Parlamentul a adoptat Legea 207/2025 în noiembrie 2025, iar legea a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025.
Rezervarea nu poate depăși 5% din valoare și durează cel mult 60 de zile. Dacă dezvoltatorul nu își respectă angajamentul, restituie suma în 30 de zile.
Fondurile din contul dedicat se eliberează pe etape: până la 25% la structură, până la 20% la instalații, iar restul spre final.
Folosirea banilor cumpărătorilor în alte scopuri este interzisă și poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Băncile cer dezvoltatorilor un aport propriu de 30%-40%. Împreună cu Legea Nordis, asta îi scoate de pe piață pe cei fără capital.
Investitorul israelian nu mai caută „lovitura” – caută certitudine. Legea Nordis transformă România dintr-o piață riscantă într-una în care banii sunt protejați, drepturile sunt înscrise în registre, iar riscul este, în sfârșit, gestionat.
Anul 2026 nu este unul ușor pentru investitorul israelian. Inflația nu se domolește, costul vieții continuă să apese, prețurile locuințelor încă nu scad, în ciuda promisiunilor, iar taxa de achiziție de 8% pentru a doua locuință (conform prevederii temporare prelungite de Autoritatea Fiscală din Israel până la sfârșitul anului 2026) face din investiția imobiliară locală o tranzacție deosebit de scumpă. În acest context, tot mai mulți investitori israelieni ridică privirea și se uită dincolo de granițe, cum a descris un reportaj ynet semnat de Hila Tzion (în ebraică) – și nu întâmplător.
Dar să fim sinceri: pentru mulți israelieni, expresia „imobiliare în străinătate” are un ecou neplăcut. Ani de titluri despre fraude, despre proiecte oprite la jumătate, despre bani care au dispărut și nu s-au mai întors – toate acestea au lăsat cicatrici. Investitorul israelian din 2026 nu mai aleargă după promisiuni. Aleargă după siguranță.
Și exact în acest punct România apare ca o poveste surprinzătoare.
Legea care schimbă regulile jocului
În noiembrie 2025, Parlamentul României a adoptat în unanimitate Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis” – după marele scandal imobiliar care a scos la iveală deficiențele pieței. Legea a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025 și reprezintă cea mai importantă reformă a legislației imobiliare din România din ultimii ani.
Ce face această lege este simplu, dar spectaculos: vă protejează banii.
Iată principiile esențiale, așa cum sunt stabilite în textul legii și confirmate de case de avocatură de top din România (Hațegan Attorneys, TPA Romania, Pavel Mărgărit & Associates).
Avans plafonat la doar 5%. Legea prevede că taxa de rezervare nu poate depăși 5% din valoarea proprietății. Contractul de rezervare este limitat la 60 de zile, iar la expirarea acestui termen trebuie semnat un antecontract ferm. Dacă dezvoltatorul nu își respectă angajamentul, este obligat să restituie integral suma în termen de 30 de zile.
Banii cumpărătorilor sunt blocați într-un cont bancar dedicat. Dincolo de avans, toate plățile în avans sunt depuse într-un cont bancar separat, destinat exclusiv proiectului, iar fondurile sunt eliberate numai pentru plata lucrărilor de construcție efective. Utilizarea banilor în alte scopuri este strict interzisă și poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Plățile sunt eliberate numai în ritmul construcției. Legea stabilește clar eșalonarea fondurilor către dezvoltator: până la încă 25% la finalizarea structurii clădirii, până la încă 20% la finalizarea instalațiilor, iar restul abia spre finalul proiectului. Dezvoltatorul nu vede niciun ban înainte de un progres dovedit pe șantier.
Înscriere obligatorie în Cartea Funciară și notare în favoarea cumpărătorului încă din faza antecontractului. Fiecare unitate locativă trebuie să fie înscrisă ca unitate individuală distinctă în Cartea Funciară înainte de semnarea antecontractului, iar în paralel se notează în Cartea Funciară dreptul cumpărătorului. Astfel este prevenit fenomenul, cândva frecvent, în care dezvoltatorii vindeau aceeași proprietate mai multor cumpărători, iar drepturile cumpărătorului sunt protejate juridic încă din momentul semnării antecontractului.
