مواطنو الاتحاد الأوروبي يسجّلون الأرض كالرومانيين. أما غيرهم فيسجّلون الشقة أو المبنى، لا الأرض مباشرة بأسمائهم.
الأجنبي الذي لا يملك رقماً شخصياً رومانياً يحصل من ANAF على رقم ضريبي. ولن يوقّع كاتب العدل من دونه.
المسار، الرقم الضريبي، محامٍ مستقل، المستخرج، العقد المبدئي، العقد النهائي أمام كاتب العدل، ثم التسجيل باسمك.
يُطلب المستخرج الحديث عبر موقع ANCPI مقابل 20 ليو (2026). يبيّن من المالك وما المسجّل على العقار.
لا الإقامة ولا التأشيرة ولا الحساب البنكي المحلي شرط للشراء. التوقيع أمام كاتب العدل حضوري أو بوكالة.
شراء عقار في رومانيا للأجانب: الجواب المختصر
نعم. يستطيع الأجانب شراء شقة أو فيلا في رومانيا وتسجيلها بأسمائهم، دون إقامة ودون شركة محلية. القيد الوحيد المهم يتعلق بالأرض: من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي لا يسجّل الأرض باسمه مباشرة، لذلك يُختار في حالة الفيلا مسار مثل حق السطحية (Superficie). أما الصفقة نفسها فتُوقَّع أمام كاتب عدل روماني وتُسجَّل باسمك في السجل العقاري.
هذا هو الجواب الذي أقدّمه في كل محادثة أولى تقريباً مع المستثمرين من الخارج. في هذا المقال أقسّمه إلى سبع خطوات، بالترتيب الذي تحدث به فعلاً.
من يحق له شراء ماذا في رومانيا
القاعدة يحددها القانون 312/2005، وهو القانون الروماني الخاص بتملّك الأجانب للأراضي:
| من أنت | شقة أو مبنى | أرض |
|---|---|---|
| مواطن روماني | نعم | نعم |
| مواطن من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية | نعم | نعم، بشروط الرومانيين نفسها |
| مواطن من دولة أخرى | نعم | ليس مباشرة. حق السطحية أو شركة رومانية أو مسار آخر |
في شقة ضمن مبنى مشترك لا يكاد يُلاحظ ذلك. أما في الفيلا فهو القرار المحوري في الصفقة. شرحنا المسارات الثلاثة، وما يمنحه كل منها بالضبط، في مقالنا عن ملكية الأرض في رومانيا.
وما ليس مطلوباً: الإقامة في رومانيا أو التأشيرة أو الحساب البنكي المحلي ليست شروطاً للشراء.
7 خطوات لشراء عقار في رومانيا للأجانب
- حدّد الهدف والمسار. شقة أم فيلا، للسكن أم للاستثمار، وبأي مسار ستُسجَّل الأرض. هذا القرار يسبق اختيار العقار.
- احصل على رقم ضريبي روماني (NIF). الأجنبي الذي لا يملك رقماً شخصياً رومانياً يحصل من مصلحة الضرائب ANAF على رقم تعريف ضريبي. ولن يوقّع كاتب العدل من دونه. يمكنك التقديم بنفسك أو عبر وكيل.
- وكّل محامياً مستقلاً. ليس محامي البائع ولا محامي المطوّر. هو من يفحص المستخرج والبائع والمستندات.
- استخرج مستخرجاً حديثاً. مستخرج السجل العقاري (Extras de Carte Funciară) يبيّن من المالك وما المسجّل على العقار. يُطلب عبر موقع ANCPI وكلفته 20 ليو (حتى 2026).
- وقّع العقد المبدئي. في العقار قيد الإنشاء، وبموجب القانون 207/2025، يُوقَّع العقد المبدئي أمام كاتب العدل وتذهب الدفعات المقدمة إلى حساب مخصّص للمشروع، بسقوف حسب مرحلة البناء.
