La data articolului, taxele de achiziție pentru o proprietate nouă sau la mâna a doua se situau între 1% și 3%, inclusiv onorariul notarial.
Cota standard de TVA este 21% din august 2025. Cota tranzitorie de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, deci orice locuință nouă are acum TVA de 21%.
O persoană fizică plătește 10% pe venitul net din chirii, după o deducere forfetară de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută.
Prin tratatul de evitare a dublei impuneri plătiți în Israel doar diferența. La 1.000 € chirie pe lună: 960 € în România, 840 € în Israel.
La vânzare, o persoană fizică plătește 3% din preț dacă a deținut proprietatea cel mult trei ani și 1% după aceea. În Israel se plătește 25% din câștig, inclusiv ce s-a plătit în România.
Este investiția imobiliară în România noua alternativă pentru investitori? Înainte de a decide asupra unei investiții imobiliare, trebuie să luați în calcul regimul fiscal din țara în care investiți, precum și impozitul suplimentar datorat în Israel.
Av. Ilan Leibovitch | 15.03.2025 | Articol actualizat în aprilie 2026
Înainte de toate, să spunem lucrurilor pe nume: rezidenții Israelului sunt obligați să declare autorităților fiscale din Israel atât deținerea unei proprietăți în străinătate, cât și veniturile obținute din proprietăți aflate în străinătate (chiar dacă, în practică, nu ați transferat efectiv aceste venituri din străinătate în Israel).
Atunci când un israelian dorește să investească în imobiliare peste hotare, este recomandat să analizeze înainte de investiție și aspectul fiscal.
Iată pașii pe care trebuie să îi verificați:
Primul pas
- Studiați legislația fiscală locală din țara în care cumpărați proprietatea.
- Studiați și înțelegeți sistemul de impozitare din Israel aplicabil investițiilor imobiliare în străinătate.
- Verificați dacă există un tratat fiscal între Israel și țara în care intenționăm să investim.
* Legea israeliană privind impozitarea imobiliară nu se aplică proprietăților din străinătate (adică achiziția unei proprietăți în străinătate nu influențează impozitarea achiziției unui apartament în Israel; numărul de apartamente pe care un investitor le deține în străinătate nu contează nici pentru proprietățile pe care le închiriază în Israel, nici pentru impozitul pe plusvaloare pe care trebuie să îl plătească în Israel la vânzarea unui apartament din Israel).
Al doilea pas
Trebuie să planificați natura investiției, adică dacă veți cumpăra o singură proprietate sau mai multe.
Există o diferență fundamentală între o investiție privată (o persoană fizică ce cumpără un apartament) și situația în care o companie achiziționează proprietăți. Fiecare caz presupune o procedură diferită și un calcul fiscal diferit.
Dacă investiți în imobiliare peste hotare printr-o companie, trebuie să luați în calcul și costurile de funcționare ale companiei.
Impozitarea investițiilor imobiliare în România
La achiziția unei proprietăți în România, tranzacția imobiliară se încheie în fața unui notar public, care este responsabil de colectarea taxelor de la părțile tranzacției și de virarea lor către autoritățile fiscale, precum și de înscrierea transferului dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
La data publicării acestui articol (martie 2024), taxele pentru achiziția unei proprietăți imobiliare (nouă sau la mâna a doua) se situează între 1% și 3%, inclusiv onorariul notarial.
La achiziția unei prime locuințe noi, TVA-ul este următorul:
TVA-ul la achiziția unui apartament în România este de 21%. Cota redusă tranzitorie de 9% (pentru apartamentele cu un preț de până la 600.000 lei) s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, așa că astăzi orice locuință nouă se vinde cu TVA integral de 21%.
Fotografie cu caracter ilustrativ: bancă de imagini
Rezidenții Israelului sunt obligați să declare atât deținerea unei proprietăți în străinătate, cât și veniturile obținute din ea.
Tratatul fiscal dintre Israel și România
Pentru veniturile din chirii, un investitor persoană fizică plătește în România un impozit de 10%. Impozitul se calculează la venitul net, după o deducere forfetară de 20% din venitul brut, astfel încât, în practică, reprezintă aproximativ 8% din chiria brută.
O companie plătește impozit pe veniturile din chirii în cotă de 16% din profit. O microîntreprindere plătește impozit pe veniturile din chirii în cotă de 1% din cifra de afaceri (pentru aceasta, veniturile companiei nu pot depăși 100.000 € pe an, compania trebuie să aibă cel puțin un angajat cu salariul minim, iar ponderea veniturilor din chirii în totalul veniturilor companiei nu poate depăși 50%).
