait été vendue aux enchères. Il ne restait rien pour la société du client.
Des années plus tôt, la société avait donné une procuration à un expert-comptable israélien pour gérer ses affaires. Ce comptable était décédé quelques années auparavant, et son gendre avait pris le relais de la gestion. Nous avons découvert que la société demanderesse appartenait entièrement à ce gendre. Le client ne s'était pas rendu en Roumanie depuis 15 ans et n'avait jamais signé le moindre contrat de gestion. Les délais d'appel étaient expirés depuis longtemps ; il ne restait qu'à envisager une plainte pénale et une action personnelle.
L'inscription à votre nom est la protection la plus solide, mais seulement si quelqu'un veille dessus. Un extrait récent de temps à autre, et un compte rendu régulier de la part de la personne qui détient une procuration en votre nom : voilà ce qui transforme une inscription correcte en propriété sécurisée au fil des années.
Michael, expert-comptable à Tel-Aviv, a acheté une villa dans notre projet en 2025. Son avocat a mené les vérifications préalables, le contrat a été signé devant un notar public roumain, et l'inscription a été réalisée en quelques semaines. Le nom de Michael figure à la Cartea Funciară en tant que propriétaire de la villa et titulaire d'un droit de Superficie sur le terrain.
Trois ans plus tard, Michael décide de vendre. Les nouveaux acquéreurs – une famille roumaine de Bucarest – se rendent au bureau du registre foncier, demandent l'Extract CF (l'extrait du registre foncier), y voient clairement le nom de Michael et savent exactement avec qui ils signent. La vente est conclue en quelques jours. Michael aurait tout aussi bien pu transmettre le bien à son fils, ou emprunter auprès d'une banque roumaine en le donnant en garantie : la banque se serait appuyée exactement sur la même inscription.
Tout est là : une inscription en bonne et due forme permet à un bien situé à l'étranger de se comporter comme un bien chez soi. La liste complète de ce qu'il faut vérifier, à quel moment et par qui figure dans notre guide de la vérification juridique avant signature.
Que faut-il donc vérifier avant de signer ?
- Que le contrat stipule expressément que l'inscription sera réalisée sous forme d'Intabulare complète, et non d'une simple mention provisoire.
- Que le droit de Superficie sur le terrain figure dans le contrat et dans les documents d'inscription.
- Qu'un avocat roumain indépendant, agissant pour votre compte, effectue les vérifications (nous l'encourageons toujours – nous ne nous y dérobons pas).
- Que vous (l'acheteur) receviez un exemplaire original de l'Extract CF une fois l'inscription réalisée.
Questions fréquentes
Un acheteur hors UE peut-il inscrire un bien en Roumanie à son propre nom ?
Oui, pour le bâtiment. Un citoyen hors UE peut acheter et inscrire un appartement ou une villa à son nom à la Cartea Funciară, mais ne peut pas acheter de terrain directement en son nom propre. C'est pourquoi on recourt à un mécanisme juridique, comme une société roumaine (SRL), une fiducie ou un droit de Superficie.
Qu'est-ce qu'un droit de Superficie ?
Un droit réel sur le terrain situé sous la villa, pour toute la durée de vie de celle-ci. Il confère l'usage exclusif du terrain sans loyer, et il peut être cédé, transmis par succession et hypothéqué.
Quelle est la différence entre une mention provisoire et l'Intabulare ?
La mention provisoire n'est qu'une inscription temporaire et partielle. Seule l'Intabulare, l'inscription complète à la Cartea Funciară, assure une protection totale du droit de propriété à l'égard des tiers, des créanciers et de toute revendication future.
Que dois-je vérifier dans le contrat avant de signer ?
Que le contrat prévoit expressément une Intabulare complète et non une simple mention provisoire, que le droit de Superficie sur le terrain figure dans le contrat et dans les documents d'inscription, et qu'un avocat roumain indépendant agissant pour votre compte examine l'opération. Après l'inscription, vous recevez un exemplaire original de l'Extract CF.
Puis-je signer l'opération à distance ?
Le contrat est signé devant un notar public roumain, et la signature notariée ne peut pas se faire à distance. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez signer par le biais d'une procuration.
Votre droit de propriété sur le bien est l'élément le plus important de la transaction – plus important encore que le prix. Lorsqu'il est correctement structuré, il constitue le socle de tout le reste : la mise en location, votre tranquillité d'esprit et la valeur du bien dans le temps. Chez Compass Group Romania, ce n'est pas une simple clause du contrat : c'est le cœur de tout ce que nous faisons.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.
Avant de conclure toute transaction, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.
Compass Group Romania – accompagne les investisseurs israéliens dans l'immobilier roumain, de la première idée à la remise des clés.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
