كم أدفع فعلاً من ضرائب عند الشراء والتأجير والبيع في رومانيا؟

تم التحديث في أكتوبر 2026: جرى تحديث معدلات الضرائب والقواعد في هذا المقال وفق أحدث التغييرات.

السؤال الحقيقي ليس كم تربح، بل كم يبقى في يدك بعد الضريبة. الدليل الكامل للمستثمر الإسرائيلي: رسوم الشراء، وضريبة الإيجار، وضريبة الأرباح الرأسمالية، واتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا، وكل ما تحتاج إلى معرفته قبل توقيع الصفقة

الملخّص: الضرائب العقارية في رومانيا من أوائل المواضيع التي يسأل عنها المستثمرون الإسرائيليون، وهم محقّون في ذلك. فمعدلات الضريبة في رومانيا أقل بكثير منها في إسرائيل، لكن الصورة الحقيقية لا تتضح إلا عند حساب العبء الضريبي الكامل، في رومانيا وفي إسرائيل معاً، وفقاً لاتفاقية الضرائب بين البلدين. في هذا المقال نفكّك جميع طبقات الضريبة خطوة بخطوة.

عندما يفكّر مستثمر إسرائيلي في شراء عقار في رومانيا، فإن أول سؤال يتبادر إلى ذهنه هو: «لحظة، وبعد الضريبة، ماذا يبقى لي فعلاً؟»

لماذا هذا السؤال مهم إلى هذا الحد؟

إنه السؤال الصحيح. فالضريبة تؤثر مباشرةً فيما يبقى في جيبك، لذا من المفيد حسابها مسبقاً بالتعاون مع مستشار ضريبي. في Compass Group RO نؤمن بأن المستثمر يجب أن يرى جميع الأرقام على الطاولة قبل أن يوقّع، بما في ذلك الجانب الأقل متعة من المعادلة، وهو الضريبة.

الخبر الجيد: النظام الضريبي العقاري في رومانيا من أكثر الأنظمة ودّيةً تجاه المستثمرين الأجانب في أوروبا. والخبر الأقل جودة: بصفتك إسرائيلياً، لا تدفع الضريبة الرومانية وحدها، بل عليك أيضاً تسوية حسابك مع سلطة الضرائب في إسرائيل. فلنفكّك ذلك وفق مراحل الصفقة.

المرحلة 1: الضرائب عند شراء عقار في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

النقطة الأولى التي تفاجئ المستثمرين الإسرائيليين إيجاباً: لا توجد في رومانيا ضريبة شراء بالمعنى الذي نعرفه في إسرائيل. لا يوجد معدل ضريبي تصاعدي يصل إلى 8% أو 10% أو أكثر من السعر.

ما الذي يوجد إذن؟ رسوم كاتب العدل (notar) والتسجيل، التي تشمل، ضمن أمور أخرى، مكوّناً لضريبة نقل الملكية (Impozit pe transferul proprietăților). وتبلغ التكلفة الإجمالية نحو 1%–1.5% من قيمة الصفقة.

وعلى الشقة الجديدة تُضاف ضريبة القيمة المضافة: 21% بالمعدل العادي (ارتفع المعدل من 19% إلى 21% في أغسطس 2025). وقد انتهى العمل بالمعدل المخفّض الانتقالي البالغ 9% في 30 سبتمبر 2026، فباتت كل شقة جديدة اليوم خاضعة لنسبة 21%. تحقّق كتابياً مما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مشمولة في السعر المعروض عليك.

مثال: شراء فيلا بقيمة 140,000 يورو ينتج عنه تكلفة إجمالية لدى كاتب العدل تبلغ نحو 2,000 يورو. وبالمقارنة مع إسرائيل (كما وصف تقرير لموقع ynet أعدّته هيلا تسيون، بالعبرية)، حيث كان شراء عقار مماثل سيستتبع عشرات آلاف الشواكل كضريبة شراء وحدها، فهذا فرق جوهري تشعر به في جيبك منذ اليوم الأول.

