Банковский счёт в Румынии для нерезидента: нужен ли он для покупки недвижимости и как его открыть?

Банковский счёт в Румынии для нерезидента: коротко о главном

Спросите застройщиков об этом

Для покупки недвижимости в Румынии румынский банковский счёт не нужен: платежи могут идти из-за рубежа напрямую на счёт, указанный в договоре. Местный счёт становится необходимым, если Вы берёте ипотеку в румынском банке, и очень удобен для местных налогов, коммунальных счетов, платежей за обслуживание дома или получения арендного дохода. Чтобы его открыть, нужны паспорт, адрес за рубежом и NIF, который банк сам запрашивает для Вас в налоговой службе.

«Нам обязательно открывать там счёт?»

Спросите застройщиков об этом

Это один из первых вопросов, которые мне задают инвесторы, обычно с тревогой. Банковский счёт за границей звучит как лишняя бюрократия, лишняя отчётность и лишний риск.

Честный ответ: всё зависит от того, что Вы планируете делать с объектом. Если Вы покупаете за собственные средства и не сдаёте в аренду, можно обойтись без него. Если Вы берёте румынскую ипотеку или сдаёте объект, счёт рано или поздно придётся открыть. Вот как сделать это правильно.

Когда румынский счёт обязателен, а когда просто удобен

Спросите застройщиков об этом

Ситуация	Румынский счёт?	Примечание
Покупка за собственные средства из-за рубежа	Не обязателен	Платёж идёт с Вашего зарубежного счёта на счёт, указанный в договоре
Покупка у девелопера на этапе строительства	Не обязателен	Авансы поступают на специальный счёт проекта по Закону 207/2025
Ипотека в румынском банке	Да, на практике	Платежи списываются со счёта в том же банке
Сдача объекта в аренду	Настоятельно рекомендуется	Получение арендной платы и уплата налога на аренду происходят на месте
Местные налоги, электричество, платежи за обслуживание дома	Очень удобно	Можно и из-за рубежа, но с местным счётом проще

Если Вы покупаете на этапе строительства, платёжный адрес — не «счёт компании». Согласно Закону 207/2025, авансы поступают на специальный контролируемый счёт проекта. Мы объясняем этот механизм в статье о том, как защищены Ваши деньги при покупке на этапе строительства.

NIF: шаг перед открытием счёта

Спросите застройщиков об этом

Румынский банк не откроет счёт нерезиденту без налогового идентификационного номера. Хорошая новость: согласно Налогово-процессуальному кодексу, когда нерезидент просит открыть счёт, банк сам направляет в налоговую службу запрос о присвоении NIF, и номер возвращается в банк в течение 5 дней.

Так что если у Вас ещё нет NIF, банк может этим заняться. Если он уже есть, например полученный через нотариуса, возьмите его с собой. Все способы получить NIF описаны в нашем гиде по NIF в Румынии.

Какие документы попросит банк

Спросите застройщиков об этом

Каждый банк устанавливает собственный перечень, поэтому уточните заранее. Эти пункты встречаются почти везде:

1. Действующий паспорт.
2. Подтверждение адреса за рубежом, например недавний коммунальный счёт или банковская выписка.
3. Данные о Вашем налоговом резидентстве и налоговый идентификационный номер страны Вашего проживания. Некоторые банки просят официальную справку о налоговом резидентстве.
4. Цель открытия счёта: покупка недвижимости, ипотека, сдача в аренду.
5. Документы об источнике средств, особенно для крупных сумм.

Последний пункт иногда удивляет, но это стандарт. Румынские банки обязаны соблюдать Закон 129/2019 о предотвращении отмывания денег, поэтому они спросят, откуда деньги. Если прийти с предварительным договором, банковскими выписками и подтверждением источника средств, процесс значительно сокращается.

В большинстве случаев нерезиденту нужно лично прийти в отделение. Некоторые банки предлагают открытие онлайн, но обычно оно рассчитано на резидентов, поэтому сначала уточните.

Из практики: когда деньги «слишком чистые, чтобы быть правдой»

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Однажды управляющий отделением банка в Бухаресте спросил меня, законны ли деньги трёх моих клиентов. Это были израильские предприниматели с совершенно легальным бизнесом, которые пытались перевести средства на покупку жилого проекта в Румынии. Никаких безумных сумм и ничего подозрительного.

Пять лет назад при сделке в другой европейской стране мы предъявили базовые документы об источнике средств, и банк одобрил перевод в течение нескольких часов или дней. Сегодня я готовлю на каждую сделку досье из 200–300 страниц, иногда прослеживая деньги на десятилетие назад: банковские выписки за 12–24 месяца, объяснение каждого значительного поступления, подтверждение бухгалтера об источнике средств, а иногда справки налоговых органов и нотариально заверенные аффидевиты. Одному клиенту пришлось объяснять вклад в 800 000 шекелей в накопительный план. Он продал квартиру в Тель-Авиве, но банк запросил ещё и договор купли-продажи, подтверждение бухгалтера и даже отчёт бухгалтера покупателя.

