كم يكلّف فعلاً امتلاك عقار في رومانيا، في البلدين؟

امتلاك عقار في رومانيا: السؤال الذي يأتي بعد السعر

اسألوا المطوّرين عن هذا

بعد الاتفاق على السعر، يصل كل مستثمر تقريباً ممن يطرحون أسئلة جيدة إلى النقطة نفسها: «حسناً، وكم سيكلّفني ذلك كل عام؟»

إنه السؤال الصحيح، لأن امتلاك عقار في رومانيا يشمل أكثر من السعر الذي دفعته. هناك الضريبة الرومانية، وطبقة ضريبية في بلدك، وتكاليف جارية، وضريبة يوم البيع.

ونقطة مهمة قبل أن نبدأ: الأرقام في هذا المقال صحيحة للسنة الضريبية 2026، بعد الإصلاح. ومن يقتبس لك أرقاماً من قبل عامين يعمل بخريطة قديمة.

ما لن تدفعه: لا ضريبة شراء

اسألوا المطوّرين عن هذا

في إسرائيل، على سبيل المثال، يدفع من يشتري شقة ثانية بـ1.5 مليون شيكل نحو 120,000 شيكل ضريبة شراء، قبل أن يستلم المفاتيح.

في رومانيا لا توجد ضريبة كهذه. ما تدفعه فعلاً يوم التوقيع هو كاتب العدل والتسجيل، بإجمالي نحو 1%–1.5% من قيمة الصفقة.

وعلى المسكن الجديد ضريبة القيمة المضافة: 21%. انتهى المعدل الانتقالي البالغ 9% في 30.09.2026، فأصبح كل مسكن جديد يُباع لفرد خاضعًا لـ21%. وقد ارتفع المعدل العادي من 19% إلى 21% في أغسطس 2025. تحقّق كتابةً، قبل العقد المبدئي، إن كانت الضريبة مشمولة في السعر المعروض عليك.

التكاليف الجارية لامتلاك عقار في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

هذه هي التكاليف التي تتكرر كل عام، حتى لو لم يكن العقار مؤجَّراً:

• الضريبة المحلية على العقار. تحددها السلطة المحلية، وتختلف من سلطة إلى أخرى.
• تأمين المبنى. إذا كان لديك رهن، سيطلب البنك وثيقة تأمين يكون هو المستفيد منها.
• الصيانة. في التخطيط المتحفظ نفترض نحو 5% من الإيجار للصيانة وللفترات بلا مستأجر.
• الإدارة. إذا أُجِّر العقار عبر شركة إدارة، تبلغ الرسوم عادةً نحو 8% من الإيجار. عن الجهة التي تدير العقار وما يحدث عند حدوث عطل، اقرأ مقالنا عن إدارة العقار عن بُعد.

القاعدة: اطلب من كل من يعرض عليك حساباً أن يضع كل سطر من هذه السطور على الورق، واحداً تلو الآخر.

ضريبة الإيجار في رومانيا: التحديث الذي يجب أن تعرفه

اسألوا المطوّرين عن هذا

للأفراد الذين يؤجّرون لمدة طويلة، الآلية بسيطة: خصم تلقائي للمصاريف بنسبة 20% من الإيجار الإجمالي، وضريبة 10% على الباقي. عملياً، نحو 8% من الإيجار الإجمالي (PwC، RSM).

انتبه: كان الخصم سابقاً 40%، أي نحو 6% عملياً. وما زالت الأدلة القديمة تعرض الرقم القديم، وهذا أكثر الأخطاء شيوعاً في السوق.

وتفصيلان آخران:

• فوق حدّ دخل سنوي يبلغ نحو 24,300 ليو، تُضاف اشتراكات التأمين الصحي.
• في الإيجار قصير الأجل، حتى 7 غرف، يكون الخصم 30% والضريبة 10% على الباقي، أي نحو 7% من الإيجار الإجمالي.

الطبقة الضريبية في بلدك: المثال الإسرائيلي

اسألوا المطوّرين عن هذا

قد يفرض بلدك ضريبة على الإيجار نفسه. ونأخذ هنا مثال المقيمين في إسرائيل، وفيه الخطأ الأكثر شيوعاً: مسار الـ10% المعروف من تأجير شقة في إسرائيل لا ينطبق على عقار في رومانيا. يُفرض على دخل الإيجار من الخارج ضريبة في إسرائيل وفق أحد مسارين، يُختار سنوياً:

مسار الـ15% (البند 122أ من مرسوم ضريبة الدخل)

15% من الإيجار الإجمالي بعد خصم الاستهلاك فقط. بسيط في التطبيق، لكن لا يوجد في هذا المسار خصم للضريبة المدفوعة في رومانيا، فتصبح الضريبة الرومانية تكلفة نهائية.