من المهم التأكيد: في إسرائيل لا توجد ضريبة إضافية عند شراء عقار في الخارج. فسلطة الضرائب الإسرائيلية لا تهتم بعقارك إلا ابتداءً من الدخل الذي يدرّه أو الربح عند البيع.

ومن المهم جداً التأكيد كذلك: شراء شقة في رومانيا (أو في أي دولة خارج إسرائيل) لا يُعدّ امتلاكاً لشقة في إسرائيل، وبالتالي إذا لم تكونوا تملكون شقة في إسرائيل وأردتم مستقبلاً شراء شقة فيها، فستدفعون ضريبة الشراء وفق شرائح الشقة الوحيدة لا بنسبة 8%.

المرحلة 2: الضرائب على دخل الإيجار من عقار في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا تبدأ الصورة الحقيقية للحياة اليومية. إذا كنت تؤجّر العقار، ومعظم مستثمرينا يؤجّرون فعلاً، فهناك مساران ضريبيان للاختيار بينهما.

المسار أ: التأجير كفرد

يخضع دخل الإيجار لضريبة بنسبة 10% من الدخل، لكن القانون الروماني يتيح خصماً قانونياً جزافياً للنفقات بنسبة 20% دون الحاجة إلى إثبات (كان الخصم سابقاً 40%، وما زالت أدلة قديمة تعرض الرقم القديم). أي أنك تُفرض عليك الضريبة فعلياً على 80% من الدخل.

الحساب البسيط: ضريبة فعلية تبلغ نحو 8% من الدخل الإجمالي.

مثال: إذا كنت تتقاضى 12,000 يورو سنوياً من الإيجار، فستبلغ ضريبتك الرومانية نحو 960 يورو.

يجب أخذ مكوّن إضافي في الحسبان: CASS، مساهمات التأمين الصحي الروماني. فوق حدّ دخل معيّن، يُطلب من الفرد الذي يؤجّر عقاراً أن يدفع أيضاً مساهمة اجتماعية. ويتغيّر هذا الحد ونسبة المساهمة من وقت لآخر، لذا من المهم التحقق من الوضع المحدّث مع محاسب روماني في كل سنة ضريبية.

المسار ب: التأجير عبر شركة رومانية

هذا هو المسار المفضّل لدى المستثمرين الذين يملكون عدة عقارات أو يخطّطون للعمل على نطاق أوسع. تخضع الشركة الرومانية القياسية (SRL) لضريبة بنسبة 16% من الأرباح، كما يخضع سحب الأرباح كتوزيعات (dividend) لضريبة بنسبة 16% (منذ يناير 2026).

وهناك مسار مغرٍ بشكل خاص يُسمّى «شركة ميكرو» (Microîntreprindere)، بمعدل ضريبي قدره 1% من حجم الأعمال (لا من الربح). لكنه يتطلب استيفاء ثلاثة شروط مجتمعة:

1. ألا تتجاوز إيرادات الشركة 100,000 يورو سنوياً.
2. أن توظّف الشركة موظفاً واحداً على الأقل بالحد الأدنى للأجور.
3. ألا تتجاوز نسبة دخل الإيجار من مجمل إيرادات الشركة 50%.

هذا المسار جذّاب جداً للمستثمرين الذين يجمعون بين نشاط تجاري إضافي والعقارات، لكنه يتطلب تخطيطاً ضريبياً ذكياً ومساعدة محاسب روماني مطّلع على اللوائح المحدّثة.

المرحلة 3: الضرائب عند بيع عقار في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

عندما يحين يوم البيع، يكون الرومانيون أقل شراهةً من الإسرائيليين. فالفرد الذي يبيع يدفع ضريبة على قيمة الصفقة لا على الربح: 3% إذا احتفظت بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك.

النقطة الأهم: لم يعد هناك إعفاء كامل. حتى عام 2023 كان هناك حدّ إعفاء قدره 450,000 لي، وقد أُلغي، وأصبحت الضريبة تُفرض اليوم على كامل القيمة من أول لي. ومع ذلك يبقى المعدل المخفّض بعد 3 سنوات حافزاً للاحتفاظ على المدى المتوسط والطويل.

