Можно ли купить недвижимость в Румынии, не будучи румыном, и как сделать это правильно?

Покупка недвижимости в Румынии иностранцем: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Да. Иностранцы, в том числе израильтяне, могут купить квартиру или виллу в Румынии и зарегистрировать ее на свое имя — без вида на жительство и без местной компании. Единственное существенное ограничение касается земли: граждане стран, не входящих в ЕС, не регистрируют землю напрямую на свое имя, поэтому при покупке виллы Вы выбираете один из путей, например право суперфиция. Сама сделка подписывается у румынского нотариуса и регистрируется на Ваше имя в земельной книге.

Такой ответ я даю почти на каждой первой встрече. В этой статье я разбиваю его на семь шагов — в том порядке, в котором они происходят на самом деле.

Кто что может купить в Румынии

Спросите застройщиков об этом

Правило установлено Законом 312/2005 — румынским законом о приобретении земли иностранцами:

Кто Вы	Квартира или здание	Земля
Граждане Румынии	Да	Да
Граждане ЕС и ЕЭЗ	Да	Да, на тех же условиях, что и румыны
Граждане других стран (например, Израиля)	Да	Не напрямую. Суперфиций, румынская компания или другой путь

В многоквартирном доме Вы этого почти не заметите. При покупке виллы это центральное решение всей сделки. Мы описали три пути и то, что именно дает каждый из них, в статье о праве собственности на землю в Румынии.

А что не требуется: румынский вид на жительство, виза или местный банковский счет не являются условиями покупки.

7 шагов к покупке недвижимости в Румынии для иностранца

Спросите застройщиков об этом

1. Определите цель и путь. Квартира или вилла, для жизни или для инвестиций, и по какому пути будет зарегистрирована земля. Это решение принимается до выбора объекта.
2. Получите румынский налоговый номер (NIF). Иностранец без румынского персонального номера получает налоговый идентификационный номер в налоговой службе ANAF. Без него нотариус не подпишет сделку. Подать заявление можно самостоятельно или через представителя.
3. Наймите независимого юриста. Не юриста продавца и не юриста девелопера. Он проверит выписку, продавца и документы.
4. Закажите актуальную выписку. Выписка из земельной книги (Extras de Carte Funciară) показывает, кто владеет недвижимостью и что за ней зарегистрировано. Ее заказывают на сайте ANCPI, стоимость — 20 леев (по состоянию на 2026 год).
5. Подпишите предварительный договор. Для объекта на этапе строительства, согласно Закону 207/2025, предварительный договор подписывается у нотариуса, а авансы поступают на специальный счет проекта с ограничениями по этапам строительства.
6. Подпишите окончательный договор у нотариуса. Подписание проходит лично, а не удаленно. Если Вы не можете присутствовать, Вы выдаете доверенность.
7. Недвижимость регистрируется на Ваше имя. Нотариус направляет сделку в земельную книгу, и Вы получаете выписку, в которой собственником указаны Вы.

Нотариус: центральная фигура сделки

Спросите застройщиков об этом

В Румынии переход права собственности на недвижимость оформляется нотариальным актом. Нотариус удостоверяет личности сторон, заказывает специальную выписку для подписания, проверяет, уплатил ли продавец местные налоги, взимает налоги и сборы и подает документы на регистрацию.

Один момент, который стоит знать заранее: договор составляется на румынском языке. Если Вы не понимаете по-румынски, Вы подписываете его в присутствии уполномоченного переводчика, который подписывает акт вместе с нотариусом. Все этапы мы разбираем в нашем руководстве о нотариусе в Румынии.

Лететь не обязательно: доверенность

Спросите застройщиков об этом

Если Вы не можете присутствовать на подписании, Вы можете выдать нотариальную доверенность своему юристу или другому лицу. Доверенность, подписанная за рубежом, требует апостиля и заверенного перевода на румынский язык и должна иметь ту же форму, что и договор, то есть нотариальную. Полное руководство — в нашей статье о доверенности для сделки в Румынии.

Деньги, финансирование и документы

В румынской сделке деньги переводятся банковским переводом, и стоит заранее подготовить надлежащие документы, подтверждающие происхождение средств. Их запросят и нотариус, и банк.

Часть сделки можно также профинансировать ипотекой румынского банка на условиях, отличающихся от условий для резидентов. А расходы сверх цены — НДС, нотариус и регистрация — собраны в нашем руководстве по расходам на покупку.

