Die Steuer beim Kauf einer Neubau- oder Bestandsimmobilie beträgt 1 bis 3 % inklusive Notargebühren. Der Notar zieht sie ein und trägt den Übergang ein.
Der Regelsatz beträgt seit August 2025 21 %. Der Übergangssatz von 9 % ist am 30. September 2026 ausgelaufen, daher gilt für jedes neue Zuhause nun 21 %.
Privatpersonen zahlen in Rumänien 10 % auf die Nettomiete nach einem pauschalen Abzug von 20 %, effektiv also rund 8 % der Bruttomiete.
Privatpersonen zahlen 3 % des Verkaufspreises bei bis zu drei Jahren Besitz, danach 1 %. Eine Befreiung gibt es seit 2023 nicht mehr.
In Israel Ansässige zahlen 25 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn, einschließlich einer in Rumänien bereits gezahlten Steuer darauf.
Sind Immobilieninvestitionen in Rumänien die neue Alternative für Anleger? Bevor Sie sich für eine Immobilieninvestition entscheiden, sollten Sie die Besteuerung im Investitionsland und die zusätzlich in Israel fällige Steuer berücksichtigen.
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch | 15.03.2025 | Artikel aktualisiert im April 2026
Zunächst das Wichtigste vorab: In Israel ansässige Personen sind verpflichtet, der israelischen Steuerbehörde sowohl den Besitz von Immobilien im Ausland als auch sämtliche Einkünfte aus diesen Immobilien zu melden (auch wenn diese Einkünfte tatsächlich gar nicht aus dem Ausland nach Israel überwiesen wurden).
Wer als Israeli in Immobilien im Ausland investieren möchte, sollte vor der Investition auch den steuerlichen Aspekt prüfen.
Diese Schritte sollten Sie prüfen:
Erster Schritt
- Machen Sie sich mit den lokalen Steuergesetzen des Landes vertraut, in dem Sie die Immobilie kaufen.
- Verstehen Sie das israelische Steuersystem, soweit es für Immobilieninvestitionen im Ausland gilt.
- Prüfen Sie, ob zwischen Israel und dem Land, in das Sie investieren möchten, ein Steuerabkommen besteht.
* Das israelische Immobiliensteuergesetz gilt nicht für Immobilien im Ausland (der Kauf einer Immobilie im Ausland wirkt sich also nicht auf die Besteuerung beim Kauf einer Wohnung in Israel aus; die Zahl der Wohnungen, die ein Anleger im Ausland besitzt, spielt keine Rolle für die Immobilien, die er in Israel vermietet, oder für die Wertzuwachssteuer, die er beim Verkauf einer Wohnung in Israel zahlen muss).
Zweiter Schritt
Sie sollten die Art der Investition planen, also ob Sie eine einzelne Immobilie oder mehrere Immobilien kaufen.
Es gibt einen grundlegenden Unterschied zwischen einer privaten Investition (eine Privatperson kauft eine Wohnung) und dem Kauf von Immobilien durch eine Gesellschaft. Jeder Fall erfordert ein anderes Verfahren und eine andere Steuerberechnung.
Wenn Sie über eine Gesellschaft in Immobilien im Ausland investieren, müssen Sie die laufenden Kosten der Gesellschaft berücksichtigen.
Besteuerung von Immobilieninvestitionen in Rumänien
Beim Immobilienkauf in Rumänien wird das Geschäft vor einem Notar abgeschlossen. Er zieht die Steuern bei den Parteien ein, führt sie an die Steuerbehörden ab und veranlasst die Eintragung des Eigentumsübergangs im örtlichen Grundbuch.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels (März 2024) beträgt die Steuer beim Kauf einer Immobilie (Neubau oder Bestand) zwischen 1 % und 3 %, einschließlich der Notargebühren.
Beim Kauf einer ersten Neubauwohnung gilt für die Mehrwertsteuer Folgendes:
Die Mehrwertsteuer beim Wohnungskauf in Rumänien beträgt 21 %. Der ermäßigte Übergangssatz von 9 % (für Wohnungen bis 600.000 Lei) ist am 30. September 2026 ausgelaufen, sodass nun für jedes neue Zuhause der volle Satz von 21 % MwSt. gilt.
Symbolbild: Stockfoto
In Israel Ansässige müssen der israelischen Steuerbehörde sowohl den Besitz von Immobilien im Ausland als auch alle Einkünfte daraus melden.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien
Auf Mieteinnahmen zahlt ein privater Anleger in Rumänien 10 % Steuer. Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen nach einem pauschalen Abzug von 20 % von der Bruttomiete berechnet und entspricht damit in der Praxis rund 8 % der Bruttomiete.
Eine Gesellschaft zahlt auf Mieteinnahmen 16 % Steuer auf den Gewinn. Eine Kleinstgesellschaft (Mikrounternehmen) zahlt auf Mieteinnahmen 1 % des Umsatzes (Voraussetzungen: Der Umsatz der Gesellschaft darf 100.000 € im Jahr nicht übersteigen, sie muss mindestens einen Angestellten zum Mindestlohn beschäftigen, und die Mieteinnahmen dürfen höchstens 50 % ihres Gesamtumsatzes ausmachen).
