Partea I descrie imobilul, Partea II arată proprietarul, iar Partea III dezvăluie ipotecile, notările, sechestrele și drepturile terților.
Cereți întotdeauna un extras CF actualizat, emis cu cel mult 30 de zile în urmă.
Construcții fără autorizație, schimbări în PUG/PUZ, datorii la impozite sau la asociație, contracte de închiriere și probleme de utilități.
O ipotecă neradiată și un etaj construit fără autorizație au oprit tranzacția lui David. Riscul evitat: peste 80.000 €.
La Compass Group: extrasul CF înainte de semnare, documente de autorizare traduse, un avocat independent încurajat și intabularea drept condiție.
O tranzacție imobiliară bună nu începe cu cât veți câștiga, ci cu cât ați putea pierde dacă nu verificați corect. Majoritatea investitorilor verifică prețul. Investitorii inteligenți verifică riscurile. Ghidul practic pentru investitorul israelian – tot ce trebuie să știți despre extrasul CF, Cartea Funciară și verificările obligatorii înainte de a cumpăra un imobil în România.
Pe scurt: Due diligence-ul (verificarea juridică prealabilă) este cea mai importantă etapă în achiziția unui imobil în România. În acest articol explicăm cum se obține un extras de Carte Funciară, ce anume trebuie urmărit în el și ce verificări urbanistice și juridice trebuie făcute înainte de semnare – totul din perspectiva unui investitor israelian care cumpără o vilă, un apartament sau un spațiu comercial în România.
De ce se pune această întrebare? Aproape fiecare investitor israelian care ia în calcul achiziția unui imobil în România ne întreabă, la un moment dat: „Cum știu că proprietatea este cu adevărat curată? Că nu are datorii, sarcini sau probleme juridice care vor ieși la iveală mai târziu?”
Este o întrebare legitimă, importantă și corectă. Ea exprimă instinctul sănătos al oricărui cumpărător de imobile – israelian sau nu. Diferența este că, în Israel, majoritatea cumpărătorilor știu cum să verifice (extrasul de la registrul funciar, taxa de valorificare urbanistică, planurile urbanistice). În România, cei mai mulți israelieni pur și simplu nu știu de unde să înceapă.
Așadar, să punem lucrurile în ordine. La Compass Group RO insistăm ca nicio tranzacție să nu se încheie înainte ca cumpărătorul să aibă în mână toate aceste informații – și chiar dacă, în final, alegeți să cumpărați prin altă companie, aceste informații trebuie să fie în posesia dumneavoastră.
Instrumentul central: extrasul CF – rezumatul înscrierii din Cartea Funciară
Cel mai important document în verificarea unui imobil în România se numește Extras de Carte Funciară, pe scurt Extras CF. Este, practic, rezumatul înscrierii imobilului în registrul de publicitate imobiliară (Cartea Funciară) – echivalentul românesc al extrasului de la registrul funciar (Tabu) din Israel.
Extrasul CF este un document oficial, informatizat, care poate fi obținut rapid de la birourile de cadastru și publicitate imobiliară (ANCPI) sau online. Este împărțit în trei părți principale („Foaie”, în terminologia locală), iar fiecare parte dezvăluie un alt tip de informație esențială.
Partea A: Descrierea imobilului (Partea I)
Prima parte a extrasului CF descrie imobilul în sine: adresa exactă, numărul cadastral, suprafața terenului, suprafața construită, numărul de camere și de unități locative. Aici aflați deja informația cea mai importantă – corespunde ceea ce vi se arată pe teren cu ceea ce este înscris în document?
Recomandarea noastră este întotdeauna aceeași: luați extrasul CF, mergeți pe teren și verificați cu ochii dumneavoastră. Dacă imobilul este înscris ca vilă de 180 m², iar în realitate are 220 m², există o problemă urbanistică ce poate exploda în viitor.
Partea B: Proprietatea și drepturile reale (Partea II)
Aici vedeți exact cine este proprietarul înscris al imobilului, când l-a dobândit și pe baza cărui act (contract, moștenire, hotărâre judecătorească). Este locul în care vă asigurați că vânzătorul din fața dumneavoastră este într-adevăr titularul înscris al drepturilor – și nu altcineva care pretinde că este proprietar.
Dacă există mai mulți proprietari (de exemplu, soți sau asociați), fiecare dintre ei trebuie să fie parte în tranzacție. Investitorii israelieni ajung uneori la masa negocierilor cu o singură persoană, fără să știe că soția sau asociatul din umbră trebuie, de asemenea, să semneze.
