După ce ați plătit, proprietatea este cu adevărat a dumneavoastră?

Înainte de preț, înainte de locație, înainte de o „afacere bună” – există o singură întrebare care decide totul. În România, dacă proprietatea nu este înscrisă corect în cartea funciară, pur și simplu nu este a ta. Iată cum te asiguri că investiția ta este un activ real, nu o greșeală costisitoare. Ghidul complet pentru investitorul israelian care cumpără o proprietate în România.

Este mereu prima întrebare a investitorilor imobiliari. Înainte de preț, înainte de locație – investitorul israelian care stă în fața noastră la întâlnire vrea să știe un singur lucru simplu: „Stai puțin – proprietatea asta va fi cu adevărat a mea?”

Și este întrebarea corectă. Mai ales când e vorba de o țară străină, o limbă străină și un sistem juridic pe care nu l-am cunoscut până acum. La Compass Group Romania întâlnim această îngrijorare în fiecare zi – și tocmai de aceea ținem să o lămurim până la capăt. Pentru că, odată ce înțelegi cum funcționează dreptul de proprietate în România, îngrijorarea face loc unei încrederi bine întemeiate.

Prima regulă: ce nu este înscris pur și simplu nu există

Întrebați dezvoltatorii

În România există un principiu juridic pe care trebuie să ți-l însușești și care stă la baza a tot restul: dreptul de proprietate asupra unui imobil este determinat exclusiv de înscrierea în Cartea Funciară – registrul imobiliar românesc, echivalentul registrului funciar israelian (Tabu).

Ce înseamnă asta concret? Dacă numele tău este înscris acolo, ești proprietarul. Punct. Niciun contract, nicio chitanță, nicio promisiune verbală și niciun document autentificat la notar nu țin locul acestei înscrieri. Doar înscrierea formală în registru contează. Este un sistem public, informatizat, pe care oricine îl poate verifica (tu, avocatul tău și banca ce ți-ar putea acorda pe viitor un credit ipotecar).

Partea bună este că această regulă lucrează în favoarea ta, ca și cumpărător: odată finalizată înscrierea, nimeni nu poate veni să pretindă că proprietatea îi aparține. În fața lui stă un document oficial care spune altceva. Ce se întâmplă când nimeni nu verifică registrul? Citește cum a fost vândut de două ori același apartament.

Punctul delicat: un israelian nu este cetățean al Uniunii Europene

Întrebați dezvoltatorii

Aici intervine o distincție pe care trebuie s-o înțelegi și pe care mulți dintre concurenții noștri pur și simplu o estompează:

• Un cetățean român sau un cetățean al Uniunii Europene poate cumpăra teren și construcții în România direct, pe numele său, fără nicio restricție.
• Un cetățean non-UE – iar asta te include și pe tine, investitorul israelian – poate cumpăra și înscrie pe numele său o construcție (apartament, vilă), dar nu poate dobândi teren direct pe numele său.

Nu este o interdicție ciudată. Este o prevedere consacrată în legea română, cu o explicație istorică și economică. Important este însă să înțelegi că nu reprezintă o problemă, ci doar un aspect care necesită mecanismul juridic potrivit.

Pe piață există mai multe modalități consacrate de a gestiona această situație: achiziția printr-o societate românească pe care o deții (SRL), un mecanism fiduciar sau folosirea unui drept real special numit drept de superficie (Superficie). Fiecare variantă are avantaje și dezavantaje, iar alegerea depinde de valoarea investiției, de natura proprietății și de obiectivele tale. Cui aparține terenul de sub vilă explicăm pe larg în articolul despre proprietatea asupra terenului în România.

Cum funcționează acest lucru în proiectul Compass on the Lake?

Întrebați dezvoltatorii

În proiectul nostru (prezentat, în ebraică, de Walla Nadlan) am ales mecanismul pe care îl considerăm cel mai potrivit pentru un investitor israelian care cumpără o vilă pentru locuit sau ca investiție: construcția (vila) se înscrie direct pe numele cumpărătorului în cartea funciară românească, iar în favoarea cumpărătorului se înscrie și un drept de superficie asupra terenului.