مسار الضريبة الهامشية

تُخصم جميع المصاريف (فائدة الرهن، الإدارة، الصيانة، الاستهلاك)، وتُدفع الضريبة وفق الشرائح الشخصية، ويُمنح خصم للضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب. يناسب بالأساس من شريحته الضريبية منخفضة، أو من بلغ الستين، أو من مصاريفه مرتفعة، كما في السنوات الأولى من الرهن.

مثال: الطبقتان معاً

لنفترض إيجاراً بقيمة 6,600 يورو سنوياً. (مثال توضيحي بافتراضات مبسّطة.)

الطبقة	الحساب	الضريبة السنوية
رومانيا	10% بعد خصم 20%	528 يورو
إسرائيل، مسار 15%	نفترض أن الاستهلاك يخفض الأساس إلى نحو 5,000 يورو	نحو 750 يورو
معاً		نحو 1,250–1,300 يورو، قرابة 19% من الإيجار

ما زال ذلك أقل مما يدفعه مؤجّر شقة ثانية في إسرائيل على المسار الهامشي، لكنه أعلى من «8%» التي تُسمع في اجتماعات البيع. من يعرض عليك الضريبة الرومانية وحدها يروي لك نصف القصة. فالاستهلاك واختيار المسار والالتزام النهائي تعتمد على أرقامك أنت، وهذا عمل مستشار ضريبي يعرف النظامين. وللمقيمين في إسرائيل، الصورة الكاملة في دليلنا الضريبي للمشترين من إسرائيل.

مسار الشركة: متى يبدأ أن يكون منطقياً

تدفع الشركة الرومانية (SRL) ضريبة أرباح بنسبة 16%، أو 1% من رقم الأعمال وفق نظام الشركات الصغيرة جداً، حتى رقم أعمال 100,000 يورو. وقد انخفض السقف من 250,000 يورو. وتخضع الأرباح الموزعة كأرباح أسهم لضريبة 16%.

قاعدة عامة لا نصيحة: مع عقار واحد، ابدأ بالشراء بصفتك فرداً. ومع ثلاثة عقارات أو أكثر، أو أرض للتطوير، يبدأ مسار الشركة في أن يكون منطقياً. وفي كل الأحوال، يُتخذ القرار مع مستشار ضريبي للبلدين، قبل التوقيع.

من الميدان: الشركة التي التهمت الدخل

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

قبل ثلاث سنوات جلس عميل في مقهى في تل أبيب مع مستشار استثمار اقترح عليه شراء شقة في بوخارست وتسجيلها باسم شركة رومانية تُؤسَّس باسمه. قال له إن ذلك «أكثر احترافية»، ويتيح التوسع، و«يساعد في الضرائب». فوقّع، واشتُريت الشقة وأُجّرت بسرعة، وصار الإيجار يدخل حساب الشركة.

جاءت المفاجأة في نهاية العام. فحين تكون الشقة مسجلة باسم شخص طبيعي تكون ضريبة الإيجار في رومانيا بسيطة ومنخفضة نسبياً. أما حين تملكها شركة، فتُدفع أولاً ضريبة على مستوى الشركة، ثم عند تحويل المال إلى إسرائيل تُدفع ضريبة أخرى على الأرباح الموزعة. وفوق ذلك أخذت التكاليف الثابتة للشركة جزءاً كبيراً من الكعكة. جاءني بملف تقارير المحاسب المحلي، وبعد كل المصاريف والضرائب بقي له أقل بكثير مما توقع. لم تكن المشكلة في الشقة، بل في البنية.

قد تكون الشركة أداة مناسبة، لكن عادة لمن يخطط لعدة عقارات. أما لعقار واحد فالتملّك الشخصي أبسط وأقل كلفة. ويُتخذ القرار قبل الشراء مع مستشار ضريبي، لا في نهاية السنة الأولى.

البيع: المفاجأة التي يجدر معرفتها مسبقاً

يُفرض على بيع الفرد لعقار ضريبة بنسبة من قيمة الصفقة، لا من الربح: 3% إذا امتلكت العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك (المادة 111 من القانون 227/2015).

ونقطة يغفل عنها كثيرون: حتى 2023 كان هناك حدّ إعفاء بقيمة 450,000 ليو. وقد أُلغي. اليوم تُطبق الضريبة على القيمة الكاملة، من أول ليو.

وبالنسبة للمقيمين في إسرائيل، يُصرَّح بالربح الرأسمالي في إسرائيل ويخضع لضريبة 25% على الربح، مع خصم ما دُفع في رومانيا بموجب اتفاقية الضرائب. رومانيا: نسبة منخفضة على القيمة كلها. إسرائيل: نسبة أعلى على الربح فقط. والنظام الروماني يكافئ من يحتفظ بالعقار لمدة طويلة.

خريطة الضرائب والتكاليف لعام 2026

الحدث	المسار أو الشرط	النسبة
الشراء	كاتب العدل والتسجيل	نحو 1%–1.5%، بلا ضريبة شراء
ضريبة القيمة المضافة على مسكن جديد	المعدل العادي (لكل المساكن الجديدة منذ 1.10.2026)	21%
إيجار طويل الأجل، فرد	10% بعد خصم 20%	نحو 8% من الإيجار، وتأمين صحي فوق الحدّ
إيجار قصير الأجل، حتى 7 غرف	10% بعد خصم 30%	نحو 7% من الإيجار
شركة (SRL)	عادي / صغيرة جداً حتى 100,000 يورو رقم أعمال	16% / 1%
أرباح الأسهم	توزيع أرباح الشركة	16%
البيع، فرد	حتى 3 سنوات / أكثر من 3 سنوات	3% / 1% من قيمة الصفقة
ضريبة إسرائيلية على الإيجار	مسار 15% / ضريبة هامشية	وفق البيانات الشخصية
الضريبة المحلية	تحددها السلطة	متغيرة

وأرخص نصيحة في هذا المقال، للمقيمين في إسرائيل: تعترف رومانيا بأوامر الإرث الإسرائيلية، لكنها تشترط إجراء اعتراف محلياً. وصية تذكر العقار الروماني صراحةً، تُوقَّع من الآن، توفّر على ورثتك وقتاً طويلاً.

أسئلة شائعة

هل توجد ضريبة شراء على العقار في رومانيا؟

لا. لا توجد في رومانيا ضريبة شراء من النوع المعروف في إسرائيل. يوم التوقيع تدفع كاتب العدل والتسجيل، نحو 1%–1.5% من قيمة الصفقة، وعلى المسكن الجديد أيضاً ضريبة القيمة المضافة، فتحقّق إن كانت مشمولة في السعر.

كم ضريبة أدفع في رومانيا على دخل الإيجار؟

بصفتك فرداً يؤجّر لمدة طويلة: 10% بعد خصم تلقائي بنسبة 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي، إضافةً إلى اشتراكات التأمين الصحي فوق حدّ دخل يبلغ نحو 24,300 ليو سنوياً. وفي الإيجار قصير الأجل، حتى 7 غرف، يكون الخصم 30%.

هل ينطبق مسار الـ10% الإسرائيلي على عقار في رومانيا؟

لا. بالنسبة للمقيمين في إسرائيل، يخضع دخل الإيجار من الخارج لمسار الـ15% (بلا خصم للضريبة الرومانية) أو لمسار الضريبة الهامشية (مع الخصم). يُختار المسار سنوياً ويعتمد على البيانات الشخصية. ولنظرة عامة على ضرائب العقار في رومانيا، اقرأ مقالنا عن الضريبة على الاستثمار العقاري في رومانيا.

كم ضريبة أدفع في رومانيا عند البيع؟

يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات. وقد أُلغي حدّ الإعفاء البالغ 450,000 ليو، وتُطبق الضريبة على القيمة الكاملة.

هل يجدر الشراء عبر شركة رومانية؟

مع عقار واحد، عادةً لا. ضريبة الأرباح 16%، أو 1% من رقم الأعمال في نظام الشركات الصغيرة جداً حتى 100,000 يورو، وتخضع أرباح الأسهم لضريبة 16%. ومع ثلاثة عقارات أو أكثر، أو أرض للتطوير، يجدر بحث الأمر مع مستشار ضريبي للبلدين.

الخلاصة

الملف الروماني في ثلاث عبارات: دخول رخيص، واحتفاظ رخيص، وخروج بضريبة على القيمة الكاملة.

لكن الرخيص لا يعني المجاني. هناك ضريبة في رومانيا، وضريبة في بلدك، وتكاليف جارية. ومن يرى كل سطر مسبقاً يخطط جيداً.

إذا أردت أن ترى هذه الخريطة مطبَّقة على عقار محدد، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة بالإنجليزية أو الرومانية. سنمرّ على كل سطر ونُعدّ القائمة لحديثك مع مستشارك الضريبي. وإذا كنت تفكر في التمويل أيضاً، فابدأ بـدليلنا للرهن العقاري في رومانيا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: PwC Tax Summaries, Romania · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · سلطة الضرائب الإسرائيلية · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · بوابة التشريعات الرومانية (القانون 227/2015، المادة 111؛ القانون 239/2025) · RSM Romania · EY Romania (22.12.2025) · Colliers Romania, Tax Report · bpv Grigorescu Stefanica.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تغيّرت قوانين الضرائب في رومانيا وإسرائيل جوهرياً في 2025–2026 وقد تتغير مجدداً. قبل أي صفقة، استشر مستشاراً ضريبياً يعرف قوانين البلدين.