- وقّع العقد النهائي أمام كاتب العدل. التوقيع حضوري وليس عن بُعد. ومن لا يستطيع الحضور يمنح وكالة.
- يُسجَّل العقار باسمك. يرسل كاتب العدل الصفقة إلى السجل العقاري، وتحصل على مستخرج يظهرك مالكاً.
كاتب العدل: الشخصية المحورية في الصفقة
في رومانيا، يتم نقل ملكية العقار بعقد رسمي موثّق. كاتب العدل يتحقق من هوية الطرفين، ويطلب مستخرجاً خاصاً للتوقيع، ويتأكد من أن البائع سدّد الضرائب المحلية، ويحصّل الضرائب والرسوم، ويقدّم طلب التسجيل.
نقطة يجدر معرفتها مسبقاً: يُحرَّر العقد باللغة الرومانية. ومن لا يفهم الرومانية يوقّع بحضور مترجم معتمد، يوقّع على العقد إلى جانب كاتب العدل. فصّلنا كل المراحل في دليلنا عن كاتب العدل في رومانيا.
لست مضطراً للسفر: الوكالة
إذا لم تستطع حضور التوقيع، يمكنك منح وكالة موثّقة لمحاميك أو لشخص آخر. الوكالة الموقّعة خارج رومانيا تحتاج إلى أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية، ويجب أن تكون بالشكل نفسه الذي يُوقَّع به العقد، أي موثّقة لدى كاتب عدل. الدليل الكامل في مقالنا عن الوكالة لصفقة في رومانيا.
المال والتمويل والمستندات
في الصفقة الرومانية ينتقل المال بتحويل بنكي، ومن الأفضل تجهيز توثيق منظم لمصدر الأموال مسبقاً. سيطلبه كاتب العدل والبنك.
يمكنك أيضاً تمويل جزء من الصفقة بقرض عقاري من بنك روماني، بشروط تختلف عن شروط المقيمين. أما التكاليف الإضافية على السعر، من ضريبة القيمة المضافة وكاتب العدل والتسجيل، فجمعناها في دليل تكاليف الشراء.
أسعار بوخارست تلفت الانتباه في الخارج. وقد وصف تقرير في موقع ynet الإسرائيلي للصحفية هيلا تسيون (بالعبرية) الفجوة بين أسعارها وأسعار إسرائيل.
ما يفرّق بين صفقة جيدة وصفقة إشكالية هو الترتيب: المسار، ثم الرقم الضريبي، ثم المحامي، ثم المستخرج، وبعد ذلك فقط التوقيع.
من الميدان: البائعون الذين لم يُحضروا المستندات
يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:
زار عميل بوخارست عدة مرات خلال عام، ودرس الأحياء والتقى عدداً غير قليل من الوسطاء، لكنه لم يجد بعد شقة تناسب أهدافه. وبعد أسابيع من لقائنا، وجد وسيط أوصيت به شقة من ثلاث غرف في موقع مركزي: مبنى قديم لا خطر عليه من الانهيار في حال وقوع زلزال، رُمّم قبل بضع سنوات، وبسعر ضمن الميزانية.
بدأ شريكنا المحلي فحصاً أولياً، فيما كان العميل يتفاوض. ظهرت في الشقة بعض العيوب، وكان البائعون، وهم مجموعة من الإسرائيليين اشتروها معاً، يتعاملون ببطء ودون مرونة. ومع ذلك قرر العميل الشراء وقبل بكل مطالبهم. ولم يبقَ إلا أن يستكمل البائعون المستندات والشهادات قبل توقيع العقد.
مرّ أسبوع ثم أسبوع آخر، وكان الجواب دائماً: «بضعة أيام أخرى». بعد شهر بدأ العميل يبحث عن بديل، وبعد شهرين، والمستندات لم تصل بعد، اشترى شقة أخرى. وبحسب ما فهمته من الوسيط، لم يتفق البائعون فيما بينهم على السعر، ولم يقدّم أحدهم مستنداته قط.