Darüber hinaus ist ein israelischer Anleger auch in Israel steuerpflichtig. Israel und Rumänien haben ein Steuerabkommen, nach dem ein Immobilienanleger nicht doppelt besteuert wird: Ein Israeli, der in Rumänien Steuern auf Mieteinnahmen zahlt, entrichtet in Israel nur die Differenz. Nach der Einkommensteuerverordnung kann der Anleger für seine Steuerpflicht in Israel zwischen 2 Besteuerungswegen wählen:
- Besteuerung der Mieteinnahmen in Israel nach Abschnitt 121 der Verordnung – zum jeweils geltenden Grenzsteuersatz, nach Abzug der gesetzlich zulässigen Ausgaben (Renovierung, Instandhaltung usw.).
- Besteuerung der Mieteinnahmen nach Abschnitt 122A der Verordnung – die Miete wird pauschal mit 15 % besteuert, wobei nur die Abschreibung abgezogen wird.
Nehmen wir als Beispiel ein Haus, das für 1.000 € im Monat vermietet wird.
Jährliche Mieteinnahmen – 1.000 € × 12 = 12.000 €
In Rumänien fällige Steuer zum Satz von 10 % – 1.200 €.
Nach dem pauschalen Abzug von 20 % beträgt die tatsächlich gezahlte Steuer rund 8 % – 960 €
In Israel fällige Steuer, wenn Sie die Besteuerung nach Abschnitt 122A der Verordnung wählen –
12.000 € × 15 % = 1.800 €, wovon 960 € bereits in Rumänien gezahlt wurden. In Israel sind daher 840 € als Steuerdifferenz zu zahlen.
Steuern beim Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf der Immobilie in Rumänien fällt Folgendes an:
In Rumänien – eine Privatperson zahlt 3 % des Verkaufspreises, wenn die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten wurde, und 1 %, wenn sie länger als drei Jahre gehalten wurde.
Eine Befreiung beim Verkauf gibt es nicht: Seit 2023 gilt die Befreiung für Immobilien im Wert von bis zu 450.000 Lei nicht mehr, und die Steuer wird bei jedem Geschäft fällig.
In Israel – der Anleger zahlt Kapitalertragsteuer zum gesetzlich festgelegten Satz auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis der Immobilie.
Derzeit zahlt er insgesamt 25 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn (dieser Satz schließt eine in Rumänien auf denselben Gewinn gezahlte Steuer ein, sofern sie gezahlt wurde).
Zum Beispiel:
Ein hypothetisches Beispiel, das nur die Steuerberechnung veranschaulicht und keine Preisprognose darstellt: Ein Haus wird für 195.000 € gekauft und nach mindestens drei Jahren für 250.000 € verkauft.
Gewinn aus dem Verkauf des Hauses – 55.000 €
In Israel fällige Steuer – 13.750 €.
Die steuerliche Behandlung ausländischer Einkünfte von Immobilienanlegern ändert sich häufig und erfordert in jedem Einzelfall eine gesonderte Prüfung, abhängig von den persönlichen Umständen des jeweiligen Anlegers oder der Gesellschaft.
Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern zahlen Sie beim Immobilienkauf in Rumänien?
Der Vertrag wird vor einem Notar unterzeichnet, der die Steuern einzieht und an die Behörden weiterleitet. Laut dem Artikel beträgt die Steuer beim Kauf einer Neubau- oder Bestandsimmobilie zwischen 1 % und 3 % einschließlich der Notargebühren; auf eine Neubauwohnung fallen 21 % Mehrwertsteuer an.
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien?
Nach den aktuellen Regeln zahlt eine Privatperson 10 % Steuer auf die Netto-Mieteinnahmen nach einem pauschalen Abzug von 20 % – das sind rund 8 % der Bruttomiete. Prüfen Sie vor Ihrer Planung die jeweils aktuellen Regeln.
Zahlen in Israel Ansässige auch in Israel Steuern auf rumänische Mieteinnahmen?
Ja. In Israel Ansässige müssen die Immobilie und ihre Einkünfte melden. Dank des Steuerabkommens zahlen sie in Israel nur die Differenz zu der bereits in Rumänien gezahlten Steuer. Sie können zwischen dem Grenzsteuersatz (Abschnitt 121) und einem Pauschalsatz von 15 % (Abschnitt 122A) wählen.
Wie viel Steuer fällt beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien an?
Nach den aktuellen Regeln erhebt Rumänien 3 %, wenn die Immobilie weniger als drei Jahre gehalten wurde, und 1 % bei längerer Haltedauer. In Israel beträgt die Kapitalertragsteuer 25 % des Gewinns; dieser Satz schließt eine in Rumänien auf denselben Gewinn gezahlte Steuer ein.
Wirkt sich eine rumänische Immobilie auf die israelische Erwerbsteuer oder Wertzuwachssteuer aus?
Nein. Das israelische Immobiliensteuergesetz gilt nicht für Immobilien im Ausland. Ein Kauf in Rumänien ändert daher weder die Erwerbsteuer beim Kauf einer Wohnung in Israel noch die Wertzuwachssteuer beim Verkauf einer solchen.
Der Artikel entstand in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch von Leibovitch & Co., Spezialisten für internationales Immobilienrecht
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