Израильские покупатели оказываются в Бухаресте не случайно. Репортаж Хилы Цион на ynet (на иврите) описал разрыв в ценах с Израилем.

Из практики: продавцы, которые так и не принесли документы

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Клиент несколько раз за год приезжал в Бухарест, изучал районы и встречался с немалым числом брокеров, но так и не нашел квартиру, отвечающую его целям. Через несколько недель после нашей встречи рекомендованный мной брокер нашел трехкомнатную квартиру в центральном районе: старый дом без риска обрушения при землетрясении, отремонтированный несколько лет назад, по цене в пределах его бюджета.

Наш местный партнер начал предварительную проверку, пока клиент вел переговоры. Обнаружилось несколько недостатков, а продавцы — группа израильтян, купивших квартиру вместе, — действовали медленно и без всякой гибкости. Клиент все равно решил купить и уступил по всем их требованиям. Оставалось лишь, чтобы продавцы собрали свои документы и справки до подписания договора.

Прошла неделя, потом другая, а ответ всегда был «еще несколько дней». Через месяц клиент начал искать альтернативу, а через два месяца, так и не дождавшись документов, купил другую квартиру. Насколько я понял от брокера, продавцы так и не договорились между собой о цене, и один из них так и не предоставил свои документы.

Когда у объекта несколько продавцов, спросите в самом начале, все ли они согласны на сделку и все ли документы в наличии. Это вопрос одного дня, который может сэкономить два месяца ожидания.

4 типичные ошибки иностранных покупателей

1. Выбирать объект до выбора пути регистрации земли. С виллой все наоборот.
2. Полагаться на юриста другой стороны. Он работает на того, кто его нанял.
3. Платить до получения чистой выписки. Никаких авансов до проверки выписки.
4. В последний момент обнаружить, что нет NIF или доверенности. На то и другое нужно время, поэтому начинайте заранее.

В нашем проекте в Балотешти, например, покупатели регистрируются по праву суперфиция, а расходы на сделку включены в цену заранее. Но это верно для любой недвижимости: путь выбирают до подписания, а не после.

Часто задаваемые вопросы

Может ли израильтянин купить квартиру в Румынии?

Да. Израильтянин может купить квартиру или здание и зарегистрировать их на свое имя в земельной книге — без вида на жительство и без румынской компании. Ограничение касается регистрации земли напрямую на имя гражданина страны, не входящей в ЕС.

Нужен ли румынский вид на жительство, чтобы купить недвижимость?

Нет. Вид на жительство не является условием покупки. Вам нужны налоговый идентификационный номер (NIF), действующий паспорт и либо личное присутствие у нотариуса, либо доверенность.

Что такое NIF и зачем он нужен?

Это налоговый идентификационный номер, который ANAF выдает иностранцам, не имеющим румынского персонального номера. Нотариус вносит его в договор, и он же используется для ежегодного налога на недвижимость и для будущих деклараций.

Можно ли купить недвижимость в Румынии, не приезжая?

Да. Юрист может провести проверки удаленно, а представитель может подписать сделку у нотариуса на основании нотариальной доверенности с апостилем и заверенным переводом.

Как убедиться, что недвижимость действительно принадлежит продавцу?

Закажите актуальную выписку из земельной книги. Часть II показывает собственника, а часть III — ипотеки и аресты. Независимый юрист проверит, совпадает ли она с фактическим продавцом.

Сколько времени занимает сделка?

Это зависит от объекта и финансирования. Для готовой недвижимости без ипотеки, после завершения проверок, само подписание у нотариуса занимает несколько часов. Сроки определяют ипотека, NIF и доверенность.

Итог

Покупка недвижимости в Румынии иностранцем — упорядоченный процесс, а не приключение. Есть закон, определяющий, кто что регистрирует, нотариус, который ведет сделку, и земельная книга, в которой фиксируется Ваше право.

Хорошую сделку от проблемной отличает порядок: путь, NIF, юрист, выписка — и только потом подписание.

Если Вы сейчас присматриваетесь к недвижимости в Румынии — у нас или где-либо еще, — запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем семь шагов и посмотрим, что у Вас уже есть и чего еще не хватает.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами · Национальное агентство налогового администрирования Румынии (ANAF) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · ynet, Хила Цион (на иврите).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом.