نحن موطي أزولاي والمحامي إيلان ليبوفيتش، الشريكان وراء Compass on the Lake. جمعنا هنا ما يفحصه المشتري الحذر قبل الاجتماع الأول: من نحن، ومن يقف وراء المشروع، وما الذي يحمي أموالكم. بما في ذلك الأسئلة الصعبة.
مطوّران متساويان، ولكلٍّ منهما مجال مسؤولية واضح. الشركة مملوكة لهما معاً، وستلتقون بكليهما على طول الطريق.
موطي أزولايمطوّر وشريك
لماذا نفعل ذلك
لأنني رأيت كثيرين يشترون في الخارج اعتماداً على صورة جميلة ووعد شفهي. بنينا Compass on the Lake كما كنت أريد أن أشتري بنفسي: سعر واحد يشمل كل شيء، وكل مستند مكتوب قبل التوقيع، ومطوّر يبقى حتى بعد التسليم.
طالب دكتوراه في الإدارة وباحث في سلوك المستهلك.
عقدان من تطوير الأعمال في صفقات عقارية في إسرائيل وإسبانيا ورومانيا.
يكتب في مركز المعرفة لدى Compass عمّا يجب فحصه قبل التوقيع.
ما المسؤول عنه في صفقتكم
تخطيط المشروع وتجربة المشتري والتسويق: ما الذي يُبنى، وكيف يُعرض عليكم.
لأنني كمحامٍ رأيت عن قرب ما يحدث حين تعتمد صفقة في الخارج على الثقة وحدها. هنا اخترنا أن نبنيها على التحقق: الأموال في حساب مخصص وفق القانون، وكل مرحلة أمام كاتب العدل، ونحن نقف بأسمائنا خلف كل واحدة منها.
محامٍ. عضو سابق في الكنيست الـ16.
متخصص في تسجيل العقارات وهياكل الملكية والضرائب بين دولتين.
يكتب عموداً أسبوعياً يضم أكثر من 190 قصة حقيقية من الميدان، ويقدّم سلسلة الفيديو لدى Compass.
ما المسؤول عنه في صفقتكم
الجانب القانوني والمالي للمشروع. وهو أيضاً من يجيبكم عبر واتساب، بالعبرية والإنجليزية والرومانية.
افحصوا. تعلّموا. تعرّفوا. وبعدها فقط استثمروا.
المحامي إيلان ليبوفيتش، من عموده الأسبوعي (مترجم عن العبرية)
إيلان محامٍ، لكنه أيضاً شريك في الشركة، ولذلك لا يمثّل المشترين. التفاصيل في السؤال 04.
المطوّر الصغير شخصيّ، ومتاح، ويهتمّ.
من عمود المحامي إيلان ليبوفيتش (مترجم عن العبرية)
02/06
من يقف وراء المشروع؟
Compass Group Romania شركة عقارية رومانية يقودها مطوّران من إسرائيل. نخطّط ونبني ونبيع بيوتاً في رومانيا، ونبقى لإدارتها بعد تسليم المفاتيح أيضاً.
§ Compass Group شركة رومانية. العقد والتسجيل والضرائب تخضع للقانون الروماني.
من يجلس حول صفقتكم
من جهة الشركة
Compass Group Romania
المطوّر. يخطّط ويبني ويبيع. شركة رومانية يملكها موطي وإيلان معاً.
Compass on the Lake
المشروع: 29 فيلا في مشروع على ضفاف البحيرة في بالوتيشت، شمال بوخارست، 3 منها على خط الماء.
شركة الإدارة
تابعة للمطوّر. تبقى بعد التسليم، ويمكنها إدارة البيت نيابةً عنكم.
جهات مستقلة عنّا
كاتب عدل روماني
يُوقَّع العقد التمهيدي والعقد النهائي ويُسجَّلان لديه.
Cartea Funciară
السجل العقاري للدولة. تُسجَّل فيه الملكية بأسمائكم.
حساب بنكي مخصّص
وفق القانون 207/2025. تُودَع فيه الدفعات المسبقة وتُحرَّر بحسب مراحل البناء.
محاميكم الخاص
مستقل عنّا. يُنصح به، ويسعدنا أن نوصي بأحدهم.
ما يحميكم موجود خارج الشركة.
Skin in the game
أموالنا في المشروع.
لا يوجد للمشروع تمويل بنكي للبناء: كل الأموال فيه استثمرها المطوّران. ومع ذلك، فحص بنك روماني المشروع ووافق عليه لقروض الرهن العقاري للمشترين. ويُفحص كل مشترٍ على حدة.
ضريبة القيمة المضافة 21%ضريبة الشراءأتعاب كاتب العدلأتعاب المحاميتشطيب كامل
غير مشمول: الأثاث وتركيبات الإضاءة. المواصفات المُلزِمة هي المرفقة بعقد البيع.
كل شيء مكتوب، قبل أي توقيع.
قائمة الأسعار، والمخططات، ومستخرج السجل العقاري، وموعد التسليم، والتعويض عن التأخير. تحصلون عليها على الورق قبل أن توقّعوا.