حين يكون للعقار عدة بائعين، اسألوا منذ البداية هل يوافق جميعهم على الصفقة وهل المستندات كلها متوفرة. إنه سؤال يستغرق يوماً واحداً وقد يوفّر شهرين من الانتظار.
4 أخطاء شائعة لدى المشترين الأجانب
- اختيار العقار قبل اختيار مسار الأرض. في الفيلا، الترتيب معكوس.
- الاعتماد على محامي الطرف الآخر. فهو يعمل لمن وكّله.
- الدفع قبل وجود مستخرج نظيف. لا دفعة مقدمة قبل فحص المستخرج.
- اكتشاف غياب الرقم الضريبي أو الوكالة في اللحظة الأخيرة. كلاهما يحتاج وقتاً، فابدأ بهما مبكراً.
في مشروعنا في بالوتيشتي مثلاً، يُسجَّل المشترون بحق السطحية، ويشمل السعر تكاليف الصفقة مسبقاً. لكن القاعدة تنطبق على أي عقار: المسار يُختار قبل التوقيع، لا بعده.
أسئلة شائعة
هل يستطيع أجنبي من خارج الاتحاد الأوروبي شراء شقة في رومانيا؟
نعم. يستطيع شراء شقة أو مبنى وتسجيلهما باسمه في السجل العقاري، دون إقامة ودون شركة رومانية. القيد يتعلق فقط بتسجيل الأرض مباشرة باسم من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي.
هل أحتاج إلى إقامة في رومانيا لأشتري عقاراً؟
لا. الإقامة ليست شرطاً للشراء. ما تحتاجه هو رقم تعريف ضريبي (NIF)، وجواز سفر ساري المفعول، وإما الحضور أمام كاتب العدل وإما وكالة.
ما هو الرقم الضريبي NIF ولماذا أحتاجه؟
هو رقم تعريف ضريبي تصدره ANAF للأجانب الذين لا يملكون رقماً شخصياً رومانياً. يدوّنه كاتب العدل في العقد، ويُستخدم أيضاً لضريبة العقار السنوية وللإقرارات المستقبلية.
هل يمكن شراء عقار في رومانيا دون السفر إليها؟
نعم. يجري المحامي الفحوص عن بُعد، ويمكن لوكيل أن يوقّع أمام كاتب العدل بموجب وكالة موثّقة مع أبوستيل وترجمة معتمدة.
كيف أعرف أن العقار يعود فعلاً للبائع؟
اطلب مستخرجاً حديثاً من السجل العقاري. الجزء الثاني يبيّن المالك، والجزء الثالث يبيّن الرهون والحجوزات. ويتحقق محامٍ مستقل من مطابقة ذلك للبائع الفعلي.
كم تستغرق الصفقة؟
يعتمد ذلك على العقار والتمويل. في عقار جاهز دون قرض، وبعد اكتمال الفحوص، يستغرق التوقيع أمام كاتب العدل بضع ساعات. أما القرض والرقم الضريبي والوكالة فهي التي تحدد الجدول الزمني.
الخلاصة
شراء عقار في رومانيا للأجانب إجراء منظم، لا مغامرة. هناك قانون يحدد من يسجّل ماذا، وكاتب عدل يدير الصفقة، وسجل عقاري يُدوَّن فيه حقك.
ما يفرّق بين صفقة جيدة وصفقة إشكالية هو الترتيب: المسار، ثم الرقم الضريبي، ثم المحامي، ثم المستخرج، وبعد ذلك فقط التوقيع.
إذا كنت تدرس الآن عقاراً في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجز معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على الخطوات السبع ونرى ما لديك بالفعل وما الذي ما زال ناقصاً.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: البوابة التشريعية الرومانية: القانون 312/2005 بشأن تملّك الأجانب للأراضي · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · ynet، هيلا تسيون (بالعبرية).
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. قبل أي صفقة، استشر محامياً مستقلاً.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
