Сколько налогов я заплачу за недвижимость в Румынии и в Израиле?

Становятся ли инвестиции в недвижимость Румынии новой альтернативой для инвесторов? Прежде чем принять решение о покупке, необходимо учесть налогообложение в стране инвестиций и дополнительный налог, подлежащий уплате в Израиле.

Адвокат Илан Лейбович | 15.03.2025 | Статья обновлена в апреле 2026 года

Начнём с главного: резиденты Израиля обязаны сообщать в налоговое управление Израиля как о владении недвижимостью за рубежом, так и о любых доходах от неё (даже если фактически Вы не переводили этот доход из-за границы в Израиль).

Если израильтянин хочет инвестировать в зарубежную недвижимость, перед вложением стоит изучить и налоговую сторону вопроса.

Вот что нужно проверить:

Шаг первый

Спросите застройщиков об этом

1. Изучить местное налоговое законодательство страны, в которой Вы покупаете недвижимость.
2. Изучить и понять израильскую налоговую систему применительно к инвестициям в недвижимость за рубежом.
3. Проверить, действует ли налоговый договор между Израилем и страной, в которую мы планируем инвестировать.

* Израильский закон о налогообложении недвижимости не распространяется на объекты за рубежом (то есть покупка недвижимости за границей не влияет на налогообложение при покупке квартиры в Израиле; количество квартир, которыми инвестор владеет за рубежом, никак не сказывается на сдаваемых им в аренду объектах в Израиле и на налоге на прирост стоимости (мас шевах), который он платит в Израиле при продаже квартиры в Израиле).

Шаг второй

Спросите застройщиков об этом

Необходимо спланировать характер инвестиции, то есть решить, будете ли Вы покупать один объект или несколько.

Между частной инвестицией (покупка квартиры физическим лицом) и покупкой объектов компанией есть принципиальная разница. В каждом случае действует своя процедура и свой расчёт налогов.

Если Вы инвестируете в зарубежную недвижимость через компанию, необходимо учитывать расходы на содержание компании.

Налогообложение инвестиций в недвижимость в Румынии

Спросите застройщиков об этом

При покупке недвижимости в Румынии сделка заключается у нотариуса, который отвечает за взимание налогов со сторон и их перечисление в налоговые органы, а также за регистрацию перехода прав в местной земельной книге.

На дату публикации этой статьи (март 2024 года) налог на покупку недвижимости (новой или вторичной) составляет от 1% до 3%, включая гонорар нотариуса.

При покупке первой новой квартиры НДС рассчитывается следующим образом:

НДС при покупке квартиры в Румынии составляет 21%. Переходная льготная ставка 9% (для квартир стоимостью до 600 000 леев) перестала действовать 30 сентября 2026 года, поэтому теперь на любое новое жильё распространяется полная ставка НДС 21%.

Иллюстративное фото: фотобанк

Налоговый договор между Израилем и Румынией

Спросите застройщиков об этом

С арендного дохода частный инвестор платит 10% налога в Румынии. Налог рассчитывается с чистого дохода после фиксированного вычета 20% из валовой арендной платы, поэтому на практике он составляет около 8% от валовой аренды.

Компания платит налог на арендный доход по ставке 16% от прибыли. Микропредприятие платит налог на арендный доход по ставке 1% от оборота (для этого выручка компании не должна превышать 100 000 € в год, в ней должен работать как минимум один сотрудник с минимальной зарплатой, а арендный доход не может превышать 50% общей выручки компании).

Кроме того, израильский инвестор обязан платить налог и в Израиле. Между Израилем и Румынией действует налоговый договор, благодаря которому инвестор в недвижимость не платит налог дважды: израильтянин, уплативший налог с арендного дохода в Румынии, доплачивает в Израиле только разницу. Согласно Указу о подоходном налоге, в отношении налоговых обязательств в Израиле инвестор может выбрать один из двух налоговых режимов:

1. Налогообложение арендного дохода в Израиле по статье 121 Указа – по применимой предельной ставке, после вычета разрешённых законом расходов (ремонт, обслуживание и т. п.).
2. Налогообложение арендного дохода по статье 122А Указа – арендная плата облагается по фиксированной ставке 15%, вычитается только амортизация.