Банковский счёт в Румынии — это инструмент, а не обязанность. Открывайте его, когда у него есть задача.Поделиться цитатой

Мой совет: начинайте собирать документы за три–шесть месяцев до того, как найдёте объект, и будьте полностью прозрачны, в том числе в «неловких» вещах, таких как заём у родственников.

Приведённый выше список — это минимум. На практике лучше прийти в банк с уже подготовленным досье об источнике средств, а не ждать, пока его попросят.

Леи или евро?

В Румынии можно держать счета в леях, в евро и в других валютах, и большинство банков открывают несколько валютных счетов на одного клиента.

Простое практическое правило:

• Счёт в евро — для переводов из-за рубежа, оплаты стоимости объекта и ипотеки в евро.
• Счёт в леях — для всего местного: налога на недвижимость, электричества, газа и платежей за обслуживание дома.

Официальный курс ежедневно публикует Национальный банк Румынии (BNR). Сравнивайте его с курсом, который даёт Ваш банк при конвертации, потому что именно там часто скрывается реальная комиссия. О переводе денег из-за рубежа и его стоимости мы рассказываем в нашем гиде по переводу денег в Румынию.

Насколько защищены Ваши деньги

Вклады в банках Румынии гарантируются Фондом гарантирования банковских вкладов (FGDB) в размере до 100 000 € на одного вкладчика в одном банке, в любой валюте и независимо от гражданства или резидентства вкладчика. Этот лимит одинаков во всём Европейском союзе.

По данным FGDB, существует также дополнительная временная гарантия ещё до 100 000 € на 12 месяцев для сумм, полученных от сделок с недвижимостью и некоторых других событий. Если перед платежом Вы держите на счёте крупную сумму, спросите в своём банке, распространяются ли на Вас эти условия.

Пять ошибок, которых следует избегать

1. Открывать счёт в последний момент. Проверки клиента занимают время, а получение NIF может добавить до 5 дней.
2. Отправлять аванс на счёт, не указанный в договоре. Каждый платёж идёт только на счёт, письменно зафиксированный в договоре.
3. Приходить без документов об источнике средств. Это самая частая причина задержек.
4. Игнорировать курс конвертации. Разница между официальным курсом и курсом банка накапливается.
5. Забыть об отчётности у себя дома. О зарубежном счёте, возможно, нужно сообщить налоговым органам страны Вашего проживания. Уточните у своего налогового консультанта.

В нашем проекте в Балотешти большинство покупателей платят из-за рубежа и открывают местный счёт только тогда, когда берут ипотеку или планируют сдавать объект в аренду.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Румынии без румынского банковского счёта?

Да. Платёж может идти с зарубежного счёта на счёт, указанный в договоре, а при покупке на этапе строительства — на специальный счёт проекта. Местный счёт на практике нужен, если Вы берёте ипотеку в румынском банке.

Можно ли открыть счёт дистанционно?

Некоторые банки предлагают открытие онлайн, но обычно оно рассчитано на резидентов Румынии. Нерезиденту, как правило, нужно один раз прийти в отделение. Уточните заранее в выбранном банке.

Нужен ли NIF для открытия счёта?

Да, но получать его заранее не обязательно. Согласно Налогово-процессуальному кодексу, банк запрашивает NIF в налоговой службе, и номер возвращается в течение 5 дней.

Гарантированы ли деньги на румынском счёте?

Да. FGDB гарантирует вклады до 100 000 € на одного вкладчика в одном банке, в любой валюте. Есть также дополнительная временная гарантия для сумм от сделок с недвижимостью — на условиях, которые Вам разъяснит банк.

Помогает ли румынский счёт получить ипотеку?

Это практическое требование, а не преимущество. Ипотеку оценивают по Вашему доходу, первоначальному взносу и объекту. Об условиях для нерезидентов мы рассказываем в статье о румынской ипотеке для нерезидентов.

Итог

Банковский счёт в Румынии — это инструмент, а не обязанность. Открывайте его, когда у него есть задача: ипотека, сдача в аренду или текущие расходы. А когда будете открывать, приходите с документами, объяснением происхождения денег и терпением на неделю проверок.

Если Вы продумываете, как выстроить свои платежи, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы разберём, что Вам нужно и когда.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Национальный банк Румынии (BNR) · Фонд гарантирования банковских вкладов (FGDB) · Портал законодательства Румынии: Налогово-процессуальный кодекс, Закон 129/2019, Закон 207/2025 · Национальное агентство налогового администрирования Румынии (ANAF).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Требования к открытию счёта различаются в разных банках. Прежде чем действовать, уточните всё непосредственно в банке и проконсультируйтесь с местным специалистом.