Partea C: Informația cea mai critică – sarcini, datorii și notări (Partea III)
Aceasta este partea cu care începe un investitor cu experiență. Partea C a extrasului CF dezvăluie toate sarcinile care grevează imobilul:
- Ipoteci și sarcini (Ipotecă) – există un credit bancar pentru care terenul servește drept garanție?
- Notări (Notare) – a înscris cineva o opoziție sau o acțiune în justiție privind imobilul?
- Drepturi ale terților – drepturi de folosință, servituți, drepturi de trecere.
- Popriri și sechestre – există proceduri de executare silită în curs?
- Restricții contractuale – uneori sunt înscrise restricții stabilite într-o tranzacție anterioară.
Aceasta este partea în care tranzacțiile se încheie sau cad. Un imobil care arată perfect în fotografii și la preț poate fi „blocat” din punct de vedere juridic, iar doar extrasul CF va dezvălui acest lucru.
Înainte de a merge mai departe – merită să vedeți cum arată în practică o verificare reală a unui imobil și unde greșesc majoritatea investitorilor:
*Moti Azulay intervievat la Canalul Economic din Israel, în emisiunea „Potchim Shuk”, alături de Dafna Shahar și Eylon Berles*
Diferența critică: o „înscriere curată” nu înseamnă o „proprietate curată”
Aici intervine un aspect foarte important de înțeles, pe care mulți agenți imobiliari de pe piața românească pur și simplu îl sar:
O tranzacție imobiliară bună nu începe cu cât veți câștiga, ci cu cât ați putea pierde dacă nu verificați corect.
În România există destule cazuri de imobile al căror extras CF arată „complet curat” – și totuși, în culise, există probleme urbanistice, de autorizare sau contractuale care nu vor apărea la o simplă verificare formală în Cartea Funciară.
Exemple reale din teren:
- O vilă construită fără autorizație de construire valabilă, care riscă demolarea sau amenzi în viitor – înscrierea în Cartea Funciară nu dezvăluie acest lucru.
- Un imobil pentru care planul urbanistic (PUG / PUZ) prevede schimbarea destinației – din rezidențial în comercial sau invers.
- Datorii la impozitele locale și la cheltuielile de întreținere (asociația de proprietari) care grevează apartamentul, dar nu sunt înscrise în Cartea Funciară.
- Contracte de închiriere pe termen lung care v-ar putea obliga și după cumpărare.
- Probleme de racordare la utilități: apă, electricitate, canalizare – care nu apar în evidența funciară.
Concluzia este simplă: due diligence-ul în România trebuie să fie atât juridic, cât și urbanistic – nu doar o verificare în Cartea Funciară.
Din teren: chilipirul care avea, de fapt, prețul corect
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un investitor cu experiență, care își construise cariera cumpărând apartamente sub prețul pieței, a venit la București și într-o săptămână a găsit un apartament cu trei camere în centru: o clădire veche cu tavane înalte, aproape de tot ce contează, la un preț cu zeci de procente sub apartamentele similare din zonă. M-a rugat să mă uit repede pe contract, înainte să i-o ia altcineva înainte. I-am cerut două zile.
Echipa noastră din București a verificat clădirea: era încadrată într-o clasă de risc seismic. În București există clădiri vechi încadrate oficial ca predispuse la prăbușire la un cutremur puternic, iar unele au pe fațadă bulina roșie. Clientul văzuse semnul la vizionare, doar că nu știa ce înseamnă. Localnicii știu: e foarte greu să obții credit ipotecar pentru un astfel de apartament, chiriașii buni ocolesc clădirea, iar în ziua vânzării singurii cumpărători vor fi alți străini.
Când i-am prezentat concluziile pe Zoom, a spus: „Stai puțin. Deci prețul era corect.” Nu a semnat, iar după câteva luni a cumpărat alt apartament, la prețul întreg al pieței, într-o clădire care trecuse toate verificările.
Înscrierea acestui apartament putea fi perfect curată. Riscul nu era în Cartea Funciară, ci în clădirea însăși, iar de aceea due diligence-ul nu se oprește la extras.
Lista completă de verificări – ce trebuie făcut înainte de orice achiziție
Înainte de a semna un contract de cumpărare a unui imobil în România, asigurați-vă că au fost efectuate următoarele verificări:
Verificări juridice
- Extras CF actualizat (emis cu cel mult 30 de zile în urmă, nu mai vechi).
- Istoricul proprietății (Historic de proprietate) – cine a deținut imobilul în ultimul deceniu.
- Certificat care atestă lipsa datoriilor fiscale (Certificat de atestare fiscală).
- Adeverință privind lipsa datoriilor către asociația de proprietari.
- Verificarea valabilității identificării cadastrale.