Un „certificat de deces” pentru dezvoltatorii speculativi
Cea mai importantă consecință a legii nu este doar protecția cumpărătorului, ci o filtrare drastică a dezvoltatorilor înșiși.
În trecut, micii dezvoltatori din România puteau încasa avansuri mari de la cumpărătorii care achiziționau „pe hârtie” și foloseau banii pentru a finanța alte proiecte, a cumpăra terenuri sau a-și acoperi datoriile. Fără să știe, clientul devenea principalul finanțator al dezvoltatorului și purta tot riscul.
Legea Nordis închide acest robinet. Când un dezvoltator nu se mai poate baza pe banii clienților ca sursă principală de finanțare, trebuie să vină cu capital propriu. Potrivit unei analize North Bucharest Investments publicate în Romania Insider, sistemul bancar din România le cere oricum dezvoltatorilor un aport propriu de 30%–40% (teren + capital + avansuri) drept condiție pentru finanțarea unui proiect. Combinat cu restricțiile Legii Nordis, rezultatul este clar: companiile mici și dezvoltatorii fără o susținere financiară solidă pur și simplu nu mai pot activa pe piață.
Poate plătiți un preț mai mare decât acum câțiva ani, dar cumpărați siguranță: certitudinea că apartamentul va fi construit și înscris pe numele dumneavoastră.
Ce înseamnă asta pentru investitor? Pe teren rămân doar jucătorii cu capital real, experiență dovedită și capacitatea de a duce un proiect la capăt. „Aventurierii” – israelieni și localnici deopotrivă – care lucrau cu promisiuni în aer și noroc primesc, practic, un certificat de deces profesional.
Prima de risc se prăbușește – și atrage investitori noi
În economie, siguranța costă. Noile cerințe cresc costurile de construcție și întârzie unele proiecte, ceea ce reduce oferta și influențează prețurile. Potrivit datelor Imobiliare.ro și Global Property Guide, prețurile apartamentelor din București au continuat să crească în 2025, pe fondul unei cereri puternice și al unei oferte limitate.
Însă aici se ascunde un aspect important: creșterea prețului reflectă o scădere abruptă a primei de risc. Când banii dumneavoastră sunt protejați în bancă, când proprietatea este înscrisă în Cartea Funciară încă dinainte de semnarea antecontractului și când dezvoltatorul este obligat să atingă etape verificabile, riscul de a pierde investiția scade semnificativ.
Această scădere a riscului este un magnet puternic. Atrage pe piață investitori care nu ar fi intrat niciodată în Europa de Est: investitori conservatori, investitori instituționali și oameni care caută în primul rând liniște sufletească.
Ecuația este clară: poate plătiți un preț mai mare decât ați fi plătit acum câțiva ani, dar cumpărați siguranță – certitudinea absolută că apartamentul va fi construit și înscris pe numele dumneavoastră.
O comparație care vorbește de la sine
Să punem faptele pe masă:
Cererea de închiriere: Bucureștiul se bucură de o cerere stabilă de închiriere din partea specialiștilor, a familiilor tinere și a angajaților companiilor internaționale de tehnologie, pe fondul unui deficit persistent de locuințe noi.
Taxe la intrare: Achiziția unei a doua locuințe în Israel este supusă unei taxe de achiziție de 8% încă de la primul shekel (prevedere temporară prelungită până la sfârșitul anului 2026). În România, taxele de achiziție sunt semnificativ mai mici, iar cumpărarea unei proprietăți în România nu vă afectează statutul de „locuință unică” în Israel.
Finanțarea: Băncile din România acordă credite ipotecare în euro și cumpărătorilor străini, astfel încât achiziția poate fi planificată în jurul unei rate lunare fixe, cunoscute dinainte.