Возьмём для примера дом, сдаваемый в аренду за 1000 € в месяц.

Годовой арендный доход – 1000 € × 12 = 12 000 €

Налог к уплате в Румынии по ставке 10% – 1200 €.

После фиксированного вычета 20% фактически уплачиваемый налог составляет около 8% – 960 €

Налог к уплате в Израиле при выборе режима по статье 122А Указа –

12 000 € × 15% = 1800 €, из которых 960 € уже уплачены в Румынии. Поэтому в Израиле доплачивается 840 € в качестве остатка налога.

Уплата налога при продаже объекта

Спросите застройщиков об этом

При продаже недвижимости в Румынии уплачивается следующее:

В Румынии – физическое лицо платит 3% от цены продажи, если владело объектом до трёх лет, и 1%, если владело им более трёх лет.

Освобождения при продаже нет: с 2023 года льгота для объектов стоимостью до 450 000 леев больше не применяется, и налог взимается с каждой сделки.

В Израиле – инвестор платит налог на прирост капитала по установленной законом ставке с разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта.

В настоящее время он платит налог на прирост капитала в общем размере 25% от прибыли (эта ставка включает налог, уплаченный с этой прибыли в Румынии, если он был уплачен).

Например:

Гипотетический пример исключительно для иллюстрации расчёта налога, а не прогноз цен: дом куплен за 195 000 € и продан не менее чем через три года за 250 000 €.

Прибыль от продажи дома – 55 000 €

Налог к уплате в Израиле – 13 750 €.

Налогообложение доходов инвесторов в недвижимость из-за рубежа часто меняется и требует индивидуального подхода к каждому случаю с учётом личных обстоятельств конкретного инвестора или компании.

Часто задаваемые вопросы

Какие налоги платятся при покупке недвижимости в Румынии?

Сделка подписывается у нотариуса, который взимает налоги и передаёт их государству. Согласно статье, налог на покупку новой или вторичной недвижимости составляет от 1% до 3% с учётом гонорара нотариуса, а на новую квартиру начисляется НДС 21%.

Какой налог платится в Румынии с арендного дохода?

По действующим правилам физическое лицо платит 10% с чистого арендного дохода после фиксированного вычета 20%, что составляет около 8% от валовой аренды. Перед планированием проверьте актуальные правила.

Платят ли резиденты Израиля налог в Израиле с аренды в Румынии?

Да. Резиденты Израиля обязаны декларировать объект и доход от него, а благодаря налоговому договору доплачивают в Израиле только разницу сверх налога, уже уплаченного в Румынии. Они могут выбрать между предельной ставкой (статья 121) и фиксированной ставкой 15% (статья 122А).

Какой налог взимается при продаже недвижимости в Румынии?

По действующим правилам Румыния взимает 3%, если объект находился во владении менее трёх лет, и 1%, если дольше. В Израиле налог на прирост капитала составляет 25% от прибыли, и эта ставка включает налог, уплаченный в Румынии с той же прибыли.

Влияет ли недвижимость в Румынии на израильский налог на покупку или налог на прирост стоимости?

Нет. Израильский закон о налогообложении недвижимости не распространяется на объекты за рубежом, поэтому покупка в Румынии не меняет ни налог на покупку квартиры в Израиле, ни налог на прирост стоимости при её продаже.

Статья подготовлена совместно с адвокатом Иланом Лейбовичем из Leibovitch & Co., специалистами по международной недвижимости

Вышеизложенное не является рекомендацией, юридической и/или бухгалтерской консультацией, и Вам не следует на него полагаться: обратитесь за индивидуальной консультацией. Информация может быть неактуальной и остаётся на сайте лишь ввиду её общего интереса.