كم سأدفع من الضرائب على عقار في رومانيا وفي إسرائيل؟

هل الاستثمار العقاري في رومانيا هو البديل الجديد للمستثمرين؟ قبل أن تتخذوا قرار الاستثمار العقاري، عليكم أن تأخذوا في الحسبان الضرائب في بلد الاستثمار واستكمالها في إسرائيل.

المحامي إيلان ليبوفيتش | 15.03.2025 | ** جرى تحديث المقال في أبريل 2026.

شاركوا

ولنضع الأمور على الطاولة منذ البداية: المقيمون في إسرائيل ملزمون بإبلاغ سلطات الضرائب في إسرائيل عن ملكيتهم لعقار في الخارج، وكذلك عن الدخل من العقارات في الخارج (حتى لو لم يحوّلوا هذا الدخل فعليًا من الخارج إلى إسرائيل).

عندما يرغب إسرائيلي في الاستثمار العقاري خارج البلاد، يُنصح بأن يفحص قبل الاستثمار الجانب الضريبي أيضًا.

وفيما يلي عدد من خطوات الفحص:

المرحلة الأولى

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. دراسة قوانين الضرائب المحلية في البلد الذي يُشترى فيه العقار.

2. دراسة منظومة قوانين الضرائب في إسرائيل المتعلقة بالاستثمار العقاري في الخارج وفهمها.

3. التحقق مما إذا كانت هناك اتفاقية ضريبية بين البلد الذي ننوي الاستثمار فيه وإسرائيل.

* لا ينطبق قانون ضرائب العقارات الإسرائيلي على العقارات في الخارج (أي أن شراء عقار في الخارج لا يؤثر على الضرائب المفروضة على شراء شقة في إسرائيل، ولا أهمية لعدد الشقق التي يملكها المستثمر في الخارج، ولا للعقارات التي يؤجّرها في إسرائيل، ولا لضريبة التحسين التي عليه دفعها في إسرائيل عند بيع

شقة في إسرائيل).

المرحلة الثانية

اسألوا المطوّرين عن هذا

ينبغي التخطيط لطبيعة الاستثمار، أي: هل سأشتري عقارًا واحدًا أم عدة عقارات؟

هناك فرق جوهري بين الاستثمار الخاص (شخص طبيعي يشتري شقة) وبين حالة شركة تشتري عقارات. ولكلٍّ من الحالتين طريقة إدارة مختلفة وحساب ضريبي مختلف.

وإذا كنتم تستثمرون في العقارات خارج البلاد عبر شركة، فيجب أن تأخذوا في الحسبان نفقات تشغيل الشركة.

الضرائب على الاستثمارات العقارية في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

عند شراء عقار في رومانيا، تُبرَم الصفقة العقارية أمام كاتب العدل (notar)، وهو المسؤول عن تحصيل الضرائب من أطراف الصفقة وتحويلها إلى سلطات الضرائب، وكذلك عن تسجيل نقل الحقوق في السجل العقاري المحلي (Cartea Funciară).

حتى تاريخ نشر هذا المقال (مارس 2024)، تتراوح الضريبة على شراء عقار (جديد أو مستعمل) بين 1% و3%، وهي تشمل أيضًا أتعاب كاتب العدل.

عند شراء شقة جديدة أولى تكون ضريبة القيمة المضافة كالتالي:

تبلغ ضريبة القيمة المضافة على شراء شقة في رومانيا 21%. وقد انتهى العمل بالنسبة المخفّضة الانتقالية البالغة 9% (للشقق التي لا يتجاوز سعرها 600,000 ليو) في 30 سبتمبر 2026، فباتت كل شقة جديدة اليوم خاضعة لضريبة القيمة المضافة الكاملة بنسبة 21%.

صورة توضيحية: بنك الصور

اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

عن الدخل من الإيجار، يدفع المستثمر الفرد في رومانيا ضريبة بنسبة 10%، تُحتسب على صافي الدخل بعد خصم ثابت بنسبة 20% من الإيجار الإجمالي، فتبلغ عمليًا نحو 8% من الإيجار الإجمالي.

أما الشركة فتدفع ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 16% من الربح. وتدفع الشركة الصغيرة جدًا (microîntreprindere) ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 1% من حجم المبيعات (ولهذا الغرض يجب ألا تتجاوز إيرادات الشركة 100,000 يورو سنويًا، وأن توظّف عاملًا واحدًا على الأقل بالحد الأدنى للأجور، وألا تتجاوز نسبة دخل الإيجار 50% من إجمالي إيرادات الشركة).

إضافة إلى ذلك، يُلزَم المستثمر الإسرائيلي بدفع ضريبة في إسرائيل أيضًا. وكما هو معروف، توجد بين إسرائيل ورومانيا اتفاقية ضريبية تقضي بألّا يدفع المستثمر العقاري ضريبة مزدوجة، بحيث يدفع الإسرائيلي الذي يسدّد الضريبة في رومانيا على دخل الإيجار الفرقَ فقط في إسرائيل. ووفقًا لأمر ضريبة الدخل الإسرائيلي، هناك مساران ضريبيان يختار المستثمر بينهما فيما يتعلق بالتزامه الضريبي في إسرائيل:

1. فرض الضريبة على دخل الإيجار في إسرائيل وفق المادة 121 من الأمر، بحسب معدل الضريبة الهامشي المطبّق، بعد خصم النفقات المسموح بها قانونًا (نفقات التجديد والصيانة وما شابه).
2. فرض الضريبة على دخل الإيجار وفق المادة 122أ من الأمر، إذ تُفرض على الإيجار ضريبة موحّدة بنسبة 15% بعد خصم نفقات الاستهلاك فقط.