أنا محامٍ، لكنني أيضاً شريك في الشركة، ولذلك لا أستطيع أن أمثّلك.
المحامي إيلان ليبوفيتش
محامي الشركة يمثّل الشركة فقط. يُنصح بأن يكون لكم محامٍ مستقل، ويسعدنا أن نوصي بأحدهم.
05/06
ماذا يجري في الاجتماع؟
نصف ساعة، عبر Zoom أو وجهاً لوجه في إسرائيل أو في رومانيا. أنتم تسألون، ونحن نُريكم. دون عرض مبيعات ودون أي التزام.
نصف ساعة، وهكذا تجري
الدقائق 0 حتى 5تعارفما الذي تبحثون عنه، وما المهم لكم أن تفحصوه.
الدقائق 5 حتى 15الفيلا المناسبة لكمأنواع الفلل والمخططات وقائمة الأسعار والمتاح. يمكننا فتح الجولة ثلاثية الأبعاد معاً.
الدقائق 15 حتى 25التمويل والإجراءاتما الذي يفحصه البنك الروماني لدى المقيم خارج رومانيا، وما الذي يجري من الحجز حتى المفتاح.
الدقائق 25 حتى 30الأسئلة الصعبةكل سؤال مفتوح. وإن شئتم، الخطوة التالية.
الطريق من هنا،خطوة بخطوة.
1
محادثة أولى30 دقيقة، عبر Zoom أو في إسرائيل أو في رومانيا.
2
جولةثلاثية الأبعاد من أي جهاز، أو زيارة إلى بالوتيشت.
3
الحجزحتى 5% من السعر، حتى 60 يوماً.
4
العقد التمهيديلدى كاتب عدل روماني، ويُسجَّل حتى يوم العمل التالي.
5
البناءدفعات إلى حساب مخصّص، بحسب تقدّم البناء.
6
المفتاحعقد نهائي وتسجيل بأسمائكم. التسليم من ديسمبر 2027.
7
الإدارةيمكن لشركة الإدارة التابعة للمطوّر إدارة البيت نيابةً عنكم.
06/06
والأسئلة الصعبة؟
هذه هي الأسئلة التي يطرحها علينا المشترون الحذرون. الإجابات هنا، بصراحة.
ماذا لو اختفى المطوّر في منتصف البناء؟
لهذا بالضبط صدر القانون 207/2025. تُودَع دفعاتكم المسبقة في حساب بنكي مخصّص للمشروع، مع سقف لكل مرحلة بناء، ولا تموّل مشروعاً آخر. ويُوقَّع العقد التمهيدي ويُسجَّل لدى كاتب عدل، وفي النهاية تُسجَّل الملكية في السجل العقاري بأسمائكم. وأمر آخر: كل الأموال في المشروع استثمرها المطوّران، دون تمويل بنكي للبناء.
هل أموالي محمية فعلاً أثناء البناء؟
وفق القانون 207/2025، تقتصر اتفاقية الحجز على 5% من السعر وعلى 60 يوماً. أما الدفعات المسبقة بعدها فتُودَع في حساب بنكي منفصل ومخصّص للمشروع، مع سقف لكل مرحلة بناء. في الاجتماع، اطلبوا اسم البنك الذي يُدار فيه الحساب.
من يمثّلني قانونياً؟
محامي الشركة يمثّل الشركة فقط. وإيلان، وهو محامٍ، شريك في الشركة، ولذلك لا يمثّل المشترين. يُنصح بتمثيل قانوني مستقل، ويسعدنا أن نوصي بمن يمثّلكم.
هل يمكن الشراء من الخارج دون السفر إلى رومانيا؟
الاجتماع واختيار الفيلا والاتفاقية تتمّ كلها عن بُعد. أما التوقيع لدى كاتب العدل فيتطلّب حضوركم أو منح توكيل رسمي، إذ لا يوجد في رومانيا توقيع موثَّق عن بُعد.
ماذا لو تأخّر البناء؟
موعد التسليم والتعويض عن التأخير منصوص عليهما في عقد البيع، وتحصلون عليهما كتابياً قبل التوقيع. التسليم متدرّج، ابتداءً من ديسمبر 2027، بحسب موقع الفيلا في المشروع.
لماذا شركة رومانية؟
لأن العقار والأرض والتسجيل كلها في رومانيا. العقد والتسجيل والضرائب تخضع للقانون الروماني. لذلك من المهم معرفة الحماية التي يمنحها القانون الروماني: كاتب العدل، والسجل العقاري، والقانون 207/2025.
هل يشمل السعر كل شيء فعلاً؟
يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة 21% وضريبة الشراء وأتعاب كاتب العدل والمحامي والتشطيب الكامل. الأثاث وتركيبات الإضاءة غير مشمولة. ويمكن طلب الأثاث بتكلفة إضافية عبر شركة الإدارة.
0 من 6 تمّ فحصها
فحصتم.والآن لنتعارف.
نصف ساعة مع المطوّر، عبر Zoom أو في إسرائيل أو في رومانيا. قائمة الأسعار والمخططات والتمويل والعقد، كل شيء على الطاولة.
