Бухарест, по индексу Imobiliare.ro, сентябрь 2026 года. Цена предложения, а не цена сделки.
Покупатель платит нотариусу и сбор за регистрацию 0,15%, а за новую квартиру от девелопера также НДС 21%.
Полезная или застроенная площадь? Цена за м² что-то значит, только когда известно, к какому м² она относится.
До 70% цены для нерезидентов, собственные средства не менее 30%, при условии одобрения банка.
В Бухаресте, большинство построены до 1940 года. Во вторичной квартире в старом здании класс проверяют до подписания.
Квартира в Румынии: короткий ответ
Иностранцы, в том числе израильтяне, могут купить квартиру в Румынии и зарегистрировать ее на свое имя в земельной книге, без вида на жительство и без местной компании. В квартире, в отличие от виллы, ограничение на землю для иностранцев почти ничего не меняет. В сентябре 2026 года новая квартира в Бухаресте стоила в среднем около 2 549 € за м², по индексу Imobiliare.ro. Налога на покупку для покупателя в Румынии нет: Вы платите нотариальный сбор и сбор за регистрацию 0,15%, а при покупке новой квартиры у девелопера также НДС 21%. Румынский банк может профинансировать до 70% цены при условии одобрения банка.
Я Моти Азулай. Вместе с адвокатом Иланом Лейбовичем мы строим виллы в Балотешти, к северу от Бухареста, а не квартиры. Именно поэтому я могу написать это руководство без интереса продать Вам какую-то конкретную квартиру: что стоит проверить, где искать и чего остерегаться.
Широкое руководство по всем типам недвижимости находится в разделе «Недвижимость в Румынии: полное руководство».
В каком городе купить квартиру в Румынии
Большинство покупателей из Израиля начинают с Бухареста, и это не случайно. Это столица, самый крупный и активный рынок, и туда летают ежедневные прямые рейсы из Тель-Авива продолжительностью около двух с половиной часов. Недавно Бухарест также обогнал Клуж-Напоку, которая много лет была самым дорогим городом Румынии. Руководство по недвижимости в Бухаресте · Перелеты из Израиля.
Клуж-Напока, Брашов и Тимишоара являются активными рынками, с университетами и промышленностью. Для тех, кто приезжает из Израиля, у Бухареста есть практическое преимущество: международный аэропорт, уже существующая израильская и еврейская община и большинство юристов, нотариусов и банков, работающих с иностранцами. Еврейская община Бухареста.
Сколько стоит квартира в Румынии
Вот данные по Бухаресту, рынку, который изучает большинство покупателей из Израиля, каждый с источником и датой:
| Показатель | Значение | Источник и дата |
|---|---|---|
| Новая квартира в Бухаресте, цена предложения | около 2 549 € за м² | Индекс Imobiliare.ro, 10.09.2026 |
| Вторичная квартира в Бухаресте, цена предложения | около 2 259 € за м² | Индекс Imobiliare.ro, июль 2026 |
| Самые дорогие районы: Primăverii, Kiseleff, Aviatorilor | 5 638 · 5 632 · 5 541 € за м² | Imobiliare.ro, II квартал 2026 |
| Самый дешевый район в анализе: Ferentari | около 1 389 € за м² | Imobiliare.ro, II квартал 2026 |
Это цены предложения в объявлениях, а не цены сделок, и разрыв между районами примерно четырехкратный. Поэтому среднее по городу почти ничего не говорит о конкретной квартире: сравнивают похожие квартиры на той же улице. Цены на квартиры в Бухаресте 2026 · Лучшие районы Бухареста.
Данные прошлого не гарантируют будущего. Я привожу их, чтобы Вы понимали, где находится рынок, а не чтобы предсказать, куда он пойдет.
Квартира в Румынии на продажу: где искать и как читать объявление
Большинство квартир на продажу публикуются на порталах imobiliare.ro и Storia. Прежде чем влюбиться в квартиру, проверьте в объявлении три вещи:
- Какой м². suprafață utilă это площадь пола без стен, а suprafață construită включает стены. Цена за м² что-то значит только тогда, когда известно, к какому м² она относится.
- Уровень отделки. la roșu означает каркас, la gri и la alb являются промежуточными этапами, а la cheie означает «под ключ». Квартира, дешевая «за м²», иногда просто не достроена.
- intabulat. Квартира зарегистрирована в земельной книге. Без этого сделки нет.
Все термины я разобрал в руководстве по румынским объявлениям о недвижимости. И еще две вещи, которые стоит знать заранее:
- Комиссия агента. Обычно она составляет от 1% до 4% стоимости сделки, и закона, определяющего, кто платит, нет. Договоритесь об этом письменно до первого просмотра. Комиссия агента в Румынии.
- Надбавка для иностранцев. Покупатель, приезжающий с коротким визитом, часто платит на 10% до 25% больше рынка. Как проверить цену самостоятельно.
Новая квартира от девелопера или вторичное жилье
Новая квартира от девелопера продается с НДС 21% и с гарантией и строится по актуальной сейсмической норме P100. При покупке на этапе строительства Закон 207/2025 («закон Nordis») требует, чтобы авансы поступали на специальный счет проекта, с лимитами по этапам строительства. Чек-лист по закону Nordis.
Вторичная квартира от частного лица продается без НДС, и въехать можно сразу. В старом здании в Бухаресте проверяют класс сейсмического риска: в официальном списке более 400 зданий I класса риска, «красная точка», и большинство из них построены до 1940 года. Сейсмический риск в Бухаресте.
Цена за м² что-то значит только тогда, когда известно, к какому м² она относится.
