În România nu există impozit la cumpărare ca în Israel. Notarul și înregistrarea costă aproximativ 1%–1,5% din preț: la o vilă de 140.000 €, circa 2.000 €.
Ca persoană fizică plătiți 10% din chirie, după o deducere forfetară de 20% (în trecut 40%), adică aproximativ 8% din chiria brută. Partea israeliană depinde de varianta aleasă.
Impozit de 1% pe cifra de afaceri, dacă veniturile nu depășesc 100.000 € pe an, aveți un angajat și chiriile sunt sub 50% din venituri.
Persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la 3 ani și 1% după. Pragul de scutire a fost eliminat. În Israel: 25% din câștig, cu credit.
În exemplul lui Moshe, costurile notariale la cumpărare și impozitul pe vânzare, în ambele țări, ajung la aproximativ 14.000–14.750 €, înainte de impozitul pe veniturile din chirii. Un exemplu ilustrativ.
Actualizat în octombrie 2026: cotele de impozitare și regulile din acest articol au fost actualizate conform ultimelor modificări.
Adevărata întrebare nu este cât câștigați, ci cât vă rămâne în mână după impozite. Ghidul complet pentru investitorul israelian – impozitul la cumpărare, impozitul pe chirii, impozitul pe câștigul de capital, tratatul fiscal dintre Israel și România și tot ce trebuie să știți înainte de a semna tranzacția.
Pe scurt: Impozitarea imobiliarelor în România este unul dintre primele subiecte despre care întreabă investitorii israelieni – și pe bună dreptate. Cotele de impozitare din România sunt semnificativ mai mici decât cele din Israel, dar imaginea reală apare doar atunci când calculați întreaga obligație fiscală, atât în România, cât și în Israel, potrivit tratatului fiscal dintre cele două țări. În acest articol descompunem pas cu pas fiecare nivel de impozitare.
Când un investitor israelian ia în calcul cumpărarea unui imobil în România, prima întrebare care îi vine în minte este: „Stați puțin – dar după impozite, ce îmi rămâne de fapt?”
De ce este atât de importantă această întrebare?
Este întrebarea corectă. Impozitul influențează direct ce vă rămâne în buzunar, de aceea merită calculat din timp, împreună cu un consultant fiscal. La Compass Group RO credem că un investitor trebuie să aibă toate cifrele pe masă încă înainte de a semna, inclusiv partea mai puțin plăcută a ecuației: impozitul.
Vestea bună: impozitarea imobiliarelor în România este una dintre cele mai prietenoase din Europa pentru investitorii străini. Vestea mai puțin bună: ca israelian, nu plătiți doar impozit în România – trebuie să vă reglați socotelile și cu Autoritatea Fiscală din Israel. Să le luăm pe rând, în funcție de etapele tranzacției.
Etapa 1: Impozitarea la cumpărarea unui imobil în România
Primul aspect care îi surprinde plăcut pe investitorii israelieni: în România nu există impozit la cumpărare în sensul pe care îl cunoaștem din Israel. Nu există o cotă progresivă care să ajungă la 8%, 10% sau mai mult din preț.
Ce există, totuși? Onorariul notarial și taxele de înregistrare, care includ, printre altele, și o componentă de impozit la cumpărare (Impozit pe transferul proprietăților). Costul total este de aproximativ 1%–1,5% din valoarea tranzacției.
La o locuință nouă se adaugă TVA: 21% la cota standard (cota a crescut de la 19% la 21% în august 2025). Cota redusă tranzitorie de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, așa că astăzi orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%. Verificați în scris dacă TVA-ul este inclus în prețul oferit.
De exemplu: cumpărarea unei vile cu 140.000 € va genera costuri notariale totale de aproximativ 2.000 €. Comparativ cu Israelul (așa cum a descris un reportaj ynet semnat de Hila Tzion, în ebraică), unde achiziția unui imobil similar ar atrage zeci de mii de șecheli doar din impozitul la cumpărare, este o diferență substanțială, pe care o simțiți în buzunar încă din prima zi.
Este important de subliniat: în Israel nu se datorează niciun impozit suplimentar la cumpărarea unui imobil în străinătate. Autoritatea Fiscală din Israel este interesată de proprietatea dumneavoastră doar din momentul în care aceasta generează venituri sau un câștig la vânzare.
Și, foarte important: cumpărarea unui apartament în România (sau în orice altă țară din afara Israelului) nu este considerată deținerea unei locuințe în Israel. Prin urmare, dacă nu dețineți o locuință în Israel și veți dori în viitor să cumpărați una acolo, veți plăti impozitul la cumpărare conform tranșelor pentru locuință unică, și nu 8%.
Etapa 2: Impozitarea veniturilor din chirii pentru imobile din România
Aici începe imaginea reală, de zi cu zi. Dacă închiriați imobilul – iar majoritatea investitorilor noștri îl închiriază – există două variante de impozitare dintre care puteți alege.