لنأخذ مثالًا منزلًا يُدفع عنه إيجار قدره 1,000 يورو شهريًا.

الدخل السنوي من الإيجار: 1,000€ × 12 = 12,000

الضريبة التي تُدفع في رومانيا بنسبة 10%: 1,200.

بعد الخصم الثابت بنسبة 20% تبلغ الضريبة المدفوعة فعليًا نحو 8%: 960

الضريبة التي تُدفع في إسرائيل في حال اختيار الدفع وفق المادة 122أ من الأمر:

12,000€ × 15% = 1,800، دُفع منها في رومانيا مبلغ 960 يورو. وعليه يُدفع مبلغ 840 يورو استكمالًا للضريبة في إسرائيل.

دفع الضريبة عند بيع العقار

اسألوا المطوّرين عن هذا

عند بيع العقار في رومانيا يُدفع ما يلي:

في رومانيا: يدفع الفرد ضريبة بنسبة 3% من سعر البيع إذا امتلك العقار ثلاث سنوات أو أقل، و1% إذا امتلكه أكثر من ثلاث سنوات.

ولا يوجد إعفاء عند البيع: فمنذ عام 2023 أُلغي الإعفاء للعقارات التي لا تتجاوز قيمتها 450,000 ليو، وتُستحق الضريبة على كل صفقة.

في إسرائيل: يدفع المستثمر ضريبة أرباح رأسمالية بالنسبة المحددة في القانون على الفرق بين سعر شراء العقار وسعر بيعه.

وحتى اليوم، تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية الإجمالية 25% من الربح (وتشمل هذه النسبة الضريبة التي دُفعت في رومانيا عن هذا الربح، إن دُفعت).

على سبيل المثال:

مثال افتراضي لتوضيح حساب الضريبة فقط، وليس توقعًا للأسعار: منزل اشتُري بمبلغ 195,000 يورو ويُباع بعد ثلاث سنوات على الأقل بمبلغ 250,000 يورو.

الربح من بيع المنزل: 55,000 يورو

الضريبة التي تُدفع في إسرائيل: 13,750 يورو.

تتغيّر مسألة الضرائب على دخل المستثمرين العقاريين من الخارج كثيرًا، وتتطلّب معالجة خاصة لكل حالة بحسب البيانات الشخصية لكل مستثمر أو شركة.

أسئلة شائعة

ما الضرائب التي تُدفع عند شراء عقار في رومانيا؟

تُبرَم الصفقة أمام كاتب العدل، الذي يحصّل الضرائب ويحوّلها إلى السلطات. وبحسب المقال، تتراوح ضريبة شراء عقار جديد أو مستعمل بين 1% و3% شاملة أتعاب كاتب العدل، وتُفرض على الشقة الجديدة ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%.

كم تبلغ ضريبة دخل الإيجار في رومانيا؟

وفق القواعد الحالية، يدفع الفرد في رومانيا ضريبة بنسبة 10% على صافي دخل الإيجار بعد خصم ثابت بنسبة 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي. يُنصح بالتحقق من القواعد الحالية قبل التخطيط.

هل يدفع المستثمر الإسرائيلي ضريبة في إسرائيل أيضًا؟

نعم. على المقيم في إسرائيل الإبلاغ عن العقار وعن دخله، وبفضل الاتفاقية الضريبية يدفع في إسرائيل الفرق فقط فوق الضريبة المدفوعة في رومانيا. ويمكنه الاختيار بين المعدل الهامشي (المادة 121) وضريبة موحّدة بنسبة 15% (المادة 122أ).

كم تبلغ الضريبة عند بيع عقار في رومانيا؟

وفق القواعد الحالية، تبلغ الضريبة في رومانيا 3% إذا امتُلك العقار أقل من ثلاث سنوات، و1% إذا امتُلك مدة أطول. وفي إسرائيل تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية 25% من الربح، وتشمل هذه النسبة الضريبة المدفوعة في رومانيا عن الربح نفسه.

هل يمكن إتمام الصفقة من الخارج دون الحضور إلى رومانيا؟

التوقيع أمام كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد. لكن يمكن للمستثمر المقيم في الخارج توكيل شخص يوقّع نيابة عنه بموجب وكالة رسمية.

كُتب هذا المقال بالتعاون مع المحامي إيلان ليبوفيتش من مكتب ليبوفيتش وشركاه المتخصص في العقارات الدولية

لا يشكّل ما ورد أعلاه توصية و/أو استشارة قانونية و/أو استشارة محاسبية، ولا يجوز الاعتماد عليه، بل ينبغي التوجّه للحصول على استشارة خاصة. وقد لا يكون ما ورد محدّثًا، وقد أُبقي على الموقع لما فيه من فائدة فقط.