În plus, un investitor israelian datorează impozit și în Israel. Între Israel și România există un tratat de evitare a dublei impuneri, în cadrul căruia s-a convenit ca investitorul imobiliar să nu plătească impozit de două ori, astfel încât un israelian care plătește impozit în România pentru veniturile din chirii va plăti în Israel doar diferența. Conform Ordonanței israeliene privind impozitul pe venit, investitorul poate alege între 2 regimuri de impozitare în ceea ce privește obligația fiscală din Israel:
- Impozitarea veniturilor din chirii în Israel conform secțiunii 121 din Ordonanță – la cota marginală de impozitare aplicabilă, după deducerea cheltuielilor permise de lege (cheltuieli de renovare, întreținere etc.).
- Impozitarea veniturilor din chirii conform secțiunii 122A din Ordonanță – chiria se impozitează cu o cotă unică de 15%, deducându-se doar cheltuielile cu amortizarea.
Să luăm ca exemplu o casă închiriată cu 1.000 € pe lună.
Venitul anual din chirie – 1.000 € × 12 = 12.000 €
Impozitul de plătit în România, la cota de 10% – 1.200 €.
După deducerea forfetară de 20%, impozitul plătit efectiv este de aproximativ 8% – 960 €
Impozitul de plătit în Israel, dacă se optează pentru plata conform secțiunii 122A din Ordonanță –
12.000 € × 15% = 1.800 €, din care 960 € au fost deja plătiți în România. Prin urmare, în Israel se plătesc 840 € ca diferență de impozit.
Plata impozitului la vânzarea proprietății
La vânzarea proprietății din România se plătesc următoarele:
În România – o persoană fizică plătește un impozit de 3% din prețul de vânzare dacă a deținut proprietatea cel mult trei ani și de 1% dacă a deținut-o mai mult de trei ani.
Nu există scutire la vânzare: din 2023 nu se mai aplică scutirea pentru proprietățile cu o valoare de până la 450.000 lei, iar impozitul se datorează la fiecare tranzacție.
În Israel – investitorul plătește impozit pe câștigul de capital, la cota prevăzută de lege, aplicat diferenței dintre prețul de achiziție și prețul de vânzare al proprietății.
În prezent, acesta plătește un impozit total pe câștigul de capital de 25% din profit (acest procent include impozitul plătit în România pentru acest profit, în măsura în care a fost plătit).
De exemplu:
Un exemplu ipotetic, doar pentru ilustrarea calculului fiscal, nu o prognoză de preț: o casă cumpărată cu 195.000 € și vândută după minimum trei ani cu 250.000 €.
Profitul din vânzarea casei – 55.000 €
Impozitul de plătit în Israel – 13.750 €.
Regimul fiscal aplicabil investitorilor imobiliari pentru veniturile din străinătate se modifică frecvent și necesită o analiză specifică pentru fiecare caz în parte, în funcție de datele personale ale fiecărui investitor sau ale fiecărei companii.
Întrebări frecvente
Ce taxe se plătesc la cumpărarea unei proprietăți în România?
Tranzacția se semnează în fața unui notar public, care colectează taxele și le virează autorităților. Potrivit articolului, taxele la achiziția unei proprietăți noi sau la mâna a doua se situează între 1% și 3%, inclusiv onorariul notarial, iar la un apartament nou se aplică TVA de 21%.
Cât impozit se plătește în România pe veniturile din chirii?
Conform regulilor actuale, o persoană fizică plătește un impozit de 10% pe venitul net din chirii, după o deducere forfetară de 20%, adică aproximativ 8% din chiria brută. Verificați regulile actuale înainte de a planifica.
Un rezident israelian plătește impozit și în Israel pentru chiria din România?
Da. Rezidenții Israelului trebuie să declare proprietatea și veniturile ei, iar datorită tratatului fiscal plătesc în Israel doar diferența față de impozitul achitat în România. Pot alege între cota marginală (secțiunea 121) și o cotă unică de 15% (secțiunea 122A).
Cât impozit se plătește la vânzarea unei proprietăți în România?
Conform regulilor actuale, în România impozitul este de 3% dacă proprietatea a fost deținută mai puțin de trei ani și de 1% dacă a fost deținută mai mult. În Israel, impozitul pe câștigul de capital este de 25% din profit și include impozitul plătit în România pentru același profit.
Influențează o proprietate din România impozitele imobiliare din Israel?
Nu. Legea israeliană privind impozitarea imobiliară nu se aplică proprietăților din străinătate, așa că o achiziție în România nu schimbă taxa de achiziție pentru un apartament în Israel și nici impozitul pe plusvaloare la vânzarea acestuia.
Articolul a fost scris în colaborare cu av. Ilan Leibovitch, de la cabinetul Leibovitch & Co., specializat în imobiliare internaționale
Cele de mai sus nu constituie o recomandare și/sau consultanță juridică și/sau consultanță contabilă și nu trebuie să vă bazați pe ele, ci să solicitați consultanță de specialitate. Este posibil ca informațiile să nu mai fie actuale, ele fiind păstrate pe site doar pentru interesul pe care îl prezintă.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