Să le luăm pe rând:

Vila propriu-zisă – se înscrie pe numele tău în Cartea Funciară, exact cum s-ar înscrie pe numele unui cetățean român. Ești proprietarul deplin al construcției.

Terenul de sub vilă – aici intervine dreptul de superficie. Potrivit legii române, acest drept îți conferă, pe toată durata de existență a vilei, următoarele drepturi:

1. Folosința exclusivă a terenului aferent vilei – adică nimeni altcineva nu îl poate folosi.
2. Fără plata vreunei chirii sau a unei taxe de folosință – nu este un contract de închiriere. Este un drept real.
3. În limita necesară folosinței normale a proprietății – curtea, parcarea, suprafața adiacentă.
4. Un drept transmisibil – poți vinde vila (inclusiv dreptul) oricui dorești.
5. Un drept care se moștenește – copiii tăi îl vor primi exact cum ar moșteni o proprietate în Israel.
6. Un drept care poate fi ipotecat – poți contracta un împrumut sau un credit ipotecar garantat cu el.

Cu alte cuvinte: pentru tine, ca investitor, rezultatul economic și juridic este aproape identic cu proprietatea deplină. O folosești, o închiriezi, o vinzi, o lași moștenire, o ipotechezi.

Protecția reală: un cuvânt care valorează cât aurul – Intabulare

Întrebați dezvoltatorii

Tot ce am descris până aici depinde de o condiție decisivă: ca înscrierea să fi fost efectuată integral. În limba română, înscrierea definitivă se numește intabulare.

Nu este o formalitate. Este diferența dintre un investitor care are un activ și un investitor care are o problemă.

Uneori întâlnim investitori care au cumpărat o proprietate prin altcineva, au semnat un contract, au plătit banii, dar înscrierea nu a fost niciodată finalizată sau a fost finalizată doar parțial (de exemplu, doar o notare sau o înscriere provizorie). Pe hârtie poate părea similar; în realitate nu este același lucru. Doar intabularea oferă protecția deplină a dreptului real față de terți, față de creditori și față de orice pretenție viitoare. Cum verifici că o proprietate nu are datorii și sarcini afli din ghidul despre datorii și sarcini.

La Compass Group Romania ne angajăm la acest lucru din start, prin contract: fiecare vilă este predată clientului cu intabulare completă, iar aceasta este o condiție pe care ne asigurăm că o îndeplinim față de tine – nu te lăsăm să alergi singur după ea.

Din teren: terenul vândut fără ca proprietarul să știe

Întrebați dezvoltatorii

Avocatul Ilan Leibovitch povestește:

Un client m-a întrebat, nedumerit, cum se poate ca terenul societății lui să nu mai fie înscris pe numele ei. În extrasul de Carte Funciară la zi apărea ca proprietar o altă societate. Am cerut un extras istoric și s-a dovedit că terenul fusese vândut într-o procedură de executare silită.

Biroul nostru local a copiat dosarele de la instanță și de la executorul judecătoresc. Societatea clientului fusese dată în judecată de o firmă care susținea că i-a prestat servicii de administrare și nu a fost plătită. Cererea a fost comunicată legal la sediul social al societății, nimeni nu s-a apărat, s-a pronunțat o hotărâre, iar terenul a fost vândut la licitație. Societății clientului nu i-a rămas nimic.

Cu ani în urmă, societatea dăduse o procură unui contabil israelian, ca să se ocupe de afacerile ei. Contabilul murise de câțiva ani, iar lucrurile le administra în continuare ginerele lui. Am descoperit că firma care dăduse în judecată era deținută integral de acel ginere. Clientul nu mai fusese în România de 15 ani și nu semnase niciun contract de administrare. Termenele de apel trecuseră demult, iar ce mai rămânea era o plângere penală și o acțiune personală.