مثال (أرقام افتراضية لتوضيح الضريبة فقط، وليست توقعاً للأسعار): اشتريت فيلا بـ140,000 يورو، واحتفظت بها 4 سنوات، ثم بعتها بـ190,000 يورو. في رومانيا ستدفع 1% من قيمة الصفقة، أي نحو 1,900 يورو، بصرف النظر عن الربح البالغ 50,000 يورو.

الجانب الإسرائيلي: ماذا تقول سلطة الضرائب في إسرائيل في ذلك؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يأتي الجزء الذي يميل المستثمرون الإسرائيليون إلى تجاهله، ولا ينبغي لهم ذلك: بصفتك مقيماً في إسرائيل، أنت مُلزم بالضريبة في إسرائيل على الدخل من العقارات في الخارج وعلى أرباح رأس المال من بيعها. والتسهيلات المستمدة من اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا لا تلغي الالتزام الإسرائيلي، بل تمنع الازدواج الضريبي فحسب.

الضريبة على دخل الإيجار: يجب الإبلاغ عن دخل الإيجار لسلطة الضرائب في إسرائيل. وهناك مساران في إسرائيل يُختار بينهما كل سنة: مسار بنسبة 15% على الإيجار الإجمالي، مع خصم الاستهلاك فقط ودون خصم للضريبة المدفوعة في رومانيا، أو مسار الدفع وفق شرائحك الضريبية مع خصم كامل للنفقات وخصم للضريبة الرومانية. ويتوقف الاختيار على حجم الدخل وعلى وضعك الشخصي.

ضريبة أرباح رأس المال عند البيع: إضافةً إلى الضريبة الرومانية على قيمة الصفقة، فأنت ملزم في إسرائيل بضريبة 25% على أرباح رأس المال، مع خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا بموجب اتفاقية الضرائب. وهذا رقم يجب أن يدخل في تخطيطك منذ اليوم الأول، لا أن يكون مفاجأة يوم البيع.

اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا: تتيح الاتفاقية خصم الضريبة المدفوعة في رومانيا من الالتزام الضريبي الإسرائيلي، بحيث لا تدفع مرتين (أي يمكنك مقاصّة الضريبة التي دفعتها في رومانيا على البيع، وكذلك ضريبة دخل الإيجار إذا اخترت مسار الشرائح الضريبية؛ أما مسار الـ15% فلا يتيح هذا الخصم). إنها آلية بالغة الأهمية، لكنها تتطلب إبلاغاً منظماً وتوثيقاً لجميع مدفوعات الضريبة في رومانيا.

مثال من الميدان: حساب ضريبي كامل لصفقة حقيقية

اسألوا المطوّرين عن هذا

لنفترض، لتوضيح حساب الضريبة فقط وليس توقعاً للأسعار، أن موسى يشتري فيلا بـ150,000 يورو، وبعد 5 سنوات يبيعها بـ200,000 يورو. لنحسب:

عند الشراء

• كاتب العدل والتسجيل (نحو 1%–1.5% من قيمة الصفقة): نحو 1,500–2,250 يورو

عند البيع بعد 5 سنوات

• ضريبة البيع في رومانيا (1% من قيمة الصفقة، مع احتفاظ يتجاوز 3 سنوات): 2,000 يورو
• ضريبة أرباح رأس المال في إسرائيل: 25% على ربح قدره 50,000 يورو، أي 12,500 يورو، بعد خصم بموجب الاتفاقية للـ2,000 يورو المدفوعة في رومانيا: نحو 10,500 يورو

إذا أجّرت العقار: تفرض رومانيا نحو 8% من الإيجار الإجمالي (10% بعد خصم 20%)؛ أما الجانب الإسرائيلي فيتوقف على المسار الذي تختاره (15% من الإيجار الإجمالي دون خصم، أو الشرائح الضريبية مع خصم كامل للنفقات وخصم للضريبة الرومانية)، لذا احسبه مع مستشار ضريبي مطّلع على نظامي البلدين.

الضرائب والتكاليف عند الشراء والبيع في هذا المثال: نحو 14,000–14,750 يورو، قبل ضريبة دخل الإيجار. (مثال توضيحي قائم على افتراضات مبسّطة.)