Varianta A: Închiriere ca persoană fizică
Veniturile din chirii se impozitează cu 10% din venit, însă legea română permite o deducere forfetară a cheltuielilor de 20%, fără a fi nevoie de documente justificative (în trecut deducerea era de 40%, iar ghidurile vechi încă prezintă cifra veche). Cu alte cuvinte, sunteți impozitat efectiv pe 80% din venit.
Calculul simplu: un impozit efectiv de aproximativ 8% din venitul brut.
De exemplu: dacă încasați 12.000 € pe an din chirie, obligația dumneavoastră fiscală în România va fi de aproximativ 960 €.
Adevărata întrebare nu este cât câștigați, ci cât vă rămâne în mână după impozite.
Mai trebuie luată în calcul o componentă: CASS – contribuția de asigurări sociale de sănătate. Peste un anumit prag de venit, persoana fizică ce închiriază un imobil trebuie să plătească și această contribuție socială. Pragul și cota contribuției se modifică periodic, de aceea este important să verificați situația actualizată cu un contabil român în fiecare an fiscal.
Varianta B: Închiriere printr-o societate românească
Aceasta este varianta preferată de investitorii care dețin mai multe imobile sau care plănuiesc să activeze la scară mai mare. O societate românească standard (SRL) este impozitată cu 16% din profit, iar distribuirea profitului ca dividend se impozitează cu 16% (din ianuarie 2026).
Există o variantă deosebit de atractivă, numită „microîntreprindere” (Microîntreprindere) – o cotă de impozitare de 1% din cifra de afaceri (nu din profit). Pentru a beneficia de ea, însă, trebuie îndeplinite trei condiții cumulative:
- Veniturile societății nu depășesc 100.000 € pe an.
- Societatea are cel puțin un angajat plătit cu salariul minim.
- Ponderea veniturilor din chirii în totalul veniturilor societății nu depășește 50%.
Această variantă este foarte atractivă pentru investitorii care combină imobiliarele cu o altă activitate economică, dar necesită o planificare fiscală inteligentă și ajutorul unui contabil român care cunoaște reglementările în vigoare.
Etapa 3: Impozitarea la vânzarea unui imobil în România
Când vine ziua vânzării, fiscul român este mult mai puțin „flămând” decât cel israelian. Persoana fizică ce vinde plătește impozit din valoarea tranzacției, nu din profit: 3% dacă ați deținut imobilul până la trei ani, 1% după aceea.
Cel mai important aspect: scutirea totală nu mai există. Până în 2023 exista un prag de scutire de 450.000 de lei; acesta a fost eliminat, iar impozitul se aplică acum la întreaga valoare, de la primul leu. Cota redusă după 3 ani rămâne totuși un stimulent pentru deținerea pe termen mediu și lung.
De exemplu (cifre ipotetice, doar pentru ilustrarea impozitului, nu o prognoză de preț): ați cumpărat o vilă cu 140.000 €, ați deținut-o 4 ani și ați vândut-o cu 190.000 €. În România veți plăti 1% din valoarea tranzacției, adică aproximativ 1.900 €, indiferent de profitul de 50.000 €.
Partea israeliană: ce spune Autoritatea Fiscală din Israel?
Aceasta este partea pe care investitorii israelieni tind să o ignore – și nu ar trebui: ca rezident fiscal israelian, datorați impozit în Israel pentru veniturile din proprietăți aflate în străinătate și pentru câștigurile de capital obținute din vânzarea lor. Facilitățile acordate prin tratatul fiscal dintre Israel și România nu anulează obligația fiscală israeliană – ele doar previn dubla impunere.
Impozitul pe veniturile din chirii: Veniturile din chirii trebuie declarate la Autoritatea Fiscală din Israel. În Israel există două variante, alese în fiecare an: o cotă de 15% din chiria brută, cu deducerea doar a amortizării și fără credit pentru impozitul plătit în România, sau impozitarea conform tranșelor dumneavoastră de impozit, cu deducerea integrală a cheltuielilor și credit pentru impozitul român. Alegerea depinde de nivelul venitului și de situația dumneavoastră personală.
Impozitul pe câștigul de capital la vânzare: Pe lângă impozitul român din valoarea tranzacției, în Israel datorați un impozit de 25% pe câștigul de capital, cu credit pentru impozitul plătit în România, în baza tratatului fiscal. Este o cifră care trebuie inclusă în planificare încă din prima zi, nu o surpriză în ziua vânzării.
Tratatul fiscal Israel–România: Tratatul permite creditarea impozitului plătit în România în contul obligației fiscale din Israel, astfel încât să nu plătiți de două ori (adică puteți deduce impozitul plătit în România la vânzare, precum și impozitul pe chirii dacă ați ales varianta tranșelor de impozit; varianta de 15% nu oferă acest credit). Este un mecanism foarte important, dar necesită o raportare ordonată și documentarea tuturor plăților de impozit efectuate în România.