Первый вопрос любому продавцу: «Цена включает НДС?» Для новой квартиры разница между двумя ответами составляет около пятой части цены. На этапе строительства или готовое · НДС на новую квартиру.
Как купить квартиру в Румынии из-за рубежа
Процесс упорядочен, и большую его часть можно пройти удаленно:
- Налоговый идентификационный номер (NIF) и румынский банковский счет. NIF · Банковский счет для нерезидента.
- Проверка квартиры: выписка из земельной книги, обременения, а для новой квартиры и разрешение на строительство. Юридическая проверка перед подписанием.
- Предварительный договор, затем подписание у нотариуса и регистрация в земельной книге. Только после регистрации квартира действительно Ваша. Предварительный договор · Нотариус.
- Если Вы не приезжаете: подписание у нотариуса нельзя провести удаленно, но можно выдать нотариальную доверенность с апостилем. Доверенность.
Все этапы подробно: Покупка квартиры в Румынии иностранцами. Собственный независимый юрист, а не юрист продавца, это не роскошь. Как выбрать юриста.
Сколько это стоит сверх цены и как финансировать
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Налог на покупку | В Румынии нет |
| НДС на новую квартиру от девелопера | 21% |
| НДС на вторичную квартиру от частного лица | Не применяется |
| Сбор за регистрацию в земельной книге | 0,15% цены |
| Нотариальный сбор | По официальной регрессивной шкале, плюс НДС |
Расходы на покупку недвижимости в Румынии · Сколько стоит владеть недвижимостью в Румынии.
Финансирование. Румынские банки кредитуют нерезидентов до 70% цены, то есть собственные средства не менее 30%, при условии одобрения банка. Ипотека в леях обычно привязана к индексу IRCC, который с октября 2026 года составляет 5,57%. Ипотека в Румынии для покупателей из-за рубежа · Калькулятор ежемесячного платежа.
Налоги в Израиле. Резиденты Израиля декларируют недвижимость за рубежом, и иногда квартира в Румынии влияет на статус «единственной квартиры» в Израиле. Налогообложение недвижимости в Румынии и в Израиле · Единственная квартира и налог на покупку в Израиле.
Квартира или вилла?
Квартира дает город, общественный транспорт и более низкую цену входа, с платой за управление домом и меньшим объемом обслуживания. Вилла, в основном в северных пригородах Бухареста, дает площадь, сад и приватность, но требует автомобиля, самостоятельного обслуживания и внимания к регистрации земли.
Мы решили строить виллы: Compass on the Lake, 29 вилл с частным садом у озера в Балотешти, примерно в 25 минутах от центра Бухареста. Но тому, кто хочет городской жизни и метро в пешей доступности, нужна квартира, и это совершенно нормально. Вилла или квартира в Бухаресте.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит квартира в Румынии?
Это сильно зависит от города и района. В Бухаресте, крупнейшем рынке, в сентябре 2026 года новая квартира стоила в среднем около 2 549 € за м², по индексу Imobiliare.ro. В дорогих районах на севере города цена предложения превышает 5 500 € за м², а в дешевых районах на юге она ниже 1 400.
Может ли израильтянин купить квартиру в Румынии?
Да. Израильтяне покупают квартиры в Румынии и регистрируют их на свое имя в земельной книге, без вида на жительство и без местной компании. Ограничение для иностранцев касается земли, поэтому оно важно в основном для вилл и частных домов.
Где найти квартиру в Румынии на продажу?
Большинство квартир публикуются на порталах imobiliare.ro и Storia, а часть через агентов. Прежде чем сравнивать цены, проверьте, к какому м² относится цена, каков уровень отделки и зарегистрирована ли квартира в земельной книге.
Дает ли покупка квартиры в Румынии гражданство?
Нет. Покупка квартиры в Румынии не дает гражданства. Румынское гражданство для израильтян возможно в основном по происхождению, для потомков бывших граждан Румынии. Румынское гражданство для израильтян.
Можно ли получить ипотеку на квартиру в Румынии?
Да. Румынские банки кредитуют нерезидентов до 70% цены при условии одобрения банка и проверки дохода. Банк направляет собственного оценщика, чтобы проверить квартиру.
Нужно ли лететь в Румынию, чтобы купить квартиру?
Не обязательно. Можно подписать по нотариальной доверенности с апостилем. Большинство покупателей все же приезжают хотя бы один раз, чтобы увидеть квартиру и район своими глазами.
Итог
Квартира в Румынии, и особенно в Бухаресте, это сделка, которую можно проверить до конца: цену в сравнении с похожими квартирами на той же улице, регистрацию в земельной книге, НДС и само здание. Тот, кто проверяет эти четыре вещи, без давления короткого визита, покупает лучше.
Если Вы сейчас рассматриваете квартиру в Румынии и хотите второе мнение, назначьте со мной получасовой разговор. Мы вместе пройдемся по объявлению, по цифрам и по юридическим вопросам, даже если в итоге Вы купите квартиру, к которой мы не имеем никакого отношения.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Индекс цен Imobiliare.ro · Ziarul Financiar: самые дорогие районы Бухареста, II квартал 2026 · Национальный банк Румынии (BNR): индекс IRCC · Румынская база законодательства: Закон 207/2025, Жилищный закон 114/1996 и Налоговый кодекс · AMCCRS, список зданий с сейсмическим риском · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Налоговое управление Израиля.
Это руководство носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цены являются средними ценами предложения для ориентира, данные актуальны на октябрь 2026 года и могут измениться. Данные прошлого не гарантируют изменения цен в будущем. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