Verificări urbanistice
- Autorizație de construire valabilă (Autorizație de construire).
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (Proces-verbal de recepție).
- Conformitatea cu planul urbanistic (PUG/PUZ).
- Compararea situației reale cu planurile de arhitectură aprobate.
Verificări tehnice
- Expertiza tehnică a imobilului (Raport tehnic).
- Verificarea utilităților – apă, electricitate, canalizare, gaz.
- În cazul vilelor cu teren – verificarea fizică a limitelor față de cele înscrise.
Un exemplu din teren: cum a economisit due diligence-ul 80.000 €
În urmă cu aproximativ un an, ne-a contactat un investitor israelian – să-i spunem David – care se gândea să cumpere o vilă într-o zonă limitrofă Bucureștiului, de la un vânzător persoană fizică. Prețul părea excelent, vila era frumoasă, iar vânzătorul insista să se încheie rapid. David ne-a cerut părerea, iar noi i-am recomandat să comande un due diligence complet înainte de a semna orice document.
Verificarea a scos la iveală două constatări îngrijorătoare. În primul rând, extrasul CF arăta o notare în favoarea unei bănci românești care nu fusese radiată, deși vânzătorul susținea că împrumutul fusese rambursat. În al doilea rând, verificarea urbanistică a arătat că un etaj întreg al vilei fusese construit fără autorizație, ceea ce transforma achiziția într-o bombă cu ceas din punctul de vedere al autorizării.
David a renunțat la tranzacție. Trei luni mai târziu a cumpărat o vilă în proiectul nostru (prezentat de Walla Nadlan, în ebraică), cu un extras CF curat, autorizații de construire complete și notarea imediată (Notare) în favoarea sa. Riscul evitat este estimat la peste 80.000 €, fără a pune la socoteală bătăile de cap juridice.
Cum gestionează Compass Group RO această situație?
În proiectele noastre aplicăm un principiu simplu: transparență totală față de cumpărător.
- Fiecare cumpărător primește extrasul CF al imobilului său înainte de semnare, nu după.
- Punem la dispoziție toate documentele de autorizare, autorizațiile și procesele-verbale de recepție, traduse în ebraică sau engleză.
- Încurajăm – și nu ne temem de – un due diligence independent, efectuat de un avocat român independent, ales chiar de cumpărător.
- Contractul este structurat astfel încât intabularea să fie o condiție esențială, nu o clauză tehnică.
Întrebări frecvente
Ce este extrasul CF și de unde îl obțin?
Extrasul CF este rezumatul înscrierii imobilului în Cartea Funciară, registrul de publicitate imobiliară din România. Este un document oficial, informatizat, care poate fi obținut rapid de la birourile de cadastru și publicitate imobiliară (ANCPI) sau online.
Cât de recent trebuie să fie extrasul CF înainte de semnare?
Emis cu cel mult 30 de zile în urmă. Un extras mai vechi poate să nu arate o ipotecă, o notare sau un sechestru înscrise între timp, așa că cereți unul nou aproape de data semnării.
Ce urmăresc în Partea C a extrasului CF?
Partea C dezvăluie toate sarcinile care grevează imobilul: ipoteci, notări, drepturi ale terților precum servituți și drepturi de trecere, popriri și sechestre, restricții contractuale. Aceasta este partea în care tranzacțiile se încheie sau cad.
Dacă extrasul CF este curat, proprietatea este curată?
Nu neapărat. O vilă construită fără autorizație, o schimbare de destinație prin PUG/PUZ, datoriile la asociația de proprietari, contractele de închiriere pe termen lung și problemele de utilități nu apar în Cartea Funciară. De aceea, due diligence-ul trebuie să fie atât juridic, cât și urbanistic.
Ce se întâmplă dacă imobilul are mai mulți proprietari?
Fiecare proprietar înscris în Partea B, de exemplu soți sau asociați, trebuie să fie parte în tranzacție și să semneze. Dacă negociați cu o singură persoană, iar în Cartea Funciară apar două, opriți-vă și verificați.
Concluzia: Due diligence-ul imobiliar în România nu este nici un lux, nici o formalitate – este o condiție indispensabilă pentru o tranzacție sigură. Extrasul CF este instrumentul de bază, dar este doar începutul. Un investitor inteligent pune întrebări, comandă verificări și insistă pe transparență, exact așa cum ar face în Israel.
La Compass Group RO, aceasta nu este o obligație pe care v-o impunem dumneavoastră – este un angajament pe care ni-l asumăm noi.
Articolul are exclusiv scop informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.
Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.
Compass Group Romania – alături de investitorii israelieni pe piața imobiliară din România, de la idee până la predarea cheilor.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