هذا البند يؤثر مباشرةً فيما يبقى في جيبك، لذا من المفيد حسابه مسبقاً مع مستشار ضريبي، قبل التوقيع.

كيف تساعدك Compass Group RO في التخطيط الضريبي؟

لسنا محاسبين، ولن نتظاهر بأننا كذلك. لكننا نحرص على القيام بثلاثة أمور:

1. نعرض جميع الأرقام مسبقاً، بما في ذلك تقدير للالتزام الضريبي في كلا المسارين (الفرد والشركة).
2. نربطك بمحاسبين رومانيين محترفين يعرفون سوق العقارات ويجيدون التخطيط الضريبي السليم.
3. نوصي باستشارة محاسب إسرائيلي متخصص في العقارات في الخارج، قبل الصفقة لا بعدها.

أسئلة شائعة

هل توجد ضريبة شراء على العقارات في رومانيا؟

لا توجد ضريبة شراء بشرائح تصل إلى 8% أو 10% كما في بعض الدول. يدفع المشتري رسوم الكاتب العدل والتسجيل، وهي تشمل مكوّناً لضريبة نقل الملكية، بإجمالي يقارب 1%–1.5% من قيمة الصفقة. وعلى الشقة الجديدة تُضاف ضريبة القيمة المضافة بمعدل 21% (انتهى المعدل المخفّض البالغ 9% في 30 سبتمبر 2026).

كم أدفع ضريبةً في رومانيا على دخل الإيجار؟

يدفع الفرد 10% من دخل الإيجار بعد خصم جزافي بنسبة 20%، أي ضريبة فعلية تقارب 8% من الإيجار الإجمالي. وفوق حدّ دخل معيّن تُضاف مساهمة CASS، لذا تحقّق من الوضع المحدّث مع محاسب روماني في كل سنة ضريبية، حتى لو كنت مقيماً خارج رومانيا.

كم أدفع ضريبةً عند بيع عقار في رومانيا؟

يدفع الفرد الضريبة على قيمة الصفقة لا على الربح: 3% إذا احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. وقد أُلغي حدّ الإعفاء البالغ 450,000 لي، فأصبحت الضريبة تُفرض على كامل القيمة من أول لي.

هل أدفع ضريبة أيضاً في بلد إقامتي؟

في الغالب نعم، والمقال يشرح الحالة الإسرائيلية مثالاً: المقيم في إسرائيل يختار بين مسار 15% على الإيجار الإجمالي دون خصم، والشرائح الضريبية مع خصم الضريبة الرومانية، ويدفع عند البيع 25% على أرباح رأس المال مع خصم ما دُفع في رومانيا بموجب اتفاقية الضرائب. استشر مستشاراً ضريبياً في بلد إقامتك.

متى يكون امتلاك العقار عبر شركة رومانية مجدياً؟

تخضع الشركة الرومانية القياسية (SRL) لضريبة 16% على الأرباح، وتوزيعات الأرباح لضريبة 16% منذ يناير 2026. أما شركة الميكرو فتدفع 1% من حجم الأعمال، بشرط ألا تتجاوز إيراداتها 100,000 يورو سنوياً، وأن توظّف موظفاً واحداً على الأقل بالحد الأدنى للأجور، وألا يتجاوز الإيجار 50% من إيراداتها.

الخلاصة: النظام الضريبي العقاري في رومانيا ودّي بدرجة كبيرة مقارنةً بإسرائيل وبمعظم الدول الأوروبية، لكنه يتطلب تخطيطاً متكاملاً لنظامي الضرائب كليهما. المستثمر الذكي لا يبني تدفقه النقدي على الجانب الروماني وحده، بل يأخذ في الحسبان أيضاً التسوية مع سلطة الضرائب في إسرائيل، فيحظى بطمأنينة طوال عمر الاستثمار.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة ضريبية أو قانونية أو مالية.

قبل إتمام أي صفقة، يُنصح باستشارة خبراء محليين.

Compass Group Romania: مرافقة المستثمرين الإسرائيليين في العقارات الرومانية، من الفكرة حتى استلام المفتاح.