Un exemplu din teren: calculul complet al impozitelor pentru o tranzacție reală
Să presupunem, doar pentru a ilustra calculul fiscal și nu ca prognoză de preț, că Moshe cumpără o vilă cu 150.000 € și, după 5 ani, o vinde cu 200.000 €. Să facem calculul:
La cumpărare
- Notar și înregistrare (aproximativ 1%–1,5% din valoarea tranzacției): aprox. 1.500–2.250 €
La vânzare, după 5 ani
- Impozitul pe vânzare în România (1% din valoarea tranzacției, deținere de peste 3 ani): 2.000 €
- Impozitul israelian pe câștigul de capital: 25% dintr-un câștig de 50.000 €, adică 12.500 €, minus creditul acordat prin tratat pentru cei 2.000 € plătiți în România: aprox. 10.500 €
Dacă închiriați proprietatea: în România impozitul este de aproximativ 8% din chiria brută (10% după o deducere de 20%); partea israeliană depinde de varianta aleasă (15% din chiria brută, fără credit, sau tranșele de impozit, cu deduceri complete și credit), așa că este bine să faceți acest calcul cu un consultant fiscal care cunoaște ambele sisteme.
Impozite și costuri la cumpărare și vânzare în acest exemplu: aprox. 14.000–14.750 €, înainte de impozitul pe veniturile din chirii. (Un exemplu ilustrativ, bazat pe ipoteze simplificate.)
Această linie influențează direct ce vă rămâne în buzunar, de aceea merită calculată din timp cu un consultant fiscal, înainte de semnare.
Cum vă ajută Compass Group RO să vă planificați impozitele?
Nu suntem contabili și nu vom pretinde că suntem. Dar avem grijă să facem trei lucruri:
- Prezentăm toate cifrele de la început – inclusiv o estimare a obligației fiscale în ambele variante (persoană fizică și societate).
- Vă punem în legătură cu contabili români profesioniști, care cunosc piața imobiliară și știu să planifice corect impozitele.
- Vă recomandăm să consultați un contabil israelian specializat în proprietăți din străinătate – înainte de tranzacție, nu după.
Întrebări frecvente
Există un impozit la cumpărarea unui imobil în România?
Nu există un impozit la cumpărare de tipul celui din Israel, cu cote progresive de 8% sau 10%. Plătiți notarul și înscrierea, care includ și o componentă de impozit pe transfer, în total aproximativ 1%–1,5% din valoarea tranzacției. La o locuință nouă se adaugă TVA de 21% (cota redusă de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026).
Cât impozit plătesc în România pe veniturile din chirii?
Persoana fizică plătește 10% din venitul din chirii după o deducere forfetară de 20%, adică un impozit efectiv de aproximativ 8% din chiria brută. Peste un anumit prag de venit se adaugă și CASS, așa că verificați situația actuală cu un contabil român în fiecare an fiscal.
Cât impozit plătesc la vânzarea unui imobil în România?
Persoana fizică plătește impozit pe valoarea tranzacției, nu pe profit: 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% după aceea. Pragul de scutire de 450.000 de lei a fost eliminat, iar impozitul se aplică la întreaga valoare, de la primul leu.
Datorez impozit și în Israel pentru un imobil din România?
Da. Un rezident fiscal israelian trebuie să declare veniturile din chirii și să aleagă între cota de 15% din chiria brută, fără credit, și tranșele de impozit, cu deduceri și credit pentru impozitul român. La vânzare, Israelul percepe 25% pe câștigul de capital, cu credit pentru impozitul plătit în România, în baza tratatului fiscal.
Când merită să dețin imobilul printr-o societate?
O societate românească standard (SRL) plătește 16% din profit, iar dividendele sunt impozitate cu 16% din ianuarie 2026. Microîntreprinderea plătește 1% din cifra de afaceri, dar numai dacă veniturile nu depășesc 100.000 € pe an, are cel puțin un angajat cu salariul minim, iar chiriile nu depășesc 50% din venituri.
Concluzia: Impozitarea imobiliarelor în România este semnificativ mai prietenoasă decât în Israel și în majoritatea țărilor europene, dar necesită o planificare integrată a celor două sisteme fiscale. Un investitor inteligent nu își construiește fluxul de numerar doar pe partea românească – ia în calcul și reglarea socotelilor cu Autoritatea Fiscală din Israel și are astfel liniște pe toată durata investiției.
Articolul are exclusiv scop informativ general și nu constituie consultanță fiscală, juridică sau financiară.
Înainte de a încheia o tranzacție, vă recomandăm să consultați specialiști locali.
Compass Group Romania – alături de investitorii israelieni pe piața imobiliară din România, de la idee până la predarea cheilor.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