Când combinați aceste avantaje cu plasa de siguranță a Legii Nordis, obțineți o formulă care nu exista înainte: o piață emergentă cu cerere reală, cu protecția consumatorului specifică unei piețe vest-europene.
Pipera Tech Park, România
Ce înseamnă toate acestea în practică?
- Era „pariurilor” pe imobiliarele din România s-a încheiat. Noua lege nu doar protejează cumpărătorul – schimbă structura întregii piețe.
Proiectele care intră acum pe piață sunt susținute de capital, cu dezvoltatori dovediți și calendare realiste. Este posibil să apară mai puține proiecte noi, dar cele care pornesc sunt construite într-un mediu mai reglementat și mai sigur decât în orice perioadă anterioară.
Investitorul israelian care vine astăzi intră pe o piață fundamental diferită de cea de acum cinci ani. Nu mai trebuie să se roage ca dezvoltatorul să termine construcția – există un mecanism de supraveghere și plată care garantează acest lucru. Nu mai trebuie să se teamă că banii lui vor fi folosiți în alte scopuri – legea interzice acest lucru. Și nu mai trebuie să se îngrijoreze că proprietatea nu va fi înscrisă pe numele lui – înscrierea în Cartea Funciară și notarea dreptului său se fac încă din faza antecontractului.
Întrebări frecvente
Când a intrat în vigoare Legea Nordis?
Parlamentul României a adoptat în unanimitate Legea 207/2025 în noiembrie 2025, iar legea a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Poartă numele marelui scandal imobiliar care a scos la iveală deficiențele pieței și este cea mai importantă reformă a legislației imobiliare din ultimii ani.
Ce se întâmplă cu taxa de rezervare dacă dezvoltatorul nu își respectă angajamentul?
Taxa de rezervare este plafonată la 5% din valoarea proprietății, iar contractul de rezervare este limitat la 60 de zile, după care trebuie semnat un antecontract ferm. Dacă dezvoltatorul nu își respectă angajamentul, trebuie să restituie integral suma în 30 de zile.
Când primește dezvoltatorul banii cumpărătorilor?
Plățile intră într-un cont bancar dedicat proiectului și sunt eliberate în ritmul construcției: până la încă 25% la finalizarea structurii, până la încă 20% la finalizarea instalațiilor, iar restul spre finalul proiectului. Folosirea banilor în alte scopuri poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
Cum previne legea vânzarea aceleiași locuințe de două ori?
Fiecare unitate locativă trebuie înscrisă ca unitate individuală distinctă în Cartea Funciară înainte de semnarea antecontractului, iar în paralel se notează dreptul cumpărătorului. Astfel, drepturile dumneavoastră sunt protejate juridic din momentul semnării antecontractului.
Ce dezvoltatori rămân pe piață după adoptarea legii?
Băncile din România le cer deja dezvoltatorilor un aport propriu de 30%–40% pentru finanțarea unui proiect, iar împreună cu restricțiile legii rămân pe piață mai ales cei cu capital real, experiență dovedită și capacitatea de a finaliza proiectul. Înainte de semnare, întrebați dezvoltatorul despre capitalul propriu și proiectele finalizate.
Concluzia
Legea Nordis nu este doar o simplă reformă tehnică. Este o schimbare de paradigmă pe piața imobiliară din România – o trecere de la Vestul Sălbatic la o piață reglementată, transparentă și supravegheată. Pentru investitorul israelian conservator, care s-a ars în trecut cu promisiuni goale, este exact ceea ce căuta: un loc în care banii sunt protejați, iar drepturile sunt garantate.
Este adevărat, prețul siguranței se reflectă în costuri de intrare ceva mai mari decât în trecut. Dar din perspectiva gestionării riscului, a plăti pentru liniște sufletească și pentru o intabulare garantată este cea mai înțeleaptă decizie pe care un investitor o poate lua în 2026.
Acest articol are exclusiv scop informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.
Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