Înscrierea pe numele tău este cea mai puternică protecție, dar numai dacă cineva o urmărește. Un extras la zi din când în când și rapoarte regulate de la cel care deține o procură în numele tău sunt ceea ce transformă o înscriere corectă într-o proprietate sigură, ani la rând.

Michael, contabil din Tel Aviv, a cumpărat o vilă în proiectul nostru în 2025. Avocatul său a efectuat due diligence, contractul a fost semnat la un notar public român, iar înscrierea a fost finalizată în câteva săptămâni. Numele lui Michael apare în Cartea Funciară ca proprietar al vilei și ca titular al dreptului de superficie asupra terenului.

Trei ani mai târziu, Michael decide să vândă. Noul cumpărător – o familie de români din București – merge la cartea funciară, scoate extrasul de carte funciară (Extras CF), vede clar numele lui Michael și știe exact cu cine semnează contractul. Tranzacția se încheie în câteva zile. La fel de bine, Michael ar fi putut lăsa proprietatea moștenire fiului său sau ar fi putut lua pentru ea un credit de la o bancă românească, care s-ar fi uitat exact la aceeași înscriere.

Acesta e punctul esențial: o înscriere corectă face ca o proprietate din străinătate să se comporte ca una de acasă. Lista completă cu ce se verifică, când și de către cine o găsești în ghidul verificării juridice înainte de semnare.

Ce trebuie deci să verifici înainte să semnezi?

1. Că în contract se menționează explicit că înscrierea se va face prin intabulare completă, și nu doar printr-o notare provizorie.
2. Că dreptul de superficie asupra terenului este consacrat în contract și în documentele de înscriere.
3. Că verificarea este făcută de un avocat român independent, care te reprezintă pe tine (noi încurajăm mereu acest lucru – nu ne temem de el).
4. Că tu (cumpărătorul) primești un exemplar original al extrasului de carte funciară după finalizarea înscrierii.

Întrebări frecvente

Poate un cumpărător din afara UE să înscrie o proprietate pe numele său?

Da, pentru construcție. Un cetățean din afara UE poate cumpăra și înscrie pe numele său un apartament sau o vilă în Cartea Funciară, dar nu poate cumpăra teren direct pe numele său. De aceea se folosește un mecanism juridic, cum ar fi o societate românească (SRL), un fiduciar sau dreptul de superficie.

Ce este dreptul de superficie?

Un drept real asupra terenului de sub vilă, pe toată durata existenței vilei. Îți oferă folosința exclusivă a terenului fără chirie și poate fi transmis, moștenit și ipotecat.

Care este diferența dintre o notare și intabulare?

O notare este doar o înscriere temporară și parțială. Numai intabularea, înscrierea completă în Cartea Funciară, oferă protecție deplină a dreptului de proprietate față de terți, față de creditori și față de orice pretenție viitoare.

Ce verific în contract înainte să semnez?

Că, potrivit contractului, înscrierea se face prin intabulare completă, nu doar prin notare, că dreptul de superficie asupra terenului este prevăzut în contract și în actele de înscriere și că un avocat român independent, care te reprezintă, verifică tranzacția. După înscriere primești un exemplar original al extrasului de carte funciară.

Pot semna tranzacția de la distanță?

Contractul se semnează la un notar român, iar semnarea notarială nu se face de la distanță. Dacă nu poți fi prezent, poți semna prin procură.

Dreptul tău de proprietate asupra imobilului este cel mai important lucru din tranzacție – mai important chiar decât prețul. Când este construit corect, el este fundamentul pentru tot restul: pentru închiriere, pentru liniștea ta și pentru valoarea proprietății în timp. La Compass Group Romania, acesta nu este doar un capitol din contract – este esența a tot ceea ce facem.

Acest articol are un scop exclusiv informativ și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.

Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.

Compass Group Romania – alături de investitorii israelieni în imobiliarele din România, de la idee până la predarea cheilor.